不動産の価値はどうやって決まる?価格変動を知り、高値で売ろう

不動産価格

相続などで親から不動産を受け継ぎ、不動産を売却したい方々は、「不動産の価値がもっとも高いうちに不動産を売却したい。」と考えているのではないでしょうか。

この記事ではそんな方々に向けて、

  • 不動産の価値を上げる要因
  • 不動産の価値を下げる要因
  • 不動産の価値の今後の推移

を解説していきます。

この記事を読めば、今後どのタイミングで不動産を手放すべきかがわかります。

この記事の結論

2020年以降不動産の価値が下がると予想されるので、早めに土地を不動産を売却したほうがいい。

1 不動産の価値とは?不動産価格との違い

そもそも、不動産の価値とは何を指すのか?不動産の価格とは別物なのだろうか?

不動産の価値と価格を一緒に考えてしまいがちですが、同じ価格の不動産なのに、価値があると感じる人がいれば、こんな不動産はいらないと思う人もいます。

つまり、価値と価格という概念は少し違います

不動産の価値は個人の主観によって決まるものであり、不動産の価格は客観的な指標によって決まるものとイメージしてもらえると良いでしょう。

例えば、不動産を商業利用を目的にしている人と、投資を目的にしている人では不動産に対する価値観は違います。

不動産の価値が低いと感じた人がいても、不動産を異常に安く買うことはできません。

なぜなら、一般的に、不動産の価格は客観的な市場価値と連動するのであり、個人の主観で決まるものではないからです。

それでは、次に不動産の価値が上昇する要因について見ていきましょう。
先に不動産の価値が下落する要因についてご覧になりたい方はこちらをご覧ください。

2 不動産価値が上昇する要因

この記事では、不動産価値が上昇する要因を内的要因と外的要因に分けて見ていきたいと思います。

内的要因とは、不動産そのものに関する要因のことで、外的要因とは、社会的な動向に関する要因と定義します。

それでは早速不動産価値を上昇させる内的要因について見ていきましょう。

2.1 不動産の価値を上昇させる内的要因

不動産価値を上昇させる内的要因には、

  • 土地が利用しやすい場合
  • 建物が利用しやすい場合
  • 不動産の立地が良い場合

の3つの要因があります。以下それぞれ詳細について見ていきましょう。

土地が利用しやすい場合

土地が利用しやすいと感じる場合、不動産の価値は上がります。土地が利用しやすい場合とは次のような時です。

  • 土地が利用目的に合った広さである
  • 土地の形状が理想的な四角形である
  • 土地が平坦である
  • 土地に接する道路が広い(接道)
  • 電気・ガス・水道などのライフラインがきちんと整備されている
  • 土地に建築制限がかけられていない

「土地が利用目的にあった広さである」という表現を聞いて、「土地の広さは広ければ広い方が良いのではないか」と感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、必ずしもそうではなく、利用目的に影響を受けます。

例えば、戸建て住宅と商業施設では、求められる敷地の広さが変わるということです。

ただし、広い土地は分割(分筆)できますので、その意味では広い土地の方が有利かもしれません。

「土地の形状が理想的な四角形である」に関して、土地の形状は四角形が理想です。

いびつな形の土地(不整形地)は建物の配置が制限されて使いづらく、価値を下げるのです。

税制上の評価基準においても、不整形地はマイナス評価で扱われます。

「土地に建築制限がかけられていない」とは、その土地に国や都道府県から何も利用目的を指定されていない状態をいいます。

建築に制限がある土地は、利用しにくいため価値を下げます

例えば、市街化区域では、土地の利用が無秩序になることを防ぐ目的で、住宅地・商業地・工業地を区別して建築に制限をかけています(用途地域)。

また、市街化調整区域では、そもそも建物を建てられず、建築には行政の許可が必要です。

市街化調整区域は建物を建てられないため売りにくいといわれていますが、売却が不可能なわけではありません。記事では市街化調整区域の不動産を確実に売るための方法を解説します。

