不動産価格の下落は起こるか。メカニズムを理解してタイミングよく対策しよう

不動産価格が世界的にも下落傾向にあるといわれています。

実際に日本国内でも、人気の物件の価格は据え置かれているところもありますが、マンション価格は下落傾向にあるのが現実です。

マンションや一戸建てを、将来的に売却してから住み替えを考えている人や、不動産投資を行っている人も多いです。

そういった人にとっては、

  • 不動産価格の下落が起こる理由は?
  • 下落するタイミングは?
  • いまは?

が気になるところではないでしょうか。

よってこの記事では、

  • 不動産価格が下落する原因について
  • 今後の不動産価格の見通しについて
  • 今からやるべき対策について

をお伝えします。

1. 下落傾向にある不動産業界の実態とは

不動産下落1

まずは実際の不動産業界の実態はどのようになっているのでしょうか。

加えて、マンション価格は下落傾向にあるのかを紹介しますので参考にしてください。

1.1 空室増加

ここ最近、空き家問題というものが大きくクローズアップされています。

一戸建てで管理が行き届かなくなった空き家が問題視されていますが、実はマンションやアパートでも、空室が増加しているという現実があります。

2015年の相続税が改正されたことにより、相続税対策として空いている土地でのアパート経営などが盛んになりました。

そのために、全国各地でアパートや小規模マンションの建設が相次ぎました。

しかし、現実には人口が減少している地域も多く、需要と供給のバランスが合わないことから、空室が増加しています。

メディアで空き家問題の話題が増えていますが、人口は減っていても世帯数はまだ増えており、問題が深刻になるのはこれからです。空き家問題の今後と対策を紹介しましょう。

人気の立地でも値下げしないと売れない現実

過疎化が進む地方のアパートで、空室が増えているのは納得がいきます。

しかし、都内の人気の立地でも新築分譲マンションが売れ残るという、今までにはない現象が起きています。

都内で人気の湾岸エリアのタワーマンションなど、新築マンションを建てれば即時完売していた立地でも苦戦するようになっています。

中には1年間売れずに400万円も値下げして、それでもなかなか売れないという物件も出てきているようです。

1.2 銀行の融資の硬化傾向

2018年1月に、「かぼちゃの馬車事件」が起こりました。

これはスマートデイズという企業が女性向けシェアハウスのサブリース事業が経営破綻し、シャアハウスのオーナーに賃料が払えず未払いになったという事件です。

これはスマートデイズが無理な営業をしていたことと、スルガ銀行の不正融資が明るみになり大きな問題になりました。

この事件を契機にして、不動産投資への融資に対して、銀行の審査が硬化傾向になりました。

今後の不動産市況の不安定さもあり、新しく融資を受けて不動産投資を始めるのは難しくなる傾向です。

最近、テレビや不動産会社からの話でよく耳にする「サブリース」という言葉、皆さんはご存知ですか? サブリースとは、賃貸経営の一つ...

