空き家の税金はいくら?固定資産税が6倍になる危険性と3つの処遇別対策法

相続した家に住むことができず、いつかは整理しなくては…と思いつつもまだ手をつけておらず、空き家になっていませんか?

誰も住んでいなくても家は家。実は空き家にも一般的な家と同じように税金がかかります。

しかも空き家を放置したままにしていると、最悪増税されてしまい通常の家よりも高い税金を支払うことに…。

空き家に支払う税金を把握し、損をしてしまう前に空き家の対処を始めましょう。

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空き家にかかる税金とは

空き家にかかる税金とは
残念ながら、人が住んでいないかどうかに関わらず、税金はかかります。空き家(家)にかかる税金は固定資産税都市計画税の2つ。固定資産税は所有している人全員に、都市計画税は一部の地域が対象です。

この2つは土地や家など不動産を持っているとかかる税金です。固定資産税は土地だけでなく、上に建っている家(建物)にもかかるので、注意しましょう。

家が建っている多くの土地の固定資産税は住宅用地特例によって、税金が安くなります。住宅用の土地なら、更地で持っているよりも家が建っている状態で土地を持っている方が税金が抑えられるのです。

減税額は固定資産税で最大1/6、都市計画税で最大1/3まで。減税額は土地の広さによって変わります。

計算式は以下のようになります。

減税された土地の固定資産税=課税標準額×1/6×1.4%

家(建物)の計算は以下の式に当てはめます。

家の固定資産税=課税評価額×1.4%

毎年1月1日時点で不動産を持っている人に納税義務があり、4~6月の初旬頃に納税通知書が届きます。

固定資産税が6倍に増税!? 空き家対策特別法とは

増税になる空き家
更地にしておくより家がある方が固定資産税が安く済む。その結果、全国に空き家が増えてしまい、社会問題となりました。そこで、行政が空き家に対して措置を行えるように制定されたのが空家等対策特別措置法です。

特定空き家に指定されると固定資産税率が6倍に空き家対策特別措置法より各自治体は、倒壊しそうな空き家や害虫などで近隣住民に迷惑をかける空き家を特定空き家に指定できるようになりました。

この特定空き家に指定されてしまうと、住宅だから受けられていた住宅用地特例が受けられなくなり、最大で1/6減額されていた固定資産税が通常と同じ税額に。

つまり、最大で現在の価格の6倍の固定資産税を納めなくてはならなくなります。その他にも行政の勧告を無視し続けると、強制的に空き家の解体などをされてしまい、その解体費用を持ち主が支払わなくてはならない行政執行が行われます。

解体費用は自分で依頼して行うより高くつく場合もあるでしょう。特定空き家等に指定される空き家の条件空き家対策特別措置法には、「空家等」の定義 を「居住その他の使用がなされていないことが状態である建築物とその敷地」としています。

しかし、実際の運用上は概ね年間を通じて使用されていないことが、指針として打ち出されました。また、特別措置法はすべての空き家を措置の対象にしておらず、次のように周辺への影響が大きい空き家を「特定空家等」と定義しています。

特定空き家等に指定される空き家の条件

  • 放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • 放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

空き家が特定空き家に指定されて、税金が増えることを防ぐためには、管理や活用などの方法を用いて、空き家の状況をコントロールする必要があります。

なお、空き家対策特別措置法の詳細については、以下の記事で解説していますので、ご覧ください。

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空き家 物件

空き家の税金はいつ、誰が支払うの?

空き家の税金はいつ・誰が払うのか
空き家に支払う税金が分かったところで、空き家を所有している方ならいつ・誰が支払うのか気になるところでしょう。

空き家の税金はいつ支払うのか

固定資産税・都市計画税の納税は年に1度まとめてか年4回に分けることが可能です。

支払い時期は各地方自治体によって異なります。納税通知書に記載されているので確認しましょう。ちなみに、令和元年の東京都の場合は以下のようになります。

第一期6月1日~7月1日
第二期9月1日~9月30日
第三期12月1日~12月27日
第四期2月1日~3月2日

一括納付の場合は、第一期の期限までに納付になります。第一期以降も納付は可能ですが、延滞金が発生する場合があるので注意しましょう。

空き家の税金は誰が支払うのか

空き家の税金は空き家の所有者、登記をされている名義人が支払います。相続時に相続登記(名義変更)を行っている場合は相続人の名義で届きますが、行っていない場合は亡くなられている場合でも登記されている名義で届きます。

共有名義・名義変更を行っていない場合相続人が決まらず名義変更ができない、兄弟で相続して共有名義になったという場合もあるでしょう。

そのような場合は代表相続人に届きます。代表相続人とはざっくり言うと、遺産の手続きなどを行う責任者です。市区町村の役所に登録を求められ、代表相続人になった人の元に納税通知書が届きます。

固定資産税は相続人が個々に支払うのではなく、代表相続人がまとめて納付します。万が一税金を滞納した場合も代表相続人にのみ通知が送られ、支払いを求められます。

共有名義やまだ相続人が決まってない場合は固定資産税をそれぞれいくら支払うのか協議し、いつまでに代表相続人に送金するのか決めておかないと、トラブルの元になるので注意しましょう。

空き家の税金6倍を防ぐ!タイプ別対策法

空き家の税金を増税させない対策
前段で解説した通り空き家は放っておくと、税金がかかり続けますし最悪の場合は特定空き家になり固定資産税が今の6倍になってしまいます。増税を防ぐ空き家の対策はさまざまです。ここでは、今後空き家をどうしたいのか希望別に対策方法を解説していきます。

