不動産屋の選び方-免許番号や大手or地域密着等5つのポイント

不動産屋の選び方
「不動産屋さん」とは聞きなれた言葉ですが、どういう会社なのかまで理解している人は多くないかもしれません。

かんたんに言うと不動産を扱う会社なのですが、その方法も「貸し借り」や「売り買い」を仲介しているところから、売買であれば1度自社で買い取り、リフォームなど手を加えた後に販売する業者もあります。
それをもっと規模を大きくした、土地を買い、開発して分譲するデベロッパーと呼ばれる業種も、不動産会社の一つです。

このようにいくつかの業種がある不動産屋ですが、当サイトは土地・空き家活用を考えるサイトなので、「売りたい」と「貸したい」を想定した選び方を紹介します。

ポイント1:対応地域・物件と得意分野

不動産会社には、1つの営業所でカバーできる地域に限りがあります。
それは考えてみれば当たり前の話で、営業所から100kmも離れた物件に、毎回顧客を連れていくのは無理だと誰でもわかるでしょう。

また、物件には必ず所有者が存在するため、売主または貸主になる所有者との関係性が希薄にならないように、範囲を広げず営業しています。
原則として、売主または貸主から直接依頼された物件が、最も利益率が高いので、どうしても「縄張り」を作って守る営業スタイルです。

だからといって、他の地域の物件を取り扱えないわけではなく、どの不動産会社でも、レインズ(指定流通機構)を通じて、広範囲の物件を仲介することは可能です。
しかし、特に理由がないなら、物件のある地域の不動産会社に依頼したほうが、所有者としても何かと都合が良いはずです。

不動産会社には得意分野がある

不動産会社には、賃貸を得意とする会社、売買を得意とする会社、管理をしている会社、建て売り住宅の販売会社など、各種あって一見して区別が付きません。

あくまでも一般的には、大手の不動産会社(デベロッパーを除く)は賃貸を主体、中小の不動産会社は売買主体だとも言われています。
確認する方法としては、ホームページや情報誌、チラシ等の広告媒体を見たときに、最初に目につく位置に紹介されているのが、得意分野であることが多いです。

実際に問い合わせしてみるとわかりますが、賃貸を得意とする不動産会社に中古売買の話を持ちかけても、あまり積極的に応じてもらえないかもしれません。
その点、普段から売買物件を広告している不動産会社なら、積極的に対応するでしょう。

また、賃貸物件の管理業務もしている不動産会社では、自社管理物件から先に紹介していくことも覚えておくと判断の目安になります。
斡旋だけ委託しても、管理も委託されている他の物件より競争力が落ちるからです。

ポイント2:免許番号と業界団体への加入

不動産業の中でも、宅地または建物の売買や賃貸を媒介(仲介)する業種を宅地建物取引業、略して宅建業といい、宅建業を営むためには国土交通大臣または都道府県知事の免許を受ける必要があります。

免許を受けると免許番号が交付され、営業所内に掲げられている宅地建物取引業者票に記載されている他、通常は名刺等にも免許番号が書いてあるでしょう。
少なくとも、免許番号がない宅建業者は無免許営業なので、確認することは大切です。

宅建業の免許番号は、次のような決まったフォーマットになっています。
このフォーマットは全国で同じなので、覚えておいて損はありません。

・免許権者(更新回数)免許番号

免許権者には国土交通大臣または都道府県知事、カッコ内の更新回数には免許を更新した回数の数字、免許番号は「第○○○○○○号」の形で数字です。

例:国土交通大臣(1)第1234号
例:東京都知事(5)第1234号

※上記は例であり、特定の不動産会社に関連するものではありません。
※北海道知事免許の場合は、支庁名も入ります。

大臣許可と知事許可の違い

宅建業の免許には、免許権者(免許を与えた者)の違いによって、大臣許可と知事許可に分かれ、両者の違いは営業範囲の違いでもあります。
営業範囲が1つの都道府県なら知事許可、2つ以上の都道府県なら大臣許可です。

つまり、大規模に展開している不動産会社ほど、2つ以上の都道府県にまたがって大臣許可となり、特定の地域で営業している不動産会社は知事許可になるのですが、免許として大臣許可と知事許可には何の違いもありません。

何となく大臣許可のほうが優れているように思えても、ただ事業規模が大きいだけです。
不動産の取り扱いについて差はないので、先入観を持たないようにしましょう。

業界団体への加入は消費者の安心

宅建業者が加入する業界団体には、次の4つがあり、どの業界団体も不動産の取引に関するトラブルの相談窓口でもあるので、消費者としては気になる点です。
ただし、業界団体への加入は任意で、不動産会社によって異なります。

