民泊とは?運営の際に注意すべき新法と、問題点やトラブル、罰則を解説

民泊

近年民泊が話題になりました。
元々は民家に泊まることの総称を民泊と呼んでいました。

ただ、現在「民泊」と言えば、Airbnbに代表されるような、有償で主に旅行者向けに宿泊施設として家を貸し出すことを指すことが多いでしょう。

「民泊が流行っている」「民泊は稼げる」という話も多くある中、

  • 自分でも民泊を始めてみようか
  • 民泊施設に宿泊してみようか

と考えたことがある方も多いのではないでしょうか。

ここでは、そのような方の役に立つように民泊の基本情報や、平成30年に施行された民泊新法による注意点、活用のメリット・デメリット、実際に民泊を行う場合どうすればよいのか、などについて、具体的に解説します。

お読みいただけば、自分が民泊とどのように付き合っていくかが見えてくるはずです。

この記事の目次

1. 民泊ビジネス増加の背景

まず、近年民泊ビジネスが増加した背景を把握しましょう。
https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201805/2.html#section1
ここを理解することで、民泊とは何か、という認識を深め、自分で民泊を行う場合の注意点やポイントなど基礎知識を理解しやすくなります。

1.1 Airbnbの登場と成長

個人が手軽に空き家・空き部屋を使い、利用者を泊めることで収入を得る民泊ビジネスが、世界的に広がりを見せています。
そのマッチングサービス最大手が2008年に創業されたAirbnb(正式な読み方はエアビーアンドビー)です。
Airbnbでは、部屋を提供するホストと、部屋に泊まるゲストを仲立ちします。

単に空き家・空き部屋を貸すだけではなく、互いに望めばホストとゲストとのコミュニケーションが図れることも、Airbnbの利用者を増やしている理由です。

同類のサービスもありますが、Airbnbの規模は段違いで、平成30年8月時点で、世界に500万軒以上の物件があり、今も増え続けています。
一晩毎に200万人以上の利用者が利用し、通算のゲスト(宿泊者)数は4億人を超えています。

airbnb

(airbnbで提供されている部屋の一例)

日本国内でも民泊は普及しており、東京はもちろん、全国でAirbnbを使った民泊ビジネスが注目され、Airbnb専用に部屋を購入・貸借する例も増えています。

また、外国資本が日本の住宅を購入・賃貸して、Airbnbを使って運用する手法も少なからず存在し、今や空き家ではなく、空き家を作って貸すビジネスになっています。

1.2 日本における外国人観光客の増加と宿泊施設不足

日本政府観光局の統計によると、平成30年の外国人旅行者数は3,119万人で、統計取得開始以来最大、初めて3,000万人を超えました。
JNTO 日本政府観光局 訪日外客統計の集計・発表

2017年と比較しても8%以上、人数にすると300万人以上も増えています。
しかし、懸念されているのが、ホテルを初めとする宿泊施設の圧倒的な不足です。

急増する宿泊者数

観光庁によれば、日本国内の延べ宿泊者数は平成21年まで3億人泊程度で、そのうち外国人宿泊者数は、6%~7%に過ぎない数字でした。
ところが、平成22年から増え始めた延べ宿泊者数は、平成29年には5億960万人泊に達し、外国人宿泊者数も全体の約15.6%まで増えて7,969万人泊となっています。増加傾向は続き、平成30年、31年と更に数が増えています。
観光庁 宿泊旅行統計調査

直近の数値(速報値)として、平成27年7月が延べ宿泊者数4,600万人泊、外国人宿泊者数は680万人泊を超えました。
比率は14.7%となり、平成27年の外国人宿泊者数は、前年同月比で約50%増です。

つまり、日本の宿泊者は既に6人に1人近くが外国人で、今後も増え続けることが予想されますから、観光シーズンに限らず宿泊施設の予約を取りづらい状況が、今のままでは日常化していくと考えられます。

高止まりする宿泊施設の稼働率

必然的に宿泊施設の稼働率も全体的に増えています。ホテル数が増えている一方で、平成29年の客室稼働率は、全体で60.8%、中でもシティホテルが79.4%、ビジネスホテルが75.4%と調査史上最高の稼働率です。
しかも日本全国の数値です。観光が盛んな東京や大阪は全体の稼働率が8割を超え、大阪のリゾートホテルの稼働率は通年で90%を超えています。

宿泊施設が増える以上に外国人宿泊者数が増えると、客室稼働率が高くなるのは当たり前で、観光立国を目指すなら、宿泊施設不足の問題は今後も続きます

1.3 宿泊施設の不足に対応する民泊ビジネス

急増する外国人観光客と客室数不足で注目されているのが、ビジネスとしての民泊です。
ホテルを1室借りる費用に比べると、民泊の利用料は安いケースが多く、料金が高いと言われる日本のホテルと比較すると、外国人旅行者にとってもありがたい存在です。
無論、国内旅行者にもニーズはあり、民泊へのニーズは高い現状です。

