家を売却する際の税金を節税できる特別控除5つ。計算から確定申告も

家の売却を何度も経験し、慣れているという人はそう多くありません。売却する際には何をすればいいのか…といろいろ不安に思うことが多いと思います。

家を売却する際に忘れてはいけないのが、売却をするのにも支払うお金が発生するということです。売却する際にもっとも多い支出となるのが税金です。
税金の支払いは場合によって多額になることがあり、どれくらいかかるのか知らないと、思わぬ出費になることがあります。

家の売却額を何かの資金にしようと考える人は多いと思います。税金の支払いで手元に残るお金が想定よりだいぶ下回ってしまったということがないように、どのような税金をいくら支払うのか把握できるようにしておきましょう。
また、税金によっては節税できるものもあるので、節税方法も解説します。

1. 家を売却。その時かかる税金とは

家売却税金1

この章で分かること
・家を売却する際にかかる5つの税金の説明とその金額を解説。
・譲渡所得税は家の売却額が購入金額より上回った場合に支払い義務が発生。5つの税金名
印紙税/登録免許税/所得税/住民税/消費税

家を売却するときには、印紙税や登録免許税がかかります。また、家を購入したときよりも高く売れた場合は、譲渡所得税もかかります。

1.1 売買契約書に貼る印紙税

家を売却するときには、売買契約を結んで家の売り買いを行います。このときの売買契約書には、その売却金額に合わせて印紙を貼付し、印紙税を納めなければなりません。印紙税額は、以下のように売却金額によって異なります。

売却金額本則税率軽減税率
500万円から1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円から5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円から1億円以下60,000円30,000円
1億円から5億円以下10万円60,000円

不動産の譲渡契約書は、2020年3月31日までに作成されるものに関しては、軽減税率が適用されます。

1.2 所有権の移転登記のための登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義を変更するときなどに支払う税金のことです。この名義を変更する手続きが、「所有権の移転登記」です。所有権を移転登記する際は、登録免許税がかかります。所有権の移転登記は不動産ごとに行いますが、戸建ての場合には、土地と建物と別々に計算することになります。計算式は下記のとおりです。

所有権移転登記の登録免許税=固定資産税評価額×2%

なお、2019年3月31日までは、土地に関しては軽減税率が適用され1.5%となります。また、建物に関しても下記の条件を満たし住宅用家屋証明書を取得することで、軽減税率が適用され0.3%となります。

  • 居住している自宅の売却であること
  • 床面積50平方m以上
  • 築20年以内(ただし、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は25年以内)

1.3 譲渡益が出たときの譲渡所得税と住民税

家を売却したときに、購入時よりも高く売れて利益が出たら、譲渡所得税を支払わなければなりません。

譲渡所得税は、売却金額から家の購入代金やその際にかかった費用、売却の際の譲渡費用を引いた「課税譲渡所得」に課税されます。

取得費として引くことができるものには、仲介手数料や測量費、印紙税、登録免許税、不動産取得税、ローン保証料などがあります。
また、譲渡費用に含めることができるのは、仲介手数料や印紙税、広告料、測量費、抵当権抹消登記の費用などがあります。

そして譲渡所得税と併せて、住民税と復興特別所得税の支払いをしなければなりません。

1.4 建物を売却するときには減価償却される

土地のみの場合は、消費されるものではないため、減価償却という概念がありません。そのため、税金の計算をするときに余計なことを考える必要はありません。しかし、マンションや戸建ての場合には、減価償却の考え方が適用されます。

建物購入代金 × 0.9 × 償却率(0.015~0.03) × 経過年数

と覚えておきましょう。

ポイントは建物購入代金です。マンションの販売価格には、土地代と建物代、消費税がかかっているため、建物代のみで考えます。

土地代は課税対象ではないため、税金/0.08で建物代が出せます。
特に築年数が浅く、鉄筋のマンションならばあまり大きい減価償却費にはなりません。
それよりは控除をきちんと受けられるようにしましょう。

