土地を相続した際の手続き・費用について。売却や活用を考えて行動を

相続が発生した際は、現金のみとは限らず土地や住宅などの不動産が含まれている場合があります。
しかし、相続した不動産を売却したくても、相続登記を行わないと売却することはできません。

また、相続登記せずに放置しておくと固定資産税の支払いが滞るなど、後に相続人同士でトラブルに発展するリスクも生じます。

そのため、土地の相続が発生したらまずは速やかに相続登記が必要です。

この記事を読むことで

  • 相続登記の手続きとして何をすればよいの?相続の方法は?
  • 費用はかかる?
  • 費用を抑える方法はないの?
  • 相続登記をしなかったら何が困るの?

を解消できます。

1. 相続したときの手続き(相続登記)の4つのステップ

土地相続2

相続に必要な手続きはとても多く面倒です。金銭の相続と違って、登記の変更など多岐に渡ります。提出書類や手続の名称も専門的で、日常生活で馴染みのない言葉もあります。スムーズに進めるためにも必要な手続きについて確認していきましょう。

1.1 提出書類を集める:チェックリストを上手に活用する

法務局が公表しているチェックリスト(出典:法務省HP)をお手元に置いて、1つ1つチェックしていくとよいです。

ポイントは、「被相続⼈(亡くなられた⽅)の⼾除籍謄本」の取得に時間がかかるということです。
取得先が、「被相続⼈の本籍地の市区町村役場」であるため本籍地まで出向くまたは問い合わせて取得する必要があり、大変時間がかかります。

相続手続き必要書類チェックリスト

それ以外は、事前に相続人において把握できている部分も多いです。

また、相続人が多い場合は、「相続⼈の⼾籍謄抄本」の収集にも時間がかかります。
相続⼈全員の現在の⼾籍謄本⼜は抄本を⽤意する必要があるため、事前に声をかけ各自動いてもらいましょう。

更に、相続した土地は、亡くなった所有者の名義のままでは売却できないだけでなく、将来的に相続人同士でのトラブルに発展するリスクがあります。
そのため、すぐに活用しないにしても、名義変更の手続きである「相続登記」だけは速やかに済ませておくことが大切です。

1.2 遺産分割協議を行なう:分割するか?活用・売却するか?を決める

遺産分割協議とは、不動産や現金などの相続が発生した場合に、相続人全員で分割方法や活用方法について決定する協議のことを言います。
この協議を行わないと、将来的に相続人同士でトラブルに発展するというリスクもあります。

また、土地や住宅などの不動産という財産は現金などの財産とは異なり、相続人全員で平等に分割しにくいという特徴があります。
そのため、相続人全員が納得できる方法で協議し、その内容を記した「遺産分割協議書」を作成しておくことをおすすめします。

遺産分割の方法については、で紹介しています。

詳細は次で説明します。

1.3 遺産分割協議書を作る:ひな形をダウンロードして自分で作成する

遺産分割協議書は、遺産分割協議の内容を記した書類のことで、協議の内容を文書で残しておくことで、今後のトラブルを未然に防ぐという効果も期待できます。
この文書は、土地の相続登記を行う際にも必要となるため、ある種の証明書と同様の取り扱いになる重要書類です。

したがって、その内容は正確に記すとともに、長期間きちんと保管することが大切です。

遺産分割協議書の作成には法律上の規制がないため、作成しなくても罰則を受けることはありません。
しかし、きちんと文書として残しておくことで、相続人の誰かが勝手に遺産を処分するというトラブルを事前に回避できます。

遺産分割協議書には、決まった用紙や仕様はありません。
必要事項を記入の上で自ら作成します。
記載の内容は、協議の内容ですが、下記にまとめます。

  • 被相続人(亡くなられた方)の名前・本籍・住所
  • 各相続人の名前・本籍・住所と取得する遺産の内容
  • その他、取り決めたこと(例えば、今後遺産が見つかった場合は誰が取得するか、など)
  • 各相続人書名・押印

書き方は自由ではありますが、わからない方は、「遺産分割協議書」とインターネットで調べて、画像検索するとよいです。
多くのサンプルがでてきますし、最近ではダウンロードしてワード形式でサンプルを提供してくれています。

