住宅ローンありでも家を売却!方法の選び方と損しない買い替えのコツ

ローン中の家を売る
転勤や親の介護、住宅の維持費が毎月家計を圧迫しているなど、さまざまな理由で家を売却したいと考えている人はいます。

家を売らなくてはいけなくなってしまった場合、多くの人が気になるのが住宅ローン。

転勤や親の介護、大病での出費など家を購入したころには想定していなかった出来事で家を売らなくてはいけない場合もあるかと思います。

そんな時、住宅ローンが残っている状態で払えるのか悩む方は多いです。

住宅ローンが残っている状態で家は売れるのか、売る際には何をすれば良いのか解説します。

1.住宅ローンが残った家は売れるの?

住宅ローンは売却時に一括返済
結論から言うと、住宅ローンが残っていても家は売れます。ただし、家には抵当権というものがついており、最終的には住宅ローンを完済する必要があります。
抵当権とは住宅ローンの返済が滞った時に金融機関が家を差し押さえられる権利のこと。抵当権がついていると、銀行の意志で家を競売にかけてしまうことが可能です。

法律上、抵当権付きで売ることは禁止されておらず売却は可能です。しかし、いつ金融機関に取られてしまうか分からない家を買う人などいません。つまり、抵当権を取らないと家は売れないのです。

抵当権を取るには一括返済

抵当権を取る方法は住宅ローンの完済です。金融機関にとって抵当権は貸したお金をきちんと返してもらうための保険です。そのため、ローンが残っているのに抵当権を抹消することはほとんどなく、住宅ローンの完済が求められるのです。

ローンが付いているままでも売却活動を始められますが、買主に家を引き渡すタイミングまでにはローンを完済し、抵当権抹消の手続きをするのが一般的。不動産会社にもそのように求められるでしょう。

ローンを完済した後の作業になる抵当権抹消を銀行では行ってくれません。自分で手続きを行う必要があります。

抵当権の抹消方法などについては以下の記事を参考にしてください。

住宅ローンを完済したら、抵当権抹消手続きを行います。抵当権は、設定するときには金融機関が行ってくれますが、抵当権抹消手続きは自分で行わなくてはなりません。この記事では、自分でもできる抵当権抹消の流れについて徹底解説します。

2.住宅ローンが残った家を売却するためにまずしたいこと

ローンの残った家を売却するために
住宅ローンを完済していない家を売却する際にまずしたいことは、ローンの残債と家の売却額を調べることです。

売却額と残債が分からないと、どの方法で売却をするのかも決定しづらいです。

それぞれは以下の方法で調べられます。

ローンの残債を調べる方法

住宅ローンの借入額や残債は金融機関から送られてくる年末残高証明書で確認できます。各金融機関により時期は異なりますが、多くは毎年10月頃に送られてきます。

ただし、書類に記載されている借入額は金利を含めた金額が記載されていません。家を売却するまでに時間がある場合は、売却時までの金利を含めて計算するようにしましょう。

売却額を調べる

家の売却額は残債がいくら残るのか調べるためにもより正確な金額を知ることが重要です。正確な売却額を知るなら、不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社に査定する際のポイントは複数社に依頼すること。実は不動産査定方法に厳密なルールはなく、不動産会社によって査定額が異なります。

そのため、1社に査定を依頼しただけではその価格が高いか安いか判断がつけられないのです。最低3社は査定を依頼をし、平均額を見ると良いでしょう。

複数社に依頼する際は、一括査定サイトを使うのが得策です。一括査定サイトを使えば、無料で複数社の査定を受けることができますし、24時間受け付けているので仕事の合間や帰宅後でも申込みができるので、忙しくても売却検討を進めるられます。

3.住宅ローンの残債がある家を売却する3つの方法

住宅ローンが残る家の売却方法
住宅ローンの返済が終わっていない家を売却する場合は、残債の額によって方法が異なります。住宅ローンの残りと売却相場が分かったら、以下3つの売却方法のなかで、どれが最も適しているか検討してみましょう。

