売れない土地や空き家の寄付先と相続放棄による処分方法

寄付
田舎には活用されずに放置されている空き家も多く、土地も含め資産ではありますが、活用しないと税金の負担で徐々に資産全体が目減りします。
老朽化する空き家が市場価値を失うのは当然のこと、劣化しない土地であっても、持っている限り永遠に一定の固定資産税が発生するからです。

でもそれは怠慢で放置しているだけでなく、売りたくても売れないままになっているケースもあり、空き問題の1つの原因と言われています。
その売れないことにもいくつかの原因がありますので、まずはそれらの見直しを検討するとよいでしょう。

売れない土地を売るには?その理由と7つの見直しポイント
土地が売れない理由は、価格以外にも不動産会社によるものや、土地の“不都合”も考えられます。需要はどうしようもありませんが、売主が対応できることもあるので、ここでは最低限押さえておきたい7つの見直しポイントを紹介します。

それでも売れなかった場合、不動産は所有権を放棄できないため、どうしても使い道がないなら寄付をしてでも処分することも1つです。
誰でも受け取ってくれるとは限らず、次のような寄付先が考えられます。

  • 自治体
  • 個人
  • 法人
  • 自治会や町内会

さらに相続放棄の方法はありますが、不要な不動産だけを放棄することはできず、相続してしまって処分に困るなら寄付か寄付同然の譲渡しかないでしょう。
いつか売れると思っていても、使い道のない不動産は他の人にも使い道がないものです。

1.自治体への寄付

寄付の相手として最初に考えられるのは、その土地の地域の自治体です。
第三者に寄付をするなら、公益になるように使って欲しいと考えるのは自然でしょう。

ところが、自治体は使用する目的がなければ、土地や空き家の寄付を受け入れません

自治体が寄付を受け入れない理由

不動産の所有者に課せられる固定資産税や都市計画税は、市町村税といって市町村が課税する税金で、市町村の重要な財源です。
代表的な市町村税には市町村民税(住民税)もありますが、田舎の人口減少から減収傾向の住民税に対し、不動産は動かないので固定資産税は比較的安定しています。

実際のところ、地方の自主財源のうち住民税と固定資産税はほぼ半々の割合 です。

市町村税収入額と割合

参考:市町村税収入額の状況(総務省Webサイト)

そして、寄付により市町村の資産になってしまうと、自らの資産に課税して徴収しても意味がなく、固定資産税が非課税になります。

さらには、寄付された土地や空き家を管理するコストが増えるので、寄付前の税収に対して寄付後は支出しか残らず、財政を悪化させるような寄付は受け入れないのです。

自治体への寄付の流れ

自治体によって、寄付の申出に対する流れは異なりますが、次のように進みます。

  1. 担当窓口に相談
  2. 自治体による土地や空き家の調査
  3. 受け入れ可能なら必要書類の提出

必要書類は自治体によって異なり、最低でも次のような書類を求められるはずです。
他にも必要な書類はないか、自治体に直接確認してみましょう。

  • 寄付申出書(自治体の様式)
  • 公図(法務局で取得)
  • 登記簿謄本(登記事項証明書とも呼ばれ法務局で取得)
  • 所有権移転登記承諾書(兼登記原因証明情報、自治体の様式)
  • 現況写真(自分で用意)
  • 所有権以外の権利設定があれば権利者の承諾書(自分で用意)

2.個人への寄付

個人への寄付で最も可能性が高いのは隣地の所有者で、他人の隣地だった場所が自分の土地になり、必要なら一団の土地として合筆できるのは隣地の所有者だけです。
他に受け取ってくれる人がいるなら誰でも問題ないですが、寄付した後のトラブルに巻き込まれるのも面倒なので、隣地の所有者が第一候補でしょう。

空き家においては、土地よりも管理コストがかかって敬遠されがちとはいえ、ゲスト用に欲しいと考えているかもしれず、空き家を理由として土地の寄付を受け入れてもらえないのなら、解体費用を半分負担するなど柔軟に対応することで、可能性はあるはずです。

個人への寄付は相手に費用が発生

寄付する相手(受贈者)は、寄付を受けることで資産が増え贈与税が課税されます。
贈与税には基礎控除が110万円あり、空き家や土地の合計評価額が110万円以下なら無税です。

贈与税は税率が高いとはいえ、高い評価額の土地や空き家が寄付しかできない状況は想像しにくく、贈与税はそれほど高くならないでしょう。
しかし、無償で寄付するからには、相手に所有権移転の登記費用は支払ってもらいたいでしょうから、贈与税+登記費用を相手に了承してもらう必要があります。