参考までに、法務局が提供している「遺産分割協議書」を記載しておきます。

遺産分割協議書

1.4 登記を行う:管轄の法務局に行く

遺産分割協議で土地の相続人が決定したら、申請に必要な書類を揃えた上で、管轄の法務局にて相続登記を行います。

相続登記に必要な書類は、以下のとおりです。

  • 戸籍謄本(相続人全員)
  • 遺産分割協議書
  • 住民票(土地を相続する人)
  • 固定資産税評価証明書
  • 登記簿謄本 など

また、これらの書類のほかに、被相続人が亡くなったことが記載してある戸籍謄本や、相続人全員の印鑑証明書が必要になります。
このように、相続登記には数多くの書類を揃える必要があり、管轄する法務局が遠方の場合は、書類を揃えるだけでかなりの時間を要することになります。

そのため、遺産分割協議にて土地の相続人が決定したら、相続登記に必要な書類を速やかに揃えるようにしましょう。

2. 土地の4つの分割方法とまず考えるべき方法

家相続3

複数の相続人で遺産を分割して相続する時にはいくつかの方法があります。
遺産分割協議で話し合い、相続人全員の合意が必要です。

2.1 4つの分割方法のいずれかで遺産分割をする

遺産分割協議でもめると、相続の手続きを進めることができません。遺産の分割の方法は主に4つの方法があります。

換価分割遺産を現金化して分割する方法です。この方法だと公平に分割することができます。しかし、土地や建物などの不動産を残すことはできません。
現物分割遺産をそのままの状態で相続人に振り分ける方法です。相続人同士で話し合い、どの遺産を分割するかを納得できるのであれば、一番わかりやすい分割方法です。しかし、公平には分割することは難しくなります。
代償分割相続人の一人が土地や建物を相続し、他の相続人に対して相続額相当分の金銭を支払う方法です。この方法だと不動産を残すことができます。しかし、不動産を相続する人は他の人に支払う分の金銭を用意する必要があります。
共有分割相続人全員で土地や建物を相続し共有する方法です。この方法だと土地を売却する時や建て替えやリフォームを行う時には、相続人全員の合意が必要になります。のちにトラブルになることが多い分割方法なので、おすすめはできません。

2.2 まずは換価分割で現金化を考えよう

土地の相続では、相続人同士のトラブルが多発してしまいます。
すべての相続人が平等に遺産を分割できれば最も無難でしょう。

よって、まずは土地がどのくらいの金額になるかはしっておきたいものです。
高い額で売却できれば、分割後の額も自然と大きくなります。

複数の不動産会社に土地の売却額の見積もりをとってみましょう。
その際には、一括査定がおすすめです。

HOME4Uの無料一括査定

3. 土地を相続したときにかかる4つの費用について

土地相続3

土地を相続するのだから、「支払う」ではなく「もらう」という認識にとらわれがちですが、相続手続き費用としてある一定の費用がかかります。
費用の中には、手続きの仕方で省くとこもできますが、税金などはおさえることは難しいようです。
手続きの費用を把握して、余裕をもって用意しておきましょう。

3.1 【1】相続税

相続税とは、相続税法に基づいて課せられる税金のことで、すべての財産が相続税の対象になる訳ではありません。
この税金は、相続がスタートしてから10カ月以内に申告と納税する必要があります。

万が一、期限内に申告と納税がなかった場合は、罰則が設けられているため注意が必要です。相続税の対象となる財産は、以下のような財産が挙げられます。

  • 不動産
  • 現金
  • 預貯金
  • 生命保険金
  • 死亡退職金 など

また、墓地や仏壇などの祭祀用財産や地方公共団体などに寄付した財産は、相続税の対象から外されており非課税財産となっています。

相続税は財産の総額を基に算出されるため、相続が発生した場合には、不動産や現金以外の財産をすべて把握するようにしましょう。

なお、土地の相続税については、土地の相続税路線価によって決められます。
相続税路線価の評価額を調べる方法はこちらの記事をご参照ください。

土地の評価額には様々な指標が有り、「一物四価」あるいは、「一物五価」と言われます。 土地の評価額の種類 実勢価格 ...

