民泊とは?問題点やトラブルと東京・大阪における規制緩和について

民泊

定義としての民泊は範囲が広く、民家に泊まることの総称を民泊といいます。
例えば、友人の家に泊まりに行くことも民泊ですし、旅行先で知り合った人の家に泊めてもらうのも民泊です。

その際、謝礼などの名目でお金を支払うかどうかは関係なく、むしろ無償で民家に泊まることが民泊のイメージでしたが、最近の民泊は少し捉え方が変わっており、旅行者を有償で受け入れるビジネスモデルも登場しました。

他にも、以前から農林漁業分野、特に農業における体験型の民泊(ただしこちらは農林漁家体験民宿や農業民宿と定義される)もあって、民泊の定義は様々です。
また、空き家の活用方法として、民泊が検討されている動きもあります。

これらの多様な民泊は、法規制が関係してきて1つに扱うことはできません。
空き家の所有者として、民泊が抱える問題点と、法的性質を覚えておきましょう。

民泊と民宿

民宿に旅館業法上の定義はありませんが、簡易宿所営業に該当するとされ、ホテル・旅館・下宿以外で宿泊料を受けて人を宿泊させる営業をいいます。
比較的小規模な家族経営で、自宅を宿泊客用に拡張した形態が多いのも民宿の特徴です。

民宿は誰もが知っている通り、タダで泊まれる場所ではないですし、業として宿泊用の設備を用意している建物で、普通の民家ではありません。
現代の民宿では、経営する家族と交流することは少なく、宿所として存在します。

言葉のイメージとしては、
民泊が「泊」なので、泊まる側が宿泊に民家を利用すること
民宿は「宿」なので、泊める側が宿泊用に用意する宿(民家とは限らない)
です。

営利目的である民宿は、民泊で使われる民家と違い、旅館業法の規制を受けます。

しかし、宿泊料を受け取る営業が常態化しておらず、たまたま民泊したい希望者が現れて、泊めた代わりに謝礼(宿泊料)を受け取ったとしても、それは営業に該当しないので、旅館業法の規制は受けません。

このように、民泊と民宿は、営業行為であるかどうかが1つの線引きです。
広く民宿と認知されない普通の民家でも、宿泊料を受け取る目的で、常に部屋と寝具を用意していれば、それは立派な民宿で旅館業経営です。

体験型の民泊は民宿なのか?

田舎体験(田舎ツーリズム)や農業体験(グリーンツーリズム)など、最近では体験型の民泊がちょっとしたブームにもなっており、地域交流の視点や移住者の受け入れに対する前段階として、民泊の需要は日増しに大きくなっています。

自然・文化・伝統などに触れ合う余暇活動を求める都市圏のニーズと、そのニーズを活用したい地方の利害が一致することから、今後も多いに期待されるところです。
また、教育分野においても、児童の健全な育成を目的に体験教育が利用されています。

しかし問題となるのは、体験型の民泊が宿泊料を受け取る前提で運営されていれば、それは営業=民宿とみなされて、旅館業法の適用範囲にかかってくることです。
そこで、体験料などの名目を使い、利用者から料金を受け取る形態も見られるのですが、実態に則して考えると、やはり旅館業法での許可が必要です。

つまり、不特定多数を民泊させる目的で宿を提供すると、建前上は宿泊料を受け取れず、民宿なら宿泊料を受け取ることができる代わりに、旅館業法の規制を受けます。
このような状況は以前から問題視されており、完全に法整備が遅れています。

農林漁業分野では先行して規制緩和されていた

農山漁村で体験型の宿所を提供する場合、既に農山漁村余暇法によって、農林漁家体験民宿の営業(宿泊料を受け取る民宿業)が認められています。
その後、旅館業法の改正によって、農林漁業者が農林漁家体験民宿を営む場合は、客室の広さ要件(延床面積が33㎡以上)が緩和されました。