建物が利用しやすい場合

次に、不動産の価値を高める要因として、建物が利用しやすい場合があげられます。

建物が利用しやすい場合とは、

  • 建物に使用されている素材や設備等が新しい
  • 建物が利用用途に適した広さである
  • 誰もが利用しやすいスタンダードな間取りである
  • 室内禁煙やペット禁止などより多くの人に好まれる建物利用制限がある
  • 有名な建築家や設計事務所がデザインした物件、大手ディベロッパーの高級マンションなど建物にブランド価値が備わっている
  • 建物がきちんと管理会社によって管理されている
  • 建物の日当たりが良い
  • マンションの場合、部屋が南向き、角部屋、2階以上など部屋のグレードが高い
  • 築年数が浅い

などがあります。

「誰もが利用しやすいスタンダードな間取りである」ことが不動産価値を上げる要因をなり得るのは、利用しやすい物件の方が好まれる傾向にあるからです。

しかし、同じ間取りが多いマンションでは、他の部屋と間取りが違うことで差別化に繋がることもあるので、必ずしも個性的な間取りが不利とは限りません。

「室内禁煙やペット禁止などより多くの人に好まれる建物利用制限がある」ことに関して、主にマンションでは、多くの人が住むことへの配慮から、ペット不可や禁煙を管理規約に盛り込んでいる場合があります。

また、民泊・事務所利用など、住居以外の利用を制限している場合は、購入層を制限する反面、利用制限を歓迎する購入層に高い評価を受けます。

不動産の立地が良い場合

さて、最後に不動産の価値を高める内的要因の1つ不動産の立地が良い場合について見ていきます。

不動産の立地が良い場合とは、次のような時です。

  • 駅やバス停から近いなど交通の利便性が良い場所に立地している
  • 不動産がスーパーや病院などに近い
  • 治安の良い場所に立地している
  • 東京でいう吉祥寺や武蔵小杉など人気な地域に立地している
  • 周辺地域の物価が安い

「周辺地域の物価が安い」に関して、活気のある市場・商店街や激安スーパーの出店など、生活に直結する物価の安さは、多くの人が考える住みやすさと一致しますので、その地域の不動産の価値を上げます。

傾向としては、地方よりも大都市圏のほうが影響は大きいようです。

2.2 不動産の価値を上昇させる外的要因

不動産の価値を上げる外的要因には次のようなものがあります。

  • 再開発や自治体の政策で、工業団地が造成された、新興住宅地が開発されたなどの出来事が起こり、利便性の改善や人口が増加した
  • 税制の改正が起こった
  • 好景気である

です。

以下それぞれ詳しく見ていきましょう。

再開発や自治体の政策

自治体の政策で再開発が行われたり、工業団地が形成されると、そこに新しく居住する人や労働者が集まり、不動産の需要が増えます。

その結果不動産の価値が上がります。

税制の改正が起こった

不動産に関係する税制が改正されると、不動産取引が活発化され、不動産の価値が上がることがあります。

例えば、平成27年の相続税改正では、基礎控除が従来の6割に減ることが決まり、増税対象となる資産家の不動産需要が高まりました

その理由ですが、不動産の相続税評価額は市場取引価格よりも低く、現金から不動産に転換するだけでも保有資産の評価額が下がること、加えて賃貸物件を建てた場合は、さらに評価額を下げることができるからです。

他にも、庶民の味方となる住宅ローン減税が拡大・縮小されると、それに応じて戸建て住宅やマンション需要が増減、消費税の増税では、主に建物の取引が活発化(土地の取引に消費税はかからない)するなど、税制の改正が与える影響は大きいです。

不動産相続税について、かかる税金や節税方法など詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。

不動産を相続することになったときに、真っ先に気になることが相続税についてです。相続税はどのくらいになるのでしょうか。この記事では、不動産相続税の計算方法をわかりやすくお伝えするとともに、今すぐ取り掛かりたい節税対策についてお伝えします。

