土地売却でかかる税金と確定申告|必要性や手順を詳しく解説

土地売却において売却益が出た場合、譲渡所得税の支払いが生じます。また、住宅ローンとの兼ね合いから、売却で損失が出た場合でも、確定申告することで税金が戻ってくる可能性もあります。ここでは、土地を売却する際に生じる税金や、確定申告の必要性などについて解説していきます。

1. 土地売却における確定申告の必要性

土地を売却して売却益が出た場合、譲渡所得税が課せられることなどから、確定申告をする必要があります。また、申告漏れがあった場合には、罰則が設けられているので注意が必要です。

1.1 売却益が出たら確定申告が必要

土地を売却した場合、住宅ローンの兼ね合いで損失が出るケースもあります。ただし、住宅ローンを完済していれば、売却益が発生する可能性が高く、その場合は確定申告をする必要があります。

その理由には、売却益に対して課税される、譲渡所得税の納税義務が挙げられます。売却益は、税金に関する法律上では「譲渡所得」と見なされます。また、譲渡所得税は譲渡所得がマイナスの場合は課税されませんが、プラスの場合には譲渡所得税を納める必要があります。

売却益は売却価格から取得費と譲渡費用を足した金額を、差し引いて算出されます。

売却益=売却価格-(取得費+譲渡費用)

1.2 取得費とは購入時の費用

譲渡所得となる売却益を算出する場合、売却価格から取得費と譲渡費用を足したものを差し引きます。このうち、売却した土地を購入したときの費用のことを「取得費」といい、取得費には土地の購入費用以外に、以下のような費用も含まれています。

  • 仲介手数料
  • 立ち退き料や移転料
  • 売買契約時の印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 建物の解体費用

このように、取得費には土地の購入費用以外に、土地を取得するまでに必要な一連の費用が含まれています。また、土地とは異なり、減価償却という考え方をする建物の取得費については、建物の購入費用から減価償却費を差し引いた金額が、建物取得費として算出されます。建物の減価償却費は、以下の方法で算出されます。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

1.3 譲渡費用とは売却時の費用

取得した時期が古かいことで取得費の算出が難しい場合は、譲渡所得の5%が概算取得費として算出されます。

売却益は、売却価格から取得費と譲渡費用を足したものを差し引いて算出されます。このうち、土地を売却するためにかかった費用のことを「譲渡費用」といい、以下のような費用が含まれています。

  • 仲介手数料
  • 立ち退き料や移転料
  • 売買契約時の印紙税
  • 建物の解体費用

この他には、土地の売買契約を締結したあとに、より有利な条件を提示した買い手が現れて、売買契約を解除したことが原因で支払った違約金も、譲渡費用に含まれます。

1.4 申告漏れによる罰則について

確定申告は、1月1日~12月31日までの期間に発生した所得に対して、翌年の2月16日~3月15日までの期間に、申告する必要があります。そのため、土地を売却したことで譲渡所得が発生した場合、土地を売却した次の年の2月16日~3月15日までの期間に、確定申告する必要があります。

なお、確定申告の必要性があるにもかかわらず、指定された期間に確定申告しなかった場合、主に2つの罰則が設けられているので注意が必要です。一つ目は、指定された期間に確定申告しなかった場合、「無申告加算税」が課せられることになります。

無申告加算税は、納付しなければならない税額が50万円以下では15%、50万円を超える場合は、20%の税金が課せられることになっています。なお、税務署が指摘する前に、自分で申告漏れに気づいて期間外に申告した場合、納付しなければならない税額に対して5%が課税されます。

二つ目は、3月15日までの期限内に納税しなかった場合、「延滞税」が課せられることになっています。この場合、延滞していた日数で異なり、2~14%が課税されることになっています。また、所得を隠していた場合は「重加算税」といって、35~40%が課税されることになっているので、確定申告の申告漏れには十分に注意する必要があります。

2. 不動産売却でかかる税金の種類

土地を売却する場合、売却益となる譲渡所得に対する課税や、売買契約書に貼付する印紙税などがかかります。ここでは、土地を売却する際にかかる税金の種類について、解説していきます。

2.1 必ずかかる税金について

土地を売却する場合、以下のような税金が発生します。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 仲介手数料に対する消費税

印紙税は、売買契約書を交わす際に貼付することになっており、売買契約の金額によって異なります。また、2020年3月31日までは、軽減措置が適用されることになっています。

次に登録免許税ですが、土地の名義変更をする場合に必要な税金で、本則税率では、固定資産税評価額に2%を乗じた金額となっています。ただし、2019年3月31日までは軽減措置が適用されており、固定資産税評価額に1.5%を乗じた金額となっています。

最後に仲介手数料に対する消費税ですが、不動産業者に支払う仲介手数料には、宅地建物取引業法によって上限が設けられています。以下のような算出方法で仲介手数料を求めたあとに、8%の消費税が課せられることになります。

