相続した土地や家の売却にかかる税金(所得税・消費税等)

土地や家の売却にかかる税金

土地や家を相続し、田舎で活用方法も見つからずに放置されているケースは、全国各地で問題視されています。
国でも自治体でも積極的に取り組んでいますが、成果はこれからの段階で、眠っている不動産が動き出す起爆剤にはなっていません。

そこで、手に余る不動産は売却して換金し、別の運用方法を考える方が建設的です。
(売却の手順は、こちらで解説しています。)

家や土地の売却方法。査定から引き渡しまでの一連の流れ(仲介)
不動産の売却方法にもいくつかありますが、大半が仲介による取引です。ここではその仲介での取引の流れと、宅地以外のケースを紹介します。

しかし、思いがけない税金で計算が狂うので、相続した土地や家を売ったらどのくらい税金がかかるのか、あらかじめ知っておきましょう。

なお、今回は一般的な不動産の売却時における税金のみをまとめました。
それでも税金絡みの計算はややこしくなってしまいますが、最後に事例を使って説明していますので、そちらを先に見て頂くと、より理解しやすいかもしれません。

印紙税:売買契約にかかる税金

印紙税は納税している意識が薄く、その理由は収入印紙で納付するためです。
売買契約書には、記載金額に応じて決まった金額の収入印紙を貼り付ける必要があり、それがそのまま印紙税の納付になります。

1万円未満の取引では非課税ですが、不動産ではあり得ないので必ず負担し、不動産の譲渡(売買)では、平成30年3月31日まで印紙税額に軽減措置があります 。

売買契約書の記載金額 軽減措置 本則
1万円から10万円まで 200円(軽減なし) 200円
10万円を超え50万円まで 200円 400円
50万円を超え100万円まで 500円 1,000円
100万円を超え500万円まで 1,000円 2,000円
500万円を超え1,000万円まで 5,000円 10,000円
1,000万円を超え5,000万円まで 10,000円 20,000円
5,000万円を超え1億円まで 30,000円 60,000円
1億円を超え5億円まで 60,000円 100,000円
5億円を超え10億円まで 160,000円 200,000円
10億円を超え50億円まで 320,000円 400,000円
50億円を超える場合 480,000円 600,000円

極端に広大な土地でなければ、田舎では500万円から1億円の売買金額に収まると考えられますので、印紙税は5,000円から30,000円の範囲内です。

なお、印紙税は売買契約を成立させる目的で作成されていれば、文書の名称に関係なく対象になり、契約金額を変更するための変更契約書等も対象です。
変更契約書等の印紙税は、記載金額が特殊な扱いを受けるので、国税庁のホームページを参考にしてみてください。

契約金額を変更する契約書の記載金額(国税庁)

譲渡所得税:売却差益にかかる税金

土地や家の売却で、最も税金が高額になるとすれば、売却差益に対する譲渡所得税です。
厳密には譲渡所得税という税金ではなく、譲渡所得への所得税と住民税の課税を意味します。

譲渡所得に課税される所得税と住民税は、給与所得や事業所得によって、毎年納付している所得税や住民税とは同じ扱いを受けません。
譲渡所得は、給与所得や事業所得とは通算できず、独自に課税される分離課税です。

譲渡所得税の考え方と計算式

譲渡所得税があるのは、「不動産の売却で利益がでたら税金を払いなさい」という極めて単純な理屈です。
しかし、不動産は取得するときにも譲渡するときにも費用を伴うので、それぞれの費用を控除して、純利益に相当する譲渡所得だけに課税されます。

譲渡所得譲渡収入譲渡費用取得費
課税譲渡所得譲渡所得-特別控除額
譲渡所得税額課税譲渡所得×譲渡所得税率

譲渡収入:売却によって得られた収入
譲渡費用:売却によって負担した費用
取得費:取得時の費用と負担した費用

譲渡収入譲渡費用取得費をそれぞれ正確に計算して、控除できる額があれば控除し、残った課税対象額に税率を乗じて譲渡所得税額が求められます。

1.譲渡収入の計算

譲渡収入に該当するのは、買主から売却代金として受け取った金額に加え、固定資産税都市計画税の精算金が該当します。
売却代金が、金銭以外(物、有価証券、権利等)で支払われた場合は時価に換算します。
また、売却代金が未払いでも、物件の引渡しがあった (もしくは売買契約の効力が発生した) 年の収入として計上します。

固定資産税と都市計画税の精算金が含まれるのはなぜ?

