土地管理が必要な理由と方法、料金、頻度の目安

土地管理
「利用していない土地を持っているが、管理せずに放置してしまっている」「土地の管理と言っても何をしたら良いのかわからない」というような話をよく聞きます。
土地の管理は、家の管理よりもないがしろにされやすく、更地にした後はそのまま放置という所有者も少なくありません。

しかし、管理をしていない土地、更地はトラブルの元になりますし、そのままでは資産価値も下落します
管理の手間も費用も家に比べると小さいですが、適切な管理を怠ると、管理者責任を問われることもあります。
土地の管理に必要なこととその対策、具体的に外部に管理委託する場合のメリット・デメリットまで見ていきましょう。

1. 土地の管理が必要な理由

空き家に比べると、建物の無い更地の管理の必要性は薄いと思われがちです。
ですが、だからといって土地を管理しなくて良いわけではありません。
特に何も利用されていない遊休地の場合、無管理で放置状態になりがちです。
土地の管理が必要な理由は大きく分けると「トラブルを予防すること」「資産価値を守ること」の2点です。

1.1 土地を管理してトラブルを予防する

土地を管理せず放置したままだと、雑草が生い茂り、場合によっては害虫が発生します。
また、片付けがされない場合、ゴミの不法投棄をされる確率が高まります。
ゴミが捨てられたままの土地は更にゴミの投棄を招き、悪循環で土地が汚れていきます。

また、違法駐車や悪い場合には放火など犯罪の温床になることもあります。
土地を管理することでこういったトラブルを未然に防ぐことが可能です。

1.2 土地を管理して資産価値を守る

土地を賃貸や売却に出したいと思っても、雑草に覆われた土地やゴミが散乱している土地にはなかなか希望者は現れません。
土地のように高価なものの取引の場合、購入者はほぼ間違いないなく現地に足を運んで、その実情を確認します。
もちろん中には荒れた土地でも自分で片付ければ良い、という考えの人もいますが、多くの人は管理されていない土地を見ると、土地自体の魅力を感じづらかったり、所有者と安心して取引ができるか疑問に思ったりするものです。
そうしていつまでも土地を更地のままにしておくと、売れないまま維持費が重なってしまいます。
また、長い目で見ると人口減少が続く日本では多くの土地の価値が下落していく可能性が高いです。

土地管理をして購入希望者に魅力的な土地だと感じてもらうことは資産保全の上でも大事なポイントです。

2. 自己管理と外部管理委託のメリット・デメリット

土地を管理する方法は大きく分けて2つあります。

土地管理の2つの方法
  • 自分で土地を管理する方法
  • 外部の専門業者に土地の管理を任せる方法

自分で土地管理をする場合、自分のペースで必要な対応ができますし、外部委託の費用もかかりません。
一方で、当然手間もかかりますし、遠方の土地などの場合、移動や交通費の負担が馬鹿になりません。

外部に土地管理を委託した場合、こちらが手間をかけずとも、会社側で必要なことを行ってくれるので、かなり楽にはなります。
一方で費用負担がかかる上、業者とのトラブルの可能性も存在します。

どちらも一長一短で自分の状況にあった方法を選ぶ必要があります。
改めてメリットとデメリットを整理します。

土地の管理を自分で行う場合と外部委託の場合のメリット・デメリット
メリットデメリット
自己管理
  • 自分のペースで必要な管理ができる
  • 費用が掛からない
  • 管理自体に手間がかかる
  • 遠方の場合、行くだけで時間や交通費がかかる
  • 管理に必要な事項を調べる必要がある
外部への管理委託
  • 手間をかけずに管理ができる
  • 管理に関するレポートなども受け取れるので現地に行かずとも、状況が把握できる
  • 管理看板は防犯対策になる
  • 不動産会社に依頼している場合、売却や賃貸なども併せて相談できる
  • 管理費用が掛かる
  • 管理会社絡みのトラブルになるケースがある
  • パッケージサービスの場合、必要な内容だけを頼むのが難しい

3. 土地管理を外部委託する際のポイント

保有している土地が生活圏からとても近い場合や、頻繁に近隣に寄る場合で、管理をする時間を自分で取れうる、という場合以外は、土地の管理は外部の業者に委託したほうが良いでしょう。

ただし、委託に際して注意するべきポイントがいくつかあります。
内容を確認しましょう。

土地の管理を外部委託するために押さえるべきポイント
  1. 管理行為の妥当性(管理項目は自分の土地に合ったものになっているか)
  2. 管理業者の信頼性(管理業者は信頼できるか)
  3. 管理費用の明朗性(何にいくら必要か、総額は明記されているか)

管理行為の妥当性

土地管理のサービスはある程度のパッケージになっているものが多いです。
例えば、除草、掃除、立て看板、写真つきレポートなどです。
これらのサービス内容が自分の土地に必要な管理内容に対して過不足がないか確認しましょう。
不要なものがあれば、余計な費用がかかることになりますし、不足している場合、結局問題が起きたり、その分だけ自分で行わなくてはならなかったりするため注意が必要です。

管理業者の信頼性

管理を依頼する土地から遠方にいて頻繫に行かれない場合、管理業者とは顔を合わせることもなく、また、実際の管理作業を直接見ることもできません。
そして、残念ながら契約通りの管理をしていない、管理業務の品質が低いなどで土地の所有者と管理会社の間でトラブルになるケースも存在します。

実際に合ってから業者を決める、作業についてのレポートを受け取る、近隣に信頼できる人がいれば管理の様子を確認してもらうなど対応をし、安心して管理業務を依頼できるようにしましょう。