東京五輪と民泊ビジネス

今後、東京オリンピックを見据えたホテル業界の資本投入で、客室数は増えていくと見込まれますが、ホテルは今日建設して次の日できるものではありません。

また、ホテルは建ててしまえば稼働させ続けなければいけません。
五輪の特需に対応するためにホテルを作りすぎてしまえばその後の経営は苦しくなりますので、ホテルの増加だけで宿泊施設不足を補うことは困難です。

そこで注目されているのが民泊ビジネスです。

実際に

  • 2016年のリオデジャネイロオリンピック
  • 2018年の平昌オリンピック

では、民泊が大きく活用されました。
特に2016年のリオではAirbnbが五輪の公式サプライヤーとして宿泊施設提供のサポートを行い、会期中に6万6千人のゲストがAirbnb経由の宿泊を行いました。

今回の東京オリンピックでも、特に海外からの旅行者にとって民泊が重要な宿泊施設となることは間違いないでしょう。

このように民泊ビジネスの流行には、単純に「便利なマッチングサービスができた」というだけではなく、宿泊施設の不足という背景も存在しているということがわかります。

社会的背景に裏打ちされたビジネスは一過性のものになりづらく、安定したニーズが見込めます

一方で、民泊の増加に伴いトラブルや問題も増えてきました。今後も増えていく見込みの民泊の運営を適正化し、利用者を保護するために平成30年から民泊に関する新しい法律が出来上がりました。

2. 平成30年に施行された民泊新法の詳細解説

平成30年の6月15日から「住宅宿泊事業法」通称「民泊新法」が施行されました。
民泊サービスの健全化と普及を目的として成立したもので、これまで法律に違反した状態やグレーゾーンで運営されていた民泊を法律の内側に取り込むものです。

規制は強化されていますが、一方で業界全体の健全化を図ることで、将来に向けて民泊が広がっていくことも狙いの1つです。

2.1 民泊新法施行の背景

Airbnbに代表される民泊サービスの盛り上がりを受け、日本国内でも平成26年頃から民泊が増えてきました。
一方で本来は旅館業申請が必要にも関わらず、多くの民泊は無許可の違法状態で運営されていました。
そのような状況の中、民泊に対して、特に周囲の人からの不安や苦情が増え、トラブルに発展するケースも増えてきました。

以下のようなトラブルが典型的なものです。

  • 集合住宅や近所に、見知らぬ人が出入りすることによる近隣の不安
  • 文化の違いや、夜の騒ぎによる騒音問題
  • 分別や収集日を守らないゴミ問題

こうした、トラブルがある中で、運営者が誰だかわからず、苦情を伝える先がない、
問題が放置されているという状況が増加してきました。

そのような問題に対処するため、
新たに現実に沿ったルールを作成し、健全な民泊サービスの発展のために作成されたのが民泊新法です。

2.2 民泊新法の具体的なルール

具体的にどのようなルールなのか見ていきましょう。

まず、民泊新法では自分の持っている家を旅行者や出張者に対して、
宿泊のために有料で提供する人を住宅宿泊事業者として扱っています。

住宅宿泊事業者が守らなくてはいけないのは以下のようなルールです。

  • 都道府県知事への届け出
  • 住宅は以下の「設備要件」「居住要件」を満たすこと

「設備要件」とは貸し出す住宅に、必要な設備が無くてはならない、という規則です。
具体的には

  • 台所
  • 浴室(お風呂)
  • 便所
  • 洗面設備

が備え付けられていなくてはいけません。
また、居住要件とは人が住むための家であること、という意味です。
以下のどれかの条件を満たさなくてはいけません。

  • 人の生活の本拠であること
  • 入居者の募集を行っていること
  • 年に1回以上は所有者か、借りている人が住んでいること

■1年間に民泊として貸し出せるのは180日まで
条例などで設定された例外を除き180日以上、民泊サービスを提供する事はできません

■宿泊者名簿の用意や、宿泊者への説明、苦情対応等が必要

  • 宿泊者の安全の確保のための設備用意や説明を行う。相手が外国人観光客の場合は外国語による説明を行う
  • 宿泊者名簿を備え付ける(外国人の場合はパスポート番号なども記載)
  • 清掃や選択など、衛生面の対応(事故の場合は保健所に届け出)
  • 騒音防止やゴミなど近隣トラブルを避けるための説明を行う
  • 苦情が会った場合に速やかに対応する
  • 民泊として登録しているという標識を外からも見やすいように掲示すること

