掃除や修繕など不動産売却における事前の準備

売却の準備

不動産で事業をしている人以外は、一生に一度も不動産の売却を経験しない人もいます。
そのくらい、ほとんどの人にとって不動産の売却は馴染みがなく、何を準備するべきか迷ってしまうのではないでしょうか?

用意周到にしておいても、思ったように売れないのが不動産ですが、何もせずにいきなり売ろうとしても、なおさら混乱するでしょう。
この記事では、家や土地を売却しようと思い立ったときに、進めておきたい準備や前知識について解説しています。

1.不動産情報の整理と必要書類の準備

不動産の売却は、他の物品の売却と同じように、売り出す物件の情報を把握しておくのは、売主として当然のことです。
そうは言っても、土地(敷地)の坪数くらいしか覚えていないのではないでしょうか。

実際に売却するまでの過程では、提出する書類をそろえることになるため、必然的に物件の情報も知ることになるのですが、あらかじめ用意しておくと、慌てずに対応できますし、物件のアピールポイントも整理できます。

不動産情報が記載されている主な書類

不動産に関係する書類は多くあり、特に重要な書類を紹介しています。

・登記簿謄本(登記事項証明書)
不動産に設定されている権利、建物・土地の広さなど重要な情報が記載されています。
公的な書類で、地域を管轄する法務局に交付してもらいます。

・固定資産税課税明細書
不動産の所有者に送られてくる納税通知書に添付されており、土地・建物それぞれの評価額と税額が記載されています。
評価額は、あくまでも税務上の評価額に過ぎませんが、売却価格の指標にもなります。

・重要事項説明書
不動産を取得したときに、不動産会社の仲介を受けていれば交付されています。
物件に関する多くの情報が含まれているので、そろえておきたい書類です。

2.相場を知っておく

売却価格をどのように設定するのかは、売主が自由に決められます。
したがって、好きな価格で売り出せばよいのですが、売れるかどうかはまったく別です。
不動産には相場があり、相場よりも高くなるほど売れません。

また、不動産の価格は売り手と買い手の合意によって決まるため、不動産会社によっても解釈が違えば、仲介する契約(媒介契約)を結ぶために、査定時に高い価格を提示することもあります。

ですから、準備段階としてどのくらいの価格が適切であるか知っておくと、そのような情報に惑わされずに済みます。
相場を調べる方法にはいくつかあって、次のような方法がよく使われます。

  • 取引事例から調べる
  • 売却査定を活用する
  • 売り物件から調べる

この他に、土地では公的情報から調べる方法もあるのですが、いずれの方法だとしても、不動産の正確な価格を表しているものではなく、相場の参考になる価格であることには注意しましょう。

相場の調べ方については、土地と家で分けて個別ページを用意しました。

土地価格の相場や評価額を調べる5つの方法
土地価格を知る方法はいくつかあり、多くは無料で利用できます。それはそれぞれに必要性があるからですが、どれを選べばいいのか?各特徴と利用方法をまとめました。
家やマンションの売却相場を調べる4つの方法
家やマンションを売るといくらになるのか?相場がかんたんに分かる4つの方法と、仲介と買取の差、不具合やリフォームの影響、築年数との関係といった、不動産取引における相場のマメ知識を紹介します。

3.流れを知り、予定を立てる

不動産は、今日売ると決めて明日売れるような、かんたんなものではありません。
ある程度は決まった流れがあり、数ヶ月は時間がかかります。

そのため、転勤や進学、買い替えなどに合わせて売却する場合には、スケジュール調整も必要になり、予定通りに進むことは少なくても、予定を立てておくことは大切です。

不動産売却の流れ

細かく説明するとキリがないので、不動産売却の流れを4つに分けてみました。
それぞれをかんたんに説明しているので、全体のイメージを掴んでおくとよいしょう。

1.売却相談・売却査定

不動産会社に売却したいことを伝え、物件の査定(価値の判定)をしてもらいます。
相談と査定の順番はどちらでもよく、不動産会社を決めてから査定してもらうか、複数の不動産会社に査定を依頼して、価格を聞いた上で選んでも問題ありません。

2.媒介契約・売り出し開始

物件の広告と購入希望者を探してもらうために、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約後は、いくらで売り出すか決めることになるのですが、このときに参考となるのが、事前に行った査定による価格です。

3.価格交渉・売買契約

購入希望者と価格の交渉をすることになり、これは事実上において値下げ交渉です。
売り出し価格を見て購入希望を出しているので、売り出し価格よりも高くなる交渉は、複数人の同時交渉がなければ考えられず、交渉がまとまると売買契約を結びます。
後述しますが、売り出し開始時に必ずしも家を空けておかなければならないわけではなく、契約が決まってから退去することもよくあります。

4.決済・登記・引き渡し

買主から売却代金を受け取り、所有権を買主に移転する登記を行います。
所有権が買主に移ると、その時点から買主の物件ですから、物件を引き渡して(家であればカギを渡して)売却の手続きは終了します。

不動産売却までの期間

売却して買主に引き渡すまでの期間は、トータルすると3ヶ月でも早いほうで、半年以上かかってもまったく不思議ではないです。
不動産会社さえ決まれば、媒介契約の締結から売り出しまではすぐにできます。

しかし、売り出してから条件に合う買主が現れるまでは、未知数で予測できません。
そのため、予定が差し迫っているのなら、価格を下げてでも売り切ってしまう覚悟も必要ですし、不動産会社による買取も検討してみましょう。