贈与では贈与契約書を作成する

売買では売買契約書を作成するように、贈与でも贈与契約書を作成します。
贈与契約書は2通作り、自分と相手が署名押印して1通ずつ保管するのが通常です。

個人間では贈与契約書は不要に思えますが、トラブル回避には書面契約が優れていますし、相手も後から返せと言われるのは嫌で贈与契約書を作るのが普通です。

【贈与契約書の記載ポイント】

  • 贈与者氏名、受贈者氏名で贈与契約を締結した旨
  • 土地の所在、地番、地目、地籍(登記簿謄本で確認)
  • 建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積(登記簿謄本で確認)
  • 所有権移転登記について日時や費用負担者
  • 公租公課について負担者
  • 契約金額がない契約書として収入印紙200円貼付

これらをきちんと書面に残さないと、例えば寄付した土地や空き家が使われているのに、所有権移転登記が行われず、固定資産税が自分に請求されるようなことが起こり得ます。

3.法人への寄付

個人では費用負担で遠慮されるかもしれませんが、法人になると経費扱いになりますし、事業や保養用途も考えられるので、個人よりは使い道が増えるかもしれません。

法人は営利法人(いわゆる一般企業)と、公益性の高い公益法人等に分かれます。
公益法人“等”としているのは、公益法人に属する法人には多くの種類があるからです。

それぞれについて説明していますが、寄付の可能性としては公益法人等の方が高く、一般企業(営利法人)は難しいと覚悟しておきましょう。

営利法人への寄付

そもそも個人が営利法人へ寄付を申し出ることは、会社関係者でもなければまれです。
収益に結びつかず用途のない土地や空き家を、税負担してまで引き受ける企業があるかどうかも疑問で、必要なら頼まなくても売買・貸借の話になっていたはずです。

法人が土地や空き家の寄付を受けると、不動産取得税や登録免許税、受贈益としての法人税も課税されます。
同時に管理費も発生するので、資産が増えても本来は事業資金になるはずの現金が失われ、活用できない不動産は資金繰りを悪化させてまで受け入れないのが普通です。

なお、営利法人への寄付では、寄付をした側に譲渡所得税が発生する場合もあります
詳細は後述しますが、無償の寄付でも時価での売却と同じようにみなされます。

公益法人等への寄付

公益法人という言葉は幅広く、社団法人や財団法人、身近なところでは学校、寺社、NPO法人など非営利・公益性の高い団体が該当します。
こうした公益法人等への寄付は、その相手によって教育、文化、社会福祉などの分野へ貢献する行為とみなされ、税法上の優遇措置があります。

営利法人への寄付なら発生する譲渡所得税が、公益法人等への寄付では発生しません。
したがって、文字通りの寄付が行われ、土地や空き家も公益用途で使われるため、心情としては寄付をしてスッキリするのではないでしょうか。

ただし、譲渡所得税が非課税になるためには、公益性が高い寄付として、税務署に承認申請書を提出して承認を受けなくてはならず、この手続きはなかなか面倒です。
また、寄付の際に寄付証書(寄付証明書)の作成を依頼されることがありますが、寄付証書は公益法人等が不動産の取得で発生する税金を非課税にするために使います。

4.自治会や町内会への寄付

自治会や町内会は、営利目的で運営されない公益性を持つ団体組織です。
せっかく持っている土地なら、無駄にせず地域に役立ててもらおうと、自治会や町内会への寄付を考えることもあるでしょう。

自治会や町内会へ寄付するときの注意

個人は個人名義で不動産の登記ができ、法人は法人名義で登記ができます。
団体組織である法人が不動産の所有者として認められるのは、法律上で法人格という人格が与えられているからです。

ところが、法人と同じく団体組織である自治会や町内会は、当然に個人ではなく、そのままでは法人格も持っていないので、土地の登記ができません。
そこで、一定の地域で集まって活動する団体は、市町村長に地縁団体として認可されることで不動産の所有者として認められる制度があります。

したがって、自治会や町内会へ寄付する場合は、認可地縁団体であることを確認した方がよく、認可地縁団体への寄付は公益法人等への寄付と同等に税制優遇がありますので、受け入れてもらえる可能性が高まると考えられます。

5.相続放棄による処分

相続してしまっている土地や空き家ではできませんが、これから相続するなら相続放棄することでも不要な不動産の所有を回避できます。
相続放棄の場合に問題になるのは、不要な不動産だけを放棄できない点です。

もし、自分が相続させる側で、売れない土地や空き家を相続放棄してもらうつもりなら、他の財産は生前贈与を利用して、できるだけ不動産以外の相続財産を減らす必要があります。
ただし、遺産分割協議によって売れない土地や空き家を誰かに託すことも可能ですから、全員が相続放棄をして土地を処分するのは現実的ではないでしょう。

