古い家を売るポイント。その需要と解体やリフォームの必要性

古家
古家付き土地とは、中古住宅とは異なり、家に一般的にいう価値がほとんどなくても、解体されずに残っている状態の土地をいいます。
このような場合、古家をどうするかという問題が常に迷いどころとなるのですが、買主が古家を必要とするか分からず、売主は壊すべきか判断できないでしょう。

この問題は意外とややこしく、お金をかけてでも壊してしまえば更地になって、一般的には土地の流通性が向上します。
古家が必要ない買主にとっては、古家は単なる「お荷物」にしかならないからです。

ところが、すべて壊せばベストかというと、そうとも限りません。
壊した結果、住宅用に使えない土地になる危険を含んでいますので、壊すとしても慎重に判断してから行いましょう。

古家付き土地のよくある問題

古家付きの土地で問題になるのは、「家が古いから壊してしまえばそれで終わり」では済まされないケースがある点です。
元々、古家の価値をどのように考えるのか、土地の買主次第なので、売主側で事前に判断するのは難しいものです。

加えて、資産価値がない家を壊すことに異論はなくても、古家が資産価値以外の価値を持っているかもしれないので、うっかり壊すわけにもいきません。
他にも古家が建てられた時代背景と、住宅に関連する法律が関係してきて、所有者が知っておくべき知識は多くあります。

壊すことはできても建てられない?

家を建てるには、法律に適合する家である必要があり、古家の建築当時は法律に適合していても、今の法律に適合していないと建てられません。
そして、家が建てられる土地にも制限があって、基本的には4m以上の道路に2m以上接していないと、新たに家を建てられなくなっています。

例外的に、1.8m以上の道路(通路)に接していれば、道路の中心から2mの距離まで後退して家を建てることはできますが、後退する分だけ満足な家が建たないでしょう。
ましてや、人が通るくらいの用途しかない細い路地では、再建築が絶望的になります。

このような土地は、既存不適格や再建築不可と呼ばれ、土地の価値はとても低いです。
家が建っているうちは、リフォームやリノベーションできるのですが、役所が建物を確認する増築や再建築は不可能です。

建てられる建物が小さくなる可能性もある

現在の法律で建物を建てられる土地であっても、土地には容積率と建ぺい率という2つの規制があり、その範囲内でしか建築が認められない決まりです。

容積率…土地の広さに対する建物全体の床面積の割合上限
建ぺい率…土地の広さに対する建物の面積(=建物に使ってよい部分)の割合上限

容積率と建ぺい率は、時代と共に変化していることもあって、古家が建てられたときは認められていた容積率・建ぺい率が、現在は小さくなっているかもしれません。
そうすると、増築は制限され、建て替えでも古家より小さな建物に限定されます。

不要な樹木や石などがある

家が古くても、庭は手入れが行き届いて立派というケースは、そう多くはありません。
樹齢の古い大きな木は、根から掘り出すのが大変で、樹木の処分も含めて専門業者に依頼するしかないでしょう。

また、昔は庭の豊かさが家の豊かさを象徴していた時代もあり、樹木の他にも、大きな石を置いて、庭園のイメージを出す方法も良くされていました。
人が持ちあげられるような石でなければ、お金を出して処分が必要です。

境界がはっきりしていない

すべての土地には、誰の土地か示す見えない境界線が必ずあります。
しかし、古家付きの土地では、購入当初に境界を決めた人が亡くなっており、境界があいまいになっているかもしれません。

境界があいまいな土地は、隣地の所有者とトラブル含みを意味しますので、誰も欲しがりませんし、境界をはっきりさせておくのは売主の義務です。
そして、測量と境界の決定には、大きな手間と費用がかかります。

上下水道管の口径が小さい

上下水道は、どのくらいの家族で使うか(つまり必要な水量)によって水道管の口径を決め、道路から敷地に引き込みます。
しかし、古家付きの土地を買う人が、どんな家族構成なのか分かりません。

もし、二世帯など水量を多く必要とする家庭なら、太い水道管に換える必要があります。
仮に口径が十分でも、古家では劣化している可能性もあり、交換しなくてはならないケースも出てくるでしょう。

