共有名義(持分)の土地を売却する3つの方法

共有名義
土地には所有権が存在し、複数の人が権利を持つ共有名義も認められています。
単独名義でも共有名義でも同じ土地ですが、共有名義には良い点も悪い点もあって、どちらかというと悪い方に作用することが多いです。

土地が共有名義になる原因は複数考えられ、例えば次のような状況です。

  • 土地の所有者が亡くなって複数人が相続した
  • 夫婦でマイホーム用の土地を購入するときに資金を出し合った
  • 親子が二世帯用住宅の土地を購入するときに資金を出し合った

相続による意図しない共有名義でも、購入時の資金的な関係から意図した共有名義でも、共有名義としての扱いは変わらないので、売却時に同じ問題が発生します。
それは、共同所有者である全員が売却に同意しないと、土地は売却できない点です。

以降では、共有名義の土地を売る次の方法について、3つのパターンを解説していきます。
1つ目と3つ目は、家など他の不動産でも基本的に同じです。

  1. 持分を売る
  2. 分筆して売る
  3. 売却代金を持分割合で分ける

いずれの方法も異なる性質を持っているので、最適な売却方法については、他の共有名義人(共有者)とよく話し合いましょう。
その前に、持分の考え方や自分の持分がわからないときの説明をしておきます。

土地の所有権と持分とは

土地の所有者が複数いれば、土地全体に対してどのくらいの権利を持っているか示す割合(持分割合といいます)が必ずあります。
すべての所有者は、土地に対して持分割合の権利を持ち、他の人から制限を受けません。

しかし、この持分割合で勘違いしやすいのが、「持分割合に応じた面積を持っている」と思ってしまうことで、持分割合に関係なく、土地全体が共有であることに注意が必要です。

共有名義と持分割合

例えば、1つの土地が2人の共有名義であるとき、それぞれの持分が半分の1/2ずつでも、1/3と2/3に分かれていても、土地自体は1つしかない扱いです。
1つの土地ですから、2人の所有者がどのような面積で分けているという考えはなく、1つの土地の“権利”を2人で分けていることになります。

このような考えから、共有名義の土地を売るときは、共有者全員が売却に承諾しなくてはならず、誰か1人でも反対すれば、土地を売ることができません。
共有名義の土地は、自分の土地であり、なおかつ共有者の土地でもあるため、単独で売ることができないのです。

そして、持分がある共有者は、持分割合に関係なく所有者の1人として権利を持ち、自分の持分割合が大きいからといって、持分割合が小さい人の権利を妨害することはできません。だからこそ、共有名義の土地はトラブルが多くなりがちです。

自分の持分がわからないとき

自分の持分がわからない場合には、土地の登記簿を確認してみるのが一番確実です。
登記簿とは、法務局に保管されている土地の情報や権利を示す記録で、手数料600円(平成27年現在)を支払えば、登記簿謄本や登記事項証明書として入手できます。

土地の登記簿を確認すると、単独名義なら所有者として、共有名義なら共有者としてそれぞれの氏名が記載されており、共有名義では持分割合も記載されています。

【登記簿での記載例】

共有者
○○市○○町○○番地
持分3分の2
田中 一郎
××市××町×丁目×番×号
持分3分の1
田中 二郎

※登記簿には他にも色々な情報が含まれ、上記は「権利部(甲区)所有権に関する事項」の「権利者その他の事項」という欄で確認できます。

ただし、相続で共有名義になり、相続登記を済ませていない状況では、登記簿を見ても亡くなった所有者の情報が書かれているだけです。
相続の場合は、相続が開始された時点の法定相続分か、遺産分割協議で決まった相続分が、各相続人の土地の持分となります。

パターン1:持分を売る

土地は1つでも、権利が持分に応じで分かれているため、共有者の誰でも、自分の持分(権利)だけを他の人に売ることは可能です。
また、自分の持分を売るだけなら、他の共有者の同意は不要です。

その際の売却の手続きも通常と変わりなく、売買契約を結び、売却代金の受け渡しと同時に、所有権の移転を登記する流れです。

しかし、全体を自由に使えない土地の持分を、第三者が買ってくれるでしょうか?
一般的に言うと、まともに使えない他人の土地の持分だけを買い取る人は少なく、持分の売却はほとんどが共有者同士で行われます