■家主不在型の場合は、住宅宿泊管理業者に業務委託をしなくてはいけない
■民泊契約の仲介を依頼する場合、相手は登録された旅行業者、もしくは住宅宿泊仲介業者でなくてはいけない

以上のように具体的なルールが整備されました。
民泊新法のスタート以降、民泊を営業する場合は、上記のルールを守った上で届け出が必要です。

2.3 民泊新法の罰則

民泊新法には罰則が規定されています。
特に民泊施設を提供するホスト向けのものを見てみましょう。

重大な法律違反の場合は最悪のケースで懲役になる可能性もあります。
民泊を運営する場合は規則の遵守が重要です。

罰則の重さ毎に、どのような違反が問題なのかを見ていきましょう。

6ヶ月以下の懲役、または100万円以下の罰金
  • 虚偽の内容で届け出をした場合
  • 行政命令が出ているのに営業を続けた場合
50万円以下の罰金
  • 民泊代行業者に依頼しなくてはいけないのにしなかった場合
30万円以下の罰金
  • 届け出ないように変更があるのに届けない場合や虚偽の変更届けをした場合
  • 宿泊者名簿を備え付けなかった場合
勾留や科料
  • 宿泊者名簿に虚偽の記載をした場合

2.4 各法律による民泊営業の比較

民泊新法ができたことで、民泊営業者に関連する主な法律は3つになりました。
どの法律のもとに運営するかで、申請内容や求められる対応、営業日数などが変わります。
主要なポイントを比較してみましょう。

住宅民宿事業法(民泊新法)旅館業法国家戦略特区法
許認可の方法届出制許可制認定制
住専地域での営業可能(条例による制限地域も有)不可能可能(条例による制限地域も有)
営業日数の制限年間180日以内制限なし制限なし(条例により決まっているケースも有り)
宿泊日数の制約制限なし制限なし2泊3日以上
対応エリア全国全国特区のみ
宿泊者名簿の必要性必要必要必要
苦情の対応義務者事業者、もしくは住宅宿泊管理業者事業者事業者、もしくは住宅宿泊管理業者

2.5 民泊に関して困った際の問い合わせ先

問題や不明点などに対処するため、観光庁も対応を強化しています。
具体的には問い合わせ先や、情報を広めるためのポータルサイトを作成し、
民泊を行っている事業者、民泊を利用する消費者、更には周辺住民への情報提供や、相談対応を行っています。

民泊に関して困ったことやわからないことがある場合は、
以下のサイトや問い合わせ先に連絡するのがおすすめです。
いずれも観光庁が行っているサービスですので、安心して問い合わせが可能です。

民泊精度のポータルサイト「minpaku」
民泊の基礎情報や、民泊の始め方、行う際の注意点などがわかりやすく整理されています

■民泊制度のコールセンター
電話による問い合わせ対応を行っています。
問い合わせ先の電話番号は
0570-041-389
です。

なお、42389は「ヨイミンパク」の語呂合わせだそうです。

民泊に関するWEB上での問い合わせ先
こちらの問い合わせフォームから問い合わせができます。
基本的にはメールでの回答ですが、希望すれば電話での回答も得られます。

厚生労働省 民泊と旅館業法に関するQ&A

厚生労働省が旅館業法との関連を中心に、よくある基本的な質問への回答を記載しています。

2.6 実際に民泊を行う際には地域条例の確認が必要

民泊に関する制度は地域の条例によって規定されている場合も多くあります。
実際に自身で民泊事業を行う場合は、必ず民泊を行う地域の条例を確認しましょう。
わからない点は、上記のようなサイトで調べたり、管轄も自治体に問い合わせを行うと良いでしょう。

例えば民泊特区である大田区のサイトでは、民泊の基本情報に加え、大田区ならではの制度や観光との兼ね合いなどが記載されています。

3. 民泊新法施行後の日本の民泊の状況

民泊新法が施行された後に民泊の状況はどのように変化したのでしょうか。
平成30年6月以降の変化を見ていきましょう。

3.1 民泊新法の施行後に掲載物件数は大きく下落

Airbnbの掲載物件を中心に順調に数を伸ばしていた日本の民泊ですが、新法の施行時に大きく数は減少しました。
平成30年の6月頭にはAirBnBの日本国内掲載物件数は5万件以上ありました。
しかし、新法の施行に伴い、その3/4が掲載を取りやめてしまいます。
民泊新法施行直後のAirBnBの掲載数は1万3千件を割り込みました。

特に東京都では9割近くが掲載停止になり、大きな下落が有りました。

掲載停止になった民泊の多くが違法物件でした。
民泊の盛り上がりの元に、違法物件が以下に増えていたかを示すものであり、民泊新法が作られた背景がここからも垣間見られます。

