【古い家を売る】知っておかないと損をする注意点と3つの売り方

古家
親戚の家を相続したり、親が高齢になったのでマンションへ引っ越すことになったために家を売りたい。そう考えた際に古い家は売れるのか点と不安に思う方は多いようです。

結論から言うと古い家でも売れます。

ただし、そのまま売ろうとすると売却に1年以上かかってしまったり、損をしてしまう場合があります。

古い家には古い家の売り方があります。

古い家を売る際に知っておかなくてはいけない点と2つの売り方を見ていきましょう。

1.古い家には注意すべき点がある

古い家の問題点
古い家を売る際には知っておかないとその後トラブルになったり、損をしてしまう注意点があります。注意点を把握して、家の売却を納得のできるものにしましょう。

注意1:家を壊せても建てられないかもしれない

自分の敷地内ならどんな家を建てても良いわけではなく、法律に従った家を建てなくてはなりません。

古い家の場合は旧法律で家が建てられている場合があり、新しく今の法律で同じ土地に家を建てようとすると、許可が下りない場合があります。

調べずに家を壊してしまうと何も建てられない家になってしまうので、壊す前には確認をしましょう。

家が建っていれば、リフォームやリノベーションなどで住める家にするのは可能です。

家が現在の法律に合っているかどうか分からない場合は、不動産会社に相談してみましょう。

注意2:建てられる家が小さくなるかもしれない

現在の法律で家を建てられる土地であっても、建てられる家が小さくなってしまう可能性があります。

土地には建物が建てられる面積(建ぺい率)と建物の容積率が定められています。

建ぺい率と容積率は時代によって変わるので、現在は制限がよりきつくなっており、建て替えたり増築するのが難しい場合があります。

現代の建ぺい率と容積率を調べるのなら、「家のある市区町村名 都市計画情報」でwebで検索しましょう。

エリアごとに土地にどんな建物を建てて良いのかの制限、用途地域と一緒に記載されています。

用途地域の詳細に関しては以下をご確認ください。

自分の土地の上に何を建てるのかは、原則として所有者の自由であるはずです。 しかしながら、現実には用途地域と呼ばれる規制によって、建てら...

注意3:境界線がハッキリしないとトラブルの可能性

すべての土地には、誰の土地かを示す見えない境界線が必ずあります。

しかし、古家付きの土地では購入当初に境界を決めた人が亡くなっており、境界が曖昧になっている場合も多々あります。

境界が曖昧な土地は、隣地の所有者とトラブルがあることを意味します。

そのような土地は誰も欲しがりませんし、境界をはっきりさせておくのは売主の義務です。

古い家を売るためには確定測量を行いましょう。

確定測量は測量の際に役所や隣家の所有者立会のもと測量をし、確定測量資料を作成します。

そのため確定測量は約60~80万円ほどの費用がかかります。

注意4:埋設物があるかもしれない

古い家でリフォームや庭の改修などを行っている場合は、敷地内にガレキや樹木、大きな石などが埋め立てられているかもしれません。

昔はリフォームなどで出たガレキや大きな石などは専門業者に依頼をせず、自分の敷地内に埋め立ててしまうことがありました。

当時は埋め立てても問題がありませんでしたが、現在は埋め立てた物(埋設物)があるまま売ってしまうと、買主に瑕疵担保責任を請求されてします。

瑕疵担保責任とは売った土地や家にシロアリや埋設物などの不具合があった場合、売主が損害賠償や修繕費用を負担しなくてはいけないというもの。

売主が不具合を知っていても、いなくても保証をしなくてはいけません。

売却の契約を行う際に瑕疵担保責任を負う期間が設定できるので、買主と話し合いましょう。契約は6ヶ月~1年の間で結ぶことが多いようです。

瑕疵担保責任は土地や家の他にも保証しなくてはいけない部分があります。詳細は以下の記事で確認してください。

不動産売却は引き渡しが済むと完了ではありません。売却後も瑕疵担保責任があり一定期間、修理などの費用の負担を負う可能性があります。ここでは、瑕疵担保責任について解説しているので、正しく理解してリスクを減らせるように備えましょう。

