不動産登記簿謄本の意味とは。必要な書類を集めてスムーズな売買を

不動産を売買するときに必要となる登記簿謄本ですが、これがどのようなものかはっきり分かるという方は少ないでしょう。
一生に一度あるかないか程度のことですが、不動産を所有している人であれば必ずこのキーワードが出てきます。

登記簿謄本について理解を深め、売買契約の際にスムーズに行えるように準備しておきましょう。
同時に、不動産売買についての流れも知っておくことで、今後の不動産を所有したり手放したりする際に役立ちます。

1. 不動産登記簿謄本とは?どのような意味か

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不動産登記簿謄本とは難しいイメージがありますが、意味がわかるとそれほど難しくはありません。
登記簿謄本の意味と効果を知り、不動産売買の役に立たせましょう。

1.1 登記簿謄本の意味を知る

登記簿とは法務局にある登記所に保管されている帳簿のことです。

その中には不動産に関係する不動産登記簿があり、不動産情報を一般公開できるように存在しています。
一般公開できるということは、誰が見てもわかりやすいように細かく記載されていて、スムーズに不動産取引を行うためにあります。

さらに、不動産登記簿は「土地登記簿・建物登記簿」と2種類あり、法務局で土地だけの登記簿と建物だけの登記簿と分けて情報を公開しています。

1.2 登記謄本はどのような効果があるのか

現在所有している不動産の権利は、どのようになっているのかを第三者からみてわかりやすく証明できます。

不動産登記簿では土地と建物を別々のものとして扱われるため、それぞれ別に登録されています。
不動産の所有は財産でもあるため、その財産を安全に守れるというのが登記標本の役割ともいえます。

不安材料をなくすためには、不動産登記に誰がどの物件を所有して誰に譲渡したのかというところまで細かく記載されます。

不動産登記を行うことで権利が証明されるため、次に譲渡する場合でも買手に安心して不動産の権利を譲れるのです。

1.3 たまに見る登記事項証明書とはなにか

不動産登記簿を法務局まで取りに行ったのに、登記事項証明書と書かれたものを渡されることがあります。

昔はコンピューターが発達していなかった為、登記簿に記帳する形で行っていました。
現在は登記事務をコンピューターで打ち込んでいる所も多くなってきて、その内容は磁気ディスクに収められているため用紙に印刷ができます。

コンピューターに登記簿を入力していない登記所の場合は、直接登記用紙に記載しているのでそれをコピーして渡しています。

この用紙は不動産登記簿と呼ばれていて、登記事項証明書と内容は同じです。
昔は登記簿謄本と呼ばれていて、現在は登記事項証明書という名称に変わりつつあります。

こちらは登記事項証明書の見本です。
もし登記簿謄本をお持ちの方は、内容的には変わらないことがわかると思います。

登記事項証明書見本

参考:登記記録(登記簿)とは? | 法務省HP

2. 不動産の売買の流れを知る

不動産を売買するときには、どのようなことを準備すればよいのかを見ていきましょう。
流れを知ることで、相手とのトラブルもなくなり滞りなく物事が進みます。

2.1 不動産売却の前に事前準備

不動産売却をいきなり始めるのではなく、まずは自分の不動産がどのくらいで売却できるのかを知っておかなくてはいけません。

インターネットを利用して近隣の売却されている物件は、どのくらいで販売されているのかを確認しておいてください。
大体の相場がわかったところで、不動産会社に査定を依頼します。

しかし、不動産会社は全国にたくさんあるため、どの会社にすればよいのか迷ってしまいます。

その場合に便利なサービスが一括査定サイトです。
自分の目的に合った不動産会社と出会うためには一括査定サイトを利用することがおすすめです。

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2.2 不動産会社選び

査定をしてくれた不動産会社の中から、ひとつに絞るのは難しいです。
不動産会社の中でもそれぞれの強みや得意な分野が存在します。

そのため、不動産選びは不動産売買を成功させるためにも重要なポイントとなっているので、慌てずに慎重に行うようにしましょう。

2.3 不動産会社と媒介契約を結び販売活動へ

売却活動をするにあたり、不動産会社との媒介契約を結びます。

媒介契約には3種類のタイプがあり「専属専任媒介契約・専属媒介契約・一般媒介契約」のうちどれかひとつ選びます。
専属専任タイプと専任タイプは1社のみの契約条件で、一般タイプは複数の不動産会社と契約を結べます。

どれもメリット・デメリットはあるため、自分に合った契約方法を交わしましょう。また、契約成立までしっかりとサポートしてくれるため、なにかあったときに心強い味方になってくれるでしょう。

そして、不動産の売却を依頼する時には、多くの書類を用意しなければなりません。
中でも不動産登記簿謄本は、不動産を売却する時には必要な書類です。

この書類は不動産の権利を確認したり、不動産の状態を確認するために使われます。
不動産登記簿謄本でこれらのことを確認することで、不動産取引を安全で円滑に進めることができます。