3.2 健全化された中で徐々に件数は回復中

観光庁は毎月、前月の民泊事業者の届け出数を公開しています。
平成31年1月11日時点では前月と比較して775件、届け出受付が増加しています。
開業数はもう少し多いですが、一方で毎月事業廃止の届け出もあるため、新規開業程は増えていません。
徐々にではありますが、健全化された状態の中で、民泊を営む人は徐々に増加しています。

ただし、民泊新法によって民泊運営の負担が増えた側面もあり、以前のような勢いで民泊が増える可能性は当面は薄そうです。

4. 不動産物件保有者にとっての民泊の可能性

空き家や賃貸用物件を保有している人、また、今保有している物件以外に住むことができる人にとって民泊の可能性は魅力的です。
基本的に移住希望者が対象になる売却や賃貸と異なり、民泊は世界中の旅行者が対象になるので、圧倒的にマーケットが大きいです。
そこで、保有不動産の活用としての民泊の可能性を考察してみましょう。

4.1 民泊が成り立つ地域は観光地よりも広い

いわゆる観光地には、旅行者を見込んで旅館業者が宿泊施設を多く用意しています。
一方で、観光地を離れると宿泊施設が少ないケースが多いです。

民泊はコストが非常に小さく、旅館業の採算が取れない地域でも可能です。
現在はソーシャルメディアの普及で、観光客が自ら発信源になり、口コミなどで新たな観光客を呼び込む流れが目ざましく発展しています。
むしろ日本人が注目しない地域を、外国人が観光に訪れているくらいです。

外国人旅行者の嗜好として、ガイドブックに掲載されている日本を「見たい」よりも、独特の文化を持つ日本の日常を「感じたい」傾向が強いのかもしれません。
バックパッカーと呼ばれる身軽な旅行者は、特にその傾向が強く日本中を歩き回ります。

こうした需要に応えるには、観光地の旅館業よりも、全国で無数に存在する空き家のほうが有利で、空き家の所有者としては期待したいところです。

4.2 保有物件で民泊を行うための条件

民泊で考えるべき点はいくつかあります。主なものは以下の3点です。

  1. 違法性のクリア
  2. 民泊のリスク
  3. 周辺住民の理解

1.違法性のクリア

民泊新法の施行により、より法律面に則った運営が重要になりました。
求められている内容を遵守することが絶対に必要です。
また、新法は運営の健全化や、利用者の保護を大切にしているので、それを意識しながら運営していくことで、違法性がなくなることに加え、ゲストに快適に過ごして貰え、周辺地域との関係性も良好な民泊運営ができるようになります。

2.民泊のリスク

次に民泊のリスクですが、利用者が善良な旅行者だけではないことを意識し、自分がどれだけリスクを許容できるかが分かれ目です。
リスクは空き家の損害だけではありません。例えば、自分の空き家で人が亡くなる事件が起きてしまうと、物件としての価値が失われるリスクまで考えられます。

Airbnbでは全世界のホストにホスト保証を提供しています。
日本では特別に「日本ホスト保険」という形でゲストが宿泊した際の損害を保証しています。

ただし、Airbnbのホスト保証や、各種保険があるから大丈夫と思わず、予期しない事態も起こる可能性が民泊のリスクだと自覚しましょう。
短期間でも契約して住む賃貸より、民泊の危険性が高いのは確実です。

3.周辺住民への理解

民泊に絡んだ周辺住民とのトラブルは多いです。
利用者には地域のルール(集合住宅では建物のルール)を守ってもらい、周辺住民にはあらかじめ旅行者が来ることを連絡しておくなど配慮が必要です。

間違っても通報騒ぎなど起こさないように、利用者の選定も含めて気を付けるべきです。

4.3 民泊のメリット・デメリット

民泊のメリット・デメリットについて考えてみましょう。
ゲスト・ホストの両面から検討することで、理解促進に役立ちます。
メリット・デメリットを把握した上で、民泊参入の検討をすることが大切です。

メリットデメリット
ゲスト
  • 空き家、空き室を有効活用できる
  • 海外の人も含めた様々な旅行者と交流できる
  • 年間180日間しか民泊にできないため、1年中収入を得ることができない
  • 運営の手間がかかる(もしくは代行業者への委託費用)
  • 近隣住民とのトラブルになる可能性がある
ホスト
  • ホテルや旅館よりも安く泊まれることがある
  • 通常にはない面白い家や部屋も民泊に出ている
  • 現地の生活を体験できる
  • アメニティがホテルよりも少ない
  • ホストによっては衛生面やサービス面に課題がある
  • 事前のやり取りや、個別のルール確認が面倒

4.4 代表的な民泊サービス(民泊仲介事業者)