管理費用の明朗性

土地の管理費用がどのような計算になるかはどの会社に委託するかによっても異なります。
基本的には土地の広さに比例して料金が高くなりますが、サービスパッケージでいくらと決まっている場合もあれば、除草はいくら、看板はいくら、というように項目別に決まっている場合もあります。
同じ草刈りでも面積による計算の業者もあれば、必要な人数と稼働時間で計算する業者もあります。

特に注意しなくてはいけないのは、合意した金額に含まれるサービスとそうでないサービスの区分です。

料金に含まれていると思いお願いした管理作業が、別料金の内容でトラブルに発展するケースもあります。
金額については十分に内容を確認し、納得してから契約を締結するようにしましょう。

4. 土地管理を自分で行う際の作業内容とポイント

自分で土地管理を行う場合、具体的にどのような作業をすればよいのか、ポイントとともに見ていきましょう。

4.1 草刈り

草が生え放題の土地は、第一に見た目が悪いのですが、問題は外観だけにとどまらず以下のようなものがあります。

雑草が生い茂った土地の問題点
  • 見た目が悪い
  • 害虫の発生
  • 不法投棄の増加
  • 道路からの視界不良
  • 放火や野火による周辺損害

草刈りの頻度と対策

通年管理の管理業者に依頼した場合、年に1回または2回の頻度で草刈りをしますが、普通に考えて春と秋に1回ずつ、夏には2回の計4回はしたいところです。

別料金で除草剤を撒いてくれる業者もいますが、草刈りというのは「刈る」のであって「抜く」のではないため、草刈りの効果は短期間しかなく、根本的な対策としては、表土を削って砕石を敷く整地か舗装も考えられます。

整地する場合には、防草シートを敷いておくと効果も持続しますが、その分費用もかかります。
宅地利用(もしくは宅地として売却)するのなら、舗装の撤去費用+盛土費用が発生するので、その分を考えておかなくてはなりません。

(参考)草刈りを外部委託した場合の料金

料金は時間単価×人数×作業時間の業者と、㎡または坪単価×広さの2通りに分かれ、時間単価なら3,000円/時程度、㎡単価なら200円~300円/㎡程度(坪単価で500円~1000円/坪程度)になっています。

なお、草刈りはシルバー人材センターで依頼を受けていることもあります。費用面でお得になるので、(地域によって、時間単価が民間業者の1/3~1/2程度)検討してみる価値があります。

4.2 掃除

土地で掃除が必要になるほとんどの原因は、ポイ捨てなど不法投棄です。

不法投棄を完全に防ぐ方法は、残念ながら無いに等しく、草刈りを定期的に行うのも1つの対策なのは確かです。
人目に付かない場所ほど不法投棄が多いことはよく知られており、雑草が伸びていると、不法投棄の対象になりやすいからです。

掃除が必要になる理由

誰でもゴミだらけの土地を好むはずはないので、常識的に掃除の必要性を感じると思いますが、空き缶のように拾えば処分できる一般ゴミはともかく、生ゴミや電化製品、産業廃棄物(ガラスやがれき類、廃油など)の可能性もあって不法投棄は厄介です。

廃棄物処理法上、土地の所有者は土地を清潔に保つように努力しなければならず、異臭など著しく生活環境を悪化させると、除去命令を受けることがあります。
特に、近所から行政に苦情が入って、自分が捨てたゴミでもないのに行政から連絡がくるパターンは、怒りの矛先もないのでやりきれないでしょう。

掃除の頻度

不法投棄が不法投棄を呼びやすい傾向を考えると、発見が遅れることで余計に捨てられる懸念があります。
毎月から年数回程度、土地の見回りを行い、ゴミがあればそのタイミングで片付けるというのが良いでしょう。

4.3 看板や囲いの設置

管理サービス業者に管理を委託していると、管理物件である旨の看板が設置されます。
これは、土地について問い合わせをしたい人(例えば購入希望者)の連絡先にもなると同時に、管理されている土地と明示することで、不法投棄の抑制を期待するからです。

もちろん看板だけで抑止効果になるわけではありませんが、何もないよりも自前でも看板を立てることは一定の意味を持ちます。

また、柵を設置してその外側との境界線をはっきりさせることで、安易に敷地に踏み込んだり、ゴミの不法投棄を行う気持ちを抑制することもあります。
ゴミや不法侵入に困るようなら検討してみましょう。

まとめ

土地における最大の価値が、きれいに整地された状態だとすると、費用をかけても価値が上がるのではなく、下げないために行うのが土地の管理です。
この点は、修繕で価値上昇がある家とは、事情がまったく異なります。

したがって、管理にお金をかけるほどマイナスになるのですが、ゴミが散乱していたり草が伸びていたりすると、清掃費用・整地費用などを考慮した価格でしか売れませんし、不法投棄・不法侵入対策として、何らかの手立ては必要になるでしょう。

土地の管理サービスは、原則目視でチェック可能なため、費用も多くかかりません。
遠隔地の土地では、定期巡回してもらうだけでも利用価値があるので、積極的に考えてみてもよいのではないでしょうか?

不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社
ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

すまいValueの無料一括査定

人口の多い地域の場合、おうちダイレクトの不動産会社なら、Yahoo!とおうちダイレクトのネットワークを活用し売却をサポートしてくれます。独自の販売活動ができるため、他にはないより高い査定額が期待できます。

おうちダイレクトの無料一括査定

「でも、わずらわしい営業電話はこないのか?」
「どのような感じで連絡がくるのか?」
そんな疑問に身をもって体験した結果はこちら。


「そもそも不動産一括査定サイトって何?」
「メリットあるの?」
「デメリットは?」という方はこちら。