埋設物に問題がある

下水道が整備される以前は、浄化槽を使って下水処理をしていた家が多くありました。
下水道の整備によって、浄化槽は撤去するのが基本ですが、衛生処理をした後で、地中に埋めたままになっている(埋め殺しといわれます)場合があります。

廃浄化槽が埋められていることを売主も買主も知らずに、売却した後に買主が発見したとすれば、土地の瑕疵(不具合)に該当して、撤去費用の存在が浮かび上がります。
これは売主に分が悪く、埋設物の存在を知らないと費用負担が増えるかもしれません。

また、古家付きの土地は履歴も古いので、もしかしたら浄化槽だけではなく、ガレキなど廃棄物が地中に埋められている可能性もあるでしょう。
今のように、廃棄物へのルールが定められておらず、意識も低くかった時代には、自分の土地に不要な物を埋めて何が悪いとする考えの所有者も多かったからです。

古家付きで売る場合

古くても住める家なら、すぐに住めるわかりやすいメリットを持っています。
しかし、メリットはそれだけではなく、同時にデメリットも抱えるので、どちらが大きいか判断できるように両方を取り上げます。

古家付きで売るメリット

売主にとっては、解体が必要なくて手間が省け、なかなか売れなくても、土地の固定資産税が古家の存在で安くなっているメリットを受けられます。
固定資産税が安いのは買主にとってもありがたく、この点は共通するメリットです。

もう1つあって、既存不適格(再建築不可)の状態では、古家を残しておかないと、土地として売るのが極めて難しくなります。
売れる確率を高めるためにも、既存不適格=古家は残すのが鉄則です。

また、金融機関次第ですが、売買契約に家も含まれると、中古住宅と判断されて買主が住宅ローンを利用できる可能性を残します。
もしそうなら、売れやすくする方向に向かうのでメリットです。

古家付きで売るデメリット

デメリットの1つは、古家に対する不具合で、売却後に買主から責任を問われる可能性があり、これを瑕疵担保責任といいます。
ただし、古家なので最初から不具合があることはわかりきっており、買主との協議で瑕疵担保責任を免除してもらう契約は可能です。

また、最初から土地が目的の買主では、解体しなければ使えないことが明らかなので、同じ地域にある更地よりも優先度が落ちて、売れにくい方向になってしまいます。
他には、古家があって見た目が悪くなりがちなのもデメリットでしょう。

古家付きは費用面でプラス?マイナス?

家に価値があるなら中古住宅として販売できますから、古家付きの土地は、基本的な考えが土地だけの取引と同じようなものです。
つまり、古家が付いているかどうかは、解体費用の問題で影響するとしても、売却価格は更地と変わらないのが建前です。

一般的には更地のほうが売却価格は高いですが、それは売主が解体費用などを上乗せしているのであって、本当に更地の場合と、古家付きを仮に更地にした場合の価格は、同じでなくては理屈が通らないからです。

したがって費用面では、プラスもマイナスもないとしたいところですが、解体費用がどのような交渉になるかで、次のように変わってくるでしょう。

【買主が解体】
解体費用は買主が負担:更地価格で売却
解体費用は売主が負担:更地価格-解体費用で売却
【売主が解体】
解体費用は買主が負担:更地価格+解体費用で売却
解体費用は売主が負担:更地価格で売却

リフォームやリノベーションしてから売るべきか?

古家付きの土地で、古家にリフォームやリノベーションをすると、見た目が良くなって中古住宅目的の買主も対象に入る代わりに、更地目的の買主は外れてしまいます。
また、かけた費用の分だけ、そのまま家の価値が増加するとは限りません。

例えば、元の価値は0円で、500万円かけてリフォームした古家が、必ずしも500万円の市場価値を持っているとは限らず、家が500万円で売れないかもしれないのなら、リフォームやリノベーションは不要でしょう。

また、買主としても、500万円出して買うなら、自分で500万円かけて行ったほうが良く、将来の買主を想定したリフォームやリノベーションはできないため、現状渡しで買主の判断に任せたほうが、売主のリスクが減るのは確かです。

それでも、手入れがされていない中古住宅と比べて、リフォームやリノベーションされた、綺麗な古家では、家という第一印象が重要な物件だけに買いムードが高まります。
購入層が限定されてしまう代わりに、マッチすれば売れやすいので一長一短です。