民泊を行う場合は、Airbnbに代表されるような、民泊サービスを提携している民泊仲介事業者に仲介を依頼することがほとんどです。
ここでは、代表的な事業者を見ていきましょう。

なお、複数の事業者に並行して登録することも可能です。
自分の物件が多くのゲストの目に触れるよう、主要サービスを押さえておきましょう。

■代表的な国内の民泊サービス7選

会社・サービス名特徴
AirBnB
  • 全世界で500万件以上の物件を掲載する世界最大手の民泊事業者
  • 民泊ブームを作った会社・ホスト向けのサービスも充実
スペースマーケット
  • 元々は空きスペースのレンタル仲介からスタート
  • 180日を超えた物件はスペースレンタルとして更に収益化することで1年中収益を得られる
Vacation Stay
  • 楽天と不動産大手のLIFULLが運営する国内最大級の民泊サイト
  • 天経済系の会員に対してアピールできることが強み
HomeAway
  • 米国大手の老舗民泊サイト
  • 旅行大手のエクスペディアグループ
  • 全世界に事業を展開し、日本にも力を入れている
Relux Vacation Home
  • 高級旅館予約のReluxの民泊サイト
  • 高品質な物件に特化しており、こだわりの民泊物件が集まっている
  • 高収入層へのリーチが強み
STAY JAPAN
  • 日本発の民泊サービス
  • 合法性を重視しており、確実に民泊関連の法律に適合している物件のみを紹介
  • 安全性を売りにしている
一休.comバケーションレンタル
  • レストランや宿泊予約の一休が提供する民泊サイト
  • 高級物件を中心に紹介
  • 旅行や食に興味の強い、一休の会員層にアプローチできるのが強み

4.5 民泊を行うかどうかには慎重な検討が必要

民泊新法ができて状況は以前よりも落ち着いて来てはいるものの、引き続き民泊を取り巻く状況は不安定な部分も多く存在します。

今後の日本国内市場がどのように推移していくのかは人によって予測が分かれる部分です。
また、民泊新法の施行により、以前と比較して民泊を運営するコストは増加しています。手間やお金がかかる割に儲からなくなった、という声も出てきています。

一方で世界的には民泊は広がっていますし、宿泊施設の数と訪日外国人を始めとする旅行者の人数の増加を考えると、今後日本国内でも民泊が再度広がっていく可能性が高いです。
また、違法民泊が取締りの対象になることで、適法に民泊を行っている事業者がフェアに勝負できる市場になったとも言えます。
保有不動産の扱いを検討している方は、民泊の運営も検討に入れて、他の選択肢と慎重に比較して意思決定をすることが未来に向けたポイントです。

具体的には、

  • 通常の賃貸の場合はどれほどの収益が得られるのか
  • 不動産を売却した場合にはどれえほどの収益になるのか
  • 民泊を運営した場合の収益シミュレーション

を比較して、初めて正確な意思決定をすることができます。
民泊の市況や制度は地域によってかなり異なります。
調査には時間がかかるため、まずは他の部分の調査を行うと良いでしょう。

また、不動産の査定価格は実は不動産会社によって大きな開きが存在します。
誤った認識で判断を間違えないよう、複数社への査定を必ず行いましょう。

現在は、HOME4Uやイエウール等、オンライン上から一括査定の依頼をできるサービスが複数存在しています。
民泊運営の調査や準備と比較してずっと少ない手間で不動産の価格を査定できます。しかも完全に無料です。これらのサービスを使わない手はありません。

迷って立ち止まってしまっては、民泊のような流れにも乗り遅れてしまいます。
まずは、今すぐにできることをすぐに行いましょう

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5. 実際に民泊を開業する場合の流れとポイント

ここまでの点を踏まえ、自分で民泊を開業してみようと思った場合はどうすればよいのでしょうか。

具体的な民泊開業までの流れと、関連するポイントを見ていきましょう。

5.1 自分で民泊を開業(申請)する際の流れ

自分で民泊を開業する場合にはどのようにすればいいのか、概略を説明します。

なお、ここでは年間180日以下の営業を行う「住宅宿泊事業」の場合について書きます。(民泊新法で新たにできた事業形態です)

180日を超えて運営する場合は、旅館業法の対象となるので、旅館業法に沿った申請が必要となります、この場合届け出制ではなく、許可制になり、必要な内容が大きく変わりますのでご注意ください。