また、うまく買主が見つかって売買契約が結ばれても、買主にも準備があります。
具体的には、売却代金をローンで用意するために、ローンの審査を受けなくてはならず、一般的に1ヶ月はかかります。

その結果、引き渡しが売買契約から2ヶ月や3ヶ月後になることも珍しくはなく、うまく売れても数ヶ月、売れなければ無期限に時間がかかるのです。

4.注意点を押さえておく

不動産は高額な取引を伴い、関わる人も多くなることから、いつも公正な取引がされるとは限らないことには注意が必要です。
警戒して身構えるほどではないですが、次のような点は頭に入れておきたいものです。

・査定価格と売却価格の違い
査定価格を売り出し価格にしても、そのまま売れるとは限りません。
多くのケースでは、売り出し価格よりも低い価格で成約します。

・不動産売却にかかる費用
手数料や税金がかかるため、売却代金のすべてが売主の手元に残るわけではありません。
必ず目減りするので、事前の計算と余裕を持った資金計画が大切です。

・信用できる不動産会社を選ぶ
すべての不動産会社が良心的だとは言えず、不動産会社の選定には気を配りましょう。
知名度よりも、担当者の人柄と誠実さのほうが重要です。

・自分の物件を正しく把握しておく
既に説明しましたが、売主として物件を把握しておくのは大切です。
これは、物件の現況だけではなく、法律的な側面も含まれており、自分の物件にマイナス要因が含まれている可能性まで理解しておくことです。

このように、日常生活やオークションでの売買と、不動産の売買は大きく異なります。
注意点を詳しく説明しているページを用意しましたので、参考にしてみてください。

家や土地の売却時にこれだけは知っておきたい5つの注意点
不動産を売る機会などめったになく、無知をいいことに都合よく言いくるめる不動産会社もあり、言われたことが本当なのか判断に迷うこともあるでしょう。そこで、売る前に知っておきたい注意点を、5つのポイントでまとめました。

多くの場合は理想どおりに進まない

売主に都合があるように買主にも都合があって、両者の利害が一致しないと、不動産の売却はスムーズに進みません。
利害が一致するとは、利も害も受け入れなければ、交渉にならないことを意味します。

できることなら少しでも高く売りたい気持ちがあって当然ですが、一方的に売主の要望だけを通そうとするのではなく、時には妥協も必要でしょう。
同じことは買主にも言えるので、お互いに譲り合わなければ成約に至りません。

5.掃除や修繕、退去

土地の場合には、ゴミ拾いや雑草の除去くらいはするでしょうから、ここでは家を売る場合の掃除・修繕・退去をテーマとしています。
いずれも考え方の1つなので、買主の気持ちに立った思いやりからくるものであれば、行って間違いはないでしょう。

家の売却で掃除は欠かせない

売ってしまえば他人の物なので、掃除は不要と思うでしょうか。
しかし、家の売却において、内覧(購入希望の家を見に来ること)で与える印象は、購入意欲を大きく左右します。

内覧対応に掃除は欠かすことができず、自分で掃除しても足りない・掃除する時間がないときは、業者に依頼してでも掃除をしておくべきです。
少しでもよい印象を持たれることが、家の売却には近道になります。

費用をかけたから売れるものではなく、費用をかけなくても売れるものですが、だからといって手を抜いていると、他のきれいな家に出し抜かれます。
家がきれいなことで悪い印象を持つ人はおらず、積極的に掃除しましょう。

また引っ越し時に処分するものであれば、この時点で少しでも減らしておくことで、ものでごった返した家よりも好印象を与えることができるはずです。

修繕は買主に任せるべき

家が古いと、あちこちに不具合が出て悪いところは直して売った方がよいと考えるかもしれません。
もちろん、よりきれいな状態で売りに出すと、一定の効果があるのは確かです。

しかしながら、見た目をよくする小規模な修繕、致命的な不具合に対する修繕ならともかく、大規模に修繕したところで、将来の買主の好みにマッチするでしょうか?
人には好みがあり、万人が好む正解を導き出すのは不可能です。

また、古い家は古いなりの価格で取引される=不具合の分は安くなることを考えると、修繕した分だけ価格が高くならなければ釣り合いません。
修繕して売却価格が高くなるくらいなら、現況で売って買主の好きなように修繕させるほうが、売主にとっては楽です。

退去のタイミングは決まっていない

家を売るときに、先に引っ越してから売る決まりはなく、住みながら売れるのを待って、売れてから引き渡しまでの間に引っ越すことも多いです。
空き家のほうが、隅々まで見ることができてよいでしょうが、住居を変えるというのは大きなできごとで、その費用も軽視できません。

買主と売買契約を結んでも、直ちに退去を求められるのではなく、お互いに都合もあるため決済・引き渡しの日程は、協議によって決まります。
事情によっては、退去まで時間をもらうことも十分可能です。

まとめ

不動産を売るまでに生じる多くの疑問は、不動産会社が教えてくれますし、不動産会社は不動産の取り扱いに関するプロです。
不動産会社の協力を得ずに、不動産は売れないといっても過言ではない存在です。

不動産の売却は、人生に何度も体験することではないので、慎重になってしまうのは分かりますが、だからといって、すべてを不動産会社の言いなりになって任せてしまうのは、少し考え直したほうがよいのかもしれません。

不動産売却の準備をしておくことは、計画的に売却を進めるきっかけにもなり、知識の蓄積をしておくことは、不正に対する予防にもなります。
かんたんに不動産が売れる時代ではないので、事前準備はできる限りしておきましょう。

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