ここまで、古い家を売却する際の注意点を解説しました。
では、実際に古い家を売るにはどうすれば良いのでしょうか。

古い家を売る際の方法は以下の3つです。

・古い家は解体して売却する
・古い家付きで土地と合わせて売る
・古い家付きで買取ってもらう

売却方法1:古い家は解体して売る

古家を解体して活用
築20年以上になり、古くなった家は売りづらい場合が多いです。解体してしまい、土地だけにして売ってしまうという手があります。

古い家を解体して売るメリット

まず、古家がなくなることで、古家の瑕疵担保責任が発生せず、売却後に余計なトラブルに巻き込まれなくなります。

また、整地されている状態は、手間がかからない印象を与え売れやすくなります。

他にも、リフォームをするかなどの悩みが無くなり買主にとって楽なばかりか、売主にとっても古家の管理が不要になって、不審火の心配もありません。

現在の情勢としては、空き家対策特別措置法が制定されています。

倒壊の危険性など、周辺に影響が大きい空き家(特定空家等と呼ばれます)を撤去させる方向で動いています。

古家が該当すれば、解体しておくと行政に指摘されなくて済みます。

古い家を解体して売るデメリット

解体することで大きいのは、土地の固定資産税が高くなることです。

古家がなくなると、固定資産税が3~4倍程度に増えてしまいます。

そのことを考えると、なかなか踏み切れず、売れるまでの期間が長いほど負担が増します。

また、解体費用は売却価格に上乗せするとしても、先に費用負担が発生します。

解体費用は家の構造によって異なりますが、古家付きの土地では大抵が木造ですから、仮に坪3万円としても、50坪あれば150万円です。

そして、解体後は家が解体されたことの登記(滅失登記)が必要です。

滅失登記に費用は発生しないとはいえ、土地家屋調査士という有資格者に依頼すると、その報酬で数万円は取られます。

他にあるとすれば、解体時には近所に迷惑をかけてしまうため、近所にあいさつして回るなど、最低限の礼儀を果たさなくてはなりません。

これらは、買主が解体するなら買主がするべきことですから、余計な負担となります。

解体する際の費用

家の解体費用はいくらと決まっていません。その理由は家の構造の違い。木造は解体しやすく鉄骨造は強度も違いますし、廃棄物の違いが出てくるので料金が変わります。

各構造の坪単価の相場は以下になってます。

木造:2万円~3万円
鉄骨造:3万円~4万円
鉄筋コンクリート造:4万円~5万円

しかし、この価格は目安であり上記金額にプラスされることは十分ありえます。解体工事は作業を進めてみないと分からないことも多く、専門業者の見積もりもおおよそのものしか出ないほどです。

その理由は先程注意点でも解説したように、土地に埋設物があり掘り起こす必要が出てきたり、手作業が予想以上に必要になるなど、作業をしてみないと分からないことが多いのです。

家を解体する際のコストに影響するのが以下の通り。

家の構造と大きさ
接している道路の幅
手作業の多さ
浄化槽の有無
家電の引き取り
金属スクラップの買い取り
その他個別の状況(屋根、樹木、車庫等の付帯物)
人員の数と日当

解体を依頼した場合には、見積もりから価格がかわることは覚悟しておきましょう。

しかし、解体費用は抑えることも可能です。具体的な費用節約方法は以下の記事をご確認ください。

危険な空き家は固定資産税の軽減対象から外される動きが出ています。今後は空き家が解体されるケースも増えることから、解体費用の相場と構造別の事例をまとめました。

解体に関するよくある質問

解体は一度してしまうともう戻れないので、決断前に迷ってしまう人は多いです。解体をする前によくある質問を見てみましょう。

Q:解体したら高く売れる?

結論から言うと、家を解体して土地だけで売ると高値で売れます。

更地だと買主はすぐに建物を建てられますし余計な費用がかからず、土地を探している人への需要が高いからです。

ただし、確かに高値で売ることはできますが、その分解体費用がかかっていることを忘れないでください。

実は更地の価格が高いのは、解体費用が含まれているから。費用分を考えると家を壊さずに売った場合と価格があまり変わらないのです。

しかし、更地にすることで早く売れる可能性は高いので、その分無駄な費用を削減することはできるでしょう。

Q:解体する際に気をつけることはありますか?

