土地売却における確定申告をマスターしよう。必要書類や税金も解説

土地売却 確定申告
土地を売却した、または土地の売却予定がある方向けに確定申告についてお伝えします。

土地を売って利益が出た場合は税金を払う必要があります。
土地売却をして利益が出た場合、税金を払うために必要なのが確定申告の手続きです。

税金を支払う確定申告なんてめんどくさいとも思うかもしれませんが、確定申告をすると税金が安くなるケースがあります。

したがって、できるだけ節税をしたい方にとって土地売却時の確定申告は必要なことです。

本記事では土地を売る予定の方、土地を売った方向けに以下の情報を提供します。

本記事で提供する情報のポイント
  • なんのために確定申告するの?自分はする必要があるのか
  • 実際にいくら位税金を払うの?負担を軽くする方法はあるのか
  • いつ・どのような流れで手続きをしたらよいのか
  • 確定申告を楽にする方法や、行わなかった場合の罰則
不動産を売る機会などめったになく、無知をいいことに都合よく言いくるめる不動産会社もあり、言われたことが本当なのか判断に迷うこともあるでしょう。そこで、土地を売却する時の全体像と売る前に知っておきたい注意点を、5つのポイントでまとめました。

1. 確定申告の必要性

土地売却 確定申告
土地を売却して売却益が出た場合、譲渡所得税が課せられることなどから、確定申告をする必要があります。

もしも、申告漏れがあった場合には、罰則が設けられているので注意が必要です。

1.1 不動産売却における確定申告とは

確定申告とは、「所得にかかる税金」の額を計算し、税金を支払うための手続きです。

土地の売却において、収益を得ることができた際には、税金を支払う必要があります。
土地売却における収益を「売却益」といいます。

土地売却時の売却益は、税金に関する法律上では「譲渡所得」と見なされます。

譲渡所得税は譲渡所得がマイナスの場合は課税されませんが、プラスの場合には譲渡所得税を納める必要があります。

売却益は売却価格から取得費と譲渡費用を足した金額を、差し引いて算出されます。

売却益(譲渡所得)の計算方法

売却益(譲渡所得)=売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

上記の計算式に当てはめてば、譲渡所得がどのくらいになるかがわかります。

参考:土地や建物の譲渡所得に対する税金 | 国税庁

他にも、土地売却の際に支払うべき税金がいくつかあります。

1.2 確定申告で支払うべき税金のすべて

土地を売却する場合、以下のような税金が発生します。

  

土地の売却時に発生する税金の一覧
税金の種類概要支払い時期確定申告の有無
印紙税土地の売買契約書に貼る収入印紙土地の売買契約書作成時
登録免許税土地の所有権移転登記をする際に国に支払う税金所有権移転登記手続きを行うとき
仲介手数料にかかる消費税不動産会社に支払う仲介手数料にかかる税金買い手が見つかって売買契約が発生するとき
譲渡所得税(所得税・住民税)土地を売却して売却益が発生したときに支払う税金
  • 譲渡所得税:確定申告時
  • 住民税:確定申告をした年の6月ごろ

上記表を見てわかるように、確定申告をしなければいけない税金は譲渡所得税(所得税・住民税)です。

確定申告をすることで控除を利用することができ、譲渡所得税(所得税・住民税)を節税することができます。

土地を売るとかかる税金は全部で4つ、しかし状況に応じて支払わなくていい税金もあります。土地の売買は取引額が大きい分かかる税金も多額です。本記事では土地の売却時にどんな税金がいくらかかるのかわかりやすく説明します。

確定申告の対象は「譲渡所得税」

紹介した4つの税金のうち確定申告によって支払うのは「譲渡所得税」です。
売却益(譲渡所得)がある場合には売却益の金額に対して所得税、住民税がかかります。
所得税と住民税をまとめて譲渡所得税といいます。

具体的な計算方法については後ほど解説します。

「印紙税」「登録免許税」「消費税」も土地売却時には発生する

印紙税は、売買契約書を交わす際に貼付することになっており、売買契約の金額によって異なります。2020年3月31日までは、軽減措置が適用されることになっています。

次に登録免許税ですが、土地の名義変更をする場合に必要な税金で、本則税率では、固定資産税評価額に2%を乗じた金額となっています。

ただし、2019年3月31日までは軽減措置が適用されており、固定資産税評価額に1.5%を乗じた金額となっています。

最後に仲介手数料に対する消費税ですが、不動産業者に支払う仲介手数料には、宅地建物取引業法によって上限が設けられています。

以下の記事では、土地売却以外の場合も含めた、不動産関連でかかる税金を解説しています。

購入では家賃との比較材料として、相続では維持費として、税金の話になります。そこで今回は土地と家にかかる税金の種類と特徴、調べ方、そして計算方法と順に解説します。

1.3 自分に確定申告が必要かどうかの判断方法

確定申告が必要なケースを見ていきましょう。

確定申告が必要なのは、

  • 土地を売却して利益が発生したとき
  • 売却損が発生して、ある一定条件を満たすとき

です。

土地売却に伴う譲渡所得が発生した場合については基本的に確定申告をしなくてはいけません。
売却益が出た際にはそこで喜んで終わりではなく、必ず確定申告と納税を行いましょう。