民泊事業の開業は届け出制

民泊事業の改行は届け出制です。
必要な書類を揃えて、原則としてその物件の住所が存在する都道府県に届け出ることで運営を行うことが可能になります。

事前に自治体や物件のルールを確認する

実際に民泊運営の届け出に入る前に、

  • 本当にその物件で民泊を行うことができるか
  • 自治体独自のルールはないか

を確認することが必要です。

例えば賃貸物件の場合や、自分が保有する物件でもマンション等の場合は民泊利用を契約で禁止されている場合があります。

そのような場合は、仮に民泊運営の届け出をしたとしても、開業はできません。
無理に開業をするとトラブルや物件を利用できなくなるなどの問題が生じる可能性があります。

必ず事前に民泊を行う物件を取りまく諸条件を確認しましょう。

申請書類を入手し、記入する

マンションや自治体のルール上、民泊の運営が問題なさそうなら申請書類を記載します。
申請については、観光庁が運営する民泊ポータルサイト上で入手できます。
住宅宿泊事業届出書のフォーマット

かなり項目数が多いため、具体的にどのような項目を記入するのは上記のフォーマット、もしくは同じく民泊ポータルのこちらのページをご覧ください。

関連書類を揃える

民泊事業を始めるには申請書の提出に合わせて、各種書類の提出が必要です。

住宅の登記の証明書や家の図面、賃貸物件の場合は賃貸人(大家さん)が民泊に利用することを同意したことの証明など、準備すべき書類は多く、すぐには手に入らないものもあります。

事前に必要書類の一覧を確認したうえで、早め早めに準備を行いましょう。
こちらに添付すべき書類の一覧を記載します。記載数が多いので、折りたたんでいます。
必要な部分をクリックしてご確認ください。

なお、リストはこちらのページにも記載されています。

【法人が届け出る場合の資料】
  • 定款又は寄付行為
  • 登記事項証明書
  • 役員が、成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見等登記事項証明書
  • 役員が、成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
  • 住宅の登記事項証明書
  • 住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
  • 「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
  • 住宅の図面(各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積)
  • 賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
  • 転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類
  • 区分所有の建物の場合、規約の写し
  • 規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
  • 委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し
  • 欠格事由に該当しないことを誓約する書面
【個人が届け出る場合の資料】
  • 成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見等登記事項証明書
  • 成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
  • 成年者で、その法定代理人が法人である場合は、その法定代理人の登記事項証明書
    欠格事由に該当しないことを誓約する書面
  • 住宅の登記事項証明書
  • 住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
  • 「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
  • 住宅の図面(各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積)
  • 賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
  • 転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類
  • 区分所有の建物の場合、規約の写し
  • 規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
  • 委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し

各自治体窓口に提出する

書類が完成したら各自治体の窓口に提出します。
都道府県の場合もあれば、東京23区など区に提出する場合もあるので、事前に提出先を確認しましょう。

提出先については、同じく民泊ポータルのこちらのページに記載されています。

管理委託の必要性確認や、標識などの準備物用意を行う

上記の提出(届け出)が完了すれば民泊事業者になることができます。
この先は必要に応じて管理委託の確認を行ったり、標識や宿泊者名簿の準備などを行います。

5.2 民泊トラブルに対応する「民泊保険」

多くの人は、住宅に関するトラブルに備えて火災保険に加入しています。

しかし、民泊としての住居の利用中に発生した盗難や、器物損壊、火災などの被害には、通常の火災保険は適用されません。

これらのトラブルに対応するために民泊専用の保険商品も出てきています。

Airbnbのホスト保険では賄いきれないものがある

既に書いたように、Airbnbでは日本のホスト向けに民泊保険を提供しています。
こちらは追加の料金や申し込みは必要なく、自動的に適用されるものです。
これにより、例えばホストが事故により他人を傷つけて損害賠償請求をされた場合に保険により対応することができます。

しかし、以下のような場合なAirbnbの保険ページに以下のような記述があるように、保険だけでは不十分なケースが存在します。

「日本ホスト保険」は住宅保険や賃貸保険の代用にはなりません。以下のものは「日本ホスト保険」の適用対象外です。

  • 現金および有価証券
  • ホスト以外の者が所有し、ホストが管理していない不動産等

貴金属、芸術品、収集品など特定種別の財物は「日本ホスト保険」の補償範囲が限られています。リスティングを貸し出す際には、このような貴重品を安全な場所に保管あるいは撤去し、別途保険に加入を検討されてもよいでしょう。通常の使用による摩耗やキズも「日本ホスト保険」の適用対象外となります。

このような事態にも対応できるよう、日本でも保険会社による民泊保険が作られ、広まってきています。

日本の代表的な民泊保険

BrightReach(引受先:三井住友海上火災保険)

大手の三井住友海上が出している保険で、オーナーへの損害、ゲストや第三者への損害を幅広くカバーしています。
また、こちらを紹介している株式会社BrightReachでは、保険の他、民泊物件の紹介サービスや財務のコンサルティングも実施しています。
民泊をよく知る会社のサービスなので安心感があります。

民泊民宿協会の民泊物件保証サービス(引受先:三井住友海上火災保険)