相続はするかしないかの二択

相続放棄の制度は、法定相続人として相続権を行使するかしないかを相続人が決めるもので、一部の相続分だけ相続放棄することはできなくなっています。
また、相続前に相続放棄をする(家庭裁判所に申述する)こともできません。

相続財産にはプラスの財産もマイナスの財産もあり、一部だけの相続放棄を認めると、相続人全員がマイナス財産を放棄するのは明らかだからです。
したがって、相続放棄は相続財産全体がマイナスのときに多く用いられます。

相続放棄した相続人は不在と同じ

相続人が相続放棄をしても、次の優先順位を持つ相続人がいる限り、相続放棄をした人に代わって相続権が発生します。
よって、相続放棄で土地や空き家を処分するには、全員が相続放棄をしなくてはなりません

配偶者は常に相続人になり、その他の相続人は、亡くなった人の子供(死亡していれば孫)、両親や祖父母、兄妹姉妹の優先順位です。
例として、妻と子供の家族が、夫を亡くしたケースを想定してみましょう。

法定相続人は妻と子供ですが、子供が相続放棄をした場合、子供は最初からいなかった扱いになり、妻の他には夫の両親に相続権が発生します。
夫の両親も相続放棄すると、子供と夫の両親がいなかった扱いになり、妻の他には夫の兄弟姉妹に相続権が発生します。

このように、配偶者以外の相続人は相続の優先順位があり、全員が相続放棄するには、妻と子供が相続放棄、両親が相続放棄、兄妹姉妹が相続放棄の順で手続きします。

寄付する側の税金

不動産の売買では、土地や家を取得したときよりも高く売ると、差益に対して譲渡所得税(所得税、住民税)が課税されます。
ところが、法人に土地や空き家を寄付した場合でも、譲渡所得税は発生する場合があります

対象の法人は営利法人だけではなく、公益法人等への寄付で、寄付後に税務署へ所定の手続きをしていない場合も課税対象です。
また、認可地縁団体ではない自治会や町内会は、法人格を持っていなくても、税制上では所得税法第4条により法人と同様に扱われます。

寄付相手(受贈者) 譲渡所得税の課税
個人 課税されない
自治体 課税されない
営利法人 みなし譲渡所得として課税される
公益法人等 みなし譲渡所得として課税されるが所定の手続きで非課税
自治会や町内会 みなし譲渡所得として課税されるが認可地縁団体なら所定の手続きで非課税

法人への寄付に課税する根拠

寄付は無償でするものなのに、どうして譲渡所得税が課税されるのでしょうか?
そのカラクリは、寄付に対する考え方に根拠があります。

寄付が現金なら価値は変わらないので、寄付を受けた側に課税すれば足ります。
しかし、土地や空き家は価値の変動があるため、取得したときよりも寄付したときの価値が高いと、時価による資産譲渡があったとみなされます。

このとき、寄付は次のように2段階で行われると解釈されます。

  1. 土地や空き家を時価で売却した
  2. 売却した代金をそのまま相手に寄付した

寄付ではお金のやり取りが発生しませんが、取得時よりも価値が高くなった土地の寄付は、1.の時価での売却があった扱いを受け、「みなし譲渡所得」になるのです。
少し腑に落ちない気もしますが…。

みなし譲渡所得 の計算

寄付をした時点の時価を譲渡収入、寄付のために必要だった費用を譲渡費用、寄付した土地や空き家の取得費を使って計算します。

みなし譲渡所得=不動産の時価-寄付に要した費用-不動産の取得費

土地や空き家の寄付は現状のままで引渡すため、特に費用はかかりませんが、境界確定で測量した場合など発生した費用は認められます。
また、土地の取得費が不明なら、時価の5%を取得費として計上します。

例えば、取得費不明の土地を500万円の時価で寄付すると次のようになります。

みなし譲渡所得=500万円-500万円×5%=475万円

所得税に対する寄付金控除

自治体や公益法人等のように、公益性の高い相手に土地や家の寄付をすると、寄付額に相当する金額は、その年の総所得から控除することができます
また、公益性の高い相手への寄付は、前述の通り譲渡所得が非課税になります。

寄付額に相当する金額とは、不動産の場合は寄付をした時点の時価です。
譲渡所得の例を使って計算すると、取得費不明の土地を500万円の時価で寄付した場合、寄付額は500万円になります。

ところが、非課税になった譲渡所得は寄付額から差し引かれるため、譲渡所得475万円が引かれて25万円になり、この金額は不明な土地の取得費(5%)と同じです。
結局のところ、土地の時価ではなく寄付に要した費用と土地の取得費の合計額が、そのまま寄付額として計算されます。