2. 不動産が下落傾向にある原因とは

不動産下落2

空室や空き家が増えて、金融機関の融資も受けられないということであれば、不動産の価格が下落しても当然のように思えます。

不動産の価格が下落傾向に転じた原因というのは、いったいどのようなことが考えられるのでしょうか。

こちらではその原因についてみていきましょう。

2.1 少子化による人口減少

人口減少グラフ

参考:人口減少の見通しとその影響 | 厚生労働省HP

日本の人口は2008年についに減少に転じました。

少子高齢化に歯止めをかける効果的な対策が見いだせない現在、今後も人口減少は続いていくと考えられます。

人口が減少するということは、家を必要とする人の数が減っていくということです。

地方で空き家が増えているのは、まさに今までに建てられた物件の数に対して、人口が減っているためです。

しかも、新築物件の件数はマンションも一戸建ても増え続けています。

都心部ではマンションの建設が続いており、郊外や地方では空地に新しい建売住宅が次々と建設されています。

使う人が減っているのに対し、家の数が増えていれば供給過剰になり、価格は下落します

これらの影響を受け、不動産の価格が除々に下落し始めているということです。

2.2 終わらないデフレ傾向

日本経済は長らくデフレ傾向にあります。

デフレが続く最も大きな原因というのは、賃金が上昇しないことといえるでしょう。

家計の収入が上がらければ、安いものを買うしかありません。

住宅費にも回せるお金には限りがあります。

賃貸であればより安い賃貸に、住宅購入費も頭金やローンの返済を抑えて、できるだけ安い価格で、ということが続いていけば、どうしても不動産価格は上がっていきません。

日銀は金融緩和を続けていますが、この傾向はまだまだ長く続きそうです。

2.3 株価のピーク

不動産価格と株価というのは密接に連動して動くものです。株価の変動から半年から1年ほど遅れて、不動産価格も同じように動くといわれています。

2018年9月に日経平均株価が26年ぶりの高値となる2万4,000円台を付けました。それが2019年の初値は2万円を割り込みました。

この動きに不動産価格が連動していくと考えると、2019年初頭から春にかけて一度値上がりした後で、不動産価格は暴落する可能性が高いでしょう。

株価の動きも見ながら、不動産をどうするか?の今後の対策を練っていくことが大切です。

そして、自分が考える不動産の価値と、市場が考える不動産の価値をできるだけ近づけておくことも所有している不動産を高く売るために重要です。

また、より詳しく不動産価格が動く要素について詳しく知りたい場合には、下記の記事も参考にしてください。

不動産の価格を決めるのは、需要と供給のバランスです。 誰も欲しいと思わない不動産は価格を下げますし、多くの人が欲しくて仕方がない不動産...

3. 今後の不動産価格の下落傾向の見通しについて

不動産下落3

不動産の売却を考えている人や、不動産投資を行っている人は、今後の不動産価格の変化、特に下落傾向の見通しが気になるところです。

さまざまな観点から見通しが論じられていますが、不動産価格の大きな転換点は2019年、2020年、2022年があるといわれています。

この3つの年に一体なにがあるのかを見ていきましょう。

3.1 2019年問題

不動産価格を論じる上で欠かせない転換点に、2019年があります。2019年が問題になるのには次の3つの点があります。

  • 東京オリンピック開催の前の年
  • 2014年に不動産を購入した人が長期譲渡所得ができる年になる
  • 日本の総世帯数がピークになる

はじめの2つは、どちらも東京オリンピックに関連しています。

東京オリンピック開催が決まったのが2013年の9月です。

オリンピック特需を見込んだ国内外の投資家たちが、2013年後半から2014年にかけて東京周辺の主要な不動産を購入しました。

日本では不動産を5年所有してから売却すると、売却益での所得税と住民税が長期譲渡所得となり、5年未満の場合と比べて約2倍違います。

オリンピック後の暴落を見込んでいる投資家たちが、長期譲渡所得が適用される5年が経ち、オリンピック前年になった2019年に一斉に売りに出すと考えられます。

その上、日本の総世帯数がピークになるのがこの年だともいわれています。

1世帯につき1軒の家が必要だと考えると、総世帯数が減っていく今後の不動産需要は減っていくことになります。

現在でも供給過多な状況があるところに、必要とする人がますます減っていく状況では、価格の下落が起きるのは当然の結果です。

不動産の売却時の利益の計算の仕方や、それにかかる税金を知りましょう。不動産の売却の次の年には、必ず確定申告が必要です。それらのことを踏まえ、きちんと知識を身に付けておくと良いです。大きな金額の取り引きなので、正確に把握しておきましょう。

3.2 2020年東京オリンピック

オリンピック特需によって、オリンピックが開催されるまでは東京周辺は多くの人も物も集まります。

それにともなって、不動産価格も青天井で上昇し続けることができました。

しかし、そのオリンピックバブルも、オリンピックが終了してしまったら一気に終わります。

東京周辺から人がいなくなり、消費が減ることが予測されます。

また、経済が一気に縮小する中で、景気は沈滞傾向になり、不動産価格も一気に下落していくことでしょう。

3.3 2022年問題

2022年にどんなことが起きるのかというと、生産緑地制度が解除される土地が一気に不動産市場に流れ込んでくる可能性があるということです。

生産緑地制度というのは、市街化地域で森林や農地を保全することで環境を保つ目的で、指定された土地での営農が義務付けらた制度です。

基本的に指定を受けた農地は転用不可能でしたが、1991年に要件が緩和されて30年を経過した土地は指定を解除してもよいことになりました。

2022年はその30年目に当たります

高齢化や後継者不足により、維持できない大都市近郊の農地が大量に不動産市場に流れてくる可能性があります。

郊外の住宅開発やマンション建設が進むことで、不動産価格の下落を招くことにつながります。

東京や大阪のように、人口が多く地価の高い大都市圏で、意外なところに農地があるのを不思議に思ったことはないでしょうか。 そのような農地は...