また、実は売却によって譲渡損失が発生した場合でも確定申告を行ったほうが良いケースがあります。
損失の場合は確定申告の義務はありませんが、正しく申告をすることで、他の所得と譲渡損失を相殺でき、納税額を減らせる可能性があります

1.4 確定申告と納税をしなかった場合の罰則

確定申告を行わなかった場合は基本的に以下の2種類の罰則があります。よって、罰則を受けないように確定申告は忘れずに行う必要があります。

また、確定申告を行うインセンティブは、罰則をうけないだけでなく譲渡所得税を節税できるというメリットもありますので、必ず行うようにしましょう。

確定申告を行わなかった場合の無申告加算税

指定された期間に確定申告しなかった場合、「無申告加算税」が課せられます。

無申告加算税は、納付しなければならない税額が50万円以下では15%、50万円を超える場合は、20%の税金が課せられることになっています。

なお、税務署が指摘する前に、自分で申告漏れに気づいて期間外に申告した場合、納付しなければならない税額に対して5%が課税されます。

納税が遅れた場合の延滞税

3月15日までの期限内に納税しなかった場合、「延滞税」が課されます。
税金を延滞した場合の税率は、延滞していた日数で異なり、2~14%が課税されます。

ただし、全額を期間内に納税することが難しい場合、手続きによって延納も可能です。
確定申告の手続の部分で再度説明します。

悪質な税金逃れの場合はより厳しい罰則も

所得を隠していた場合は「重加算税」と言い、35~40%が課税されることになっています。

また、故意に納税を避けるため、非常に悪質な税金逃れや無申告が会った場合懲役刑になう可能性もあります。

近年創設された「故意の申告書未提出によるほ脱(逋脱)犯」では「5年以下の懲役もしくは500万円以下の罰金、または、その両方」が課される可能性があります。
確定申告の申告漏れや内容の不備には十分に注意しましょう。

2. 土地売却で譲渡所得がある場合の税額計算方法

土地売却 確定申告
先ほど、確定申告を行和なければならないのは、土地を売却して利益が発生した人と、損が生じた人の中で一定条件を満たした人と説明しました。

よって、確定申告が必要かどうかを判断するためには土地を売却したときに利益が発生したかどうかを見る必要があります。

第二章では、実際に土地を売却した際の利益ががいくらになるのかを見ていきましょう。

譲渡所得税額の計算方法に加え実際のシミュレーション、売却益の金額毎の税額の目安も記載します。

2.1 譲渡所得税の全体像

譲渡所得税というと1つの税金のようですが、実際には、譲渡所得(売却益)に対して、以下の3つの税金がかかっています。

課税所得税に含まれる3種類の税金
  • 所得税
  • 復興特別所得税
  • 住民税

上の3種類のうち、所得税と住民税は土地を所有している期間が短期か長期か、具体的には5年を超えるかどうかで税額が異なります

詳細は1つずつ解説しますが、先に全体像をまとめると以下のとおりです。

保有期間所得税復興特別所得税住民税合計
短期保有15%所得税率*2.1%5%20.315%
長期保有30%所得税率*2.1%9%39.63%

2.2 所得税の計算

前段で説明した通り、売却した土地を保有していた期間に応じて税額が変わります。
土地を長期保有していた、とみなされるのは、土地を購入や相続などで取得したあと、1月1日の経過回数が5回を超えた場合です。