財産を相続したときの税金

3.2 【2】登録免許税

相続登記をする場合、登録免許税という税金が課せられることになっています。
この登録免許税とは、資格や技能証明として登録する場合や航空機の登録にも課せられる税金のことで、土地や住宅などの不動産の権利に対する登記についても、課せられることになっています。

不動産登記の場合は、固定資産税課税台帳に記載されている固定資産税評価額に対して、0.4%の税率を乗じて算出されます。
また、建物付きの土地の場合は、建物と土地のそれぞれに対して相続登記が必要となるため、それぞれに登録免許税がかかります。

3.3 【3】司法書士への報酬

相続登記の申請は、自分で必要書類を揃えて手続きすることもできます。
しかし、相続の内容が複雑であったり相続する土地が遠方にある場合は、司法書士に依頼して手続きを代行してもらうこともできます。

この場合の司法書士への報酬は、30,000~70,000円程度が相場となっています。

さらに、遺産分割協議書の作成などを含める場合には、70,000~15万円程度が相場となります。
なお、司法書士事務所によって、依頼内容や費用が異なるため、複数の司法書士事務所の費用を比較し、自分に合った方法で依頼すると良いでしょう。

司法書士へ依頼すると費用はかかりますが、手続きが面倒に感じたり、できるだけ時間をかけたくない場合は司法書士への相談をおすすめします。

3.4 【4】必要書類を揃えるための費用

相続登記の申請には、戸籍謄本を始めとした数多くの書類を揃える必要があります。

このような書類は、管轄の法務局や区役所などで揃えることができますが、遠方の場合は郵送での発行を依頼する必要があります。
なお、戸籍謄本の取得には450~750円程度の費用がかかり、住民票の取得には300円程度、登記簿謄本の取得には、480~600円程度の費用が必要になります。

3.5 補足:依頼代行費用はおさえることもできる

登録免許税は、相続登記で必ず発生する税金であるため、費用を抑えることはできません。
また、司法書士に依頼すれば手続きを代行してくれますが、費用がかかります。
そのため、相続税を抑えること、そして必要書類の準備や申請をどこまで自分で行うかがポイントになります。
※相続税を抑えるポイントは、次の章で解説します。

手続きが面倒であれば司法書士に依頼することも可能ですが、相続された土地はそもそも高値で売却できない場所にあることも多いため、なるべく費用を抑えたほうがお得です。

遺産分割協議書は法務局HPからダウンロード可能です。(※本章の最下部にURLを記載)

ワードファイルのテンプレになっていて、および記載例・記載の際の注意事項もああります。
この記載例は,相続人である子2人が遺言により、相続財産中の不動産をそれぞれ2分の1ずつ相続した場合のものなので注意が必要です。

法務局の必要書類チェックシートや遺産分割協議書に沿って自分でも行うことは可能であるためやってみることをおすすめします。

法務局の必要書類チェックリスト

遺産分割協議書

4. 相続税を抑えるポイント:基礎控除を活用しよう

土地相続4

日本の法律では、現金や不動産などを相続した場合に、相続税が課せられることになっています。
しかし、基礎控除の金額内であれば、相続税は免除されることになっています。

4.1 基礎控除とは

相続税を算出するにあたっては、基礎控除が設けられています。
基礎控除とは、相続税を控除できる仕組みのことで、その額が基礎控除額です。

この税金は、相続税の対象になる財産の総額を基にして算出されますが、一定以下の金額については、相続税がかからないことになっています。

基礎控除の算出は、以下のような方法で求めることが決められており、法定相続人の数によって異なります。

基礎控除額=3,000万円+(法定相続人の数×600万円)

なお、基礎控除額の算出方法は、2016年の相続税改正によって従来よりも4割少なくなっています。

4.2 その他に抑える方法:小規模宅地の特例の適用条件は必ず確かめること

税制上では、法定相続人の数が多いほど、相続税の基礎控除が大きくなる仕組みとなっています。
ただし、法定相続人を必要最低限にして小規模宅地の特例を利用すると、相続税を算出する場合の遺産の総額が減るため、相続税が少なくなります。