4. 不動産価格が下落する前にやるべき対策について

不動産下落4

正直なところ、未来になにが起こるのかを正確に言い当てることはできません。

しかし、2019年から東京オリンピック開催を挟んで2022年にかけては、不動産市況に大きな変動が起きることは間違いがありません。

不動産価格が下落する前にやるべき対策にはどんなものがあるのか、ここから見ていきましょう。

4.1 景気が悪くなっても大丈夫な物件か見極める

まず、不動産価格が下落して、景気が悪くなったとしても、日本の国内から人の営みがなくなるわけではありません。

家賃や売却価格をを下げざるを得なくなったとしても、家を購入したり、借りたりしなくてはいけない人は必ずいるものです。

そこで、不動産投資をしている人は自分が持っている物件が景気の動向を受けにくい物件かどうかを見極めることが大切です。

アクセスが良く利便性の高い立地にある都市部の単身者向けマンションなら、多少の景気の変動には動じることなく需要はあるはずです。

しかし、利便性が悪い物件であれば、家賃が下落した利便性のいい物件へと引っ越してしまう可能性も大いにあります。

自分の物件が景気の動向に左右されにくい物件であれば、一時的な家賃の下落があったとしても長期的な運用を目指した方がいい場合もあります。

4.2 長期で利回りが見込めるのなら運用を続ける

長期的に入居者が見込まれる物件であったら、次に利回りを考えましょう。

不動産価格が暴落したら家賃の下落は避けることができません。

しかし、景気が持ち直して来たら、いい立地の物件であれば再び上げることも可能です。

長期的に考えて、利回りがプラスになるようであれば、不動産価格の下落に動じることなく運用を続けるといいでしょう。

賃貸経営の効率の目安となるのが利回りです。本来はコストや稼働率を考慮しますが、それは未確定要素も含むため、まずは簡素化した表面利回りで比較すると、条件による差が分かります。ここでは地域・構造別利回りの目安と、実質利回りの考え方を紹介します。
土地を所有し、その活用を考えた際、月極駐車場は初期費用が少なくて済む分、非常に高い利回りとなります。紹介するのは表面利回りですが、舗装の種類による違いも掲載し、また実質利回りの計算における費用も取り上げました。

4.3 長期的な利回りが見込めないのなら早めに売却

入居者は見込めても、相当家賃を下げないといけない物件や、ローンを目いっぱい借りていて、毎月自転車操業状態で運用している場合には、長期的な利回りを望むことはできません。

そのような物件を運用している人は、東京オリンピックの後に必ずやってくる不況の波に瞬く間に押し流されてしまい、海の藻屑と散ってしまうことになるでしょう。

長期的にプラスの利回りが望めない物件であれば、不動産価格がまだ維持されている今のうちに売却することが得策です。

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5. 2018年の地価公示の結果を探る

不動産下落5

2018年に地価が上昇した都市とその原因を見てみましょう。

5.1 三大都市圏(東京・大阪・名古屋圏)

三大都市圏の地価公示を見てみると、東京は住宅地、商業地、工業地全てにおいて5年連続地価は上昇しています。

また、大阪では商業地の上昇率が最も高く、これは外国人観光客や国内からの旅行客が増えた影響だと思われます。

観光客の増加に伴い、店舗やホテルの進出が進み地価の上昇へとつながっています。

また、名古屋では住宅地や工業地の地価は5年連続上昇しています。

近年、ネット通販が盛んになり物流施設の建設が増えており、それらの施設を建設できる地域の地価が上昇しています。

三大都市圏の地価の上昇は、徐々に雇用や所得の環境が改善されていることも影響していると思われます。

5.2 地方圏(札幌・仙台・広島・福岡の地方四市)

地方圏では札幌、福岡での外国人観光客増加による店舗やホテルの需要の高まりから、商業地での地価の上昇がみられます。

日本の訪日外国人観光客の数は2012年に836万人だったものが、5年後の2017年には2,869万人と約3.4倍増えています。そのうちの10%にあたる298万人が福岡を訪れています。