この規制緩和により、無制限ではないとはいえ、農林漁業者なら規模を問わずに農林漁家体験民宿を経営できることから、開業者が増えた経緯があります。
しかし後述するように、現在では旅館業法施行令が改正され、簡易宿所の延床面積要件が緩和されたことで、農林漁業者に限らず民宿の開設は容易になっています。

自治体すら規制を受けた例もある

2010年と少し古い話ですが、田舎暮らしを体験してもらう定住促進事業として、佐賀市が所有する住宅を提供していたところ、県側から旅館業に該当するとの指摘を受けたケースがありました。

佐賀市の定住のススメ事業 旅館業にあたる? (佐賀新聞)

このケースでは、光熱費等の実費負担で、定住目的の田舎体験をしてもらう事業でしたが、光熱費等の実費を受け取るのは、旅館業法に抵触すると県に判断されました。
対象の住宅は、当然ながら民宿のような旅館業法上の要件を満たさず、結局佐賀市が折れる形となって、利用料を受け取らない方針に変更を余儀なくされます。

ケーススタディとして重要なのは、佐賀市のように公的機関が行い、営利目的ではないことが明らかでも、宿泊料に類似する料金を受け取るだけで、旅館業法の規制を免れないということです(ただし事業ではある)。

宿泊料の多少ではなく、宿泊料相当の金銭を受け取るかどうかで判断されます。
自治体が用意する田舎体験用の空き家などで、賃貸契約の「家賃」にしている例が多いのは、こうした旅館業法との関連があるためです。

民泊ビジネスが増えている

個人が手軽に空き家・空き部屋を使い、利用者を泊めることで収入を得る民泊ビジネスが、世界的に広がりを見せており、そのマッチングサービス最大手がAirbnb(エアビーアンドビー)です。
Airbnbでは、部屋を提供するホストと、部屋に泊まるゲストの仲立ちをする形でAirbnbが間に入り、その手数料収入で運営されています。

貸し出す部屋は、完全に独立した家または部屋とは限らない柔軟性も評価され、単に空き家・空き部屋を貸すだけではなく、互いに望めばホストとゲストとのコミュニケーションが図れることも、Airbnbの利用者を増やしている理由です。

同類のサービスもありますが、Airbnbの規模は段違いで、登録物件数は平成27年8月現在で、世界に150万軒以上、日本では1万3千軒以上です(2万軒以上の報告もあり)。

airbnb

(airbnbで提供されている部屋の一例)

戸数の絶対数が多い東京だけではなく、全国でAirbnbを使った民泊ビジネスが注目され、Airbnb専用に部屋を購入・貸借する例も増えています。

また、外国資本が日本の住宅を購入・賃貸して、Airbnbを使って運用する手法も少なからず存在し、今や空き家ではなく、空き家を作って貸すビジネスになっています。

日本における外国人観光客の受け入れ不足

日本政府観光局の統計によると、平成26年の外国人旅行者数は1,341万人で、平成25年から300万人も増えました。

訪日外国人旅行者数

ちなみに、政府の観光立国推進基本計画では、平成28年で1,800万人、平成32年初めまでに2,500万人が達成目標ですから、順調に推移すれば達成できそうです。
しかし、懸念されているのが、ホテルを初めとする宿泊施設の圧倒的な不足です。

急増する宿泊者数と宿泊施設の稼働率

観光庁によれば、日本国内の延べ宿泊者数は平成21年まで3億人泊程度で、そのうち外国人宿泊者数は、6%~7%に過ぎない数字でした。
ところが、平成22年から増え始めた延べ宿泊者数は、平成26年には4億7,000万人泊に達し、外国人宿泊者数も約9.5%まで増えて、増加傾向は平成27年も続いています。

直近の数値(速報値)として、平成27年7月が延べ宿泊者数4,600万人泊、外国人宿泊者数は680万人泊を超えました。
比率は14.7%となり、平成27年の外国人宿泊者数は、前年同月比で約50%増です。

つまり、日本の宿泊者は既に7人に1人が外国人で、今後も増え続けることが予想されますから、観光シーズンに限らず宿泊施設の予約を取りづらい状況が、今のままでは日常化していくと考えられます。