解体して売る場合

解体して売る場合は、土地の用途に制限がなくなるので、売れやすくなるのが普通です。
すべての人が古家を必要とするとは限らず、例えば住む用途で土地を買わない層(駐車場や太陽光発電をしたい人など)にとって、古家は邪魔な存在だからです。

一方で、売主が解体しなければならず、余計な手間と費用が発生しますから、解体するべきかどうかは、メリットとデメリットを考えるべきです。

解体して売るメリット

まず、古家がなくなることで、古家の瑕疵担保責任が発生せず、売却後に余計なトラブルに巻き込まれなくなります。
また、整地されている状態は、手間がかからない印象を与え売れやすくなります。

他にも、古家に関する手続きの一切が無くなるため、買主にとって楽なばかりか、売主にとっても古家の管理が不要になって、不審火の心配もありません。

現在の情勢としては、空き家対策特別措置法が制定され、倒壊の危険性など、周辺に影響が大きい空き家(特定空家等と呼ばれます)を撤去させる方向で動いています。
古家が該当すれば、解体しておくと行政に指摘されなくて済みます。

解体して売るデメリット

解体することで大きいのは、土地の固定資産税が高くなることです。
古家がなくなると、3~4倍程度に増えることを考えると、なかなか踏み切れず、売れるまでの期間が長いほど負担が増します。

また、解体費用は売却価格に上乗せするとしても、先に費用負担が発生します。
解体費用は家の構造によって異なりますが、古家付きの土地では大抵が木造ですから、仮に坪3万円としても、50坪あれば150万円です。

そして、解体後は家が解体されたことの登記(滅失登記)が必要です。
滅失登記に費用は発生しないとはいえ、土地家屋調査士という有資格者に依頼すると、その報酬で数万円は取られます。

他にあるとすれば、解体時には近所に迷惑をかけてしまうため、近所にあいさつして回るなど、最低限の礼儀を果たさなくてはならないことです。
これらは、買主が解体するなら買主がするべきことですから、余計な負担となります。

妥当な方法は後から解体

土地を探している人の中で、更地を絶対条件としている人は少なく、古家付きの土地を更地と同様に考えて、購入候補に含めている人は相当数存在します。
それでも、解体に使う費用と時間を惜しんで、更地のほうが人気は高くなります。

迷うなら、とりあえずは古家付きで売りに出してみて、買主が解体を必要とすれば解体に応じる方法でも問題ないでしょう。
もしかしたら古きに趣を感じる層など、古家を直して使いたい人がいるかもしれず、解体してしまうとそのチャンスは失われてしまいます。

解体費用は上乗せできるのか

売り出し価格は、売主が決める価格なので、解体費用を上乗せすることは可能です。
ただし、その価格が更地の相場よりも大きく離れていると、買主は興味を失って、いつまでも売れ残ってしまいます。

考え方次第ですが、売主と買主を公平に考えると、解体費用の半分を上乗せして、折半の形にすると、お互いが納得できるのではないでしょうか。
交渉事は、お互いに譲る精神がなくてはまとまらず、自分だけが損をしたくないと考えているようでは、売る気がないのと同じ扱いを受けます。

まとめ

古家付きの土地は、中古住宅でもなく更地でもない中間的な位置付けですが、意外にもお荷物の古家が重要だったりします。
所有者として最初に知っておく点は、解体しても良い古家であるかどうかです。

解体しても問題ない(再建築ができる)土地なら、古家を残しても更地にしてもあまり大きな問題とはならないでしょう。
なぜなら、古家を残せば家を欲しい人が対象になり、解体すれば更地を欲しい人が対象になるだけで、対象が違うのにどちらが優れているとは言えないからです。

違うとすれば、古家を残しておいても、更地が欲しい人の目に止まる可能性はありますが、更地にしてしまうと、家を欲しい人の目には止まりません。
その点だけ考えるなら、古家は残しておいたほうが若干は対象が広がります。

また、解体によって固定資産税の負担が増す問題と、買主が解体を必要としているかわからない点を踏まえると、トータルでは古家を残すメリットが大きいのかもしれません。
その場合でも、古家が倒壊するほど古いと、行政指導の対象になりかねないため、適度な管理だけは怠らないようにしましょう。

なお、古家かどうかにかかわらず、家が売れない主な理由とその際の対策方法はこちらで紹介しています。

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