そのため、特に福岡ではホテルや店舗の需要が高く、地下の上昇率も高くなっています。

そして、これらの地方圏では、住宅地や工業地はわずかながらではありますが地価が上昇しています。

5.3 その他の市町村

その他の地域で地価の上昇がみられたのは山形県山形市です。山形市では住宅地においては、県内での中心地への移転が増えているため、中心地での地価が上昇しています。

また、商業地では市街地再開発事業が行われて、25年ぶりに地価が上昇しています。

沖縄県那覇市では国内外からの観光客が多いため、商業地の地価の上昇は堅調となっています。

また、住宅地においても、沖縄都市モノレールの延伸が予定されている地域などが上昇しており、上昇率は6.3%と高い数字になっています。

他にも宇都宮市や新潟市、高松市、鳥取県日吉津村、熊本県益城町などで地価が上昇しています。

5.4 特徴的な地価上昇が見られたところ

毎年、地価が高い場所としても有名な東京銀座地区は2018年においても価格順位は全国1位でした。また、住宅価格での1位は東京赤坂地区です。

特に地価の上昇がみられるのは、再開発事業が行われた福井駅や長崎駅周辺の地価です。

また、北海道の倶知安町では観光需要により地価が上昇し、住宅地及び商業地の価格上昇率1位となっています。

そして、物流施設の需要から地価が上昇したのが、茨城県五霞町や京都府の久後山町、沖縄県の豊見城市です。

特に沖縄県の豊見城市では物流施設の需要や利便性の向上から、地価上昇率27.4%で工業地地価上昇率全国1位となっています。

補足:2019年最新の地価公示が発表されました

2019年3月27日に、最新の地価公示が発表されました。

参考:平成31年地価公示の概要 | 土地・建設産業局HP

6. 不動産を売買するタイミングは

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不動産を売買するタイミングはいつなのでしょうか。最後に売却するタイミングと、新しい物件を購入するタイミングについてお伝えします。

6.1 売却するなら2019年消費税増税前

2019年10月に消費税増税が予定されています。

その直前には、駆け込み需要が見込まれるため、売却を考えているのなら増税前に必ず売り切ってしまうことが大切です。

そうなると、2019年の春から夏にかけてが売却する最後のタイミングと考えていいでしょう。

その理由は消費税10%が適用されるのは10月1日からになるからです。

消費税は実際の現金のやり取りに課税されるため、決済時に消費税がかかります。

9月30日までに不動産を引き渡して、決済を終えないと消費税は10%になってしまうのです。

9月30日までに決済できないとどうなる

日用品や食料品であれば2%の違いは数十円から、せいぜい高額なものを購入しても数百円の違いで済みます。

しかし、数千万円の不動産売買での2%の違いというのは、数十万円の違いになってきます。

1,000万円に対する2%は20万円になります。

たった1日でこれだけの金額が変わってくるので、購入希望者は9月30日を決済のタイムリミットとして動きます。

それから逆算して、売却できるまでに3か月以上かかることもあることを考えたら、春に売りに出して、夏には売買契約を結ばないと難しいことになります。

売却をするのであれば、一括査定を利用してまず所有している不動産の価格を把握することからはじめましょう。

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6.2 住宅ローン減税の適用を受けるなら2019年10月以降

税対策で住宅ローン減税の期間が13年に延長されます。

延長が適用されるのは、2019年10月から2020年年末までに新たに契約し、引き渡しが行われて居住しているものに限られます。

なお、10年目まではローン残高の1%を控除、11年目からは建物価格の2%相当が控除されます。

この住宅ローン減税の適用を受けるなら、契約期間に気を付けて売買・住み替えを行いましょう

6.3 都市部の単身者用は値が下がったら買い

その一方で、新しい投資物件の購入時期を狙っている人もいるものです。

次にやってくる不動産の買いのタイミングはどのくらいになるのでしょうか。

世帯数のピークは2019年から、遅くとも2022年ころにやってきて、その後は減少に転ずるといわれています。

しかし、単身者世帯だけは2030年ころまで増え続けことが予想されます。

中高年の離婚や、生涯未婚の人が増加するのに伴って、若者だけではなく中高年の単身者世帯がそのころまで増加し続けます。

そのために、単身者用物件の需要はそれなりに今後も続くことが予想されます。

東京オリンピック後に不動産価格が底を打ったタイミングで格安の単身者物件を購入しておくと、その後の利益を見込めるでしょう。

7. 不動産価格の下落に対する防衛策は今から熟考を

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東京オリンピックを挟んで、やはり不動産価格の下落は防ぎようがないようです。特に東京周辺は大きく変化することが予想されます。

なにも対策をせずに下落の波に飲み込まれるか、今からできる対策をしっかり行い、乗り切っていくのかはあなた次第です。

売却を考える人にとっては、消費税増税までのタイミングまであまり猶予は残されていませんが、どのような防衛策を取れば大切な資産を守ることができるのか、熟考することが大切です。

考えられるパターンをすべてシミレーションし、最良と思える道を選びましょう。

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