必然的に宿泊施設の稼働率も全体的に上がり、平成27年7月の客室稼働率は、全体で63.7%、中でもビジネスホテルが78.1%、シティホテルが82.2%と非常に高くなっています。
これは日本全国の数値で、観光地はさらに高いでしょう。

宿泊施設が増える以上に外国人宿泊者数が増えると、客室稼働率が高くなるのは当たり前で、観光立国を目指すなら、宿泊施設不足の問題は今後も続きます。

民泊ビジネスは宿泊施設の不足を補えるか

急増する外国人観光客と客室数不足で注目されているのが、ビジネスとしての民泊で、集客はAirbnbなど民泊提供サイトに頼り、手数料だけ支払う低コストの運営です。
物件は自分で所有しなくても、賃貸して転貸することで、所有コストもなく始められる点が大きく、Airbnbを使って収益を上げている事例は多数あります。

例えば、賃貸で月10万円の部屋を、1泊5,000円で貸しても、8割稼働で十分に採算が合いますし、1万円で貸すことができれば10日で元が取れます。
民泊の需要がある限りは、低コスト高利回りの新しいビジネスモデルです。

ホテルを1室借りる費用に比べると、民泊の利用料はかなり安く、日本のホテルは料金が高いと言われているので、外国人旅行者にとってもありがたい存在です。
無論、国内旅行者にもニーズはあり、民泊ビジネスは今のところ順調だと言います。

今後、東京オリンピックを見据えたホテル業界の資本投入で、客室数は増えていくと見込まれますが、ホテルは今日建設して次の日できるものではありません。
その点、民泊提供サイトに登録されている物件は、状態や利用方法が異なるとはいえ、客室不足を補う存在であることから、政府も無視できなくなりました。

平成27年6月30日の閣議決定で、インターネットを通じ宿泊者を募集する民泊サービスについて、検討を開始することが盛り込まれています。
平成28年には結論を出すことになっており、動向が非常に注目されています。

ただ、政府の動向が注目されている理由は、民泊ビジネスに違法性が問われているからでもあります。
民泊のキャパシティがいくら大きいとはいえ、違法であればいつまでも許しておくことはできず、詳細は後述しますが、現行法制によると違法性は高いと言われています。

ではなぜそこまで規制しなければならないのか、次は民泊のトラブルや問題点を見ていきます。

民泊によるトラブルや問題点

日本人は、何かと性善説に立って物事を考えやすい民族なのか、民泊したい観光客は、宿泊目的で利用して、そのまま返してくれると考えがちです。
それだけ平和なのかもしれませんが、果たして世界中の不特定多数が利用できる状況下で、すべてが宿泊目的の観光客なのでしょうか?

民泊と称して空き家・空き部屋を借り、犯罪行為が行われる可能性も否定できません。
顔の見えないインターネットでの利用だけに、誰が使うかも何が起こるかも予測の範囲内に収まらないのが民泊ビジネスです。

ここでは、民泊が持つ潜在的な危険性について取り上げます。
実際にもトラブル事例が目立ち始めており、いずれは問題視されて、摘発対象になるかもしれないため、民泊ビジネスが視野にあるならよく考えておきましょう。

懸念されているトラブルや問題

民泊の利用料においては、Airbnbなどのサービス提供者が介在するため、支払いトラブルの可能性は小さいと言えます。
しかし、ゲストが借りた部屋で、何がされるかわからないのが一番の問題です。

Airbnbなどを利用した民泊で問題とされているのが、周辺住民の不安感で、見たこともない人が、入れ替わり立ち替わりで一室から出入りしている状況は、特に集合住宅ならよく思わないのは確かでしょう。

賃貸物件は、所有者が転貸を許していない限り、居住用として賃貸借契約されるのが普通で、転貸トラブルもよく聞く話です。
分譲物件を賃貸することは禁止されていませんが、民泊の場合は賃貸ですらなく、賃借人よりもマナー低下が心配されます。

