不動産の財産分与にかかる税金。算出方法と節税対策を知っておこう

財産分与 税金
離婚をする際には、現金や不動産などの財産分与を行います。財産分与は一般的には非課税ですが、ある条件を満たすと課税対象になるものがあるため注意が必要です。

財産分与で課税対象となるものに関しては、節税対策をすることが可能です。税金の知識を持っておくことで、発生する税金を上手く抑えることができます。

本記事を読めば、

  • 財産分与をする際にかかる税金の種類
  • 発生した税金を節税する方法

がわかります。
それではさっそく財産分与の際にかかる税金についてみていきましょう。

離婚による財産分与では、不動産をどのように分配するのかが問題になることがあります。均等に分割しやすいために売却してお金に変えたいと思うのは仕方のないことかもしれません。そのため、まずは財産分与の基礎知識を身につけて、様々な注意点を理解しておきましょう。

1. 財産分与で税金はかかるのか

1.1 原則、財産分与で税金はかからない

離婚によって相手から財産を受けとった場合、通常は贈与税がかかりません。
なぜならば、財産分与による財産の取得が利益取得を目的にしたものでなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障を目的にしたものであるからです。

しかし、以下の2項目のいずれかに当てはまる場合は贈与税がかかります。

  • 財産分与によって得られた財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産額と照らし合わせて多すぎる場合
  • 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われた場合

参考文献:離婚して財産をもらった時|国税庁

贈与税の他にも、財産分与をした側にかかる税金や登録免許税などかかる税金が複数あります。

1.2 財産分与によって税金がかかる場合

財産分与でかかる税金は、財産を譲渡する側と財産を受ける側とで異なります。

財産分与でかかる税金の全体像
不動産の財産を受け取る側にかかる税金贈与税
不動産取得税
登録免許税
固定資産税
不動産の財産を譲渡する側にかかる税金譲渡所得税
登録免許税

先ほど、財産分与によって財産を受け取った側は通常税金がかからないといいましたが、財産を渡す側は分与した財産が不動産や資産の場合に譲渡所得税が課税されます

ちなみに現金を譲渡する場合は、財産を渡す側にも税金はかかりません。

税金がかかる対象物は以下の通りです。

  • 土地をはじめとした不動産
  • 株式や有価証券
  • ゴルフなどの会員権
  • 高額な美術品や骨とう品

上記資産を譲渡して取得時の価格よりも時価のほうが高い場合には財産を譲渡する側に譲渡所得税がかかります

参考文献:譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|国税庁

参考文献:譲渡所得の対象となる資産と課税方法|国税庁

不動産を分与すると税金がかかるため、不動産を売却して現金に変えた上で財産分与することがおすすめです。

家を売ることは、そう何度も経験しない人生の大きな決断の一つです。全体像を把握して、住宅売買の基礎知識を身に着けていきましょう。実際に何から始めればよいのか、必要な書類や手数料といった、実際の手続きに深くかかわるポイントを解説します。

2. 不動産の財産分与を受け取る側にかかる税金

財産分与にかかわる税金
不動産の財産分与を受け取る側にかかる税金は贈与税不動産取得税登録免許税固定資産税です。

ただし、第一章で説明したように、不動産の財産分与を受け取る側には原則贈与税はかかりません。
しかし、例外もありますので、贈与税の発生する例外についてみていきましょう。

2.1 贈与税は場合によりかかる

贈与税の支払いが必要な場合とは、「財産をもらった額が多すぎる場合」や「贈与税の支払いを免れるための不正な離婚だった場合」です。

もらった額が多すぎる場合

もらった額が多すぎる場合ですが、いくら以上などという金額の指定はありません。婚姻中の夫婦間の事情や、平均額などを考慮して判断されます。

一般的に財産分与の割合は、2分の1とされていることが多いです。はるかに超えていると判断された場合は、超えている金額分に贈与税がかかります。もらった不動産などが購入時より高くなっている場合も同様に贈与税が発生します。

贈与税の支払いを免れるための不正な離婚だった場合

財産分与には贈与税がかからないことを利用し、脱税のための不正な離婚だと判断された場合は、「離婚でもらった額」または「不動産の全て」が課税対象になります。

2.2 不動産取得税も場合によりかかる

不動産取得税も贈与税と同じく、財産分与はもともと自分の持ち分だったものを、受け取っただけだとみなされるため、基本的に課税されません。

しかし、受け取った財産が多すぎる場合には、例外として贈与税の支払いが必要です。

不動産取得税の税率は、住宅として利用する土地や建物は3%住宅以外の建物は4%です
ただし、分与された住宅に住む場合、不動産取得税の軽減を受けられる可能性が高いため、課税の負担が少なくなるかもしれません。減税については各都道府県によって異なるため、公式ホームページを確認しましょう。