トラブルの際の駆けつけ対応もセットになったサポートサービスです。
家の広さごとに年会費が決まっていて、25,000円~40,000円程度の金額です。
何か会った際にサポートが駆けつけてくれるのはホストとしては心強いものです。

トラブル対応の際に、金額以外の点まで含めて安心したい方にはおすすめです。

6. 民泊施設に宿泊する場合の注意点

ゲストとして民泊を利用する際にも、ホテルとは違った注意点が必要です。
代表的なものをいくつか記載しておきます。
自分が民泊を利用する側になった際には、これらの点に注意してください。

6.1 事前にルールを確認し・遵守する

同じサイトで紹介されている民泊物件でも、ホストによってルールは様々です。
自分の家を民泊として貸し出すホストも多い中、やはりそれぞれの家のルールにはこだわりがあります。
例えば

  • チェックイン・チェックアウトの時間
  • 喫煙の可否
  • ペット同伴の可否
  • 夜間外出の可否
  • 部屋や設備の使い方

のような代表的な部分は必ず事前に確認しておきましょう。

ルールを確認していなかったり、ルールを遵守できない場合、ホストとゲストのトラブルが生じ、せっかくの旅行が嫌な思い出になってしまいます。

Airbnbなどのサイトでは「ポリシー」部分や、ホストからのコメントなどは必ずチェックしましょう。

6.2 レビューを確認する

やはり民泊は物件やホストによって質のばらつきがあります。
中にはトラブルが多いものや、不快な思いをする人がいるケースもあるでしょう。

せっかく民泊物件に止まるならそのようなトラブルは避けたいもの、そこで役に立つのがレビューです。

民泊は利用者が多く、物件にも多くのレビューがついている可能性が高いです。
内容を読み、評価の高いレビューが多いもの、低いレビューが無いものを選びましょう。

評価の低いレビューが多いものや、レビューが少ない、存在しない物件は避けた方が安心です。

6.3 場所や料金を再度確認する

民泊でよくある話として、宿泊場所が見つからないというものがあります。
特に外国人の方に多いですが、町中で民泊物件を探して迷っている人を見かけることがあります。
ホテルサービスなどと違い、ホストにすぐに連絡がつかない場合もあるため、こうなると重い荷物を持って途方にくれる危険があります。

場所は具体的に確認をしておきましょう。

また、民泊終了時に別途清掃料金を請求されてトラブルになるケースがあるようです。

追加での費用支払が発生しないかどうか、事前に明確に確認することで、急なトラブルを避けられます。
事前の確認を徹底しましょう。

6.4 トラブルになった場合泣き寝入りしない

それでもトラブルを100%避けられるとは限りません。
利用回数が重なったり、運が悪い場合はトラブルに巻き込まれてしまうこともあるでしょう。

そのような場合に大切なのは泣き寝入りをせずに、適切な相談先に申し出ることです。

申し出をすることで

  • トラブル解消の仲介に入ってもらえる
  • 金銭面などで補填などが得られる
  • 将来他の人が同じようなトラブルに巻き込まれなくなる

というプラスが生まれる可能性が高いです。

Airbnb経由の民泊予約の場合、Airbnbでもトラブル対応をしてくれます。
また、民泊制度のポータルや、国民生活センターなどの公的機関への相談も有効です。

こちらの国民生活センターのサイトにはよくあるトラブルと注意点、相談先が掲載されています。

もちろん犯罪などに巻き込まれそうな場合は、躊躇せず警察に相談しましょう。

7. その他の民泊に関する情報

民泊について他にも知っておいた方が良い情報をまとめています。
興味のある部分を読みやすいように表示を折りたたんでいますので、
気になる部分をクリックしてご覧ください。

7.1 イベント民泊

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イベント開催に伴う一時的な宿泊施設の不足に対する解決策として「イベント民泊」というものが存在します。

こちらは

  • 年数回程度のイベント実施の際に
  • 宿泊施設の不足が見込まれる場合
  • 自治体の要請などにより
  • 公共性が高いものとして

自宅提供者が旅館業法などに基づく営業許可なしに、自宅にて宿泊サービスを提供できる仕組みです。

この場合は例外的に許可などがなくても民泊サービスの提供者となることが可能です。

かなり限られたケースですが、事例としては

  • 徳島の阿波おどり
  • 仙台の七夕まつり

などで導入されています。

なお、詳細については、官公庁から各都道府県への連絡に記載されています。

7.2 民泊と民宿

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民宿に旅館業法上の定義はありませんが、簡易宿所営業に該当するとされます。
ホテル・旅館・下宿以外で宿泊料を受けて人を宿泊させる営業をいいます。
比較的小規模な家族経営で、自宅を宿泊客用に拡張した形態が多いのも民宿の特徴です。