ただ、センチュリー21で有名な株式会社中央プロパティーでは、共有名義の不動産売買を専門に扱うサービスもあります。
一般的に買取は仲介よりもその価格が安くなりますが、離婚などで話がまとまらない場合は、候補の1つと考えてもいいかもしれません。

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なお、相続の場合にはそもそも遺産分割協議がされなければ持分が確定せず、暫定的な共有名義でしかありませんので、最終的な持分は協議次第で変わります。
そのため、持分が売買されるのではなく、持分と他の相続財産が交換されるなど、共同相続人の話し合いで柔軟に行われます。

共同相続人が勝手に持分を売ってしまったら

相続が発生して、故人の土地が複数の相続人に相続されると、持分が登記されていなくても、相続権により各相続人には法定相続分の持分があります。
各相続人は、自分の相続分を第三者に譲渡できますし、相続分の一部である土地の持分も譲渡できます(見解は分かれますが一部譲渡も認められているのが通説です)。

では、遺産分割協議の前に共同相続人の誰かが、自分の土地の持分を勝手に第三者へ売却してしまうと、どのようになるのでしょうか?

まず、誰かが自分の相続分全体を、他の相続人に無断で第三者に譲渡したときは、譲渡されてから1ヶ月以内であれば、他の相続人が一方的に相当の対価で取り戻す、相続分取戻権があります。

この相続分取戻権は、主に第三者に相続分が譲渡されることによって、遺産分割協議へ第三者が介入してくるのを防止する目的で使われます。
相続分取戻権によって、相続分に含まれる土地の持分“も”取り戻すことができます。

一方で、相続分のうち、土地の持分だけが第三者に売却された場合、相続分取戻権によって、他の相続人が持分を取り戻せるかというと、譲渡されたのが相続分全体ではなく、特定の不動産の持分に過ぎないときは、判例が相続分取戻権を否定しています。

そのため、土地の持分だけ第三者に売却されてしまったときは、その第三者から同意を取り付けて、持分を買い戻すしか方法がなくなります。
こういった問題が起こることは少ないですが、混同しやすいので覚えておきましょう。

パターン2:分筆して売る

分筆とは、1つの土地を2つ以上に分けてしまうことで、分筆された土地は、それぞれに所有権がある2つ以上の土地に変わります。
共有名義の土地を分筆するときは、それぞれの持分に応じた面積で分け合い、それぞれを単独の土地にするのがよく使われる方法です。

分筆前:1つの土地、共有者全員の共有名義
分筆後:複数の土地、個人の単独名義

分筆をすると、独立した単独名義の土地が複数できて共有の概念がなくなり、売却も自分の意思だけで可能になって、面倒が起きない利点を持ちます。
ただし、分筆自体がやっかいなので、かんたんに考えない方がよいのも確かです。

土地をどのように分けるか

分筆の場合、持分の割合に応じて土地の面積を分けるのですから、どのように境界線を引くかによって、土地の価値に多少が生じる可能性があります。
そのため、分筆後の土地の価値が、持分に応じなければ納得できないでしょう。

例えば、一辺だけが道路に接している状態で、道路に接する土地と接しない土地に分けてしまうと、道路に接していない土地の価値は非常に低くなります。

土地の分筆

向かいあった二辺が違う道路に接している土地では、互いに1つの道路に接するように分筆したとき、道路の路線価によって土地の価値に差が付きます。

土地の分筆

繋がった二辺が違う道路に接する角地では、分筆で角地以外の土地ができてしまい、角地と角地以外の土地は、同じ面積なら普通は価値が異なるものです。

土地の分筆
三辺が道路に接する場合、四辺を道路に囲まれている場合も同じです。

つまり、かんたんな例で持分が1/2ずつだとして、土地の面積が半分になるように分筆したとき、分筆後の一方が、著しく価値が下がるようではトラブルになるということです。
したがって、面積を持分で分けるとかんたんですが、価値を持分で分けるのは難しいのです。

分筆の流れ

分筆には手順があり、仕組みを理解していないと混乱します。
分筆しただけで、自動的に個人所有の土地ができるわけではありません。

1.測量と境界確定
分筆することで、新たに境界が発生するので、境界線の確定が必要です。
土地家屋調査士が面積(地積といいます)を正確に測り、境界杭を設置して、測量図を作ってもらうのですが、費用として50万程度はかかります(土地の広さ次第)。