空き家をいつかは売らなくてはと思っている

いつかは売らなくてと思っている方は、今売ってしまいましょう。空き家を相続するとついつい遠方にあって売却が面倒、住む予定はないが思い出が詰まっている…といった理由で空き家の売却をためらいがちです。

しかし、空き家は持っているだけ維持費と税金がかかります。現段階ですでに住む予定がないと分かっているのなら、維持費の支払額が増えてしまう前に売却してしまうのが賢明でしょう。

売却してしまえば、これ以上税金がかかる心配はありませんし、トラブルも反省するリスクが小さくなります。また、空き家を売却した場合に使える控除もあるので、控除がなくならないうちに家を売却してしまいましょう。(※控除に関しては次の章で解説します)。

 

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空き家を売りたくない

どうしても家を売りたくない、将来住む予定のある方は空き家を管理しましょう。適切管理をすることで劣化を防ぎ、特定空き家にならないようにします。

可能なら月に1度空き家を自ら訪れ雑草の処理や湿度で空き家の痛みが進行しないように空気の入れ替えなどを行うのが望ましいです。しかし、多忙や遠方に住んでいるために難しい場合は、管理会社に委託するという方法もあります。

外部の管理会社への委託の場合は月5千円程度からが委託料の相場です。空き家管理のコツについて詳しく知りたい方は、下記も合わせてご覧ください。

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管理

他にも空き家を管理する方法はあります。空き家を人に貸すのです。空き家を人に貸すことで家が痛む部分はありますが、空き家にしておくよりは劣化せず人がいないことで起こる不法投棄の被害などの心配がありません。

また、微々たるものですが家の状態や立地が悪くなければ賃料も得られるので、固定資産税など税金の支払いの足しになるでしょう。

築年数が浅いものや管理の行き届いているものならば、通常の物件と同様に借主を探すことが可能です。しかし、築年数が経っているものや田舎など借り手がつきづらそうな物件は、空き家バンクなどを利用するのも手でしょう。

空き家バンクについての詳しい解説は以下の記事を確認してください。

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空き家情報を知る

相続人が複数いて自分だけでは決められない

自分だけでなく兄弟や親戚などと一緒に空き家を相続、自分だけでは空き家を今後どうしていくのか決められない方もいるでしょう。そんな方はまず相続人を集めて、今後空き家をどうするのか話し合いを行いましょう。

空き家を残していくのなら、前段で解説した通り誰が代表して固定資産税を納めるのか決めます。家の売却を検討している場合は、共有名義だと売却の際に空き家を相続した全員の同意書が必要となるので、名義を1人にして売却額を分割するなどの相談をすると良いでしょう。

自分が空き家の対策について主導してしまうと、今後何かとやらなくてはいけないのではないか…という不安がある方もいらっしゃると思いますが、何もせず置いとくことは相続人全員にとってマイナスです。

相続人だけの話し合いが不安だという方は、不動産の相続に詳しい弁護士をお願いするのも手でしょう。

費用はかかりますが、後々相続の際のやり取りや取り決めで他の相続人とトラブルになる可能性を抑えられます。

土地・空き家を含む不動産を相続した際の流れや兄弟との分割方法に関しては以下の記事を確認してください。

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空き家の税金を抑えるための補助金と控除

空き家の税金の控除
空き家をそのままにされては困る行政は補助金や税金が控除される制度を設けています。空き家の売却や解体などを検討している場合は以下のような制度を利用しても良いでしょう。

空き家を解体する際にもらえる補助金がある

自治体によっては、空き家を解体する際に補助金を出してくれます。条件や限度額は各自治体によって異なるので、空き家を解体する際は事前に自治体のwebサイトを見たり、直接電話をかけて確認などを行いましょう。

中には年間予算が決まっており、申請が早い人順に支給される場合もあります。その場合は、次回支給時に合うように解体を決めるというのも良いでしょう。

補助金を給付している自治体の一例は以下の記事に記載しています。

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解体費用

空き家の解体については、解体業者に解体にかかる費用の見積もりを出してもらって、補助金の適用について考えるのをお勧めします。

空き家を売却した際に使える控除

空き家を売却し購入金額より高く売れた場合、所得税と住民税(2つを合わせて通称、譲渡所得税)の支払いが発生します。

空き家の売却額から購入金額を差し引いた金額が3000万円以内なら、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例が使え、所得税と住民税が免除されます。

古い家だし田舎にあるから、そんな利益なんて出ないと考えられている方が多いですが、古い家は購入金額を不明になっていたり、購入金額を証明できるものがない場合が多くあります。

購入金額が不明な場合は、売却金額の5%が購入金額とされます。5%で計算する場合、利益(譲渡益)が出やすいので、売却する空き家が控除の条件に当てはまるのか確認しておきましょう。条件は以下になります。

  • 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること(2019年12月31日までに限る)
  • 相続する直前まで、被相続人が居住用として使用していた家屋であること
  • マンション以外の家屋であること(区分所有建物登記がされている建物でないこと)
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  • 相続から譲渡までの間に貸付用・事業用・居住用として利用されていないこと
  • 相続する直前まで被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
  • 譲渡価格が1億円以下であること
  • 空き家を残したまま売却する場合には、現在の建築基準法の耐震基準を満たしたものであること

空き家は早急に対処を

空き家はそのまま持っていても、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。また、管理費などの維持費も必要になるので、自分の住んでいる家の住宅ローンも支払っている方には大きな負担になるでしょう。住む予定がない場合は早めに売却を検討しましょう。

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準大手不動産会社F1,080万円
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これだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます

体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。

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