小規模宅地の特例とは、被相続人が居住していた土地に対して、一定の要件を満たす場合に評価額が減額されるという仕組みです。
この小規模宅地は、住居として利用していた土地や、事業として利用していた小規模な土地のことを指しています。

住宅として使っていた土地の特例を受ける要件としては、

・被相続人の配偶者、被相続人と同居していた親族、被相続人に配偶者と子がいない
・被相続人と同居はしていなが過去3年間、該当者の配偶者も合わせて所有の住宅がない親族
・土地の面積が330平方m以下であること

に限り80%が減額されます。

5,000万円の土地を相続する場合、3,000万円の基礎控除が差し引かれても2,000万円に対して相続税がかかってきます。
しかしこの特例を利用すると、5,000万円の80%、つまり4,000万円が差し引かれた1,000万から基礎控除が引かれます。

結果、相続税がかかりません。

この特例の利用で基礎控除以下の金額に収まる可能性があるため、該当する場合は積極的に利用することを検討し忘れずに確認しましょう。

基礎控除やその他相続税を抑えることができる特例については、下記も合わせてご覧ください。

不動産を相続することになったときに、真っ先に気になることが相続税についてです。相続税はどのくらいになるのでしょうか。この記事では、不動産相続税の計算方法をわかりやすくお伝えするとともに、今すぐ取り掛かりたい節税対策についてお伝えします。

5. 相続の手続きをしなかったら困る3つのこと

土地相続1

早めの手続きが必要な理由として相続後、放置している際に瑕疵(不具合)で他人に損害を与えた場合、民法第717条によって損害に対する賠償責任を負います。
この土地を買い取って新たに開発しようとしたときに、所有者がわからなければ買い取ることも利用することもできませんよね。

更に、土地の放置の場合は、庭木が敷地からはみ出たことによる損害、不法投棄や害虫・害獣・犬猫等が棲みつくことによる異臭・悪臭が該当しやすいため注意が必要です。
固定資産税と同時に、放置し続けるリスクは意外と大きいため、思わぬときに露呈してしまうととても面倒でいざというとき売却できない状況になります。

よって、ここでは、速やかに相続登記をする必要性について、順に解説していきます。

5.1 困ること1:相続登記していないと、そもそも売却や活用ができない

土地の所有者を移転する手続きである「相続登記」は、わかりやすく言うと「名義変更」のことを指しており、管轄の法務局での手続きが必要になります。

また、生前贈与の場合は、どのように活用するかということを相続人同士で事前に協議する時間があります。
しかし、土地の所有者が亡くなったことが原因で突然相続することになった場合は、遺言書がなければ活用方法の糸口がすぐに見つからない可能性も考えられます。

いずれにしても、まずは相続登記をしておかなければ、売却するなどの活用ができません
また、土地をそのまま放置しておくことで、ゴミの不法投棄や害虫が発生し近隣住民からクレームが出るというリスクも生じるため、速やかな手続きが必要だと言えます。

放置し続けると更に子どもの世代に引き続くことになります。負の遺産を残さないためにも、直視して今のうちに処分のための行動を起こしましょう。

相続登記をすることのメリットや登記をしないデメリットは大きいです。

すぐに相続登記をした場合のメリット

  ・不動産についての権利関係が明確になり,相続した不動産を売却しようとしたときに、すぐに売却の手続をすることができる
・担保に入れて住宅ローンを組むことができる
相続登記をしないで放っておくデメリット

 ・当事者に所在不明の方などがいる場合、すぐに登記を含めた相続の手続をすることができず、相続分を確定することが困難になる
・相続が2回以上重なると、誰が相続人となるのか、その調査だけで相当の時間が掛かり、相続登記の手続費用や手数料も高額となる
・相続の手続に時間が掛かると、相続した不動産を売りたいと思ったときに、すぐに売ることができなくなるなど、思わぬ不利益を受けることがある

参考:未来につなぐ相続登記 | 法務省HP

5.2 困ること2:土地の価値が落ちてしまう可能性もある

土地は建物と異なり、減価償却費を算出する際の法定耐用年数が定められていないため、建物よりも資産価値が下落しにくい傾向にあります。
ただし、経済情勢や周辺エリアの状況によって地価は変動しており、高い資産価値を維持できるとは限りません。