5回を超えた場合の所得を「長期譲渡所得」とそれ未満の所得を「短期譲渡所得」と呼び、それぞれ税額が異なります。

また現在は通常の所得税に加え、復興特別所得税が所得税率に対して2.1%をかけた分加算されます。

まとめると、計算方法は以下のようになります。

土地売却時の所得税率

長期譲渡所得の場合:所得税率15%*復興特別所得税率2.1%=15.315%

短期譲渡所得の場合:所得税率30%*復興特別所得税率2.1%=30.63%

2.3 住民税の計算

短期保有と長期保有によって住民税の税率も変わります。
短期と長期の判断基準は所得税と同様です。

土地売却時の住民税率

長期譲渡所得の場合:5%

短期譲渡所得の場合:9%

2.4 土地売却時の譲渡所得税計算シミュレーション

実際に具体的な売却益の金額を元に税額をシミュレーションしてみましょう。

仮に土地の売却に伴い、2,000万円の譲渡所得があったとします。
以下、長期保有の場合と短期保有の場合で見てみましょう。

長期譲渡所得の場合の税額計算シミュレーション

所得税額:譲渡所得(2,000万円)*所得税率(15.315%)=306万3千円
住民税額:譲渡所得(2,000万円)*住民税率(5%)=100万円
合計:406万3千円

短期譲渡所得の場合の税額計算シミュレーション

所得税額:譲渡所得(2,000万円)*所得税率(30.63%)=612万6千円
住民税額:譲渡所得(2,000万円)*住民税率(9%)=180万円
合計:792万6千円

あくまで売却価格に対してではなく、譲渡所得(売却益)に対する税率ですが、かなり高い金額になることがわかったと思います。

税金の計算はこちらの記事でも詳細に行っています。
更に具体的に実例を把握したい場合はこちらを御覧ください。

相続税が最大55%と最も高い税率で負担した上、売却時にも譲渡所得税、登録免許税、印紙税、仲介手数料にかかる消費税と、実にさまざまな名目の税金があります。タイミングによっては控除や税率が下がるので、把握しておくに越したことはないでしょう。

2.5 譲渡所得額と税額の早見表

細かな計算をしなくても、譲渡所得税額がわかるように目安の表をつけました。
ご参考にしてください。

譲渡所得金額長期保有時(20.315%)短期保有時(39.63%)
100万円203,150円396,300円
200万円406,300円792,600円
300万円609,450円1,188,900円
400万円812,600円1,585,200円
500万円1,015,750円1,981,500円
600万円1,218,900円2,377,800円
700万円1,422,050円2,774,100円
800万円1,625,200円3,170,400円
900万円1,828,350円3,566,700円
1000万円2,031,500円3,963,000円
1500万円3,047,250円5,944,500円
2000万円4,063,000円7,926,000円
2500万円5,078,750円9,907,500円
3000万円6,094,500円11,889,000円
3500万円7,110,250円13,870,500円
4000万円8,126,000円15,852,000円
4500万円9,141,750円17,833,500円
5000万円10,157,500円19,815,000円

2.6 節税のための特別控除

特別な場合に譲渡所得計算時に特別控除が適用される場合があります。
税額に大きく影響する内容ですので、使えるものは必ず申告して利用しましょう。

節税のための特別控除を受けるためには、確定申告を済ませる必要があります。
よって、土地を売却して利益が発生した際は必ず確定申告をするようにしましょう。

以下、国税庁のウェブサイトから該当箇所を引用します。

(1) 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例

(2) マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例

(3) 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例

(4) 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例

(5) 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例

(6) 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

国税庁:譲渡所得の特別控除の種類

上記以外でも例えば、相続で入手した土地の売却の場合は、相続税の支払い分を控除することもできます。

必要以上に多額の税金を納めなくても良いように制度を理解し、正しく活用しましょう。

2.7 譲渡費用の計上によっても節税が可能

譲渡所得の額は売却額から、取得費の他、譲渡にかかった費用も差し引いて計算します。
つまり取引に関してかかった費用を計上することで税金を減らすことが可能です。

具体的には仲介手数料や、印紙税の他、買主希望のリフォーム代なども費用には含めます。
詳細については以下の記事を御覧ください。

土地譲渡にはさまざまな費用の支払いが発生します。それらの費用の負担は大きいので、少しでも出費を抑えたいと思うのは当然のことです。譲渡費用として計上できるものがなにか知ることで節税できます。ぜひ土地の譲渡費用に関する情報を役立ててください。

3. 売却益がない場合の確定申告

土地売却 確定申告
売却益が出ていない場合、確定申告は必ずしも必要ではありません。

しかし、確定申告をすることで税金が戻ってくる可能性があります

具体的に、土地売却に絡んで税金が戻ってくるケースを見ていきましょう。

3.1 税金が戻ってくる場合がある

土地を売却して損失が出た場合でも、損益通算という仕組みによって、税金が戻って来る可能性があります。

損益通算とは、土地などの不動産を売却したり、アパート経営などで不動産所得がマイナスになったりした場合、マイナス分を他の所得から控除できる仕組みのことを言います。

土地を売却して損失が出た場合、確定申告しておくことで、税金が還付がされる可能性があるということです。

なお、不動産所得でマイナスになった場合、すべてが損益通算の対象になる訳ではありません。例えば、別荘のように生活のために、必要とは言えない資産の貸付けなどについては、損益通算できないことになっています。