さらに、寄付額として計算された25万円が全額控除されるのではなく、年間の総所得の40%と比べて少ない金額から、2,000円を引いた金額が寄付金控除額です。

寄付金控除額=(年間寄付額と年間総所得×40%の少ない金額)-2,000円

例の場合、年間総所得の40%が25万円を下回るには、総所得が62万5千円未満となり、ほとんどは25万円から2,000円を引いた24万8千円が寄付金控除額です。
寄付金控除額を確定申告することで、給与所得者なら所得税の還付が受けられます。

借地上の空き家を寄付したいときの注意点

借地上の空き家を売却するとき、買主は空き家だけを手に入れても借地権がないと使用できず、地主の承諾を得て買主へ借地権を移転させます。
同様に、空き家だけの寄付を受けても、借地権がないと建物を使用できないので、寄付を受ける側が借地権も同時に得られないと意味がありません。

借地権は地代を支払うことにより、土地を借りて使用する権利ですから、寄付を受けた側が地代を支払うつもりがあるかどうかで、寄付できるかどうかも変わってきます。
受け入れ先から「地代を支払うならいらない」と言われる可能性もあるでしょう。

寄付後の土地と地代については、次のようにいくつか考えられます。

  1. 借地権のままで地代は寄付を受けた人に支払ってもらう
  2. 地主と寄付を受けた人の協議で使用貸借に変えてもらう
  3. 地主も寄付を了承して土地ごと寄付をする

1.のパターンは地主の承諾を得られるとして、2.では賃貸借で賃料が得られる土地を、わざわざ無償の使用貸借に切り替える地主が少ないこと、土地の寄付まで必要とする3.に至っては、恐らく多くの地主が了承しないでしょう。

ちなみに、寄付先の有力候補である自治体では、借地となっている土地もセットで受け入れる、つまり3.のパターンしか認めないのが通常です。
よって、地主が寄付を了承してくれる前提が、借地の上に建つ空き家を寄付できる条件となります。

空き家と空き地はどちらが寄付しやすいか?

家を使うために土地が不可欠なことを考えると、空き家単体と空き地単体では、空き地の方が寄付しやすいのは明らかです。
自由度の高さでも、空き家よりも空き地のほうが自由な用途で利用できます。

そこで、空き家+土地(または借地権)のセットと、空き地だけの比較となるのですが、空き家が不要なら解体もできるのに対し、空き地に家を新たに建てるのは解体費用と比べて現実的ではありません。

したがって、まったく活用できない廃屋を除くと、とりあえず空き家はあっても資産になりますし、無駄にはならないと考えられるでしょう。
また、空き家があると土地の固定資産税で減額を受けられるメリットもあり、税金が関係ない自治体はともかく、空き家があることでの不利は少なそうです。

ただし、寄付の受け入れ先が最初から空き家を不要とする用途を望んでいるか、大がかりなリフォームをしなければ使い道がない空き家では、受け入れるほうもリスクの大きさから敬遠する面はあるでしょう。

他にあるとすれば、空き家に家具などの私物が残っている場合、他人にとっては不要なことも多く、ゴミ処分とセットのように思われると嫌がられます。
すべては相手次第ですが、いらないと言われたら処分してあげる前提で申し出ないと、完全に現状での寄付はうまくいかないのかもしれません。

ようするに、空き家があることで発生する解体・修繕・私財処分にかかる費用くらいは、自分で負担する覚悟がなければ押しつけになりやすいということです。

まとめ

田舎の土地は、寄付を受け付けてくれないケースも多いですが、寄付できるとしても相手選びには注意が必要です。
できるだけ、自治体や公益法人等の非課税対象になる寄付先や個人を選びましょう

特に、先祖代々の土地など、取得費が不明または非常に安価なときは、地価の低い田舎でも譲渡所得は高額になる可能性があります。

少しくらいの課税で済むなら、譲渡所得税を負担してでも手放したい土地があるかも知れませんが、その理由が固定資産税の負担が大きいことだとすれば、自治体がその土地の価値をそのように判断していることの裏返しで、今一度売却の可能性を探ってもよいでしょう。
不動産が売れない原因や対策方法は、次の記事でまとめています。

売れない土地を売るには?その理由と7つの見直しポイント
土地が売れない理由は、価格以外にも不動産会社によるものや、土地の“不都合”も考えられます。需要はどうしようもありませんが、売主が対応できることもあるので、ここでは最低限押さえておきたい7つの見直しポイントを紹介します。

もし所有者が顕在で、今後の相続を踏まえての対策の場合は、相続放棄で不要な土地を処分できないか検討するかもしれません。
生前に相続の話をするのは不謹慎な場合もあるため、その際はよく相談しましょう。

不動産会社8社に査定を依頼したら
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