空き家に潜む税金増加(固定資産税)リスク。特定空き家になる前に

空き家にかかる税金は「固定資産税」と、空き家がある土地に応じてかかる「都市計画税」の2つです。
一方、空き家は税金がかかるものというよりは、むしろ節税のために使われてきた側面もあります。
しかし、近年、空き家対策特別措置法の制定に合わせ、固定資産税が急に6倍になる事象も起きています。

今から空き家を保有している人、保有する予定の人向けに

  • 空き家にかかる固定資産税や都市計画税の2つの税金の計算方法
  • 空き家問題に端を発する固定資産税増加までの流れ
  • 税金負担を増やさないために行うべきこと
  • 売却するときに受けられる控除

について説明していきます。

空き家にかかる税金を最低限にするためのポイントをお伝えします。

1. 空き家にかかる2つの税金「固定資産税」と「都市計画税」

空き家にかかる税金は「固定資産税」と「都市計画税」の2つです。1つずつ見ていきましょう。

1.1 空き家にも「固定資産税」がかかる

固定資産税というと、実際に人が住んでいる家や土地にかかる印象があります。しかし実際には、その不動産が所持されている限り、住人のいない空き家であっても、自動的に所有者に納税義務が発生します。

固定資産税とは

固定資産税は、1月1日に固定資産を所有している(登録している)人が、その年度の納税義務者になる「地方税」です。

所得税や法人税と異なり申告の必要はなく、自動的に納税通知書が届きます。
4月と7月、12月、2月の年4回、3ヶ月ごとに分けて徴収され仕組みになっています。

空き家の固定資産税額はいくらなのか

固定資産税は、固定資産を評価し、税率をかけて計算するため、まず「固定資産税評価額」を知る必要があります。

固定資産税の税率は、地方自治体が自由に設定することが可能で、標準税率は1.4%です。

固定資産税評価額とは、総務省が定める固定資産評価基準に基づいて、市区町村が価格を決定したものです。
国土交通省が発表する公示価格や、都道府県が調査する標準価格などが参考にされます。

公示地価は日本の土地価格を測る指標で、よく目にする地価変動のニュースでも使われています。ここでは他の指標との関係性も含め、その特徴を分かりやすく解説しましょう。

上記のような参考価格に対し、およそ7割程度が固定資産税評価額となり、3年に1度見直されます。

よって、前年と今年では評価額が違うケースもあります。以下の表は、土地における用地に応じた固定資産税の計算方法です。

対象計算式
土地の固定資産税小規模住宅用地の場合課税標準額×6分の1×1.4%
一般住宅用地の場合課税標準額×3分の1×1.4%
家屋の固定資産税一般的な家屋の場合 価格(評価額)=再建築費表点数×経年減点補正率等×評点1点当たりの価格
上記を算出したうえで:課税標準額×1.4%
新築の家屋の場合 一定の条件を満たせば新築から3~5年間120m2までの部分については固定資産税の税額が2分の1に軽減される
課税標準額×1.4%

基本的には、土地と家屋の固定資産税納税通知書に表記されている「固定資産税評価額」を基準にします。
他にも役所で固定資産課税台帳や、固定資産評価証明書を取り寄せることで、評価額がいくらなのかを確認することが可能です。

1.2 地域によっては「都市計画税」もかかる

必ずかかるとは限らないものの、固定資産税とは別にかかってくるのが「都市計画税」です。

都市計画税とは

都市計画税とは、都市計画区域に判断された土地および、家屋に掛かる税金です。

都市計画区域とは、都市計画の観点から、より住みやすい街・都市になるよう、計画的に管理したほうが良いと判断された地域を指します。

日本全国の25.7%が都市計画区域であり、実は日本の全人口の内91.6%が、都市計画区域に集中しているとも言われます。

都市計画区域は都道府県によって、「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つに分類されています。
このうち、都市計画税がかかるのは「市街化区域」に指定された地域の不動産だけです。

徴収された都市計画税は、道路や公園の設備など街のインフラ整備の費用に充てられ、上下水道の整備にも活用されます。

自分の住んでいる地域が市街化区域なのか、確かめる方法については下記をご覧ください。

自分の土地の上に何を建てるのかは、原則として所有者の自由であるはずです。 しかしながら、現実には用途地域と呼ばれる規制によって、建てら...