また、空き家の場合は、どうでしょうか。
空き家でも、戸建て同様の考え方ができることから、減価償却費を計上でき、税金を抑えることができます。

1.5 仲介手数料などに消費税がかかる

家を売却した際にも消費税が発生するものがあります。それは不動産会社へ支払う仲介手数料と司法書士に支払う依頼料です。

不動産会社や司法書士などは課税事業者になります。消費税は事業者との取引に課税されるので、会社などを通すと発生します。そのため、個人間で不動産の売買を行った場合には、消費税が発生しません。

現在(2019年5月)は8%ですが、仲介手数料は概ね売却額の3%強、その8%となると消費税だけでも数万円になってしまいます。

2. 譲渡所得税を計算する

この章で分かること
・譲渡所得税が発生する場合を考えて、譲渡書所得税の計算方法を紹介。
・譲渡所得税にかかる税率は5年以上と未満で約半分ほどの違いが出る。

譲渡所得がある場合には、家の所有期間を確認しましょう。

5年を超えて家を所有している場合は「長期譲渡所得」になり、超えない場合には「短期譲渡所得」になります。

2.1 譲渡所得税の計算方法

課税される譲渡所得額を出すためには、下記の式を利用します。

課税譲渡所得額=売却金額-取得費-譲渡費用

この課税譲渡所得金額に税率を乗じることで、税額を算出することができます。なお、特別控除などの特例を利用するときには、ここから特別控除の金額を引いた金額に課税されます。ちなみに、この課税譲渡所得額が、ゼロやマイナスの場合には、譲渡所得税の支払いはありません。

2.2 所有期間によって税率が変わる

譲渡所得税を計算するときには、以下のように、その家を5年以上所有していたかどうかで税率が異なります。

所得税住民税
長期譲渡所得15%5%
短期譲渡所得30%9%

長期譲渡所得と短期譲渡所得は、家を所有していた期間が5年を超えるかどうかで判断し、超える場合には長期譲渡所得となります。
この所有期間はその家を購入して、1月1日を過ぎた回数で数えることができます。
また、2013年から2037年の間は、復興特別所得税2.1%が基準所得税額に課税されます。

例えば、900万円の譲渡所得がある場合の税額の計算式は、下記のようになります。

  • 所得税:900万円×15%=135万円
  • 復興特別所得税:135万円×2.1%=28,350円
  • 住民税:900万円×5%=45万円

このように家を売るときには、所有していた期間によって税金の支払い額が大きく変わるので、注意が必要です

。親から譲り受けた空き家では、親が住んでいたときも所有期間となりますので、ほとんどの場合空き家は長期譲渡所得とされます。

ここまで、5年以下か以上かを重要とするのは、不動産の売却に関わる税金のうち、印紙税、登録免許税、消費税については、必要不可欠な出費がほとんどです。

しかし、譲渡所得税に限っては、売ってしまってから節税しようとしても無理ですが、売る前なら売却のタイミングによっては節税が可能です。
所有期間が5年程度あり、長期譲渡所得になりそうなときは、確実に5年を超えるまで待って売却した方が節税することができます。

家を維持する際にかかる税金についても、合わせて知っておいてもよいでしょう。

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土地や家の売却にかかる税金

3. 節税!家を売却したときに利用できる5つの特例

家売却税金3

この章で分かること
・売却時にかかる税金を少しでも節税するために利用できる控除の制度を5つ紹介。
・特別控除は場合によっては受けられない場合がある。

家を売却するときには、特例を利用することで支払う税金を少なくすることができます。

ここでは家の売却の際に知っておきたい特例を見ていきましょう。

3.1 マイホームを売却したときの3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除の特例を利用することで、自宅を売却した時の売却金額から3,000万円を控除することができます。

この特例を利用するための主な条件は、下記のようになります。

  • 自分の住んでいる家を売ること
  • 住まなくなった家の場合、住まなくなって3年を経過する日の年末までに売ること
  • 売却した年の前年やその前の年に、同じ特例を利用していないこと。譲渡損失の損益通算及び、繰り越し控除の特例も受けていないこと
  • 売却した年を含めて過去3年間に、マイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと
  • 収用等の特別控除の特例を受けていないこと
  • 親子などの特別な関係での譲渡ではないこと