好景気である

好景気では、購入意欲の高まりから、不動産の取引が増えて価格は上がります
不動産は高額なので、融資を受ける人が多くなり金利も上昇します。

しかし、金利が上昇しすぎると、利息負担から不動産の買い控えが起こって、次第に不動産価格は下がり始めます。
そうなると、今度は売り控えに繋がり、景気も悪化して金利も下がるというわけです。

このように、不動産価格は景気と金利に連動して、上下するサイクルを繰り返すのですが、海外投資家の影響は、為替レートが重要なカギを握ります。

円安では投資(購入)が増えて価格上昇、円高では売却が増えて価格は下落します。

3 不動産価値が下落する要因

さて、第3章では不動産価値が下落する要因について見ていきましょう。

3.1 不動産の価値を下落させる内的要因

まずは不動産の価値を下げる内的要因からです。
不動産の価値を下げる内的要因には、不動産の価値を上げる内的要因と同様に、

  • 土地が利用しにくい場合
  • 建物が利用しにくい場合
  • 不動産の立地が悪い場合

の3つが考えられます。

すでに内的要因の方で詳しく説明しているので、この章では説明を省いていきます。

「なぜ、この事象が不動産価値を下げる要因になるのだろう」と疑問に思った方は前の章に戻って確認してくださいね。

土地が利用しにくい場合

土地が利用しにくいと不動産の価値が下がります。

土地が利用しにくい場合とは、

  • 土地の利用目的に適しない広さであるとき
  • 土地がいびつな形(不整形地)で、建物の配置が制限される
  • 傾斜地である、もしくは前面道路との高低差が大きい
  • 道路に接している面積が小さい土地である
  • 電気・ガス・水道のライフラインが整備されていない
  • 土地の地盤が脆弱である
  • 住宅地・商業地・工業地などの土地の用途が制限された用途地域である

があります。

道路に接している面積が小さい土地だと土地に建物を建てる場合や物を搬入する場合に不便になってしまうので不動産価値が下がります。

建物が利用しにくい場合

建物が利用しにくいと不動産の価値が下がります。

建物が利用しにくいとは、

  • 建物が劣化している、またはとても古い
  • 建物の用途に対して部屋が広すぎるもしくは狭すぎる
  • 間取りが変わっていて生活しづらい
  • 建物がきちんと管理されていない
  • 事故物件(自殺・殺人が起こった)である
  • 日当たりが悪い

などがあげられます。

不動産の立地が悪い場合

不動産の立地が悪いと不動産の価値が下がります。

不動産の立地が悪い場合とは、

  • 交通・生活の便が悪い
  • 隣の家が空き家・空き地になって雑草が生え放題
  • 隣の家の騒音がうるさい
  • 隣の家のゴミの匂いがきつい
  • 不動産周辺の治安が悪い
  • 周辺地域の物価が高い

場合があげられます。

3.2 不動産の価値を下落させる外的要因

次に、不動産の価値を下落させる外的要因について見ていきましょう。

不動産の価値を下げる外的要因として、

  • 分譲マンション内での空き部屋が増加している
  • 不動産の近辺で全国ニュースになるほどの事件・事故が発生した
  • 近隣に嫌悪施設(発電所・高速道路・娯楽施設等)が建設予定
  • 今までよく利用されていた道路や路線が廃止された
  • 大企業や工場が外に移転してしまった
  • 人口が流出し、空き家が増えた
  • デフレーションである
  • 日銀が金利を引き上げた

があげられます。

こちらは少々わかりづらい要因ですので、以下で細かく見ていきましょう。

分譲マンション内での空き部屋が増加している

同じマンション内で空き部屋が少ないと、人気が高い・住民が満足しているといった好印象を与え、買い手側の競争が激しくなって価格は上昇傾向になります。
逆に、空き部屋が目立つマンションは、売れ残っているのですから価格は下がります。