譲渡収入に固定資産税と都市計画税(以下、固定資産税等)の精算金を含めると、税金を課税対象にするようでおかしいと思うかもしれません。

不動産取引では、慣習的に固定資産税等を日割り精算しますが、所有者が変わっても納付義務は変わらず、1月1日時点の所有者です。
つまり、固定資産税等には年の途中で納税義務者が変わるという考え方がなく、精算金があっても売主が納付します。

したがって、固定資産税等の精算金は、買主が日割りで税負担をするのではなく、「売買契約に基づく売買条件の1つに過ぎない」と解釈されます。
そのため、精算金も譲渡収入に含めなければ、正しく計算できないことになるのです。

2.譲渡費用の計算

売却時に直接発生した費用であれば、すべてが譲渡費用として計上できます。
よくある譲渡費用としては、次のような名目の費用が当てはまります。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 印紙税
  • 測量費用
  • 立ち退き料(貸家物件)
  • 解体費用

3.取得費の計算

取得費に含めることができる対象は、大きく分けて2つあります。

①取得代金
購入・建築の代金が該当し、相続であっても亡くなった人(亡くなった人も相続なら実際に取得した祖先)が負担した取得代金が該当します。
②取得諸費用
仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、取得から使用するまでの借入金の利子、測量費、造成費など、取得時に直接発生した費用です。
また、取得時に発生した、増改築等の改良費や設備費も含めることができます。

この他に、税制上の特例として、相続税の一部を取得費に計上できる場合があります(後述)。

建物は減価償却しなければならない

取得代金と取得諸費用の合計額を取得費としますが、建物は売却時までに減価償却で価値が失われているため、減価償却費相当額を差し引かなくてはなりません 。
非事業用資産(居住用住宅)の減価償却費相当額は、次の計算式で求めます。

取得費×0.9×耐用年数の1.5倍に対応する償却率×経過年数

耐用年数とは、法律で定められた建物が利用に耐えると仮定された年数で、建物の構造によって異なります。
償却率とは、建物を1年利用したときに価値が減少する割合で、経過年数を掛けることにより、経過年数に応じた減価償却率を求めることができます。

耐用年数を1.5倍した値と、対応する償却率は次の通りです。

建物の構造 耐用年数の1.5倍 償却率
木造 33年 0.031
木骨モルタル造 30年 0.034
金属造(3mm以下) 28年 0.036
金属造(3mm超4mm以下) 40年 0.025
金属造(4mm超) 51年 0.020
れんが造・石造・ブロック造 57年 0.018
SRC造・RC造 70年 0.015

※金属造の()内は骨格材の肉厚
※SRC造=鉄筋鉄骨コンクリート造、RC造=鉄筋コンクリート造

取得費が分からないとき

相続した土地や家の場合、登録免許税や不動産取得税は自分で負担しているので明確ですが、その他の費用については、当時の資料が見つからない場合もあるでしょう。
問題になるのは、当時の資料がなくて取得費がきちんと計算できないケースです。

取得費が分からないときは、譲渡収入の5%を取得費にできると決められています。
また、取得費が売却代金の5%に満たない場合も、5%にすることが可能です。

取得費が分かっているときでも、取得から長期間経過して当時の時価から大きく値を上げているケースと、取得費が分からなくて5%で計算したケースでは、取得費が小さすぎて譲渡所得が大きくなってしまいます。

相続財産に対する取得費の特例

相続税が課税されていると、相続税額の一部を取得費として加算できる特例があり、土地にも建物にも適用できます。

土地の譲渡:相続税額×課税相続財産全体に対する土地の合計価額
建物の譲渡:相続税額×課税相続財産全体に対する譲渡対象の建物の価額

土地の場合には一部の譲渡でも、計算が土地全体に及ぶので有利ですが、平成27年1月1日からは制度が変更されています。
土地と建物は同じように扱われ、土地であっても譲渡する部分に対応する相続税額しか取得費に加算できなくなります。

この特例は、元々相続税を支払うために相続財産を譲渡する人に対して設けられていますが、譲渡によって生じた所得の使い道が相続税である必要はありません。
ただし、相続税の納付期限から3年以内に譲渡する必要があり、相続税の納付期限は、相続が発生した翌日から10ヶ月以内なので3年10ヶ月以内の譲渡が対象です。

4.特別控除額の控除

譲渡収入から譲渡費用と取得費を引いた譲渡所得から、特別控除に該当する場合は対応する控除額を控除します。

特別控除は5つありますが、ほとんどは公的な事業による譲渡が対象で、個人へ譲渡する場合の特別控除としては、マイホーム特例と呼ばれる控除しか使えません。
しかし、マイホーム特例は控除額が3,000万円と大きく、田舎の住宅では譲渡所得が全額控除になる場合も多くあります。