住んでいた家を売却するときには、利益が出ることは少ないです。
また、利益が出た場合でもこの特例を利用することで、税金の支払いがなくなる場合があります。
必ず確認して、手続きすることをおすすめします。

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3,000万特別控除

3.2 軽減税率の特例

家を10年以上所有しているときには、長期譲渡所得よりも低い税率となる、軽減税率の特例を適用することができます。
この特例では、以下のように6,000万円以下の部分の税率が、長期譲渡所得の税率よりも低くなり、より税金の支払いを抑えることができます。

所得税住民税
譲渡益が6,000万円以下の部分10%4%
譲渡益が6,000万円超の部分15%+600万円5%

適用のための条件は以下のとおりです。

  • 居住していた家の所有期間が10年を超えていること
  • この特例を前年とその前の年に利用していないこと

なお、この特例は3,000万円の特別控除の特例と併せて利用することができます。

3.3 買い替えの特例

自宅を売却して買い替えたときに、利用できる特例があります。
基本的には、家を売却して利益が出ると、譲渡所得税等の税金がかかります。

しかし、この特例では売却したときに課税するのではなく、新しく購入した家を将来売却するときまで、その課税を繰り延べすることができます。

ただし、課税を将来の売却時に併せて課税されることになるもので、最初の売却益に対する税金が、非課税になるものではありません。
主な適用条件は以下のようになります。

  • 自分が居住している家を売却すること
  • 売った年、その前年、前々年に3,000万円の特別控除の特例、軽減税率の特例、譲渡損失が出た場合の損益通算と繰越控除の特例など、ほかの特例の適用を受けていないこと
  • 売却金額が1億円以下であること
  • 居住期間、所有期間ともに10年を超えること
  • 買い替える家の床面積が50平方m以上で、土地の面積は500平方m以下であること
  • マイホームを売った年の前年から翌年の間に、マイホームを買い替えること
  • 買い替える家は築25年以内か、一定の耐震基準を満たしたものであること
  • 親子などの特別な関係での譲渡ではないこと

この特例は、2019年3月31日までに売却するものに適用されます。
また買い替えの特例は、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例と一緒に適用することはできません

また、マイホームへの買い替え特例は住まいを売却して買い替えて、資産を当年・翌年、あるいは前年に取得した場合に適用される制度です。

手元に現金を多く残したい場合や、再度の買いかえを計画している場合などは、3,000万円の特別控除と低率分離課税を選択したほうがより有利となるケースもあるため、複数の不動産会社に相談して意見をもらうことが重要です。HOME4Uなら家の売却の際の税金の相談に応じてもらえます。

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3.4 譲渡損失が出た場合の損益通算と繰越控除の特例

家を売却したときに、購入したときよりも安い金額になった場合に、利用できる特例があります。
この特例では、譲渡損失を他の給与所得などから控除することができます。

また、その年に全額控除できなかった場合には、翌年から3年間控除をすることができます。

下記の条件を満たすことで、特例の適用を受けることができます。ただしこの特例は、2019年12月31日までに売却する家に適用されます。

  • マイホームを売却すること
  • 所有期間が5年を超えること
  • 10年以上の住宅ローンが、売買契約時に残っていること
  • 譲渡金額が住宅ローンの残高よりも下回ること
  • 災害などで滅失した家屋などの場合には、住まなくなった日から3年を経過する年の年末までに売却すること

3.5 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

相続した空き家を譲渡したときにも控除を受けることができます。

  • 相続した日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
  • 相続の開始直前まで被相続人が居住していた家屋であること
  • 相続開始の直前におき被相続人以外に居住していた人がいないこと
  • 譲渡価格が1億円以下であること
  • 耐震基準を満たしていない家屋は耐震リフォームを行ったものであること
  • 昭和56年5月31日以前の建築物であること(区分所有建築物を除く)
  • 相続から譲渡までの間に事業用に利用したり、貸し付けたり、居住していないこと

これらの条件を満たした場合、家屋の譲渡(敷地を含む)や取り壊し後の土地の譲渡で3,000万円を控除することができます。

3.6 控除を受けられない場合がある

場合によってはマイホーム特例を受けられない場合があります。それは特例を受けることを狙って入居した場合や仮住まいとして使った家屋、別荘などです。

マイホーム特例は自分が住んでいた家を売る場合に使用することを考えられた制度です。そのため、親の家や親戚から相続した家などを売る際にはこの特例を使うことはできので、注意してください。