そして、販売活動を不動産会社が行ってくれている間に、内見者の対応準備を行います。
部屋の掃除をして、いつ内見者が来てもよいよう準備しておきましょう。

媒介契約についての違いをもっと知りたい方はこちらをご覧ください。

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2.4 購入希望者との交渉・契約成立

購入者が決まりそうになった際、値段交渉などを行うのが一般的です。

そのため、売手は値段交渉で値下げをしてもよいくらいの、販売価格を設定しておく必要があります。
契約が成立したら引き渡し日や代金の受け渡し日などを決めて、それに向けて多くの書類を集めておきます。

購入希望者が出した条件の調整を行い、売手側もそれに納得がいくまで話し合いをします。
最終的に売手と買手、司法書士と不動産会社がいる中で書類と鍵の受け渡しなどを行います。

不動産売却の流れについてはこちらに詳しく記載しております。
合わせてご覧ください。

不動産の売却方法にもいくつかありますが、大半が仲介による取引です。ここでは、その仲介での取引の流れ・手順と、かかる期間や必要書類、そして各ステップのポイントについて図解していきます。

3. 不動産登記を自分で行う方法

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不動産登記は本来であれば司法書士に依頼をするのですが、自分でも行える方法があります。
自分で登記する場合は、どのようにすればよいかを調べて見ましょう。

3.1 法務局に向かう

時間がある人は直接法務局に行き、事務員にわからないことを相談していくのが一番早い道のりです。

登記簿を閲覧するとき

自分の住んでいる近くの法務局に出向き、登記事項要約書と閲覧申請書という書類をもらいます。

用紙に必要事項を記入して申請をするのですが、建物や土地を調べたいという項目にチェックをして所在地番を記入します。登記簿閲覧と要約書請求には、それぞれ手数料がかかってきます。

登記簿を取得する

自分が所有している不動産の移転申請を、近くの法務局に出すと1〜2週間で登記完了証と登記識別情報が受け取れます。
所有権移転登記の方法は法務局のホームページから、申請書をダウンロードできるため、必要事項を記入して送りましょう。

また、不動産売買に必要な登記事項証明書の取り寄せは、オンラインで行うことができます。

オンラインでの請求なら、利用時間も8時30分から21時まで行えます。
そして、窓口や郵送で請求するよりも手数料が安くすみます。

インターネットがあれば簡単に請求できるため、登記事項証明書を取得する時にはオンラインサービスを利用することがおすすめです。

オンラインでの請求には事前登録が必要です。
事前登録を済ませたら、登記事項証明書の請求を行えます。

申請の際に必要な土地の住所や建物の検索などもWeb上で調べることができます。また、個人で登記簿謄本を請求する時には職業の選択は不要です。
登記簿謄本のかんたん証明書請求は以下のサイトからできます。

登記・供託オンライン申請システム

また、オンラインでの証明書の詳しい請求方法は以下のサイトで紹介されているため、あわせて参考にしてください。

「かんたん証明書請求」ご利用ガイド

なお、登記簿謄本は不動産を管轄する法務局でしか取得できません。
手間も時間もかかるため、内容を確認するだけであれば登記簿証明書で十分です。

閲覧・取得の場合には手数料がかかることに注意しよう

登記簿謄本の閲覧・取得には手数料がかかる点に注意しましょう。

金額はそこまで大きくはないです。

また、支払った際には、「租税公課」として勘定項目に入れましょう。

登記簿謄本の手数料

出典:登記手数料について | 法務省HP

3.2 わからないことがあれば法務局で無料相談ができる

申請書をダウンロードしてもどのように記入すればよいのかわからない場合は、その用紙を持って法務局の相談窓口に行きましょう。

ある程度用紙に記入しておけば詳しく教えてくれるため、そのまま提出すれば後日申請が完了したという通知がきます。
自分で行って何度も失敗をするよりも、自分の足で向かい納得するまで質問をしていくことが近道となるでしょう。

4. 不動産の売買に必ず必要となる書類とは

書類は査定を受ける前と、契約を交わすときにそれぞれ必要となってきます。
登記簿以外に必要となる書類は、どのようなものがあるかを知っておきましょう。

4.1 査定を受けるために必要な書類

査定を受ける際に必要となるのが不動産登記簿謄本です。
また、不動産会社が販売活動をするために必要な情報書類を用意します。

購入時に受け取った物件の契約書や重要事項説明書

物件を購入したときに必ず受け取るのが、物件の契約書と重要事項説明書です。
物件の状況が記載されているものと、不動産に関しての注意事項が記載されています。
これらは査定をするときの、大きなポイントとなってきます。

測量図や物件の間取り図

土地の大きさがどのくらいあって、どこまで土地を持っているかの情報が記載されたものと、物件の間取りが掲載されているものが必要です。
当時のパンフレットや間取りが記載されている情報が、あればあるほど魅力的な広告が可能です。昔のものだからといって、パンフレットは捨てないようにしておきましょう。