3.2 売却益が出ていない場合に使える特例

特例を使うことで、税金負担を減らすことが可能です。
正しく情報を把握して活用しましょう。

マイホーム買い換え時の損失に対する特例

土地を売却して損失が出た場合は、損益通算により税金が還付される可能性がありますが、マイホームの買い替えのような、居住用不動産売却時に損失が出た場合にも、特例があります。

買い替えの損失についての特例は、自分が居住していた住宅を譲渡することや、譲渡する年の1月1日時点の所有期間が、5年を超えることなどが要件となっています。

ただし、所得が3,000万円を超える場合などは、適用外です。

マイホーム買い換え時の損失に対する特例を受けるためには、土地の購入時と売却時の売買契約書や仲介手数料、印紙税などの領収書の他、住民票の除票が必要になります。

なお、マイホームの買い替え時の損失は、以下のような方法で算出されます。

譲渡損失=土地の購入価格-(購入時の諸経費+売却価格)

参考文献:マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき|国税庁

4. 確定申告で行なう手続きと注意点について

初めて確定申告をする場合は、何からスタートすれば良いのかわからずに、戸惑ってしまうかもしれません。

確定申告に必要な書類や注意点などを、一つずつ解説していきます

4.1 確定申告で行なう手続きについて

土地を売却した際に確定申告として行なうべき手続きが3つあります。

土地売却時の確定申告向け、行うべき手続き3つ
  • 申告書を入手・作成する
  • 必要書類を集める
  • 申告書を提出する

確定申告をスタートさせる場合、まずは「申告書の入手・作成」から始まります。

確定申告の申告書については、最寄りの税務署で入手するのが通常です。

国税庁の公式ホームページ上の「確定申告書等作成コーナー」でもオンラインにて作成することができます。

では、確定申告の手続きについて注意点を見ながら説明していきます。

4.2 申告期間が短いため早めに確定申告を行う

確定申告の期間ですが、毎年1月1日~12月31日までの所得に対して、翌年の2月16日~3月15日までに申告する必要があります。

土地を売却した場合は、土地を売却した次の年の2月16日~3月15日の間に、確定申告する必要があります。

確定申告の申告期間は1カ月間と短いため、忘れないように早目に準備しましょう。

平成30年分確定申告に関する情報の総合窓口 | 国税庁HP

2020年(令和2年)の確定申告日程・期限

確定申告の日程は毎年2月16日~3月15日です。
2019年(平成31年、令和元年)分の確定申告日程は2020年(令和2年)の2月16日が日曜日であり、3月14日が土曜日、15日が日曜日のため、
2020年2月17日(月)から2020年3月13日(金)となる予定です。
通常よりも申告期間が短くなり、締切日も15日ではなく、13日ですので注意が必要です。

確定申告の期間を正しく把握し申告漏れが無いようにしましょう。

4.3 確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は受けた控除によって異なりますが、主に以下の書類が必要になります。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書附票兼計算明細書)
  • 売却した土地の登記事項証明書
  • 戸籍の附票の写し
  • 土地の購入時と売却時の売買契約書の写し
  • 土地の購入時と売却時の仲介手数料や印紙税などの領収書

※各種控除に必要な書類は以下の国税庁の申告書添付書類チェックシートから確認することができます。

申告書添付書類チェックシート| 国税庁

特例の適用を受けるために必要な書類 | 国税庁

譲渡所得の内訳書(確定申告書附票兼計算明細書)
譲渡所得の内訳書とは、土地を譲渡した場合の譲渡所得金額の計算用として使用する計算明細書のことです。
以下のリンクからダウンロードすることができます。

譲渡所得の内訳書|国税庁

売却した土地の登記事項証明書
法務局に出向いて取得するか、法務局のオンライン申請システムを使って入手することができます。
売却した土地の登記事項証明書は、複数の種類がありますが、確定申告の際は、全部事項証明書を取得してください。
戸籍の附票の写し
戸籍の附票の写しは、譲渡契約締結日の前日に住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の所在地が異なる場合に必要な書類です。
土地の購入時と売却時の売買契約書の写し
土地売買契約書は国税庁の土地売買契約書の例で確認ください。
土地の購入時と売却時の仲介手数料や印紙税などの領収書
土地の購入時と売却時の仲介手数料や、印紙税などの領収書も売買契約書と同様に、コピーをして添付する必要があります。
確定申告に必要な書類は、領収書のコピーが必要になるため、一式揃えて分かりやすい場所に保管しておくことをおすすめします。