方法1:仲介で家を売る

家の売却額でローンを完済できる、または売却額+自己資金でローンが完済できる場合は不動産会社に仲介を依頼して、買主を探しましょう。

最も一般的で多くの人が家を売却する際に利用する方法です。仲介で家を売る際の最大のメリットはその他の売却方法に比べて家を最も高く売れること。

家の販売価格も自分で決められるので損しづらく、納得のいく売却を行いやすいです。さらに、ローンを完済しているので、その後制限なく好きな家に住めます

ただし、家を欲しいと思う買主を探してもらわなくてはいけないので、家の状況や立地などによってはなかなか売れず、家を売却するまでにかかる時間は3~6ヶ月が一般的と言われていますが、それ以上かかってしまう場合もあるでしょう。

また、すべての住宅売却に言えますが、地価が上昇しているなどの特例を除き、ほとんどの家は新築1年目から価値は下がっていきます。購入してから数年しか経っておらず家の状態がいい場合でも、購入した時以上、購入した時と同じ額で家が売れる可能性は限りなく低いでしょう。

家を売却する際には税金や不動産会社への手数料も発生します。つまり、住宅ローンが残っている家を売却する際に必要な費用は住宅ローンの残債+売却費用。ローンの残債以上にお金が必要なのです。

多くの人が家の売却額だけでは住宅ローンの残債と売却費用はまかなえません。自己資金を用意しておく必要があると考えておくと良いでしょう。

方法2:住み替えローンを組んで家を売却する

今住んでいる家を売却して新しい家を購入したいと考えている場合、住み替えローンを組むという方法もあります。

住み替えローンとは現在残っているローンを新たに購入する家のローンに上乗せするというもの。現在支払っているローンの抵当権を次の家に移すので、家を売る際に自己資金で補えない残債があっても抵当権を外すことができます。

しかし、残債が上乗せされた分だけ毎月の返済額が多くなったり、期間が延びます。借り入れ金額が多くなる分利子額も多くなるので、毎月返済が可能なのか返済計画を慎重に考えるべきでしょう。
銀行によって上乗せできる金額も違うので、住み替えローンを検討する場合は一度金融機関に条件などを確認すると良いでしょう。

住み替えローンが認められれば、後は方法1と同じように一般的な売却方法で家を売却します。

方法3:任意売却で家を売る

任意売却とは住宅ローンを借りている金融機関の許可を得て、家を売却することです。金融機関からの許可が降りれば、家の売却額でまかなえない残債を売却後に分割で返済していくことが可能です。

任意売却は金融機関の許可が必要な点と不動産会社ではなく専門業者に依頼する点を除けば、一般的な仲介の売却と変わりません

そのため、売却額が下がってしまう心配もありませんし、退居時期も買主と交渉が可能です。

金融機関に許可をもらい、家という担保がない状態でお金を貸し続けてもらうので、住宅ローンの返済が難しくなった方の他に離婚時にもよく使われます。

離婚時は財産分与で家もローンも分割しなくてはいけませんが、いずれも分割が難しいので、任意売却で住宅を手放しローンを最小限に抑えるのに利用されます。

任意売却は金融機関に許可を取ることが必須ですが、誰しもが簡単に任意売却を許可してもらえるわけではありません。金融機関は通常通り住宅ローンを返済してもらった方が利子分儲かりますし、家が担保としてあった方が金融機関も安心です。

そのため、これ以上の回収が難しくなりそうな住宅ローンの返済が苦しい方や離婚などやむを得ない事情の方が承認されるのです。

支払いに問題はなく特別な理由がない場合は、承認が難しいでしょう。また、任意売却の場合は家の売却額を金融機関が定めるなど、その後もさまざまな交渉が続き、通常の売却より交渉に時間がかかる分、売却終了時期は後ろ倒しになってしまうでしょう。