都市計画税額はいくらなのか

都市計画税は0.3%が制限税率であり、各市町村によって、税率や分割で納付する場合の期限は異なります。
固定資産税と同じく、固定資産税評価額が元になり「固定資産税評価額×決められた税率」で算出されます。

2. 節税対策としての空き家と、空き家問題

空き家は年々増えており、2019年4月に公表された、最新のデータ(2018年の調査)では全国の空き家数は846万件でした。
総務省統計局平成30年住宅・土地統計調査
800万件を超えるまでに空き家が増えた背景には、節税目的の空き家保有が存在します。

2.1 空き家が固定資産税の節税対策になるケースがある

誰も利用しておらず、税金もかかる空き家が何故大きく増えてしまったのでしょうか。
理由の1つは、空き家を保有することで、固定資産税の節税になるからです。

固定資産税の計算表の一部を再掲します。

対象計算式
土地の固定資産税小規模住宅用地の場合課税標準額×6分の1×1.4%
一般住宅用地の場合課税標準額×3分の1×1.4%

注目すべきは赤字の部分です。

実は、住宅用地には、税負担を軽くする目的から、特例措置が設けられています。(小規模宅地の特例)
そして空き家があれば、空き家が立っている土地は住宅用地と認定されるため、土地の固定資産税、都市計画税が最大1/6と非常に安くなります。
小規模宅地の特例があるため、空き家がある土地は空き家を解体するよりもそのままにした方が税金が安くなるケースが多くあります。
結果として、空き家が解体されずにどんどんと増えてしまう要因となったのです。

なお、小規模住宅用地と一般住宅用地の違いは土地の広さで、以下の基準で決まっています。

  • 小規模住宅用地:200m2
  • 一般住宅用地:300m2

2.2 増加する空き家問題と対応の必要性

空き家は古い家です。また利用されていないケースが多くあります。
すると、管理不足の空き家が荒れて、環境面や衛生面の問題になったり、周囲とのトラブルになったりするケースが増えてきました。

具体的には

  • 地震や家事などの際の東海懸念、被害拡大懸念(防災対策がされていない)
  • 害虫や害獣の発生源となる
  • 犯罪温床となり、犯罪の増加につながる

等が広がり、周辺住民とトラブルになるケースも出てきました。

空き家問題は国としても無視できないほどに大きく、空き家問題解決のために空き家問題解決に向けた「空家等対策特別措置法」が制定されました。
空き家対策特別措置法によって、空き家問題の拡大への手段が作られましたが、その中に税金と密接に関係する内容が出ていています。
空き家特措法と税金の関連について、詳細に記載していきます。

なお、空き家問題について具体的に知りたい場合は、以下の空き家問題の詳細を書いた記事をご参照下さい。

メディアで空き家問題の話題が増えていますが、人口は減っていても世帯数はまだ増えており、問題が深刻になるのはこれからです。空き家問題の今後と対策を紹介しましょう。

3. 特定空き家への指定と税金負担の増加

空き家対策特別措置法により、各自治体は周辺に悪影響を及ぼす可能性のある空き家に対して、「特定空き家等」という指摘を行い、所有者に対応の是正を勧告したり、勧告に従わない場合は、強制的に空き家解体などを行えるようになりました。
そして、税金と密接に関わるのが、「特定空き家等」への指定です。

なお、空き家対策特別措置法の詳細については、以下の記事で解説していますので、ご覧ください。

平成27年5月26日、空き家対策特別措置法が完全施行されました。これは誰が対象で、どういった効果や固定資産税などへの影響があるのか?噛み砕いて解説してみます。

3.1 特定空き家に指定されると固定資産税率が6倍に

空き家を放置してしまい、管理状態が悪く、周囲への問題が懸念される場合、その空き家は「特定空き家」に指定される場合があります。
その際の最も大きな問題として、固定資産税減税の特例がなくなり、税率が一気に最大6倍になることが挙げられます。
これが空き家と税金を考える上で非常に大きなポイントです。

3.2 「特定空き家」になってしまう判断基準とは

では、どのような基準で特定空き家になってしまうのでしょうか。

その基準は、

の4つです。

更に細かく1つ1つ見ていきましょう。

倒壊する恐れがある

建物が倒壊する恐れがある場合、特定空き家になる可能性が高まります。

地盤の不均等な沈下、部分的に破損していることが原因で、建築物が著しく傾きが見られるかなど、総合的に判断されます。

衛生面上良くない状態にある

そのまま建築物を放置しておくと、衛生面で有害になる可能性がある場合にも、指定されることがあります。
例として、以下のような状態だと指定される可能性が高まります。

  • 石綿(アスベスト)など、有害物質が飛散する可能性が高い
  • 汚物や異臭により、地域住民の生活に悪影響を及ぼしている
  • ごみの放置や不法投棄によって発生する悪臭や、それに伴う害虫や害獣による被害