【主な業界団体】

  • 全国宅地建物取引業協会連合会(都道府県の宅地建物取引業協会)
  • 不動産流通経営協会
  • 全日本不動産協会
  • 全国住宅産業協会

宅建業者の大半は宅地建物取引業協会に加入し、その割合は全国で約8割です。
また、4つの業界団体のいずれかに所属していないと、レインズ(指定流通機構)の利用ができないため、ほとんどの宅建業者が業界団体に所属しています。

一方で、大手の宅建業者にはいずれの業界団体にも加入していないケースがみられます。
企業規模の大小で判断せずに、所属団体の確認だけはしておきましょう。

所属している業界団体を調べる方法

宅建業者の情報は、国土交通省に検索システムが用意されており、免許を受けて正規に営業している業者なら確認することが可能です。
また、免許番号などと同時に、所属団体も確認できて便利です。

宅建業者等企業情報検索システム

国土交通省:建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

検索画面には、全角カナ検索と漢字検索の2つあり、漢字検索を使います。
漢字検索となっていますが、全角カナも含めることができます。

宅建業者名の入力だけで検索できるので、入力後Enterキーか検索ボタンを押すと、画面下部に検索結果がリスト形式で表示されます。
なお、大臣免許の宅建業者は、免許行政庁が「各地方整備局等」になります。

さらに、リストの中で、「商号又は名称」が緑色のリンクになっており、見たい営業所をクリックすると詳細画面に切り替わります。
詳細画面では、所属団体欄(画面右下)で所属団体を確認できます。

免許番号のカッコの数字で営業年数が分かる?

免許番号には、更新回数を表す数字(新規免許取得時は1からスタート)があり、数字が大きいほど更新回数が多いため、長期間営業していることを示します。
ただし、更新回数が小さくても、営業年数が短いとは限りません。

  • 更新回数が大きい:営業年数が長い
  • 更新回数が小さい:営業年数が短いとは限らない

更新回数は、同じ免許権者で免許を更新した回数を表すので、免許権者が変更になれば、更新回数はリセットされ、免許番号も変わります。
例えば、知事免許の宅建業者が、営業範囲を広げて大臣免許になると、更新回数は1になり、知事免許で都道府県が変わっても同じです。

更新回数を参考にできるのは更新回数が大きいときだけで、小さいときに営業年数が短いと短絡的に考えるのは誤りなので気を付けましょう。
ちなみに、更新頻度は平成8年3月までは3年、それ以降は5年なので、同じ地域で長く続けている宅建業者は、更新回数が特に多くなります。

ポイント3:仲介力の見極め

不動産を売りたい・貸したい場合は、不動産会社と契約する前に、売却査定や賃料査定を行うのが一般的な流れです。
査定額が高いとついつい喜んでしまいますが、査定額を高くするのは、典型的な顧客獲得の手法なので、その手には乗らないようにしたいところです。

では、不動産会社の仲介力を見極めるには、何に注目すれば良いのでしょうか?

高い査定額がすべてではない

不動産の査定額は、売買なら買主との価格交渉が必須で、賃貸でも借主が交渉してくる場合があり、査定額がそのまま売却や賃貸には繋がりません。
ほとんどのケースでは、査定額を下回る金額で契約成立になります。

しかし、不動産会社は媒介契約をしたいので、査定額は高くしておいて媒介契約を結び、後から「買主や借主が承知しない」と言ってくるのがほとんどです。
売主や貸主が、いつまでも待てないことを知っていて、こうした交渉をしてきます。

一体どっちの味方だ!と思ってしまうでしょうが、不動産会社としても契約が成立しないと仲介手数料が入らず必死なのです。
相場より高い査定額で売ったり貸したりできるとは、不動産会社は思っていません。

それを踏まえて査定額を考えれば、相場観のある査定額を出してくる不動産会社が、もっとも真摯に対応しているとも言えます。
高い査定額を出してくる業者には、本当に査定額で売る(貸す)気があるのか、もしくは査定額で買う(借りる)顧客にアテがあるのか聞いてみても良いでしょう。

仲介力を見極める方法は?