特例を受けるための適用要件の詳細は国税庁のマイホームを売ったときの特例|国税庁に書かれていますので、確認をしてください。

4. 売却時に増税は関係あるのか

この章で分かること
・増税は不動産が売却される時に影響はでない

気になるのは2019年10月から施行されるという、消費税の増税でしょう。8%から10%の増税は大金が動く不動産にとってはかなり大きな影響になると思われる人も多いのではないでしょうか。

先に説明しましたが、個人売買であれば非課税になります。個人売買であれば増税の影響はなく今までと変わらない売買になります。
また、家を売却する際、消費税は土地にかからず建物のみにかかります。しかし、この消費税も対象は事業者のみになり、個人の中古住宅を売却しても消費税を支払う対象になりません

つまり、家を売却することに関しては消費税増税の影響はありません。ただし、仲介手数料や司法書士への依頼料は別です。こちらは売主に消費税の支払いが発生するので、このあたりに支払う金額が増えると考えておきましょう。

より詳しく増税で不動産の売買に出る影響を知りたい、不動産売却のベストなタイミングを知りたいという方は以下の記事を参考にしてください。

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5. 特例を受けるには確定申告が必要

この章で分かること
・特例を受けるためには確定申告が必要。
・確定申告はいつして、どのような書類を提出し、いつまでに提出するべきなのかが分かる。

家を売って譲渡所得が発生したときには、確定申告をしなければなりません。
家の売却では、損失が出ても特例を利用して、ほかの所得から控除を行うことができる場合があります。

5.1 確定申告の際の必要書類

家を売却したときの金額が、購入した金額よりも上回った場合や、特例を利用する場合には確定申告が必要です。確定申告に必要な書類は、以下のようなものがあります。

  • 申告書B(第一表、第二表)
  • 申告書第三表
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)(利益が出たとき)
  • 居住用財産の譲渡損失の金額明細書(損失が出たとき)
  • 登記簿謄本
  • 購入・売却時の売買契約書
  • 仲介手数料等の購入、譲渡の時の費用の領収書

申告書は、税務署で入手することができます。
確定申告書を作成し、上記の書類を揃えて確定申告を行います。
また、売買契約書や領収書などは、コピーでも手続きすることができます。

5.2 確定申告の仕方

確定申告は、最寄りの税務署で行うことができます。

また、自宅にインターネットがあれば、国税庁のホームページの「e-Tax」で確定申告を行うことができます。
この場合、電子証明書を取得し、所轄の税務署に利用開始届を提出して、利用者識別番号を入手しなければなりません。

また、ホームページで確定申告書類を作成し、その書類をプリントアウトして、税務署で手続きする方法をとることもできます。
直接税務署に出向く時間がない場合には、確定申告書を税務署に郵送して手続きすることもできます。

なお、確定申告書は信書になるため、「郵便物(第一種郵便物)」又は「信書便物」として送付しなければなりません。

5.3 確定申告はいつするのか

確定申告は、2月16日から3月15日の間に行います。
最寄りの税務署で手続きすることができますが、この時期の税務署はとても混雑します。
郵送や電子申告を利用すると良いでしょう。

また、この期間中に申告をしないと、延滞税や無申告加算税が課せられます。
余計な税金の支払いを増やさないためにも、申告は期限内に行いましょう。

そして、確定申告を行わないと特例を受けることができません
したがって、家を売却したときには、利益が出ても損失が出ても、適用できる特例があるかを確認して、確定申告を行うと良いでしょう。

5.4 確定申告は正確に期日内に行いましょう

確定申告を忘れていたり、申告した額の間違いには罰則があるため注意が必要です。
どちらの場合も、支払いを申告した日から税金を収めきる日まで、無申告加算税と滞納税がかかります。おおよそ1年で所得税の10%~30%程度かかります(もちろん、日数で日割りをするので実際はもう少し小さくなります)。