4.4 オンラインでも確定申告は提出できる

現在は、一般的に「権利書」と呼ばれている登記済証がオンライン化され、登録識別情報の通知が行われているなど、さまざまな分野でオンライン化が進んでいます。

確定申告も同様で、最寄りの税務署に出向いたり、郵送したりしなくても、「e-tax」というソフトをインストールすることで確定申告できます。

ただし、e-taxを利用するには、インターネット上で本人確認をするために必要な「電子証明書」を取得しなければなりません。

本人確認の電子証明書には、マイナンバーや住民基本台帳カードがあり、電子申告等開始届出書を税務署に提出することで、利用者識別番号が発行されます。

利用者識別番号が発行されたら、e-taxソフトをインストールし、電子証明書の登録をしたあとに申告書を作成できます。

なお、オンライン上で確定申告を行うためのソフトについては、国税庁の公式ホームページからダウンロードできます。

e-taxソフトダウンロード概要

5. 確定申告におけるポイントとは?

土地売却 確定申告
最後に確定申告でのポイントを2つお伝えいたします。

5.1 納税額が大きくて払えない場合は事前に延納を申請しよう

確定申告によって確定した納税額は、申告期間である2月16日~3月15日までに納税する必要があります。

なお、納税額が大きすぎることで全額納税が難しい場合は、延納することもできます。

延納については、3月16日までの納付期限までに、税額の半分以上を一旦納付し、残った税額を5月31日までに納税することになります。

ただし、確定申告の際に延納の届け出をしておかなければならないため、延納の可能性がある場合は、確定申告の際に同時に届け出るようにしましょう。

また、延納の期間中は、年率1.7%の利子が加算され、単に納税の支払いが延長されるという訳ではないので、注意が必要です。

なお、会社員であれば、住民税が給与天引きされることになっており、自営業者であれば、納付書到着後にまとめて支払うか、年4回に分けて分納することもできます。

どうしても確定申告について、誰かに聞きたい、という方は、各市区町村もHPを確認してみてください。

該当の地域の税務署において、無料での申告書作成会や税理士による相談会を実施しているケースもあります。

税務署からの確定申告のお知らせ(平成30年分) | 港区公式HP

税務署からのお知らせ | 川崎市公式HP

5.2 申告を忘れてしまったら、早めに申請・納税しよう

確定申告は、1月1日~12月31日までの期間に発生した所得に対して、翌年の2月16日~3月15日までの期間に、申告する必要があります。

土地を売却したことで譲渡所得が発生した場合、土地を売却した次の年の2月16日~3月15日までの期間に、確定申告する必要があります。

申告ができなかった場合に罰則があるのは記事の最初の頃に書いたとおりです。

万が一申告出来なかった場合は、税務署が指摘する前に、自分で申告漏れに気づいて期間外に申告した場合、ペナルティの金額を税額*5%に減らすことができます。

申告が遅れたことに気づいた場合は速やかに自分から申告しましょう。

5.3 確定申告は税理士に依頼することも可能

自分では忙しくて確定申告をする時間がない。調べることや計算が多くて面倒や不安がある、という場合、確定申告は税理士に依頼することで、本人が行わなくても良くなります。

依頼する税理士は確定申告に絡んで、無料の税金相談を行っている人に依頼することも可能ですし、インターネットなどから探して申し込むこともできます。

依頼時の弁護士報酬の金額は、譲渡所得の額や、資料の整理などをどこまで行うかによって変わりますが、目安として数万円から20万円程度が相場のようです。

忙しくて、申告漏れがあったり、ミスがあったりした場合には後々問題になり、上に書いたように延滞税が加算される可能性もありますから、個人での対応が難しい場合は、必要に応じて税理士への依頼も検討しましょう。

税理士ドットコムのようなサイトを使えば、Q&Aを見ながら税理士を選べる他、自分にあった税理士を紹介してもらうこともできます。

6. まとめ

土地を売却する場合、売却して得た金額だけでなく、さまざまな税金や費用が発生します。

また、売却益が出た場合は確定申告をする必要があり、申告漏れに対しては罰則が設けられているので、注意が必要です。

なお、土地の売却で損失が出た場合でも、確定申告によって税金が控除される可能性があります。

よって、利益の有無にかかわらず、きちんと確定申告をするようにしましょう。

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