2.分筆登記申請
分筆登記は、共有者全員で行う必要があり、それは分筆したからといって、土地の権利は共有名義のままだからです。
分筆登記を土地家屋調査士に依頼すると、だいたい5万円程度はかかります。


3.所有権移転登記
分筆登記直後は、分筆後の土地1つずつが、共有者全員の名義になっています。
それぞれの土地の持分も分筆前と変わりませんから、それぞれの土地の持分を交換(所有権移転)すると、単独名義の土地にすることが可能です(共有物分割といいます)。
費用は土地価格の0.4%に相当する登録免許税と、司法書士報酬5万円程度です。

分筆登記と所有権移転登記が終わってしまえば、分筆後の土地は個人所有になるので、各所有者が自由に売却できます。

パターン3:売却後に持分割合で分ける

パターン1と2は主に共有名義人の中で、売却に対して意見が割れているときの方法です。

最後は全員が売却に同意しているケースで、この場合の調整の手間は比較的少なく済みます。
ただし、全員が所有権を持っているが故に必要なこともあるので、それを中心に解説します。

共有名義の土地売却とその委任

共有名義の土地を売るには、全員が売主になり、合同で売る手順になるのが原則です。
手続きには共有者全員が立ち会って、売買契約書に署名と実印での押印をしますし、印鑑証明、住民票、本人確認書類などをそれぞれ用意します。

しかし、全員を集めて契約や決済などの手続きをしたくても、中には遠くに住んでいる、高齢で動けない、日程が調整できないなどあるでしょう。
そこで、誰かが代表して売買するためには、他の人からの委任状を用意します

委任状があると、委任状で与えられた権限の範囲内において、本人に代わって売却手続きが可能になるため、共有人全員(代表する人を除く)が1人に全権委任する委任状を作成すれば、1人でも売却手続きできます。

なお、委任状と添付書類のすべてがそろい、手続きする上では問題のない状態であっても、委任した共有者本人の売却意思は確認されるのが普通です。
そうしないと、不正な委任状で勝手に売却ができてしまうからです。

代理売買の委任状

委任状とは、委任者(各共有人)から受任者(手続きを代理して土地を売る人)に対して、代理権を与える(委任する)ための書面です。
口約束でも委任はできるとはいえ、書面に残さないとトラブルになること、買主にとっては口約束の委任など信用できないことから、必ず委任状を作成します。

委任状のフォーマットは決まっておらず、書き方次第でどのようにも変わるため、詳細までは説明しませんが、必要な内容は次のようなものです。

  • 委任者の住所氏名と受任者の住所氏名押印
  • 委任者が受任者に委任する旨
  • 受任者に委任する権限
  • 土地の表示

住所・氏名・押印は問題ないとして、委任者が受任者に委任する旨とは、「○○は××に下記土地の売却を委任する」などとすればよく、委任の事実が分かれば大丈夫です。

受任者に委任する権限については、家族間ですべてを任せるなら「一切の権限を委任する」と記載し、特定の権限を委任するなら、その権限を列挙して個別に記載します。
特定の権限とは、売却価格の決定、売買契約の締結、手付金・違約金の額、手付金・売却代金の受領、決済日や引き渡し日の決定、登記手続きに関する権限などです。

土地の表示とは、売却の対象になる土地の情報(所在・地番・地目・地積など)のことで、登記簿に記録されている情報をそのまま使います。
他に記載するとすれば、受任者に禁じる行為、委任契約が有効な期間などです。

代金の分配と委任状の関係

例えば、売却代金の受領において、委任状で受任者に受領させる権限を与えると、各持分の売却代金は、委任者に直接支払われず受任者に集まります。
しかし、持分の売却代金を与えたのではなく、代わりに受け取ってもらうだけなので、贈与にはならず、受任者から委任者に売却代金を渡すのも贈与ではありません。

もし、手付金・売却代金の受領に心配があるなら、受任者に受領の権限を与えず、各共有人に対して振込などで直接支払う決済も可能で、その場合は、事前に各委任者が作成した領収書を用意して、買主には全員分の領収書を渡すことになります。