確定申告は忘れないようにしましょう。控除も適用されなくなるため、ダブルで痛手になります。

6. 税金を納める期限とは

この章で分かること
・家を売却する際ににかかる税金を支払い順に紹介。
・売却時にかかる税金の支払い期限とタイミングを解説。

売却時にかかる税金はそれぞれがどのタイミングでいつ支払うのかを把握しておきましょう。税金は支払い期間をすぎでしまうと遅延金が発生してしまうものもあるので、十分に注意しましょう。支払う順番に納付するタイミングと期限を解説していきます。

印紙税

まず始めに支払うのが印紙税です。印紙税にいつまでといった期限はなく、買主との売買契約書に印紙を張った時点で納付完了になります。

登録免許税

登録免許税は現金または収入印紙での納付になります。収入印紙は登録免許税が3万円以下の場合に認められており、そのほかは現金になります。現金の場合は、登記へ行く前に金融機関へ行き、定められた登録免許税を納付します。手続きが済むと領収書が交付されるので、登記を行いに行く際に持って言って提出をしましょう。

譲渡所得税

所得税と住民税からなる譲渡所得税は別々の支払いとなります。所得税は譲渡が発生した日の翌年2月16日~3月15日までに確定申告を行い、納付期限は最終3月15日となります。15日までに支払うのが難しい場合は、納付書を依頼し振り替えてもらうことも可能です。

住民税に関しては確定申告を行えばその翌年6月から支払います。送られてきた納付書に必要事項を記入し、納付すれば完了です。

消費税

消費税は仲介手数料や司法書士への依頼料を支払う時になり、その方法や期限は依頼した会社により異なるので、正式に依頼する前に確認しておきましょう。

7. 家を賢く売る方法とは

この章で分かること
・家を高く売るために自分でできる工夫方法は一括査定と家の修繕。

家売却税金5

家の売却では税金の支払いを考えると、家の売却益が少ないと手元に残る金額が減ります。
そのため、少しでも高く売ることで、住み替えのための資金を確保することが大切です。
家を損せず、なるべく高値で販売する方法こそが家を賢く売る方法です。

家をより高値で売却するためには、不動産会社選びが大切です。
そして、家をスムーズに売却するためには、購入者にとって魅力的な家に見えるように、整理整頓して掃除を念入りに行いましょう。

不動産売却の全般についてはこちらを確認ください。

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7.1 不動産の一括査定を利用する

家を売却するときに、少しでも高く売るためにはコツがあります。
あなたの家の売却にあった不動産会社を選ぶことで、高値での売却につなげることができます。

不動産会社を探すときには、不動産の一括査定を利用すると、一度に複数の不動産会社に査定を依頼することができます。
そして、その査定結果を比較して、不動産会社を選ぶことができます。査定結果をもとに、不動産会社に査定の根拠を尋ねたり、担当者とやり取りをしたりしながら、信頼のできる不動産会社を選ぶことがポイントです。

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7.2 家の不具合は修繕しておく

長年住んでいた家を売却するときには、家の状態を確認してから売却すると良いでしょう。
家は築年数が経過すると、給湯設備や壁紙、フローリングなどにも不具合や傷みが目立ってきます。

家の売却のために、わざわざリフォームをする必要はありませんが、設備の不具合や内装の傷みは、修繕しておくことをおすすめします。

設備が極端に古い場合や部屋の傷みが激しいと、買い手の購入意欲を減退させることになります。
また、部屋の中はすっきりと片づけて、掃除を丁寧に行っておくことで、よりスムーズに売却できます。

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8. 家を売却するときには賢く売って税金の支払いを抑えよう

家の売却では、税金や仲介手数料などの諸費用が多く発生します。
家を売却して買い替えを考えている場合には、少しでも支払う金額を抑えたいものです。

税金の支払いは、その家の所有期間によっても税率が変わり支払う税額に大きく影響します。

そのため、控除の特例や税率が軽減される特例などを知っておくことが重要です。
知っておくだけでもいざとなったときに頭によぎり、調べることができます。

すべての条件を頭に入れる必要は当然ありません。

ただし、利用できる特例を確認し、事前にかかるであろう税金を計算しておくと、家の売却が成功に近づくかもしれません。