4.2 契約時に必要となる書類

契約が決まったとしても書類がなければ成立しません。
書類は多くありますが、事前に準備しておけば慌てずに済みます。

実印と印鑑証明書・身分証明書・住民票

実印が必要な場面は契約を交わすサイト、登記簿申請を行うときに必要となりますので必ず実印を用意しておきましょう。身分証明書は運転免許証などが必要です。
不動産を所有している住所と、今住んでいる住所が違い場合、住所変更登記が必要となります。これは、所有権移転登記を行う前に準備しておきましょう。

登記済権利証と登記識別情報通知

売却する物件が、本当に自分のものなのかを証明する書類です。
これは購入時に受け取る大事な書類ですので、この証明書が物件を所有していたかの最終確認となります。

抵当権抹消書類

不動産を売買するのに、抵当権を抹消しておかなくてはいけません。
住宅ローンを組んでいた場合、まだローンが残っている状態で売却することはできないため、完済する必要があります。
その証明として融資してくれた金融機関から手続きを行い、抵当権解除証明書を受け取ります。
一般的には売却した金額を一括返済に充てるために、決済日に金融機関の窓口にて書類を受け取ることが多いです。

固定資産税等納付通知書

毎年6月に固定資産税等納付通知書は、各市区町村都税事務所から送られてきます。これは売主に対して納付額の確認と、税金負担額を知るために必要となります。

境界確定測量図・物件状況確認書

所有している物件が土地を含んでいた場合、隣の敷地の境界線はどこにあるのかを明確にしておかなくてはいけません。
あとでトラブルになる可能性があるため、もし境界線が明確でない場合は境界確定の調停を依頼する必要があります。
また、物件に対して耐震性があるか、瑕疵(欠陥)があるか、アスベストの有無などを伝えておかなくてはいけません。
物件状況確認書は相手の立場で考えて、なるべく細かく記載していただくよう依頼しましょう。

ここでは、書類の種類について触れました。
下記では、不動産売却に関わる書類とその取得方法も詳しく下記でまとめています。
合わせてご覧ください。

不動産売却で主に必要になる書類とその内容をまとめました。どのタイミングで必要になるかは取引次第ですが、これから取得する書類と手元にある書類、もしくは本人確認に使用する書類とに分け、足りない書類が分かる一覧表も設けているので、ご活用ください。

5. 仲介会社で司法書士の指定がある場合

登記簿謄本5

不動産売買を行うと買主側に、司法書士の報酬を支払わなければならない場合もあります。

仲介会社の指定で、司法書士に依頼をしなくてはいけないため費用がかかってきます。
買主側は不動産会社を決める前に、司法書士の依頼の有無を確かめておきましょう。

5.1 司法書士に依頼をするといくらかかるのか

司法書士に支払う費用の内訳は「報酬代・郵送代・印紙税・立ち合い代」などが大きく分けられます。

所有権の移転手続きを司法書士に依頼をする場合は、約50,000〜70,000円かかるとみておきましょう。

しかし、中には司法書士を紹介してくれたけれど、別の名目で料金が割高に請求されてしまう場合もあります。
司法書士に依頼をする前に、どのくらいの金額でお願いできるかを確認しておく必要があります。

身内同士の小さな売買では、司法書士に依頼する必要はありません。

5.2 登録免許税がかかる

不動産登記を行うと、登録に対して税金が発生し、価格に税率をかけて計算をします。

課税標準税率軽減率いつまで
土地所有権の移転登記固定資産税評価額2%1.5%2019年3月31日まで
建物所有権の移転登記固定資産税評価額2%0.3%2020年3月3日まで

土地の所有権移転登記で登録免許税は、どのくらいかかるかを例で見てみます。

固定資産課税台帳に記載されている価格が500万円だとします。軽減率が1.5%ですので以下の計算となります。

500万円×1.5%=75,000円

計算式に当てはめると登録免許税額は75,000円ということがわかりますので、一度当てはめて計算をして見ましょう。

土地を売るとかかる税金は全部で4つ、しかし状況に応じて支払わなくていい税金もあります。家と違って価格が変わりにくい土地は、税金を控除してもらうために確定申告が必要になることも。そんな土地の売買に関わる税金のポイントを解説します。

6. 信頼のおける不動産会社に相談しよう

不動産登記謄本とは、いかに不動産売買で重要なものかがわかってきました。

それと付随して不動産会社という存在は、不動産の所有権を移転する際に重要な役割を果たしてくれるため、不動産選びには慎重に行う必要があります。
信頼ができない不動産会社に、自分の大切な不動産を売買させるのはとても不安になります。

不動産を売却する時には、複数の不動産会社に査定を依頼して査定結果を比較して不動産会社を選ぶと良いでしょう。

そして、売却時には不動産の価格を把握しておくことは重要です。不動産会社を選ぶときや価格を把握するためには、一括査定サイトを利用することが便利です。