不動産会社を頻繁に変えることは少なく、売却なら売るまでの付き合いであるため、仲介力を見極めるのは非常に困難です。
目安にしかなりませんが、次のような点に注目してはどうでしょうか。

・販売方法を多く持っている

不動産の売り出し方法には、店頭表示、インターネット、ポスティング広告、折り込みチラシ、情報誌、レインズ登録などたくさんあります。
どの方法もできる万能性がなければ、仲介力としては落ちてしまいます。

・対応が速い

今すぐ媒介契約したと仮定して、いつまでにどのような方法で広告が出るのか、そのスピード感を確認しておきます。
例えば、インターネット上に掲載するのであれば、物件の写真データがあればすぐできて当然ですし、ポスティング広告に1週間も10日もかかるようでは遅すぎます。
取引実績が豊富な不動産会社は、広告の作成も手慣れているということです。

・レインズ以外にも顧客ネットワークを持っている

支店をいくつも持っている不動産会社なら、それだけ社内の顧客情報が多く、買いそうな顧客の洗い出しが可能です。
こればかりは企業力なので、どうしても大手に分がありますが、不動産業界は横の繋がりも大切なので、地域密着店でもある程度カバーされています。

・提携ローンを扱っている

売買の場合だけですが、買主が提携ローンを利用する例は非常に多くなっています。
ということは、売却と同時に資金プランの提供もできる仲介力が、不動産会社には必要だという証拠でしょう。

・査定額に根拠がある

査定額が相場よりも高い不動産会社は、単に顧客獲得のための方便、相場をわかっていない、本当に売れる・貸せる自信があるケースのどれかです。
この中で、本当に売れる・貸せる自信がある不動産会社なら、付近の不動産状況に詳しく、査定額が高い根拠を持っています。
なぜその査定価格なのか、説明できる不動産会社しか信用できません。

・対象の物件に特有の事情を理解している

住宅に戸建、アパート、マンションがあるように、それぞれの販売事情・賃貸事情は、地域性を持っています。
仲介力がある不動産会社なら、物件別にその地域の需要や顧客層を把握していて当然で、営業戦略の説明を受ける際には、具体的な説明ができるかチェックしましょう。

担当者の力って大切?

例えば、品物を陳列するだけで売れるのなら、販売員が存在するはずがありません。
そして、販売員の能力が売上を左右するのも良く知られています。

つまり、不動産においても担当者の営業力は、相当影響しているはずですが、それを外部から知ることはできませんし、担当者を換えてもらうことも普通はしないでしょう。
結局は、不動産会社の企業力と、担当者の営業力を信じるしかないのが実情です。

基本的にどの業界の営業も、口が達者でなければなかなか生き残れないので、見抜くのは難しく、あくまでも話してみた感じでの判断になるでしょう。
人の直感は侮ることができず、担当者の第一印象や人柄も非常に大切です。

また、話を聞いていて自分が引き込まれているなら、買主や借主も同じはずです。
ただし、営業トークもあるので、疑問に対して論理的に説明できているかどうかを見極め、口車に乗せられないようにしなくてはなりません。

必要以上に身構える必要はないですが、優良会社も悪徳会社も、契約するまでは丁寧に対応してくれることを、頭の隅にいれておかないといけません。

ポイント4:大手か地域密着店か

不動産会社には、大きく分けると広域で展開している大手不動産会社と、地域で営業を続けている中小の地域密着店があります。
しかし、現在はレインズへの登録によって、物件情報は公開されるので、物件が買主や借主に紹介される過程においては、極端な違いはありません。

それでも、大手と地域密着店の違いは、以前として存在していると言われます。
どちらが優れているとも言えず、選び方は難しいですが、違いは扱う物件量だけではなく、どうやら営業方針にあるようです。

大手と地域密着店の違い

盛んにCMをして広報費をかけている大手は、それだけ訪れる顧客が多く、依頼した物件が多くの人の目に触れるのは確かです。
そして、大手の営業担当にはきついノルマがあり、半ば強引に契約を勧めていきます。

激務に耐えられず辞めてしまう営業担当もいれば人事異動も多く、担当者が良く替わるので、営業担当と密接な関係を築くには向きません。
その代わり、ビジネスライクで付き合っていくなら向いているでしょう。

一方の地域密着店ですが、レインズによって広く流通させるといっても、やはり個別の営業資金においては、大手にはどうしても勝てません。
地域密着店の強みは地域に精通していることで、買主や借主にとっては、その物件がどのような環境にあるのか、より詳しく知ることができます。

買主や借主は、住宅ならその後の生活を、土地ならその後の運用を考えているため、単に物件の良さだけではなく、周辺を含めて総合的に判断します。
その意味で、地域密着店の不動産会社は、よりアピールできる情報を握っています。

また、売買物件なら売ってしまえば終わりますが、賃貸物件では不動産会社と関係が長く続きますので、不動産会社の存在はとても重要です。
信頼できる不動産会社なら、借主の審査まで頼めるメリットもあります。

手数料に違いはない?