任意売却は依頼する先から売却完了の流れまで、一般的な仲介販売とは異なります。検討する際は以下の記事も参考にしてください。

任意売却を成功させるためには、早期に任意売却業者へ相談する必要があります。対応が後手に回ると、自分のみならず連帯保証人にも悪影響が及ぶ恐れがあるため注意しましょう。任意売却に失敗することがないよう、しっかりと手順を確認しておきましょう。

4.住宅ローンの残った家を売却する際にかかる費用

住宅ローンが残る家を売る費用

家を売却した際にかかる費用は選ぶ売却方法によって、異なります。不動産会社に仲介を依頼するのなら、仲介手数料が発生しますし、任意売却を行う場合は専門業者へ手数料の支払いが発生します。

家を売る方法が異なっても住宅ローンの残債がある場合に発生するのは、抵当権抹消手続きの費用です。

抵当権の抹消はローンを完済しただけでは終わりません。金融機関から送られてきた書類を持って、自ら法務局へ行く必要があります

抵当権を抹消する際には抵当権を抹消したことを登録する必要があり、登録免許税がかかります。ここでかかる登録免許税は1000円。家と土地いずれにもかかるので、計2000円となります。

平日忙しくて自分で手続きができない、間違いなく行いたいという場合は司法書士に依頼になります。依頼する事務所によって異なりますが、おおよそ1万円程度の報酬が必要です。
不動産売却にかかる仲介手数料の詳細に関しては、以下の記事をチェックしてください。

不動産売却では、仲介手数料など費用の相場を把握することでお得に売却できます。不動産を売却するときにかかる仲介手数料や税金などの費用を解説します。不動産売却にかかる手数料など費用を知った上で、手数料は値引きできるか、無料または安い不動産会社はあるか、探してみると良いかもしれません。

5.家を売却して損益が出たら使える控除がある

住宅ローンのある家に使える控除
前段でも解説した通り、家の価値は築年数とともに下がっていくもの。住宅ローンが残っている家を売却した場合の多くは、損失を出してしまうでしょう。その時に使えるのが、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」という制度です。

この制度は家を購入した金額より売却額が下回り損失(赤字)を出してしまった場合、給与など他の所得(黒字)から差し引いてもらえるというもの。その年の所得が低くなるので、その分所得税と住民税が減税となるのです。

さらに、その年の他の所得から損失を額を引いてもまだ損失額が残っている場合、その損失金額を翌年から3年間繰越で申請が可能です。

家を売却し買主に譲渡した翌年に確定申告をすることで、所得税の還付が受けられます。

ただし、控除を利用するためには以下の条件が必要になります。

条件
譲渡(売却)した資産が居住用の土地・建物であること
平成16年1月1日~令和元年12月31日までの譲渡(売却)であること
所有期間が5年以上であること。(売却年1月1日時点)
譲渡先が配偶者・直系血族・同族会社ではない
売買契約日の前日時点で住宅ローンが残っている
住まなくなって3年以内である
3年間の繰越控除を受けている期間は所得金額が3000万円以下
3年以内にこの控除の適用を受けていない
損失が発生した前年と前々年に3000万円控除などを受けていない
贈与ではない

6.買い替えなら先に買って家を売却するのがおすすめ

住宅ローンの家売却の前に買う
今の家を売却後、次に住む家も購入を考えている人はいるでしょう。その場合迷うのが、売るのが先か買うのが先か…。結論から言うと買うのを先にするのをおすすめします。

売却を後にした方が良い理由

家を先に購入するメリットは家を高く売りやすくなることです。その理由は以下になります。

部屋を空室にできる

家を先に購入すると売却したい家を空室にできます。空室にすれば部屋は広く見えますし、候補者も寝室から備え付きのクローゼットの中まで遠慮せずに見れるので、なんだか分からないという印象になりません。

買主は数多くの部屋を内覧します。印象が薄い部屋はそのまま後回しになり検討されずに終わってしまいます。

検討されるように、買主には内覧時しっかりと家を見てもらえるよう準備しましょう。

ハウスクリーニングを入れられる

住んだまま内覧を行うと現在も家を使っているので、どうしても部屋は汚れてしまいます。
毎日使用しているのでハウスクリーニングを入れるは難しく、汚れが目立つキッチンやバスムールなど見た際に汚い印象を与えてしまいます

