任意売却物件を購入する際の注意点|メリットとデメリットを知ろう

任意売却物件とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、借入先の金融機関などと協議したうえで、販売されている物件のことを言います。なお、任意売却物件は、裁判所に申し立てられる競売と異なり、一般の不動産と同様に販売されています。

ここでは、任意売却物件を購入するメリットやデメリットに加えて、注意点について解説していきます。

1. 任意売却物件を購入する際のメリット

任意売却物件は、一般的に不動産市場で販売されている物件とどう違うのでしょう。また、任意売却物件を購入するメリットには、どのようなものがあるのか解説します。

1.1 一般的な売却不動産よりも安価

任意売却物件は、一般的に不動産市場で販売されている物件よりも、比較的安い価格であることが一番のメリットとして挙げられます。その理由としては、競売にかけると裁判所を通す必要があるため、複雑な手続きに加えて、費用もかかることが挙げられます。

よって競売にかける前に、任意売却物件として売り出し、できるだけ早く債務を返済したいと考える債務者が多いです。そのため、一般的に不動産市場で販売されている類似物件よりも、安い価格で売りに出されていると考えられています。

1.2 思いもよらない優良物件を引き当てることも

任意売却で住宅が販売できる期間は、平均で3~6カ月程度だと言われています。任意売却には期間が定められていますが、住宅ローンを借り入れている金融機関から、任意売却として販売しても良いと認められる期間が、決められているためです。

そのため、任意売却になった経緯によっては、優良な物件を引き当て得るケースもあります。ただし、このような強運に恵まれることは、非常にタイミングが良いレアケースであると言えるでしょう。

1.3 投資上級者ならお得に運営することも

近年は投資の一環として、不動産投資が活発化しています。ただし、不動産投資についての知識がないと、不動産投資で破綻してしまうケースもあるため、素人が安易に手を出して良いものではありません。

しかし、任意売却物件は、投資上級者であればお得に運営することもできます。メリットとしては、投資物件が安く手に入るだけでなく、リスクも少ないことが挙げられます。

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2. 任意売却物件を購入する際のデメリット

任意売却物件は、一般的に不動産市場で販売されている物件よりも、比較的安い価格で購入できるなどのメリットがありますが、以下のようなデメリットもあるので注意が必要です。

2.1 物件の整備にコストがかかる場合が

任意売却物件は、販売期間が限定されているということもあり、一般的な不動産市場での売却よりも、慌ただしいものになると言えます。そのため、物件に目立つ傷や汚れがあってもそのまま売却されるため、物件そのものの修繕コストがかかるケースがあることが、デメリットとして挙げられます。

また、一般的な不動産市場での売買では、購入後に物件の欠陥が見つかった場合には、売主が瑕疵(かし)担保責任に問われるケースもあります。

しかし、任意売却物件に関しては、瑕疵(かし)担保責任が免責になります。そのため、物件を購入したあとで瑕疵が見つかったとしたら、買主が修繕費を負担しなければならないことは、あらかじめ心得ておく必要があります。

2.2 売買成立までに時間がかかりやすい

任意売却物件は販売期間が限定されており、債務者もできるだけ早く売却したい傾向にあります。しかし、債務者と債権者である金融機関の双方が、住宅ローンを完済することを前提に売却を進めていきます。

そのため、即決で購入を決めたとしても、すぐに売買成立とはならないケースもあり、売買成立までに時間がかかりやすいことがデメリットとして挙げられます。債務者と債権者の双方が、住宅ローンの残債が残らない形での売却を望んでいるため、債務者との交渉が長引きやすいことが考えられます。

2.3 税金・管理費への注意も必要

税制上、毎年1月1日時点での不動産所有者に対しては、固定資産税や都市計画税の納税義務が生じます。また、マンションにおいては、毎月管理費や修繕積立金を支払う必要があります。

しかし、任意売却物件の所有者は、住宅ローンの返済が難しくなるなど、経済的に困窮した状態であるため、税金や管理費などを滞納しているケースも少なくありません。

そのため、税金については各自治体の税務署が、差し押さえの解除をするまで、また管理費や修繕積立金に関しては、遅延損害金が準備できるまでは売却できません。よって、場合によっては購入できないケースもあるということも、想定しておくようにしましょう。

2.4 提示されている額以上の価格交渉はほぼ無理

一般的な不動産の売買では、販売価格から値引き交渉によって、値引きしてもらえる可能性もあり、値引き交渉が頻繁に行われています。しかし、任意売却物件の場合は、任意売却自体が住宅ローンの返済のための手段の一つであるため、提示されている価格から値引きされることは難しいでしょう。

また任意売却物件は、債務者と債権者の双方が協議して決定した価格であるため、これ以上の値引きをすると、住宅ローンの返済計画に影響を及ぼすので、現実的とは言えません。

2.5 決済前に取引中止となるリスクも

一般的な不動産の売買では、売買契約書を交わしたあとに、売り手と買い手のどちらかが、正当な理由もなくキャンセルした場合、違約金の支払いが生じます。そのため、売買契約書を交わすことで、売り手と買い手の双方が安心し、あとは決済と引き渡しを迎えるだけという流れになります。

しかし任意売却物件は、住宅ローン以外の借金があった場合、他の債務者から住宅を差し押さえられてしまう可能性があります。そのため、決済前に取引中止になるリスクがあることが、デメリットとして挙げられます。

