住宅の売却時に掛かる税金について、詳しく確認しよう

住宅を売却する時の税金

税金とは様々なものに掛かります。住宅の売却をするときにも税金が掛かることをご存知ない方も多いのではないでしょうか。
今回は、意外と知らない住宅の売却時に掛かる税金について解説してまいります。住宅の売却を検討中の方は一度ご覧ください。

1.住宅の売却時に掛かる税金

住宅を売却する際に発生する税金とは
売却時に発生する税金は大きくは4つです。不動産の売却には必ず掛かる税金と、売却時に利益が生じた場合に支払う税金があります。

1.1売買契約書に必要な「印紙税」

不動産の売却時には、不動産売買契約書に印紙を貼る必要があり、必ず必要となる税金です。印紙の額は不動産の金額により異なります
平成32年3月31日までは軽減措置が適用されるので、チェックしてみてください。

契約金額本則税率軽減税率
500万円超~1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円超~1億円以下60,000円30,000円
1億円超~5億円以下100,000円60,000円

(出典:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

1.2名義変更に必要な「登録免許税」

不動産の売却時には名義変更が必要です。その際に登録免許税が必要になります。
なお、土地付きの住宅の場合は、土地と建物いずれにもかかります
不動産の売却により所有権移転の名義変更を行う場合には、以下の計算式で税額を算出します。

土地にかかる登録免許税

本則税率軽減税率
「固定資産税額」×2%「固定資産税額」×1.5%
建物にかかる登録免許税

本則税率軽減税率
「不動産価格」×2%「不動産価格」×0.3%

登録免許税も軽減措置が取られており、土地の売買による移転登記は令和3年3月31日まで適用されます。ただし、住宅用家屋の所有権の移転登録免許税は令和2年3月31日までとなるので、気をつけてください。
詳しくは国税庁が公開しているPDF、登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせを確認してください。

登録免許税は必ず支払わなくてはなりませんが、支払うのは買主でも売主でも問題ありません。買主が支払うことも多いので、売買契約時に交渉しましょう。

登録免許税を知るために必要な「固定資産税評価額」を知るには、土地の場合は比較的簡単に相場や資産額を知ることが可能ですが、建物やマンションなどの住宅の場合は資産額を知る事はなかなか難しいです。
固定資産税評価額を知るには、過去の固定資産税納税明細書(固定資産税の納付書)を確認すると良いでしょう。
ただし、固定資産税評価額が変動している可能性がある場合や、最新の価格を知りたい場合は、自分で調べる方法もあります。固定資産税評価額の調べ方については以下の記事に記載しています。

土地の評価額には様々な指標が有り、「一物四価」あるいは、「一物五価」と言われます。 土地の評価額の種類 実勢価格 ...

1.3売却時に譲渡所得が出ると所得税と住民税が課税される

続いて、住宅の売却時で利益が生じた場合に課せられる税金についてご紹介いたします。

譲渡所得の計算方法

まずは課税される譲渡所得額を導き出しましょう。計算式は以下の通りです。

課税譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

計算式に出てくる「取得費」とは、土地や建物の購入価格に加え、仲介手数料、登録免許税など不動産の取得に掛かった費用を指します。
ただし、建物は当時の購入価格ではなく時が経ち価値が下がった減価償却費相当額を控除する必要があります。減価償却費用相当額を導き出す計算方法は以下の通りです。

建物の取得費×0.9×償却費×経過年数

償却率は建物の構造によって異なります。また、親から相続などした不動産で購入金額が不明な場合は、譲渡価格の5%を取得費として計算することになっています。
続いて計算式に出てきた「譲渡費用」とは、不動産の売却をする際に支払ったさまざまな経費を指します。例えば、売却時に不動産会社に支払った仲介手数料や測量費、住宅の取り壊し費用、などを指します。

税率は所得期間によって変わる

課税譲渡所得額を導きだしたら、税額を算出していきましょう。税額の計算は以下の計算式で算出します。

税額=課税譲渡所得額×税率(所得税・復興特別所得税・住民税)

譲渡所得の税率は、売却した年の1月1日現在でその不動産を所有していた期間によって分類されます。分類は以下の通りです。

短期譲渡所得
(所有期間が5年以下)
39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
長期譲渡所得
(所有期間が5年超え)
20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

所有期間によって大きく税率が変わります。もし、売却する住宅が親からの相続や贈与の場合、親が取得していた時期がそのまま引き継がれます。ちなみに復興特別所得税は、2013年から2037年まで加算されるので注意が必要です。復興特別所得税の税率は所得税の2.1%になります。

2.売却時の税金を節約するには

住宅売却時の税金の節税方法
住宅の売却時に掛かった税金を節税するには、様々な特例を利用することが大切です。譲渡益が出た場合と譲渡損失が出た場合に分けて紹介いたします。