解体工事を行う際に気をつけたいのは、ご近所へのあいさつです。

解体工事となれば、大きな音や振動が起きますし、場合によっては粉塵が出てしまいます。

解体工事はご近所の理解が必要となり、解体工事期間の伝え忘れやあいさつをしていなかったせいで、後々トラブルになってしまうことも。

工事が始まる10~7日前までには挨拶を済ませておきましょう。

売却方法2:古い家付きで土地と合わせて売る

古家付き土地とは何か
家を壊さずに売るのが古い家を売る際のもう1つの手。家を解体しないことで得られるメリットは解体費用だけではありません。

古い家付きで売るメリット

売主にとっては解体が必要なく、手間が省けます

なかなか売れなくても土地の固定資産税が古家の存在が安くなってるメリットも受けられます。

固定資産税が安いのは買主にとってもありがたく、この点は共通するメリットです。

また、古家を残しておかないと、再建築不可(既存不適格)の場合は土地として売るのが極めて難しくなります。

売れる確率を高めるためにも、既存不適格=古家は残すのが鉄則です。

また、金融機関次第ですが売買契約に家も含まれると、中宅住宅と判断されて買主が住宅ローンを利用できる可能性を残します。

買主に伝えれば、古家もアピールポイントの1つなるでしょう。

さらに、古い家には太い柱や存在感のある大きな梁など、新木材で入手すると膨大な費用がかかってしまう建材が使われている場合があります。

そういった建材が使われている家は、リノベーション目的で中古住宅を探している買主に魅力的にうつることでしょう。
また、築年数が古い家はリフォームをしていない限り、新建材を仕様していない可能性が高いです。

また、高気密化されていないので、シックハウス症候群や科学物質過敏症などになりにくいと考えられます。

これらの原因物質は住宅建材だけでなく、家具や日用品が原因で発生する場合もあります。

古家なら問題ないというわけではありませんが、住宅建材の可能性は低くなるのではないでしょうか。

古い家付きで売るデメリット

古い家(古家)に対する不具合でも売却後に買主から瑕疵担保責任を問われる可能性があります。

ただし、古い家なので最初から不具合があることは買主側も分かっているはずです。

解体するつもりなのかリフォームして住むつもりなのか意志を伺います。

そして、瑕疵担保責任を免除や短期間にしてもらう交渉をすると良いでしょう。

しかし、最初から土地が目的の買主には購入後、家を解体する手間と費用がかかる可能性があるので、他の土地より劣って見えるでしょう。

同じ地域に更地があれば、不利になってします。

その他に、古い家はどうしても古く見た目が悪いので、第一印象が良くないという点もあります。

さらに、家が建っている状態では、その下に埋設物があるかどうか分かりません。地盤調査も限界があるでしょう。

土地目的の買主の場合、解体する際に何が出てくるか分からないのはリスクです。

なぜなら、解体は土地購入後に買主が費用を持って行うことが多いからです。

費用の他に埋設物が出た場合、解体の期間が伸びてしまうということもマイナスです。

そうすると、後に待っている新しい家を建てる施工会社とのスケジュール調整に無理が出てしまうでしょう。

費用は瑕疵担保責任で売主に請求できるとしても、時間はどうにもできません。

大きなお金が動く土地の購入と新築に余計なリスクを負いたくないと考えるのは自然です。

古い家付きの土地で売る際の費用

古い家付きで土地を売る際はそのまま売りに出してしまうので、解体工事ほど費用はかかりません

しかし、瑕疵担保責任に問われないよう、更地にしないと見つけにくい埋設物を探す地盤調査などに費用がかかるでしょう。費用は安くて5万円程度から。

土地面積などでも変わってくるので、専門業者に相談をすると良いでしょう。

地盤調査の種類や各料金の相場などは以下の記事を確認してください。

土地の瑕疵は見ただけではわからないため、土地の購入には慎重になる人がほとんどです。その点、Fi地盤調査済の土地ならスムーズに売却できます。ここでは、事前に地盤調査を行うメリットや方法を解説しているので土地の売却の際に参考にして下さい

古い家付きの土地によくある質問

古い家付きの土地で本当に売れるのか不安に思う人は多いです。そこで、古い家付きで売却活用を始める際によくある質問をまとめました。

Q:リフォームして売った方が良い?