売却を検討していたとしても、駅からの距離が遠いなど立地条件が悪い場合、なかなか買い手が現れないという状況になりかねません。
そのため、売却を検討している場合は、できるだけ資産価値の高いうちに売却することをおすすめします。

土地を売却する際には、その土地のある地域の地元の不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
相続の場合、相続された土地が今自分で住んでいる地域と異なるケースが多いです。

このような場合、一括査定サイトを活用して複数のその土地の不動産会社に査定を依頼することができます。
土地の位置や広さなどから、査定額を簡単に出してくれたり、実際に見にいってもらってより正確に査定をしてくれたりできます。

HOME4Uの無料一括査定

5.3 困ること3:固定資産税がかかり続ける

土地や住宅などの不動産は、毎年1月1日時点の所有者に対して、固定資産税や都市計画税が課せられることになっています。
そのため、相続した土地を放置していても、その期間は継続して固定資産税が発生するということになります。

また、速やかに相続登記を行っていない場合、相続人同士で土地の活用方法を協議した際に、これまでの固定資産税の支払いを巡って、トラブルに発展する可能性が考えられます。

補足:国として土地の活用が進まなくなる

2019年2月8日に、法務省が、土地の相続登記の義務化を目的として現在の法律を見直す、という発表を行いました。
これは、土地の活用を促進させることが主な目的だと言えます。

国としては、土地を放置されるのを嫌います。
なぜか。所有者不明の土地は、民間の土地取引などの利用を妨げることに繋がるためです。

放置されたままだと、国には税収が入ってこない、景観や住環境が悪化してクレームがおこる、など様々苦労します。

相続登記の義務化が進むタイミング前に、今まで手続きをせず放置されていた土地について見直すいい機会なのではないでしょうか。
ここで知っておいてほしいのは、土地の活用方法は数多くあるということです。
(自ら活用するにせよ、どのくらいの価格がつくか、価格査定くらいはしておいたほうがよいです。)

しかし、自らが行わなくても、他の誰かが自分の土地を買ってくれたり、活用してくれる可能性があります。

使わないなら、他の人に使ってもらったほうがよいことは、モノの貸し借りや売却が簡単になった今の時代の考え方にも即しているのではないでしょうか。

土地活用には、一般的に言われるアパート・マンション・駐車場の経営の他に、コンテナでのトランクルームや太陽光発電、貸地、売却による資産組み換えもあります。それらを6つに分類し、それぞれの大まかな特徴を解説します。

6. 土地を相続した場合に売却や活用に関するよくあるQ&A

土地相続4

Q1. 相続した土地は更地のほうが活用しやすい?建物付き土地のほうがよい?

相続した土地を活用する場合は、更地にして活用することも視野にいれましょう

ある程度の広さの土地や、好条件地に建つ土地でも、古家がついていると買手がつくまで時間を要してしまいます。

実際に住める家なら問題ないかもしれません。
しかし、築30年をすぎる古家で、購入後、さらにお金をかけてリフォームしなければならないのであれば更地のほうが需要が見込めます。

建物付きの土地を相続した場合、築年数が古いとなかなか買い手がつきにくい傾向にあります。
そのため、建物を解体して活用の幅が広い更地にすると、活用方法の選択肢が広がると言えるでしょう。

しかし、建物を解体する場合の費用は敷地面積によって異なりますが、木造2階建てで30坪では100万円前後、100坪では300万円前後が相場となっています。

建物の解体を検討している場合は、「解体無料見積ガイド」の活用をおすすめします。このサイトでは、3800件以上という豊富な解体実績に加えて、95.9%という高い利用者満足度を誇っています。

解体無料見積もりはこちら

更地にするとマイホーム売却特別控除は受けられない

更地は活用方法の幅が広いため、建物付きの土地よりも需要が高く、買い手がつきやすい傾向にあります。

その理由としては、活用方法の幅が広いことが挙げられます。
土地活用の方法はさまざまで、建物が建っているよりも土地のみのほうが活用がしやすいです。

しかし、土地売却時に建物をがついている場合は、マイホーム売却特例の3000万特別控除の可能性があるため、よく検討して更地にするかの判断もしましょう。
(購入者から建物は不要と言われて取り壊して売却した場合は、土地の売却でも特例が使えます。)

古家付きの土地を所有していて、売却しようと考えている場合、古家を残したまま売却するべきか、古家を解体して更地として売却するべきか迷います...