また、空き部屋の多いマンションで問題になるのは、管理費・修繕積立金です。
本来は、部屋が空いているかどうかにかかわらず、負担義務は部屋の所有者にあるため、全部屋の所有者から管理費・修繕積立金を集める必要があります。

ところが、空き部屋が増えると、連絡が取れなくなる所有者も増え、滞納に結び付いて管理費・修繕積立金が不足しやすいのです。
加えて、所有者が所在不明では、管理組合の議決にも影響を避けられません。

このように、空き部屋が増えたマンションは、深刻な懸念を抱えていると言えます。

管理組合の運営に不安があるかもしれないマンションを、あえて買いたい人はいないので、結局はマイナス評価を受けて価格に影響します。

人口が流出し、空き家が増えた

人口が増えると住宅不足で需要増、人口が減ると空き家が増えて供給増になり、不動産価格は人口と連動するのが通常です。

また、総人口は減少しているので、増えた地域以上に減っている地域が存在します。

一般的には、人口の増えている都市部、減っている町村部のように考えがちですが、全体の流れがそうであっても、一部地域には当てはまりません。

大都市のベッドタウンは、町村でも宅地開発で人口を増やしている例が多いです。

次のような統計データは、自治体単位ではありますが、人口・空き家数・地価の関連性を調べるのに役立つでしょう。

  • 人口の増減:国勢調査(5年ごと)、住民基本台帳(毎年)
  • 空き家の増減:住宅・土地統計調査(5年ごと、人口1万5千人以上)
  • 地価の変動:地価公示(毎年)、地価調査(毎年)

人口と空き家数は反比例の傾向、人口と地価は正比例の傾向(人口増による地価下落幅の減少・下げ止まりを含む)ですから、その傾向が崩れている地域は、何か別の要因があると考えて調査してみると、意外な発見があるかもしれません。

デフレーションである

デフレだと、社会全体の物価が下落し、消費が抑えられるため、不動産の価値も下落します。1990年から2010年のマイナス成長の際にも地価が下がりました。

日銀が金利を引き上げた

日銀が金利を引き上げると、金融機関は以前よりも高い金利で企業や個人に資金を融資するようになります。

その結果、企業や個人の消費活動は減退し、不動産に対する需要も減ってしまいます。

不動産の需要が減った結果、不動産の価格が下がる可能性があります。

4 不動産の価値を高めるにはどうしたら良いか?

ここまで、不動産の価値を上げる要因と下げる要因について見てきました。

しかし、この記事をお読みの方が本当に知りたいのは不動産の価値を変動させる要因ではなく、不動産の価値を高める方法であると思います。

第4章では不動産の価値を高める方法について見ていきます。

不動産の価値を高める方法には、

  • 土地の管理をする
  • 土地を分筆・合筆する

という2つの方法があります。
それではそれぞれについて詳しくみていきましょう。

4.1 土地の管理をする

建物と異なり、土地は経年劣化しないと考えがちで確かにそうなのですが、その代わり、管理せずに放置していると、雑草で覆われたりゴミが捨てられたりと、購入意欲を低下させる状況になりやすいです。

そのため、土地を定期的に整備するようにしましょう。

また、最も需要が大きく、価格が高い土地は「宅地」ですから、宅地以外の土地を宅地に造成すると価格が上昇するのはもちろん、既に宅地でも整地しておくことで、見栄えが良くなり購入意欲が増すメリットもあります。

土地の管理に関して詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

空き地は放置による悪影響が見えにくいものですが、不法投棄や所有権のトラブルといった問題につながりやすいという特徴があります。では、その予防策として何を行えばよいのか、土地管理の方法と目安を紹介します。