また、経済的な事情が招いた結果の任意売却とは言え、売り手の急な心変わりで、取引中止になるケースもあります。なお、手付金を払っていた場合でも、売り手が経済的に困窮した状態であると考えられることから、返金にも時間がかかる可能性もあるので、注意が必要です。

3. そもそも任意売却物件とは

そもそも任意売却物件という言葉自体を、耳にする機会も少ないのではないでしょうか。ここでは、任意売却物件を購入する際の注意点について、解説していきます。

3.1 任意売却物件を購入する際のチェックポイント

任意売却物件とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、借入先の金融機関などと協議したうえで、販売されている物件のことを言います。なお、任意売却物件は、裁判所に申し立てられる競売とは異なり、一般の不動産と同様に販売されていることが特徴です。

また、任意売却物件は、一般的な不動産市場での価格と比較すると、6~7割程度の価格で販売されており、人気物件の場合では、高値で取り引きされるケースもあります。しかし、売り手の経済的な事情という、マイナスな理由によって売りに出されているため、売りに出されている理由を気にする場合には、おすすめできません。

3.2 抵当権の抹消がされているかを確認

任意売却物件を購入する際には、抵当権が抹消されていることを確認することが大切です。抵当権の抹消は、住宅ローンを完済した時点で行われることが一般的です。

しかし、任意売却物件の場合は、購入の交渉を進めていく中で、抹消されることが多いです。そのため、抵当権が抹消されていることが、任意売却物件を購入するうえでの、最低限必須の確認事項だと覚えておきましょう。

3.3 扱っている業者が信頼できるかどうか

任意売却物件に関する確認事項や、注意点を知っていても、業者が詐欺目的であれば目も当てられません。そのため、まずは業者の信頼性の確認をすることが大切です。

なお、任意売却物件の購入に関しては、ある程度の不備や不具合の可能性は心得ている場合でも、住宅の基礎に重大な欠陥があるケースだと、安心して暮らすことができません。

そのため、ホームインスペクションで、事前に調査が行われているかどうかなど、業者の評判などを調べておくようにしましょう。このように業者の信頼が問われるのは、購入時だけでなく売却時も同様です。

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3.4 住宅ローン以外の滞納や借金がないか確認

任意売却物件を購入する際には、売り手に住宅ローン以外の滞納や借金がないかを、確認しておくようにしましょう。任意売却物件を購入するにあたり、住宅ローンの債権者の同意が取れていても、他に借金があった場合には、他の業者に物件を競売にかけられてしまう可能性があります。

しかし住宅ローン以外に、滞納や借金がないかを確認することは難しいため、売り手の人柄などを確認したうえで、怪しいと感じた場合は、購入に踏み切らないことをおすすめします。

3.5 手付金など費用を売却者・債務者に渡さない

一般的な不動産の売買では、売買契約書を交わす際に、売却価格の一部である手付金を支払い、残金は決済時に支払うことが一般的です。しかし、任意売却物件の場合は、手付金の持ち逃げなどが起こらないように、売り手に直接渡さないように注意する必要があります。

このようなリスクを回避するためには、仲介業者に手付金を渡すようにすると良いでしょう。

3.6 物件の確認を怠らない

任意売却物件を購入する際には、一般的な不動産の売買と同様に内覧を行い、実際の物件を自分の目で確認することを怠らないようにしましょう。これはごく初歩的な注意点ですが、書面や話の内容だけで購入を決めることなく、最初にしっかりと物件の確認を行うことが大切です。

また、一般的な不動産の売買でも大切なことですが、新耐震基準を満たしていることや、近隣住人とのトラブルが頻発しているエリアではないなど、実際に居住することをイメージしながら、物件に関して確認しておくようにしましょう。

4. 任意売却物件と一般的な不動産購入との違い【費用項目】

任意売却物件を購入する場合、住宅ローンの審査が厳しくなるなど、一般的な不動産の購入と異なる点がいくつかあります。

4.1 住宅ローンは可能・ただし審査が厳しくなる可能性が

任意売却物件を購入する場合、一般的な不動産の購入と同様に、基本的には住宅ローンを申請することはできます。しかし、意売却となってしまった前例があることから、住宅ローンの審査が厳しめになる可能性があるので、注意が必要です。

そのため住宅ローンの審査には、通常よりも時間を要するケースもあるため、早めに申請しておくようにしましょう。

4.2 購入費用の項目は一部特殊項目の可能性も

任意売却物件を購入する場合、債務者との交渉などがありますが、基本的には一般的な不動産の購入と、費用はほとんど変わりません。具体的には、売買契約書に貼付する印紙税や不動産取得税、登録免許税などの税金に加えて、仲介手数料や住宅ローンを組んだ場合には、事務手数料などがかかります。

ただし例外的に、売り手の引っ越し費用を請求されるケースもありますが、全ては交渉次第であるため、そこまでの費用を負担する必要はありません。

5. 任意売却物件を購入するなら信頼できる業者探しを

任意売却物件を購入する場合、一般的な不動産の購入と比較すると安い価格で購入でき、思いもよらない優良物件に出会える可能性があります。しかし、決済前に取引中止になったり、手付金を持ち逃げされたりなどいのリスクもあるので、注意が必要です。

そのため、任意売却物件を購入する際には、信頼できる不動産業者を見つけることが大切です。信頼できる不動産業者探しは、インターネット上の口コミや評判で確認できます。また、一括査定サイトなどを活用して優良な業者を見つける方法もあるので、ぜひ活用してみてはいかがでしょうか。

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