Q2. 相続した土地(更地)の活用方法はなにがあるの?

土地の活用方法はさまざまで下記に紹介している活用方法が一般的です。
また、土地の場所や広さによっても最適な活用方法は異なるため、ターゲットのニーズを考えて需要がある方法を選ぶことが重要になります。

一般的な活用方法

  • 賃貸経営
  • 駐車場経営
  • 貸地
  • トランクルーム
  • 太陽光発電
  • 売却して現金化

また、下記は13の土地活用方法を紹介した上でメリット・デメリットを比較した内容になっているため今後、土地活用を視野に入れている場合はチェックしておきましょう。

今回は各土地活用を評価しつつ、失敗しないためのポイントを中心に13の活用方法について紹介します。土地活用方法ごとに、失敗するポイントは様々です。その土地のニーズや特徴、関連する業者を適切に把握し、自分で考えて決められれば成功に近づきます。

Q3. 相続した親の土地を売るには?

親の土地を売るには、4つのパターンと方法があります。

  1. 相続した土地を売る
  2. 親の代わりに売る
  3. 親が自分で判断できない状況下で売る
  4. 贈与を目的に売る

親名義の家や土地を、子が売る機会はそう多くありませんが、親が亡くなってしまったり病気になったりと、親自身が売却できない状況はいつでも起こる可能性を秘めています。

また、売却のように相手と契約する行為には、当事者の自由意思(強制されずに自らの判断で決めること)が必要とされ、認知症や重度の精神障害といった、契約行為ができなくなる状況も起こり得るでしょう。

このような場合に、親の家や土地を子が売却するには、状況ごとに異なる手順があります。
それらを売る事情はそれぞれですが、多いのは次のような状況ではないでしょうか。

詳しくは、こちらの記事にまとめました。

親の家や土地を売るにしても、状況によって取るべき方法が異なります。単純に優劣を比較できるものではありませんが、考えられる3つ方法を紹介します。

7. まとめ:速やかに相続登記を行い手続きをスムーズに進めよう

土地を相続した場合、固定資産税の支払いや管理方法などを巡って、トラブルに発展することを回避するために、速やかに遺産分割協議をすることが求められます。

また、相続登記を速やかに行うことで、売却などの活用をスムーズに進めることができます。

しかし、妥協するのは得策ではありません。

必要な手続きを済ませた上で相続人全員が納得できる方法を、しっかりと協議するようにしましょう。

参考:相続時に見ておきたい国のリンク先

登記情報提供サービス| 法務局HP

登記情報提供サービスは,登記所が保有する登記情報をインターネットを使用してパソコンの画面上で確認できる有料サービスです。

登記情報を確認するために、管轄の法務局まで足を運ぶ必要がなくなるため便利です。
しかし、有料である点に注意ください。

相続時の各種証明書請求手続き | 法務局HP

登記事項証明書の請求をオンラインでできます。

あくまで請求のみですが、手数料が安かったり、午後9時まで受付をしています。
登記所の窓口の業務取扱時間は,平日の午後5時15分までなので、夜遅くなる方でも可能になります。

土地活用プラン一括比較
土地活用プラン一括比較

土地はあくまで保有する資産の1つで、自己使用や現金に切り替える売却も、“資産活用”の1つです。
その上で、一般的に土地活用と呼ばれる賃貸経営を行うのであれば、1つでも多くの可能性を探り、十分検討することが欠かせません。
賃貸経営は数十年の長期的な運営となるため、スタートしてからの方向転換は困難で、最初の準備にすべてがかかっていると言っても過言ではないのです。

各社のプランはバラエティ豊かなので、最初はプランを見比べるところから始めるだけでも勉強になるでしょう。
次のような一括資料請求サイトも便利です。