4.2 土地を分筆・合筆する

土地の分筆(複数に分けること)と合筆(隣り合う土地を合わせること)をすることで不動産の価値が高まることがあります。

なぜなら、分筆・合筆をすることで、土地の需要に合ったサイズの土地を供給することができるからです。

【分筆の場合】
広すぎる土地が分筆で使いやすくなると、需要増から価格上昇を期待できます。

ただし、分筆後に接する道路の数が減る場合は、路線価の低い道路に接する(もしくは未接道の)土地が、分筆前の相当額に比べて価格を下げます。

【合筆の場合】
土地が広くなることで用途も広がり、需要増から価格上昇を期待できます。
また、合筆後の土地が複数の道路に接する場合は、最も路線価の高い道路を評価の基準とするため、合筆前の合計額に比べて価格は上がります。

5 東京の不動産の価値 今後の推移

不動産の売却を考えている方は、今後、不動産の価値が最も高い時期に不動産を売却したいと考えているのではないでしょうか。

結論から言うと、2020年までに不動産を売却したほうがいいです。

第5章でその根拠についてみていきます。

5.1 2019年問題

2019年問題とは、複数の理由によって2019年に東京の不動産価格が下落する可能性があるという問題です。

不動産価格が下落する理由として、

  • 2019年に日本の世帯総数がピークを迎え、以降減少の一途をたどると予想されている。
  • 2020年東京オリンピックの前年である

ことがあげられます。

2019年に日本の世帯数がピークを迎える

日本の世帯総数がピークを迎えるということは、今後世帯数が減少していくことを表しています。

世帯数が減少すると、不動産の需要が少なくなるので、不動産の価値が下がることが予想されます。

2020年が東京オリンピックの前年である

2013年に東京オリンピックの開催が決定して以来、東京都心部を中心に日本の不動産が世界の投資家から注目され、中国人を中心とした多くの外国人が日本の不動産に投資しました。

2020年のオリンピックを目前にして、日本の不動産に投資した外国人投資家がその不動産を売りに出そうとしています。

2019年に投資家たちがこぞって不動産を売りに出すのは、不動産を5年保持することによって譲渡所得税が安くなるという事情があるからです。

投資家たちが大量の不動産を売りに出すと、不動産の供給過多になり、不動産の価値が下がると予想できます。

5.2 消費税10%増税によって、不動産の需要が落ち込む

2019年10月に消費税の増税が予定されています。

そのため、不動産の購入を検討している人たちは2019年9月30日までに建物の引き渡しを行う人が多いです。

不動産の購入には多くのお金がかかるため、税金も多くかかります。消費税増税後は不動産の需要が落ち込み、価格が下落することが予想されます

消費税増税が不動産に与える影響について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

2019年10月1日から消費税が現行の8%から10%に増税されることが確実となりました。 これによって、マンション・アパート経営や...

5.3 近年不動産が供給過多である

富士通総研によると、2018年以降に完成予定の超高層マンションは294棟10万戸(2018年3月末地点)に上り、前年の調査から54棟1万個増加したそうです。

都市部での超高層マンションの建設は進んでおり、今のところは需要もあるため、供給過多とはなっていません。

しかし、今後は都市部でも人口減少が進むという予想があったり、住む場所に対して、インフラや教育施設の数が追い付いていないという現実から将来的にマンションの供給過多が発生すると考えられています

不動産の需要に対して供給過多が発生すると不動産の価値は落ちてしまいます。

5.4 2022年問題

先ほど説明した2019年問題に並んで、2022年問題というものが存在します。

2022年問題とは、2022年に生産緑地の宅地化が進み、都市部に宅地が増える(供給が増える)ため、不動産の価値が下がる可能性があるという問題です。

2022年問題について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

皆さんは2022年問題という言葉を聞いたことがありますか? 2022年問題とは、簡単に言うと、生産緑地地区制度の関係で、202...

6 不動産売却をするのにぴったりの時期とは?

不動産売却をするなら、今にでも売却準備を始めるべきです。

前章でも見た通り、2020年以降、不動産の価値が下がることが予想されているからです。

不動産の売却をするのなら、まずは、不動産の売却相場を調べることから始めましょう。
不動産の売却相場の調べ方はこちらをご覧ください。

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