2.3 登録免許税は必ずかかる

不動産をもらったら登記が必要になるため、不動産の登録免許税が必要になります。
登録免許税の額は「固定資産評価額×2%」で算出できます。
例えば、評価額が1,000万円だった場合の登録免許税の額は、「1,000万円×2%=20万円」です。

固定資産評価額は、市町村役場または都税事務所で、固定資産評価証明書を取得することで把握できます。もしくは、固定資産税の納税通知書内にも記載があるため、送付されたら確認しましょう。

2.4 固定資産税も必ずかかる

不動産の取得後は固定資産税もかかります。固定資産税とは、毎年1月1日現在の不動産(土地・建物)の所有者に対し、不動産の所在する市町村が不動産(固定資産)に課税する税金のことです。

固定資産税額は以下の式で計算することができます。

固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%-軽減額

ただし、固定資産税評価額は計算をしなくても固定資産税を通知する納税通知書が毎年6月頃に自宅に届きます。
よって、計算するのがめんどくさい方は固定資産税通知書を見るとよいでしょう。なお、固定資産税通知書を紛失してしまった場合は再発行ができませんのでご注意ください。

参考文献:固定資産税・都市計画税|東京都主税局

2.5 税金の他にも気をつけることがある

財産をもらった際には税金の他にも気をつけることがあります。特に「名義変更」と「残債の確認」には注意が必要です。

不動産や車などをもらった際は、法務局にて名義変更の手続きをします。
自分で行うことが難しい場合は司法書士などの専門家に依頼して行いましょう。所有権が移動していないと、勝手に処分されても気づかないことがあるため、名義変更の手続きはとても重要です。

また、不動産をローンの残債がある状態でもらう場合は、トラブルになりやすいため注意しましょう。
ローン付きの不動産を受け取ってしまうと後にローンの支払いを請求されることもあります。相手に支払ってもらいたい場合は、離婚協議書に「いつまでにいくら支払う」という返済計画と具体的な数字を記載してもらいましょう。

残念ながら離婚で夫婦関係が終わってしまうときに、住宅ローンが残っていたら、家や土地の財産分与はどうしたら良いのでしょうか。この記事では、離婚時の不動産の財産分与についてと、ローンが残っている場合の対処法についてみていきます。

3. 不動産の財産分与を譲渡する側にかかる税金

財産分与する側の税金
不動産の財産分与を譲渡する側にかかる税金は、譲渡所得税登録免許税の2種類です。

特に、譲渡所得税に関しては、不動産の取得時にかかった費用よりも現在の不動産の時価が高い場合、不動産を売った、売らないに関係なく必ず発生するので注意が必要です。

3.1 譲渡所得税がかかる

財産分与により、土地や建物を離婚した相手方に渡した場合、分与した人に譲渡所得税がかかる場合があります。

譲渡所得税がかかるのは、土地や建物を取得したときにかかった取得費よりも、分与したときの土地や建物の時価が高い場合です。

参考文献:離婚して土地建物などを渡したとき|国税庁

そもそも譲渡所得税とは、土地や建物、株式やゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって発生する税金です。

よって、離婚した相手方に不動産を売却して利益が出たかどうかにかかわらず、譲渡をした時点で税金が課税されます。

3.3 登録免許税は場合によりかかる

登録免許税は、一般的に譲渡する側ではなく譲渡される側が支払います。登録をして利益を得る人が支払うとされていますが必ずではありません。当事者間で合意した場合は、折半したり譲渡する側が支払うこともあります。

土地の所有権の移転登記や建物の登記を行う際に、その登記の手続きに登録免許税がかかります。贈与の場合、土地も建物も登録免許税にかかる額は固定資産評価額の2%です。

また、登録免許税は節税する方法がありません。可能な場合は先方と交渉し、登録免許税も支払ってもらう交渉をしましょう。例として物件が1000万円だった場合は、2%の税率で20万円になります。2%と聞くと少なく感じますが不動産の場合は金額が大きいため負担になります。