しかも、マンションの共用部分は、区分所有者の共有持分ですから、民泊の利用者に使われることに抵抗ある人がいて当然です。
高級タワーマンションの一室を購入し、豪華な部屋と設備の提供で運用しているケースもあるようで、高所得層のモラルを信じて購入した所有者から不満が出ています。

現に、Airbnbへの登録を、管理規約レベルで禁止するマンションも出始めました。
不安感を拭いされない既存住民が多い中、この動きは拡大していくと思われます。

また、東京都渋谷区で、マンションから幼児が転落事故を起こしたケースでは、民泊による外国人観光客だったと推測されています。
それが民泊を否定するものではないとしても、駐車場や共用施設・部屋の設備などにおいて、所有者と同等の意識で利用してくれることは期待できまぜん。

何か起きたときはもちろん、何も起きていなくても、周辺住民からのクレームや通報も予想できますし、そうなると所有者の管理責任が問われかねません。
ましてや、貸した部屋で不法行為が行われたり、不法滞在に使われていたりなど、「貸しただけなので自分には関係ない」で済むかどうかです。

Airbnbにはホスト保証があるが…

Airbnbにはホストが提供した物件に損壊があった場合、ゲストから受けた損害を補償してくれる(Airbnbによれば保険ではないとされる)保証システムがあります。

Airbnbホスト保証

Airbnb|ホスト保証

ホスト保証があるから安心というわけではなく、ゲストが周辺住民と起こすトラブルについては、当然にAirbnbが責任を持つことはないですし、あくまでもゲストの善意に委ねるしかないでしょう。

トラブルは原則として当事者間の問題ですが、民泊物件の所有者に火の粉が降りかかる事態を避けたいのなら、民泊ビジネスは消極的にならざるを得ません。

旅館業界の反発も大きい

話が戻りますが、民泊ビジネスは旅館業界にとって大きな痛手となることはかんたんに想像できます。
元々のコストが、旅館業と民泊ではケタ違いで、防災・衛生・安全面で一定条件をクリアしないと許可を受けられない旅館業が、民泊に不満を持つのは無理もありません。

表現の仕方は悪いですが、常時行われる有償の民泊は「モグリの旅館業」ですから、許可と規制を受けて正規営業を続ける旅館業界から、批判されるのは当然のことです。
民泊で使う空き家・空き部屋のオーナーは、自分が旅館業を経営しているつもりなどなく、安易な気持ちでAirbnbに登録しているでしょう。

だからといって、摘発を受けて「知らなかった」で済まされないのが法律です。
旅館業の意識があって行われる民泊も、知らないで行われる民泊も法律上の刑罰は同じで、6ヶ月以下の懲役刑または3万円以下の罰金刑となります。

旅館業法との兼ね合い

上記の通り民泊には期待と不安がありますが、最大の問題点は旅館業との兼ね合いです。

既に説明してきたように、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業は旅館業となり、営利を目的して常態化している民泊も適用対象に入ります。

民泊で使われる普通の民家が、旅館業における関連法規(旅館業法、消防法、食品衛生法など)の要件を満たすことなどまず考えられないでしょう。

つまり、旅館業(民宿)として営業許可を受けられない有償の民泊物件は、違法行為として取り締まりを受けても文句は言えないのが現在の法律です。

民泊のニーズが高まっている時代の流れを考えれば、杓子定規に法律を持ち出して判断するべきではないという意見もあります。

しかし、旅行業法があることにも理由があり、その旅館業法では有償の民泊を正当化できる規定になっていません。
今後は、民泊新法(後述)によって、旅館業とは棲み分けが可能になる予定です。

旅館業法の役割と民泊

旅館業法第1条によれば、旅館業法の目的は3つあります。

  • 旅館業の健全な発達を図る
  • 旅館業の分野における利用者の需要の高度化及び多様化に対応したサービスの提供を促進
  • 公衆衛生及び国民生活の向上に寄与する