委任状の添付書類

委任状での委任者の押印は、実印を使うのが通例ですから、印鑑証明書も添付します。
その他に、住民票の写しと、本人確認書類(運転免許証など)のコピーも必要です。

また、登記簿上の住所と住民票の住所が異なる場合、住所変更登記についても委任状で委任しなくてはならず、なおかつ登記簿上の住所から、住民票上の住所(現住所)へ移転したことが証明されなくてはなりません。

つまり、住民票の前住所(前回の移転が同一市区町村内なら現住所の履歴)が、登記簿上の住所と一致しなくてはなりませんが、住所移転を複数回していると、前住所と登記簿上の住所が一致しない状況も生まれます。

そのままでは住所変更登記ができず、登記簿上の住所から現住所に至るまでの住所移転をすべて証明する必要があります。
しかし、移転した履歴を辿って、複数の市区町村に住民票を請求するのは面倒で、以前の住民票は除票になり、保存期間を経過して失われているかもしれません。

このような場合は、戸籍の附票といって、戸籍と一緒に管理された住所移転の履歴を確認できる書類があるので、該当する人の本籍地の役所で交付してもらい添付します。

相続直後で登記前の場合は?

相続直後は、相続人全員が法定相続分に応じて、相続する権利を持っているのですが、そのままでは共有名義になってしまい、売却するのに手間がかかります。
そのため、遺産分割協議で売却することが決まった場合は、誰か代表者1人の名義で登記して、売却した後に代金を分配する方法が使われます(換価分割といいます)。

このとき、本来は共有名義で登記されるはずの土地を、代表者の単独名義にしてしまうので、実質的な名義変更が代表者への贈与、代金の分配が各相続人への贈与に該当しそうですが、相続時の換価分割では贈与税の問題にはなりません

ただし、遺産分割協議書などに換価分割であること、手続上の便宜から代表者1人の単独名義にすることを明記して、税務署に理由を説明できるようにしておきましょう。
なお、売却代金の分配が、遺産分割協議の割合と違う割合でされた場合、分配金を過少に受け取った相続人から、過大に受け取った相続人への贈与になると考えられます。

共有名義の土地を売る際の注意点

共有名義の土地が個人の自由で売却できないことは、これまで説明してきたとおりです。
ここからは、売却時におけるその他の注意点について説明していきます。

売却の利益も経費も持分どおり

売却が共有者の合同でされる以上、共有名義の土地を売却して得た代金や経費は、すべて持分に応じて全員に分割されます
そのため、利益が出たときに課税される譲渡所得税も、共有者全員がそれぞれに確定申告して納税することになります。

これは、相続時に代表者を決めて売却し、代金を分割した場合も同じです。
名目上は、代表者の名義で売却されるとしても、実質的には共同で売却しているのであり、代表者だけが譲渡所得税を負担するようなことにはなりません。

無償で名義変更すると贈与

共有名義の場合、かんたんに考えるなら、共有者同士で持分を売買しなくても、誰か1人の名義に変更してから、他の人に売ってお金を分けたほうが楽です。
相続時に代表者名義で登記してから、売却代金を分ける方法と理屈は同じです。

ところが、相続が絡まない状況で単に名義変更してしまうと、それは贈与とみなされて贈与税の対象です。
贈与税の税率は高く、共有者同士の売買では発生しないお金が税金で持っていかれるため、贈与にすると結局損をします(年間で110万円以内の贈与なら非課税です)。

よって、共有者全員の合意が取れているのであれば、委任状による委託が妥当です。

まとめ

共有人同士の関係が良好であれば、共有名義の問題は表面化しないのですが、例えば、仲たがいして離婚する、相続した兄弟同士の意見が割れるなど、共有名義では人間関係がそのまま土地の流動性にも影響します。

自分だけの判断で土地を売ることができないのはもちろん、分筆をするにしても、売却してお金を分けるにしても、関係の悪化している人が協力することは少なく、うまく売却ができなくて困るでしょう。

とはいえ、自分の持分だけ売ろうとしても、今度は第三者の買主が見つかりませんので、共有人同士が協力できないのなら、親族や共通の知人などが間に入って持分を買い取るなど、間接的にでも土地全体を売りやすい単独名義に進めていく方法も考えてみてください。

売りたくても売れない状況が続くと、いつか相続が起きて共有人が増えていくので、ますます調整が難しくなって後悔することになります。

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