4 譲渡所得税の計算方法

財産分与 税金
譲渡所得税は以下の式で求めることができます。

譲渡所得税=課税譲渡所得金額×譲渡所得税率

したがって、譲渡所得税額を求める際は、

  1. 課税譲渡所得額を求める
  2. 譲渡所得税率を求める

の2つのステップを踏んでいきましょう。

4.2 ステップ1 課税譲渡所得額を求める

まずは、課税譲渡所得額を求めていきましょう。
課税譲渡所得金額は以下の計算式で計算することができます。

譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

計算式を覚えるとともに、「譲渡価額」「取得費」「譲渡費用」「特別控除」のそれぞれの意味を把握しておきましょう。

  • 譲渡価額:財産分与をしたときの土地や建物などの時価
  • 取得費:不動産の購入額、購入手数料、改良費など
  • 譲渡費用:土地や建物の売却のために支出した費用(測量費、印紙代、仲介手数料、借家人などに支払った立退料など)
  • 特別控除:一定の条件を満たした場合に税金から控除できる金額

用語の意味が分かれば、課税譲渡所得額を計算することができるでしょう。

譲渡所得税額を節税するために使える特別控除とは

特別控除を利用すると、譲渡所得税額を節税することができます。
財産分与時に使うことのできる譲渡所得額として、

  • 居住用不動産を譲渡した場合の3000万円の特別控除
  • 婚姻期間が20年以上の夫婦の場合の配偶者控除

があります。

居住用不動産を譲渡した場合の3000万円の特別控除とは
居住用の不動産を譲渡した場合は、3000万円の特別控除を受けることができます。
ただし、この控除は、売り手と買い手が夫婦の場合には使えないため、離婚後に不動産を譲渡する必要があります。

参考文献:マイホームを売ったときの特例|国税庁

婚姻期間が20年以上の夫婦の場合の配偶者控除
婚姻期間が20年以上の夫婦の間で居住用不動産の贈与が行われた場合に基礎控除110万円のほかに最高2000万円まで控除を受けることができます。
ただし、この制度を使うためには贈与を受けた年の3月15日までに贈与された居住用不動産に贈与を受けた配偶者が将来にわたって住んでいなければなりません。

参考文献:夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除|国税庁

4.2 ステップ2 譲渡所得税率を求める

最後に、譲渡所得税率を求めましょう。

譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって異なります。
不動産の所有期間が、譲渡(対価として代金を受け取る)した年の1月1日から5年を超えていれば「長期譲渡所得」に分類されます。譲渡した年の1月1日から5年以下の所有期間であれば「短期譲渡所得」です。

譲渡所得には、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」という3つの税金が存在しており、それぞれ税率が異なることがポイントです。

下記の表はそれぞれの税率を比較したものです。長期譲渡所得の方が、譲渡所得税率が低くなります

長期譲渡所得短期譲渡所得
所得税15%30%
復興特別所得税2.1%2.1%
住民税5%9%
合計22.1%41.1%

復興特別所得税とは、東日本大震災で被災地の復興を目的として収める税金です。復興特別所得税の支払いは、2013年~2037年までの期間のみです。また、特別控除の適用で所得(売却益)が0円であった場合、復興特別所得は非課税です。

所得税と住民税は、長期譲渡所得のほうが税率が低いことがわかります。税率の違いで、税金がどれくらい差が出るのかを知るために、譲渡所得金額が1,000万円だったと仮定して、それぞれの税額を計算してみましょう。

長期譲渡所得短期譲渡所得
所得税1,000万円×15%=150万円1,000万円×30%=300万円
復興特別所得税1,000万円×2.1%=21万円1,000万円×2.1%=21万円
住民税1,000万円×5%=50万円1,000万円×9%=90万円
合計1,000万円×22.1%=221万円1,000万円×41.1%=411万円

譲渡所得税額が1,000万円だったと仮定した場合、合計で190万円も差が出ました。したがって、長期譲渡所得になるように、所有期間が5年を過ぎてから譲渡を行ったほうが、節税になります。

5. 不動産の財産分与は節税対策をして売却を考えよう

財産分与で節税する

不動産を財産分与の際にもらうと「そのまま環境を変えずに生活を続けられる」というメリットがありますが固定資産税をはじめとした税金を払い続けなくてはいけません。

生活環境は変わらないですが、近所の目や夫婦の思い出が残った家に住み続ける辛さがあると思います。

子供の有無や離婚原因など個人で状況は異なりますが、一度家を手放して住み替えを検討してみることも大切です。

売却を行う際はまず、下記の一括査定サイトを利用しましょう。検討している途中の場合であっても現在の家の相場を知ることで財産分与後の選択肢が増えます。

参考: HOME’S 売却査定