仲介手数料=売却価格×3%+60,000円

このように、土地などの不動産を売却する場合には、さまざまな税金が課せられることになっています。税金の種類によっては、期間限定で軽減措置が設けられているものもあります。また、売却価格によっては、数万円単位で税金を抑えることができます。

具体的にモデルケースを決めて、上記の税金の計算をしてみたので、こちらも参考にください。

相続した土地や家の売却にかかる税金(所得税・消費税等)
相続税が最大55%と最も高い税率で負担した上、売却時にも譲渡所得税、登録免許税、印紙税、仲介手数料にかかる消費税と、実にさまざまな名目の税金があります。タイミングによっては控除や税率が下がるので、把握しておくに越したことはないでしょう。

2.2 所有期間で税率が異なる譲渡所得税

土地を売却する場合、売却益となる譲渡所得に対して、譲渡所得税が発生します。この譲渡所得税は、以下のように、土地の所有期間5年を境にして税率が異なります。

所有期間5年を超える場合

譲渡所得のうち、土地の所有期間が5年を超える場合は、「長期譲渡所得」と呼ばれています。長期譲渡所得は、土地を購入や相続などで取得したあと、1月1日の経過回数が5回を超えた場合に、対象だと考えると分かりやすくなります。

また、譲渡所得は、所得税・住民税・復興特別所得税から構成されており、所有期間5年を境にして、それぞれ課せられる税率が異なります。長期譲渡所得の場合は、以下のような方法で算出されます。

譲渡所得税=所得税(15%)×復興特別所得税(2.1%)+住民税(5%)=20.315%

所有期間5年以下の場合

譲渡所得のうち、土地の所有期間が5年以下の場合は、「短期譲渡所得」と呼ばれています。短期譲渡は土地を取得後、1月1日の経過回数が5回を超えない場合が対象になります。短期譲渡所得の場合は、以下のような方法で算出されます。

譲渡所得税=所得税(30%)×復興特別所得税(2.1%)+住民税(9%)=39.63%

このように長期譲渡所得と比べると、短期譲渡所得の税率は高くなっていることがわかります。なお、復興特別所得税に関しては、所有期間に関わらず2.1%と定められています。

2.3 売却に際しての費用や税金を支払うタイミング

土地の売却から確定申告までは、以下のような流れで進めていきます。

  • 1.一括査定依頼
  • 2.媒介契約締結
  • 3.売却活動
  • 4.売買契約締結
  • 5.決済・引き渡し
  • 6.確定申告

このような流れのうち、売買契約締結時に印紙税が必要になり、決済・引き渡しの際に、土地の名義変更に伴う登録免許税が必要になります。また、仲介を依頼した不動産業者に支払う仲介手数料は、売買契約締結時に半額を支払うことが一般的です。ただし、支払いが難しい場合は、決済・引き渡しの際に全額支払うこともできます。

その後、確定申告後に譲渡所得税が納税可能となり、住民税の納付書が送付されてくるので、できるだけ早めに納税するようにしましょう。なお、土地を売却するためには、平均で6カ月の期間を要すると言われています。できるだけスムーズに売却するには、複数の業者に査定を依頼できる「一括査定サイト」を利用することをおすすめします。

その中でもおすすめは「すまいValue」です。こちらは日本の不動産業界をリードする、大手6社が運営している一括査定サイトです。トラブルなく、安心して取り引きできたと感じた利用者の割合が96.7%と多く、売却力があることが魅力です。

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3. 確定申告について知っておこう

初めて確定申告をする場合は、何からスタートすれば良いのかわからずに、戸惑ってしまうかもしれません。ここでは、確定申告に必要な書類や注意点などを、一つずつ解説していきます。

3.1 申告期間は短いので注意しよう

確定申告の期間ですが、毎年1月1日~12月31日までの所得に対して、翌年の2月16日~3月15日までに申告する必要があります。そのため、土地を売却した場合は、土地を売却した次の年の2月16日~3月15日の間に、確定申告する必要があるということになります。

このように、確定申告の申告期間は1カ月間と短いため、忘れないように早目に準備しておくようにしましょう。なお、定められている期間中に申告しない場合は、無申告加算税や延滞税などの罰則が設けられているので、注意が必要です。

3.2 確定申告に必要な書類

確定申告には、以下のような書類が必要になります。

  • 税務署からの申請書類各種
  • 土地の購入時と売却時の売買契約書
  • 土地の購入時と売却時の仲介手数料や印紙税などの領収書

このうち、税務署からの申請書類については、最寄りの税務署で入手する方法もありますが、国税庁の公式ホームページ上の「確定申告書等作成コーナー」で作成することができます。また、土地の購入時と売却時の売買契約書は、コピーをして準備しておきましょう。