古い家付きの土地で売る場合、リフォームは必要ありません。なぜならあくまでもメインは土地、買主も契約後は家を解体して更地にしようと考える人もいるので、せっかくリフォームをしても解体することになってしまう可能性が高いからです。

中古住宅を売る際に定番のハウスクリーニングも同様です。買主が家を解体せずに住むつもりでも、家をリフォームしたりリノベーションする可能性は高いので、ハウスクリーニングを行う必要はないでしょう。

リフォームやハウスクリーニングをやっても高く売りたいと考えている場合は、買主候補の意向を聞き、希望するのではあれば契約後に行うという流れで行うと良いでしょう。

Q:古い家付き土地で売っている間、家はそのままでも良い?

現在売却予定の古い家に住んでいるのなら、そのままで問題ありません。しかし、相続した家で現在は空き家になっているのなら、管理が必要になるでしょう。

家は人が住まないと、空気の換気がおこなわれず室内に湿気がこもってしまうので、家が痛みやすくなります。

3ヶ月程度なら問題ありませんが、6ヶ月、1年と長期に渡って空き家にしてしまう場合は家が痛みますし、敷地内の雑草も伸びてしまい害虫や野良猫などの住処になってしまうと買主への印象が悪くなり、買い手がつきにくくなってしまいます。

自分で管理が難しい場合は、管理会社に委託して、定期的に掃除などをしてもらうと良いでしょう。

売却方法3:古い家付きで買取ってもらう

家や土地など不動産には、不動産会社に仲介してもらって個人で売却するほかに、不動産会社に買取ってもらう方法があります。

古い家を買取ってもらうメリット

不動産会社に買取ってもらえるので、買主を探す必要がなく短期間で家の売買を終わらせられます。

また、不動産会社は買取後にリフォームやリノベーションなどをして販売する予定なので、瑕疵担保責任に問われる心配がないので、家を売った後にトラブルになることもありません。

買主を不動産会社に探してもらわないので仲介手数料がかからず、家を売却する際の諸経費がかからないのも、メリットの1つです。

古い家を買取ってもらうデメリット

最も大きなデメリットは買取にしてしまうと売却額が仲介で売るよりも安くなってしまうことです。

売却価格は市場価格よりも2~3割り程度低くなると言われており、元々安い田舎の土地で買取を行うと売却して手に入る金額は少なくなってしまいます。

また、買取までにスピードがある分、一度決まってしまうと後戻りができません。買取業者の提示する条件に納得するまで交渉を粘り強くする交渉力や忍耐力が必要になるでしょう。

買取する際の費用

家を書い買取ってもらう場合、解体なども必要ないので得に費用はかかりません

大きいもので言えば、売却額が購入金額よりも高い場合に発生する所得税と住民税でしょう。

ただし、こちらも前年、前々年に利用していなければ3000万円の特別控除が適用できます。3000万円の特別控除は家を売って利益が出た際に、3000万円までは控除される特例です。

つまり、売った際の利益が3000万円以内なら、所得税と住民税が免除されるということです。

3000万円の特別控除の関しての注意点や条件は以下の記事をご確認ください。

不動産を売却した際にも印紙税などの税金に加え、譲渡所得税がかかる場合があります。税負担が増える一方で、一部の税金には3,000万円の特別控除が設けられています。

買取に関するよくある質問

家を売却する際に一般的な家の売買、仲介の他に買取があることを知った方は少ないのではないでしょうか。買取を選ぶ際によくある質問をまとめました。

Q:古い家でも買取ってもらえますか?