部屋を空室にしておけば、水回りはもちろんフローリングにもクリーニングとワックスをかけられるので、部屋全体が明るく清潔感のある印象になるでしょう。

買主が見つかりやすいのはもちろんのこと、価格も下がりづらくなります。

買主の気持ちが分かる

先に家を買うということは、家を売る直前に買主を経験するということです。買主を先に経験しておけば気になる部分が分かりますし、不動産会社がどのようなところをアピールするかなども分かります。

買う家を検討する際に自分はどんな家に悪い印象を覚えたか、記録しておくと良いでしょう。

また、内覧をするということはさまざまな不動産会社の担当者に会うことができます。家を売却する際に担当者の力は重要です。担当者が家を買主に売り込んでくれますし、契約書の作成などもやってくれるからです。

家の内覧の際に多くの不動産会社の担当者に会っておけば、売却の際に良い担当者を見極められる目を養えます。

家を先に買う際の注意点

家を先に購入することには多くのメリットがありますが、デメリットも少なくありません。家を先に購入するということは新しい家の住宅ローンを組む必要があります。

しかし、多くの金融機関では1つ住宅ローンを組んでいると、完済するまで2つ目のローンは組めません。住宅ローンがある状態で次の家の住宅ローンを組む場合は、前段でも説明した通り、金利の高い住み替えローンを提案されるでしょう。

住宅ローンを二重に組む場合は、金融機関との交渉が必要になります。交渉する際に不動産会社が間に入ってくれる場合もあるので、二重ローンを希望する場合は不動産会社に一度相談してみると良いでしょう。

また、家は必ず希望額で売れるとは限りません。想定していた金額より安くなってしまい、住宅ローンを売却額で完済できるはずが、自己資金で補填しなくてはいけない場合も。先に家を購入する場合は、住宅ローンの完済ができなかった時に備えて自己資金を少し用意しておきましょう。

7.住宅ローンの残債を減らす方法もある

住宅ローンのある家を貸す
残債が多くて家を手放せない、本当は売りたくないといった場合は他の人に家のローンを支払ってもらう方法もあります。それは、持っている家を誰かに貸す方法です。

戸建てや購入したマンションでも人に貸し出しことは可能です。家を貸し出し、その賃料を毎月のローン返済額+家の維持費とすれば、人に貸している間のローンは他の人に払ってもらえることになります。

親の介護などで実家で同居するのであれば家賃はかかりませんし、別の家を借りる場合でも、元の家の毎月支払い額より安い物件に住めば、ローンを安く済ませることができるでしょう。

しかし、多くの金融機関で住宅ローンを借りる際に購入した家に自分やその家族が住むことを条件にしています。転勤や親の介護などで一時的な転居ではなく、長期間家を貸すのであれば、住宅ローンより金利の高いアパートローンへの以降を要求される場合もあるでしょう。

ローンの他にも家の立地が悪く借り手がつかない、家が劣化するなどのリスクもあります。家を貸すか否かはよく検討する必要があるでしょう。

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8.ローンが残った家を売るのに重要なのは売却方法

家を売る方法を選ぶ
住宅ローンが残っている家を売却する際に重要なのは、住宅ローンの残債に合わせた売却方法を選択することです。

家を手放したのに、その後もローンの残債や自己資金の持ち出しで苦しくなってしまっては、その後の生活にも悪影響でしょう。

家を売った後の生活を守るためにも、売却方法の選択は間違わないようにしましょう。現在の住宅ローンの残りと売却額を調べるのが、ローンの残った家を売る第一歩です。

家を売却する際にかかる税金の章でも解説しましたが、家を買ったばかりで家を売ると場合によっては費用が多くかかってしまう場合もあります。
家を買ったばかりだけど引っ越したいという方は注意点を以下の記事で確認してください。

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不動産会社8社に査定を依頼したら
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