また、マイホームが対象であるため土地では対象にならず、住宅を居住用に使っていなければ同じく対象外です。
それでも、住まなくなった日から3年目を迎えた年の年末までに売ると適用になりますし、家を解体してしまった場合でも、次の条件をすべて満たすと適用になります。

  1. 解体から1年以内で売買契約が締結された
  2. 住まなくなった日から3年目を迎えた年の年末までに売った
  3. 解体から売買契約まで他の用途に使用していない

特に3番目の条件には注目で、解体して月極駐車場などに運用すると、マイホーム特例が使えなくなるので注意しましょう。

5.譲渡所得税額の計算

譲渡所得から特別控除額を控除して得られた課税譲渡所得に対して、2通りの税率で譲渡所得税が計算されます。

  • 短期譲渡所得:5年以内の所有、所得税30%、住民税9%
  • 長期譲渡所得:5年を超える所有、所得税15%、住民税5%

平成49年までは、所得税額に2.1%の復興特別所得税が加わり、合計税率は短期譲渡所得で39.63%、長期譲渡所得で20.315%と高い税率になっています。

短期譲渡所得が特別高いのは、短期の土地転売(いわゆる土地転がし)に対して、大きく課税するためと言われています。
一方で長期譲渡所得は、10年を超える所有期間で一定の要件を満たせば、6,000万円までの部分が14.21%に軽減される特例もあって優遇されています。

注意したいのは、所有期間の判定が、譲渡した年の1月1日が基準としており、譲渡日(売買契約日や決済日)ではない点です。
実質の所有期間が5年あっても、譲渡した年の1月1日に5年なければ、税率の高い短期譲渡所得として扱われます。

短期と長期では19%以上税率が違うので、1,000万円なら約190万円、5,000万円なら約950万円も変わってきます。
所有期間が5年程度あり、長期譲渡所得になりそうなときは、確実に5年を超えるまで待って売却した方が得です。

譲渡所得の確定申告

譲渡所得は、譲渡があった翌年の確定申告で納税しますが、住民税については翌年に市区町村から請求されるので、確定申告で納付するのは所得税です。

確定申告では、収入と支出のすべてを細かく計算して、正確な申告をする必要があり、譲渡所得の計算はかなり面倒です。
収入にあたる売却代金は、さすがに申告漏れがないと思いますが、支出について申告漏れがあると、納税額が増えてしまって損をします。

しかし、税務署は本来の納税額より少ないときに必要な調査をしても、多いときには何も言ってこないので、支出の申告漏れは問題になりません。
自ら申告して納税する制度ですから、支出が実際より少なくて納税額が増えても自己責任になり、領収書等の保管には注意しましょう。

なお、譲渡所得を計算した結果、プラスにならなければ納税なく申告の必要はありませんが、売却損がある場合で特定の条件を満たすと、他の所得と損益通算できます。

参考:不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合(国税庁)

こういった処理を自分で行うことは悪いことではありませんが、税理士に依頼することも検討したいところです。
申告者にとって有利なことは漏れなく申告することで、税理士への報酬を支払ったとしてもそれ以上に納税額を押さえ、手残りが多く、さらに手間も省ける可能性があります。

登録免許税:登記にかかる税金

不動産売買では必ず所有権移転登記をしますが、通常は買主が登録免許税を負担します。
もし売主が登録免許税を負担するとしたら、次の2つが考えられます。

  • 現住所と登記上の住所が異なる:住所変更登記
  • 住宅ローンが残っている:抵当権抹消登記

住所変更登記が必要になるのは、売却時に引っ越した後で、印鑑登録証明書の住所と登記上の住所が異なってしまう場合です。

抵当権抹消登記は、売却時に設定されている抵当権を、住宅ローンの完済によって外すための登記で、住宅ローンが残った物件の売買では必須です。

住所変更登記と抵当権抹消登記は、不動産1つにつき1,000円なので、土地だけなら1,000円、土地と家なら2,000円が必要です。

消費税:仲介手数料にかかる税金

土地の売買には消費税がかからず、個人が居住用に所有している建物も、事業目的ではない性質から、消費税の課税対象とされていません。
しかし、不動産会社に支払う仲介手数料には、消費税が課税されます。

仲介手数料の金額は、売買価格に応じて上限額が次のように決められています。

売買価格 仲介手数料 消費税8%
200万円までの部分 5% 5.4%
200万円を超えて400万円までの部分 4% 4.32%
400万円を超える部分 3% 3.24%

例:取引価格が500万円の場合(消費税は8%で計算)