古い家でも買取ってもらうことは可能です。築年数が20年前後ならリフォームして販売することが可能ですし、劣化が激しい物件なら更地にして土地にして販売することもできます。

ただし、どんな家・土地でも買取ってくれるわけではありません。家の劣化が酷く解体しないといけないのに再建築不可の土地、古い家で土地の価格も低いなど不動産会社が利益を出せない不動産は買取を拒否されてしまいます。
とはいえ、判断するのは不動産会社なので、一度問い合わせてみると良いでしょう。

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Q:不動産を売る際、初めから買取で依頼しないといけないのでしょうか

古い家を売りたい時、初めから買取で不動産会社と契約する必要はありません

仲介で売却を試みた後になかなか売れなかったら、買取に切り替えるのも可能です。不動産会社によっては一定期間売れなかった場合、あらかじめ不動産会社と決めていた価格で買取ってもらえる買取保証がある場合も。

どうしても決めた期限までに売りたい、古い家を売るのにあまり労力をかけたくないという場合は買取保証を選ぶのも手です。

4.古い家の売り方に迷ったら

古い家の売り方を3つ紹介しましたが、どの売り方を選ぶべきか迷うこともあるでしょう。もし、売り方に迷ったら以下の内容を見て、家の状況が最も近いものを選ぶと良いでしょう。

家が古すぎて、劣化している

築年数がだいぶ経っている、家の劣化がだいぶ進んでいる場合、解体しましょう。

家には耐用年数があり、戸建ての場合約20~40年と言われいます。40年以上経ってしまった建物の価値はゼロとなり、土地の価値だけで売却することになります。

劣化してボロボロを売却してしまうと、瑕疵担保責任に問われてしまう可能性が高まってしまうので、解体してリスクを減らすと良いでしょう。

ただし、土地は更地にした途端に固定資産税がね上がってしまいます。更地はむやみやたらにやらず、買主が決まった後に解体すると良いでしょう。

家に大きな梁や柱があったら

古い家の中に大きな梁や太い柱があったら、解体はせず古い家付きの土地として売ると良いでしょう。

古い家に使われている太い柱や存在感のある大きな梁などは新木材で入手すると膨大な費用がかかってしまいます。そのような貴重な建材が使われている場合は、家を解体せずそのまま売った方が、中古物件をリフォームして住みたいと考えている買主に売れる可能性があります。

また、築年数が古い家は新建材を使用している可能性が低く、シックハウス症候群や化学物質過敏症などになりにくいです。

体が弱いお子さんなどがいる家族には暮らしやすい家として合わせてアピールできるでしょう。

家が田舎にある

家が都市部などになる交通の便が悪い田舎などにある場合は買取にすると良いでしょう。

2019年は27年ぶりに地方の地価が上がるなど、全体的に土地の価格が上がり需要も高まっていますが、田舎の土地はまだまだ売れにくい状態です。

売却に1年以上かけてしまうと販売価格を下げないと売れづらくなりますし、固定資産税など維持費もかかってしまいます。

買取で早めに手放してしまう方が損失を抑えられ手元に残る金額が多くなりやすいです。

5.迷ったら不動産会社に相談

古家の売却に必要なもの
古い家を解体して売るかそのまま残して売るか、迷いどころだと思います。もし、決断に迷ってしまったら、不動産会社に相談しましょう。

不動産会社に古い家の状態や周辺環境を見てもらうことで、家をそのままにして売れるのか、家があるエリアは更地と古い家付きで売るのとどちらの方が需要があるのかなどのアドバイスをくれるはずです。

この時選ぶ不動産会社は地域密着型の不動産会社を選ぶと良いでしょう。地域密着型なら売却したい古い家周辺のニーズなどに詳しいからです。

一括査定サイトを利用して、地域密着型の不動産会社をいくつか探してもらうと良いでしょう。

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なお、古家かどうかにかかわらず、家が売れない主な理由とその際の対策方法はこちらで紹介しています。

家が売れない理由は、大きく分けると価格・物件・不動産会社の3つしかありません。もちろん、それらをどうするかにはいくつもの方法がありますが、何を行うかもケースバイケースなので、よくある状況を想定して紹介します。
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今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
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ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

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