譲渡益が出た場合の特例

譲渡益が出た場合は、以下の特例になります。

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除を受けるには以下の要件に当てはまる必要があります。

1.自身が居住している住宅を売却するか、住宅とともにその敷地の借地権を売却すること
2.住宅を売却した年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていない事
3.自宅の買換えや交換の特例または、自宅の譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
4.売却した住宅の敷地について「収用などの場合の特別控除」など他の特例を受けていない事
5. 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと

現在住んでいる自宅、または以前住んでいて住まなくなってから3年目の年末までに売却した場合には、3,000万円の特別控除を受けることが出来ます
また、住宅を取り壊したり、相続した住宅にも適応される場合もあります。
住宅を取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、かつ住まなくなってから3年以内の年末以内に売却をした場合も控除の対象となります。ただし、住宅を取り壊した土地を人に貸していた場合は、適応外になり受け取れないので注意が必要です。
相続した家も、相続してから3年目の年末までに相続人が売却した場合に利用できます。適用されるにはいくつかの条件があり、戸建てであること、昭和56年5月31日以前に建築されたもの、相続前は被相続人が一人で暮らしていて同居人がいなかった、などの条件が必要です。
特別控除は1度利用すると、翌年と翌々年は利用することが出来ないので注意しましょう。

軽減税率の特例

課税譲渡所得が3,000万円を超えていても、所有する住宅が売却した年の1月1日現在で10年以上の所有なら、3,000万円の特別控除を適用後の金額に対して税率が軽減されます。
軽減される税率は以下の通りです。

課税譲渡所得が6,000万円までの部分

所得税-10%、住民税-4%

課税譲渡所得が6,000万円を超える部分

所得税-15%、住民税-5%

買い替えの特例

現在住んでいる自宅を売却した年の前年から翌年までの3年の間に自宅を買い替え、一定の要件を満たす場合はその譲渡益の課税を繰り延べる特例を受けることが出来ます。
要件の内容は、譲渡価額が1億円以下であることや、売却した年の1月1日現在での所有期間が10年を超えていること、居住期間が10年以上の場合などです。
ただし、3,000万円の特別控除との併用は出来ませんので注意してください。

10の適用要件があり、全てを満たしていけないとなりません。適用要件は特定のマイホームを買い換えたときの特例|国税庁に但し書きとともに掲載されています。

2.2譲渡損失が出た場合の特例

譲渡益が出る人より譲渡損失が出てしまう人の方が多いのではないでしょうか。損失が出た際の特例を解説します。

居住用不動産に買い替えなどで譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

5年を超えて保有する自宅を売却した際に売却損が出た場合は、売却損をその年の他の所得と損益通算でき、損益通算しても赤字になった金額についても、翌年以降3年間繰越で所得から控除できる特例になります。
適用の要件は、売却する場合と買い替える場合でも条件が異なります。また所得制限もあり、各年3年間の所得が3,000万円を超える年はこの特例の適用外になります。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例

住宅ローンのあるマイホームを住宅ローン残高を下回る額で売却して、譲渡損失が生じた場合に受けられる特別控除があります。
譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から損益通算を行い、損益通算をしても赤字になった金額については、翌年以降3年間繰越所得から控除することが出来ます。この特例は自宅を買い替えない場合にも適用することが出来ます。

3.税金の相場を知るには所有する住宅の売却相場が必要

税額を知るには、相場を知ろう
印紙税や登録免許税の額を正確に知るには、住宅の売却相場価格を知る必要があります。また、自身が所有する住宅に、利益が生じる可能性があるのか知るためにも、売却相場価格を知る事は大切です。

3.1売却相場を知るには不動産会社に査定してもらうのがベスト

現在は国が発表する情報などもネットで見やすくなっており、自身で売却相場を調べることも可能ですが、大体の価格しか分かりません。より正確に価格を知るには不動産会社に査定してもらった方が良いでしょう。
不動産会社に査定をしてもらう際には、1つの不動産会社の査定では相場通りなのか判断しにくいので、複数の不動産会社に査定を依頼するのがベストになります。

3.2手軽に複数社と比較できる一括査定サイトがおすすめ

複数社に依頼するなら一括サイトの利用が便利です。1社1社に依頼する手間もなく、1度の不動産情報の打ち込みで複数社の不動産会社に依頼することが出来ます。
複数の不動産会社に依頼することにより、査定価格はもちろん不動産会社を比較し、ベストパートナーを見つけることが出来ます。
HOME4Uの無料一括査定

4.まとめ

住宅を売却する時は税金を忘れずに
住宅の売却の際に必要な税金について、紹介してきました。最後に要点を確認しましょう。

  • 住宅の売却する際には必ず、印紙税や登録免許税が必要になる
  • 住宅を売却した際に利益が生じた場合には、譲渡所得税が課せられる

譲渡所得税は、不動産を所有していた期間によって税率が大きく異なることがポイントです。
住宅の売却は大きな額のお金が動きます。税金の額も決して少なくありません。詳しく精確に売却時に掛かる税金について知りたい場合は、やはりプロに相談するのが1番です。
1度気軽に一括査定を利用してみてはいかがでしょうか?