最後に、土地の購入時と売却時の仲介手数料や、印紙税などの領収書も売買契約書と同様に、コピーをして添付する必要があります。このように、確定申告に必要な書類は、領収書のコピーが必要になるため、一式揃えて分かりやすい場所に保管しておくことをおすすめします。

3.3 時間が取れないならe-taxを利用しよう

現在は、一般的に「権利書」と呼ばれている登記済証がオンライン化され、登録識別情報の通知が行われているなど、さまざまな分野でオンライン化が進んでいます。確定申告も同様で、最寄りの税務署に出向いたり、郵送したりしなくても、「e-tax」というソフトをインストールすることで確定申告できます。

ただし、e-taxを利用するには、インターネット上で本人確認をするために必要な「電子証明書」を取得しなければなりません。この電子証明書には、マイナンバーや住民基本台帳カードがあり、電子申告等開始届出書を税務署に提出することで、利用者識別番号が発行されます。

利用者識別番号が発行されたら、e-taxソフトをインストールし、電子証明書の登録をしたあとに申告書を作成できます。なお、e-taxソフトについては、国税庁の公式ホームページからダウンロードできます。

3.4 納付は延納も可能である

確定申告によって確定した納税額は、申告期間である2月16日~3月15日までに納税する必要があります。なお、納税額が大きすぎることで全額納税が難しい場合は、延納することもできます。

延納については、3月16日までの納付期限までに、税額の半分以上を一旦納付し、残った税額を5月31日までに納税することになります。ただし確定申告の際に、延納の届け出をしておかなければならないため、延納の可能性がある場合は、確定申告の際に同時に届け出るようにしましょう。

また、延納の期間中は、年率1.7%の利子が加算され、単に納税の支払いが延長されるという訳ではないので、注意が必要です。なお、会社員であれば、住民税が給与天引きされることになっており、自営業者であれば、納付書到着後にまとめて支払うか、年4回に分けて分納することもできます。

4. 損失が出ても確定申告はしておこう

土地を売却した場合、売却益が出るケースもありますが、住宅ローンとの兼ね合いなどによって、損失が出るケースもあります。売却益が出た場合には、確定申告することが一般的ですが、損失が出た場合にも税金が戻ってくる可能性があるので、確定申告をしておきましょう。

4.1 税金が戻ってくる場合がある

土地を売却して損失が出た場合でも、損益通算という仕組みによって、税金が戻って来る可能性があります。損益通算とは、土地などの不動産を売却したり、アパート経営などで不動産所得がマイナスになったりした場合、マイナス分を他の所得から控除できる仕組みのことを言います。土地を売却して損失が出た場合でも、確定申告しておくことで、税金が還付がされる可能性があるということになります。

なお、不動産所得でマイナスになった場合、すべてが損益通算の対象になる訳ではありません。例えば、別荘のように生活のために、ぜひ必要とは言えない資産の貸付けなどについては、損益通算できないことになっています。

4.2 マイホーム買い換え時の損失に対する特例

土地を売却して損失が出た場合は、損益通算により税金が還付される可能性がありますが、マイホームの買い替えのような、居住用不動産売却時に損失が出た場合にも、特例があります。この特例は、自分が居住していた住宅を譲渡することや、譲渡する年の1月1日時点の所有期間が、5年を超えることなどが要件となっています。ただし、所得が3,000万円を超える場合などは、適用外です。

この特例を受けるためには、土地の購入時と売却時の売買契約書や仲介手数料、印紙税などの領収書の他、住民票の除票が必要になります。なお、マイホームの買い替え時の損失は、以下のような方法で算出されます。

譲渡損失=土地の購入価格-(購入時の諸経費+売却価格)

4.3 特定のマイホーム売却時の損失に対する特例

住宅ローンの残債がある状態で、マイホームを売却した場合、損失が出る可能性が高いと言えます。このような場合、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」によって、控除を受けられる場合があります。

特例の適用条件は、自分が居住していた住宅を譲渡することや、譲渡する年の1月1日時点の所有期間が、5年を超えることなどが要件となっており、所得が3,000万円を超える場合などは適用外です。なお、特定のマイホームを売却する際の損益通算及び控除限度額は、以下のような方法で算出されます。

損益通算及び控除限度額=住宅ローン残高-売却価格

5. 土地売却では利益の有無にかかわらず確定申告しておこう

土地を売却する場合、売却して得た金額だけでなく、さまざまな税金や費用が発生します。また、売却益が出た場合は確定申告をする必要があり、申告漏れに対しては罰則が設けられているので、注意が必要です。

なお、土地の売却で損失が出た場合でも、確定申告によって税金が控除される可能性があるため、利益の有無にかかわらず、きちんと確定申告をるようにしましょう。

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