いわゆるゴミ屋敷状態の空き家も、この衛生面上良くない状態にある空き家とされます。

適切な管理がされず景観を著しく損なっている

景観法に基づき、景観計画を策定している都市などでは、建築物等が適切な管理をされずに、著しく景観を損なっている状態であると、特定空き家に認定されることがあります。

  • 屋根や外壁等が汚物や落書き等で、大きく痛んだり汚れたりしている状態
  • 窓ガラスが多数割れた状態
  • 立木等が建築物前面を覆う程度まで、繁茂している状態
  • 敷地内にごみが散乱して、山積みになっている状態
  • 看板等が原型をとどめずに、本来の用をなさない程度に破損し、放置されている状態

建物の窓ガラスが割れている空き家は、ゴミの不法投棄が起こりやすく、今以上に景観が壊される可能性があります。

また樹木を放置すると、後々家自体にもダメージを与えるほか、枝の落下などで通行人に被害が出るリスクも高まります。

放置すると周辺の生活が危険にさらされる可能性がある

周囲の生活環境を、保全できないと判断された場合にも、特定空き家に指定されることがあります。

  • 樹木が原因で歩行者の妨げになっている
  • 近隣住宅や道路に枝が大量に飛散している
  • 管理が適さず、道路に砂利等が飛散している
  • 管理が適さず、施錠されていない、ガラスが割れたりして不審者が侵入できる状態のまま放置している
  • 害虫や害獣が発生し周辺の家に侵入して、地域住民に悪影響を及ぼす可能性がある

上記の例のように、周辺で生活する人や、近くを通る人に対してどのような影響を及ぼすか、その危険度や緊急性も重視されます。

すでに不審者の侵入が起きていたり、害虫が多数発生していたり、悪臭被害などが寄せられていたりすると、特定空き家であるとの判断がされやすくなります。

空き家に関する具体的な問題については、こちらをご覧ください。

メディアで空き家問題の話題が増えていますが、人口は減っていても世帯数はまだ増えており、問題が深刻になるのはこれからです。空き家問題の今後と対策を紹介しましょう。

3.3 「特定空き家」に認定されたときの税金の支払い率は6倍に

「特定空き家」とは

2015年に国が制定した「空き家対策特別措置法」に基づき、固定資産税や都市計画税の軽減措置の適応が受けられなくなるなど、放置するほどペナルティを受ける空き家のこと。

特定空き家に認定されると、今までの小規模住宅用地の優遇処置を外されてしまいます。

すると、優遇措置で6分の1に軽減されていたのがなくなるので、計算上は固定資産税が6倍になってしまいます。

したがって、税金を増やさないためには、特定空き家のペナルティを受ける前に、空き家をどうするか対策する必要があります。

特定空き家に指定された場合、固定資産税増額されるタイミングは、特定空き家に指定された翌年からです。
特定空き家に指定されても、原因になっている状態を改善できれば、指定を解除できます。
まずは特定空き家になる基準を満たしていないか確認し、早めに対策を練りましょう。

4. 空き家の所有者が節税(増税対策)のためにできること

では、特定空き家などに指定されて、固定資産税、都市計画税が増えることを避けるためには何ができるのでしょうか。
具体的に対策を見ていきます。

4.1 空き家を活用する

人の利用が無く、管理されていない空き家は急速に老朽化します。
シンプルな対策として有効なのは空き家を利用することです。

例えば、通常の賃貸に出す他、最近増えている民泊や、月額固定で済み放題のADDRESSなど、空き家を有効活用する方法は多くあります。
他の人に有償で貸すことができれば、固定資産税が上がらないだけでなく、そこから収益を得ることもできて一石二鳥です。

また、空き家の状況から有償で貸すことが難しい場合、公共用途の利用に提供するなどを受け付けている自治体もあります。
この場合も活用できて老朽化を防げるうえに、税金が減免されるケースもあります。

詳しくは、以下の空き家活用の記事もご覧ください。

空き家の活用は貸して貸家とするか、売却して他の活用を考えるのが大半ですが、思い通りにいく物件ばかりではありません。そこで今回は、住居以外にした事例や自治体の取り組みも含めた、空き家活用の方法を紹介します。

4.2 管理する

活用が無くても適切に管理されている空き家であれば、特定空き家になる可能性は低いです。

もちとん自分で管理することも可能ですし、多忙や遠方に住んでいるために難しい場合は、管理会社に委託するという方法もあります。

外部の管理会社への委託の場合は月5千円程度からが委託料の相場です。
空き家が適切に管理され、かつ税負担の増加を防げると考えると十分支払える金額ではないでしょうか。

空き家管理のコツについて詳しく知りたい方は、下記も合わせてご覧ください。

空き家の悪影響は植栽や防犯面などを考えると、新しい家でもあり得る話です。空き家の水道や庭の管理、郵便物の対応、害虫や防犯の対策は何をどのように行えばよいのでしょうか?また火災や地震保険は入った方がよいのでしょうか?