大手でも地域密着店でも、法律で許されている仲介手数料の上限で請求してくるのが普通で、安くしてくれることはほとんど見込めません。
売買では価格の3%+6万円(400万円を超える場合)、賃貸では家賃の1ヶ月分です。

ただし、賃貸の場合には、借主から家賃1ヶ月分の仲介手数料を受ける習慣が今でもあるため、貸主が支払うことは少ないでしょう。
法定の仲介手数料は、貸主と借主の両方を併せて家賃1ヶ月分以内です。

両手取引にこだわる会社は要注意

両手取引とは仲介業に独特の取引形態で、仲介した両者から手数料を受け取ることです。
不動産の売買では、売主と買主の両方から仲介手数料を得られるので、単純に考えると2倍の手数料になります。

両手取引は違法なものではなく、不動産会社にとっては1つの物件で、2人分の仲介手数料が入るオイシイ商売なので、何とかして両手になるようにします。

しかし、両手にしようと思えば、買主を自社の顧客内から探すことになり、対象が減ってしまうので、売主にとって必ずしも好ましくはないので要注意です。

レインズ登録後も安心できない

売買の媒介契約では、専属専任媒介契約と専任媒介契約において、レインズへの登録が義務化されているため、レインズ登録後は、他の不動産会社が購入希望者を仲介する機会が必然的に多くなります。

ところが、両手にしたい不動産会社は、レインズへの登録をしない不正を働き、自分で買主を見つけようとするのです。
レインズに登録すると登録証明書が貰えるので、必ず確認しておきましょう。

それだけではなく、レインズに登録しても両手にしたい不動産会社は、商談中などの理由を付けて、他社からの紹介を拒否することも考えられます。
こうなると、レインズへの登録自体がされていないのも同然で、売主には不利です。

したがって、レインズへの登録後は、登録証明書だけで安心せず、レインズの画面を不動産会社に一度見せてもらう必要があるということです。
もちろん、不正が発覚したらすぐに媒介契約を解除するしかありません。

ポイント5:行政処分履歴の確認

宅建業者は、適正な運営を確保するため、免許権者(国土交通大臣または都道府県知事)の行政庁から、行政指導を受けることがあります。
また、宅地建物取引業法に基づいて、指示、業務停止、免許取消しの処分を受けることもあり、これらは公表されています。

指導はともかく、過去に処分を受けた宅建業者は、現在改善されているとしても、用心のため回避しておくのが無難です。
ここでは、行政処分等の履歴を確認するための方法を紹介します。

大臣免許の場合

大臣免許は、国土交通省地方整備局(北海道は開発局、沖縄県は総合事務局)が免許行政庁なので、本店の所在地を管轄する各地方整備局で名簿を閲覧できます。
しかし、わざわざ閲覧しに行かなくても、インターネット上で過去5年間なら検索できるサイトがあるので、そちらのほうが便利です。

mlit.go.jp

国土交通省ネガティブ情報等検索システム

大臣免許の行政処分等はそれほど多くなく、検索画面で「リセット」ボタンを押してから「検索」ボタンを押すと、全件の閲覧が可能です。

知事免許の場合

知事免許では、都道府県庁が免許行政庁ですから、都道府県庁で名簿を確認できます。
また、本店の所在する都道府県庁では、大臣免許の業者も確認できます。

大臣免許と同じように、インターネット上でも公表されていますが、すべての都道府県ではないのが残念なところです。

都道府県知事が行った監督処分情報

各都道府県のホームページ上でも行政処分が公表されているので、情報が不足していれば確認してみましょう。

まとめ

不動産会社の選び方をいろいろと説明してきましたが、媒介契約の種類によっても不動産会社の力の入れ具合は変わりますし、担当者の当たり外れも大きいです。
また、レインズがあることで、物件の紹介では不動産会社にそれほど差がありません。

行政処分等を受けた会社はもちろんのこと、両手取引を狙って不正をする会社、実現できない査定価格を提示する会社など、不動産会社のイメージは良くないので、迷ったらその不動産会社の評判を近隣で聞くのも1つの手です。

ただ、評判を聞くと言っても相手がいなければ難しいので、実際には担当者と接した際の印象で決めるしかないのは仕方がないでしょう。
くれぐれも査定価格だけで安易に選ばないように、気を付けたいものです。

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