宿泊業として宿泊用の設備を用意している建物で、普通の民家ではありません。
現代の民宿では、経営する家族と交流することは少なく、宿所として存在します。

営利目的である民宿は、民泊で使われる民家と違い、旅館業法の規制を受けます

民宿は基本的には、常に宿泊所を提供している宿泊業(ビジネス)であり、
一時的にスポットで旅行者を受け入れるものも含めた存在が民泊、というのが一般的な理解のようです。

実際に行おうと考えると、民宿の場合は「旅館業法」に乗っ取った対応が必要になるのに対し、民泊は民泊新法への対応で済みますので、より簡易に開始することができます。

7.3 体験型の民泊は民宿なのか?

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田舎体験(田舎ツーリズム)や農業体験(グリーンツーリズム)など、最近では体験型の民泊がちょっとしたブームにもなっています。
地域交流の視点や移住者の受け入れに対する前段階として、民泊の需要は日増しに大きくなっています。

自然・文化・伝統などに触れ合う余暇活動を求める都市圏のニーズと、そのニーズを活用したい地方の利害が一致することから、今後も多いに期待されるところです。
また、教育分野においても、児童の健全な育成を目的に体験教育が利用されています。

しかし問題となるのは、体験型の民泊が宿泊料を受け取る前提で運営されていれば、それは営業=民宿とみなされて、旅館業法の適用範囲にかかってくることです。
そこで、体験料などの名目を使い、利用者から料金を受け取る形態も見られるのですが、実態に則して考えると、やはり旅館業法での許可が必要です。

つまり、不特定多数を民泊させる目的で宿を提供すると、建前上は宿泊料を受け取れず、民宿なら宿泊料を受け取ることができる代わりに、旅館業法の規制を受けます。
このような状況は以前から問題視されており、法整備の遅れが課題視されていましいた。その様な中で作られたのが上に書いたような民泊新法(住宅宿泊事業法)です。

7.4 農林漁業分野では先行して規制緩和されていた

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農山漁村で体験型の宿所を提供する場合、既に農山漁村余暇法によって、農林漁家体験民宿の営業(宿泊料を受け取る民宿業)が認められています。
その後、旅館業法の改正によって、農林漁業者が農林漁家体験民宿を営む場合は、客室の広さ要件(延床面積が33㎡以上)が緩和されました。

この規制緩和により、無制限ではないとはいえ、農林漁業者なら規模を問わずに農林漁家体験民宿を経営できることから、開業者が増えた経緯があります。
現在ではさらに旅館業法施行令が改正され、簡易宿所の延床面積要件が緩和されたことで、農林漁業者に限らず民宿の開設は容易になっています。

7.5 法律絡みで自治体すら規制を受けた例もある

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2010年と少し古い話ですが、田舎暮らしを体験してもらう定住促進事業として、佐賀市が所有する住宅を提供していたところ、県側から旅館業に該当するとの指摘を受けたケースがありました。

佐賀市の定住のススメ事業 旅館業にあたる? (佐賀新聞)

このケースでは、光熱費等の実費負担で、定住目的の田舎体験をしてもらう事業でしたが、光熱費等の実費を受け取るのは、旅館業法に抵触すると県に判断されました。
対象の住宅は、当然ながら民宿のような旅館業法上の要件を満たさず、結局佐賀市が折れる形となって、利用料を受け取らない方針に変更を余儀なくされます。

ケーススタディとして重要なのは、佐賀市のように公的機関が行い、営利目的ではないことが明らかでも、宿泊料に類似する料金を受け取るだけで、旅館業法の規制を免れないということです(ただし事業ではある)。

宿泊料の多少ではなく、宿泊料相当の金銭を受け取るかどうかで判断されます。
自治体が用意する田舎体験用の空き家などで、賃貸契約の「家賃」にしている例が多いのは、こうした旅館業法との関連があるためです。

まとめ

従来の民泊は、泊める側の善意で行われ、ビジネスの対象ではなかったように思えます。
それどころか、泊まった側が謝礼を出しても、一旦は断るのが作法のような風潮もありました。

しかし、AirBnBの登場をきっかけにした民泊ビジネスの盛り上がりで、日本国内でもビジネスとしての民泊が一気に増加しました。
増加の結果、トラブルや問題も増え、それを沈静化させるための新法もできました。
激しい動きの中で、徐々に落ち着き、これから再度伸びていこうというのが日本の民泊の現状です。
先の見通しが付きづらい状況ですので、自分の保有不動産や、市況、制度についてできる限り正しい情報を集め、今後の行動を決めていきましょう。
本文でも記載した通り、まず最初に行うべきは、保有不動産価格の確認です。
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