4.3 更地にして放置する

空き家を解体してしまう、というのも一つの手です。
解体した場合、結局建物はなくなるので土地に対する固定資産税は増えてしまうのですが、解体工事に補助金が出ている自治体もありますし、家の分の固定資産税は支払い不要になります。

例えば神奈川県厚木市では、最大50万円、解体費用の補助金が出ます。
各自治体で制度を用意している場合があるので、「空き家のある自治体名 空き家解体 補助金」などと入力して検索すると見つけることができます

解体に興味がある場合は、以下に空き家と更地の固定資産税比較についてまとめましたのでご覧ください。

こんにちは、土地カツネット編集部です。この記事は、空き家を更地にしたいけれど、固定資産税が高くなるか不安という方に、空き家を更地にした際の固定資産税増加額と節税対策を解説しています。この記事を読むと、空き家を更地にすべきか意思決定できます。

4.4 売却を検討する

空き家を持ち続けたい、という気持ちが強くない場合は売却も可能です。
家は時間が経つほど価値が劣化するので、売却の場合は早期の対応が重要です。

活用するか、売却するか迷う場合、まずは家の査定をして売却価格の目安を入手し、どちらが得蚊を検討するのも有効です。

いますぐ空き家の売却を検討する

4.5 空き家バンクに登録して利活用してもらう

空き家バンクは、主に自治体や自治体から委託を受けた団体によって運営されており、空き家の所有者と利用希望者のマッチングをする仕組みです。

詳しくはこちらにまとめましたので、ご覧ください。

空き家問題は田舎に限りませんが、需要がより少ないのは明らかです。それを改善するための取り組みが空き家バンクで、実は利用者のメリットが大きい仕組みになっています。

5. 知っておきたい空き家売却の控除

空き家を手放すことを決意したとき、ぜひ活用したい特別控除について知っておきましょう。

5.1 空き家の譲渡所得の3,000万円の特別控除とは

空き家の売却促進のために新設された特例であり、相続した空き家を売ったときに発生した譲渡所得から、3,000万円を控除できるというものです。

まず譲渡所得とは、不動産を売却した際に発生した利益のことで、次のような計算式で求められます。

譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用+印紙税など諸費用)

そこで制定されたのが「空き家売却時の3,000万円の特別控除の特例」です。

相続した空き家を売却する際は、事前に譲渡所得を控除できるか、できない場合はどのくらいの税金を支払うことになるか、知っておきましょう。

相続した空き家は、実際に自分で購入した空き家とは異なります。
よって、上記の計算式に基づくと、取得費用がとても少なくなり、利益が出やすくなります。
利益がでやすいということは、その分税金がかかりやすくなる、ということです。

既存の「居住用財産売却時の3,000万円の特別控除の特例」は「マイホーム特例」とも呼ばれるように、譲渡する人(売主)が居住している必要がありました。
しかし、新しく「空き家売却時の3,000万円の特別控除の特例」ができたことで、空き家にも3000万の控除が適用できるようになったのです。

参考:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

5.2 控除を受けるための条件とは

控除を受けるためにクリアする条件は、

  • 「適用期間条件」
  • 「家屋の条件」
  • 「譲渡する際の条件」

の3つのポイントに分かれています。

条件
適応期間相続日から起算して、3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ特例の適用期間は平成28年4月1日から平成31年12月31日まで
家屋・相続した家屋は相続開始の直前において、被相続人が一人移住していた
・昭和56年5月31日以前に建築された、区分所有建築物以外の建物である
・相続時から売却時まで、事業・貸付・移住のように供されていない
・相続により土地および家屋を取得すること
譲渡する際・譲渡大家の額の合計額が1億円以下であること
・家屋やその土地を含めて譲渡する場合、譲渡する際に該当家屋が、現行の耐震基準に適合するものであること
・現行の耐震基準に適合するものでない場合、相続人が耐震リフォームして売却すること。または、相続人が家屋を取壊して売却すること

また、自己居住用財産の「3,000万円特別控除」もしくは、自己住居用財産の「買い替え特例」のいずれかと併用可能です。したがって、相続物件と自宅を売却したとしても、どちらにも特例制度を適応できますが、その場合は限度額が6,000万円ではなく、合計で3,000万円になります。
このように条件がかなり難しく、老人ホームに入居してから相続が発生したなど、個人差も大きいため、売却のプロに相談することをおすすめします。

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