200万円までの部分:200万円×5%=10万円、消費税8,000円
400万円までの部分:200万円×4%=8万円、消費税6,400円
500万円までの部分:100万円×3%=3万円、消費税2,400円
仲介手数料合計21万円、消費税合計16,800円

仲介手数料には速算式があり、400万円以上ならかんたんに求められます。

速算式

仲介手数料=売却価格×3%+6万円

例で計算すると、500万円×3%+6万円=15万円+6万円=21万円です。

速算式による消費税は、消費税率により次の通りです。

消費税8%:売却価格×0.24%+4,800円

こちらも例で計算すると、500万円×0.24%+4,800円=16,800円と、正しく計算できることが分かります。

売却にかかる税金の計算例

具体的にモデルケースを決めて、税金の計算をしてみますが、親から相続した土地に、自分で建てた家を仮定しています。

【モデルケース】

  • 土地:20年前に相続で取得、取得費は不明
  • 建物:木造築20年、取得費は2,000万円
  • 土地と建物の両方に抵当権あり
  • 売却金額は土地4,000万円 、建物500万円
  • 測量費として売却前に50万円負担
  • 売却時に固定資産税の精算金として10万円受領
  • 所有権移転登記と司法書士報酬は買主負担
  • 消費税は8%

それぞれの印紙税、譲渡所得税、登録免許税、消費税を求めます。

印紙税の計算

印紙税は計算するまでもなく、売買金額によって固定額であるため、4,500万円に対する印紙税は1万円(軽減措置)です。

譲渡所得税の計算

譲渡所得譲渡収入譲渡費用取得費の式から、それぞれを求めます。

譲渡収入=売却金額4,500万円+固定資産税精算金10万円=4,510万円
譲渡費用=仲介手数料152.28万円+測量費50万円+印紙税1万円=253.28万円

取得費は、土地と建物に分けて考え、土地は取得費が不明(5%で計算)、建物は減価償却がある点に注意してください。

土地の取得費=譲渡収入4,510万円×5%=225.5万円
建物の取得費=取得費2,000万円-減価償却費相当額1,116万円=884万円
※減価償却費相当額=2,000万円×0.9×0.031×20年=1,116万円

それぞれから譲渡所得を求めます。

譲渡所得=4,510万円-253.28万円-(225.5万円+884万円)=3,147.22万円

譲渡所得にマイホーム特例を適用させて3,000万円を控除します。

課税譲渡所得=3,147.22万円-3,000万円=147.2万円(1,000円未満切り捨て)

所有期間が10年を超えているので、長期譲渡所得として譲渡所得税を計算します。

譲渡所得税=147.2万円×20.315%=29.9万円(100円未満切り捨て)
※所得税22.54万円(15.315%)、住民税7.36万円(5%)

登録免許税の計算

所有権移転登記が買主負担で、売主に必要な登記は、住宅ローンの完済による抵当権抹消登記だけなのです。

登録免許税=1,000円×2件=2,000円

消費税の計算

仲介手数料=4,500万円×3%+6万円=141万円
消費税=141万円×8%=11.28万円
※速算式での計算4,500万円×0.24%+0.48万円=11.28万円

税金の合計額

それぞれの税金を合計してみます。

税金合計額
=印紙税1万円+譲渡所得税29.9万円+登録免許税0.2万円+消費税11.28万円
=42.38万円

マイホーム特例3,000万円の控除のおかげで、この程度の税金で済んでいます。
念のため、マイホーム特例が適用外だった場合も計算しておきます。

課税譲渡所得=3,147.2万円(1,000円未満切り捨て)
譲渡所得税=3,147.2万円×20.315%=639.35万円(100円未満切り捨て)
※所得税481.99万円(15.315%)、住民税157.36万円(5%)
税金合計額
=1万円+639.35万円+0.2万円+11.28万円
=651.83万円

マイホーム特例がないだけで、600万円以上も税負担が増えました。
特例を適用できる可能性があるなら、売却のタイミングにも十分気を付けましょう。

まとめ

不動産の売却に関わる税金のうち、印紙税、登録免許税、消費税については、必要不可欠な出費がほとんどです。
しかし、譲渡所得税に限っては、売ってしまってから節税しようとしても無理ですが、売る前なら売却のタイミングによっては節税が可能です。

だからといって、売れるタイミングを逃してまで、節税にこだわる意味はありません。
税金を考える以前に、地方など場所によっては売却が難しい傾向にあるため、チャンスを逃すと次はいつ売れるかわからないからです。

元より、どんなに利益が出たとしても、利益以上の税金はあり得ないですし、活用できない不動産を保有し続けるリスクは、意外に大きいと自覚しましょう。

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