この目的は改正されたものですが、理念は以前とそれほど変わりません。
条文の文言はともかく、不特定多数が利用する宿泊施設では、公衆衛生や風紀が乱れやすく、防犯上の措置も必要なので、旅館業に規制を設けて歯止めをかける法律です。

それゆえに、宿泊施設には構造的な規制があり、衛生措置も必要とされ、立地も制限しているのであって、無許可営業を法律で禁止しています。
ホテルや旅館の営業では、利用者との面接機会を設けるため、玄関帳場(フロント)の設置が義務付けられているくらいです。

現在の民泊のように、宿泊場所を提供するだけの無制限の営業を許すと、国内外から持ち込まれた感染症や伝染病の媒介、犯罪行為の温床などに繋がると考えられています。
それ以前に、監督庁の目が行き届かない営業を好まないのは、どの業界でも一緒です。

また、旅館業法だけではなく、防災面で消防法の適用を受け、食事の提供があれば食品衛生法の適用を受けるのは、利用者の安全を守るためには仕方がありません。
この点でも民泊を容易に許すと、許可を受けた旅館業との整合性が取れず、許可を受けるためのコストを、宿泊料に転化する旅館業が経営的に不利です。

旅館業としての民泊も一部可能に

民宿の説明で少し触れましたが、旅館業法での簡易宿所の許可を受けて、合法的に民泊をすることも可能になっています。
平成28年4月1日から、簡易宿所の延床面積要件が以下のように緩和されました。

【改正前】延床面積は33㎡以上
【改正後】延床面積は33㎡以上(宿泊者数10人未満は宿泊人数×3.3㎡)

33㎡は10坪に該当し、1坪は2畳ですから、これまでは延床面積で20畳(例:8畳1室+6畳2室)が、簡易宿所を開業できる目安になっていました。
この要件が緩和されたことで、狭い客室でも広さに応じた宿泊人数で開業できます。

ただし、簡易宿所は旅館業なので、建築基準法上の用途地域に制限を受けます。
第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域など、いわゆる住宅街では営業できないので、この点が簡易宿所での民泊には障害となっていました。

そこで、一部の自治体では条例により、用途地域の制限を緩和して、住宅街でも簡易宿所による民泊を可能にしています。
その一方で、東京都台東区のように、簡易宿所での民泊に条例で規制をかけた自治体も出てきており、国の対応に地方が追われている状況です。

台東区では、営業時間中に営業従事者を常駐させること、玄関帳場(いわゆるフロント)その他これに類する設備を有することを条例で定めており、これは住宅を利用した民泊が事実上できなくなることを意味しています。

このように、簡易宿所での民泊は自治体によって対応が異なるため、簡易宿所での民泊を考えているなら、一度は自治体に問い合わせてみましょう。

Airbnbと旅館業法・旅行業法

Airbnbは、自ら宿泊する場所を提供しておらず、少なくとも旅館業法では、旅館業を営業しているとは言えない存在です。
したがって、Airbnbが旅館業法違反を問われることはないはずです。

しかもAirbnbは、旅行代理店のように旅行者へ宿泊施設の取り次ぎをしているわけではなく、不特定多数が登録した物件を、不特定多数に情報提供しているサービスですから、旅行業法にも抵触しないでしょう。

しかしながら、以前までの民泊と異なり、簡易宿所の許可を受けて行われる一部の民泊サービスは、まさに旅館業に該当するので仲介すると旅行業に該当します。
よって、Airbnbを始めとする民泊の仲介業者は、少なくとも簡易宿所の許可を受けた民泊物件を仲介する場合、旅行業の登録が必要になります。

なお、民泊新法によって可能となる予定の住宅での民泊については、民泊新法が旅館業法とは異なる法制度となることで、民泊物件を届出制、仲介業者を登録制とし、民泊新法に適応した民泊物件以外の仲介を禁じると決まっています。

つまり、民泊の仲介サイトは、これまでのように違法な民泊物件が利用されていても、単なるプラットフォームであることを理由に責任逃れはできなくなり、適法な民泊物件しか扱えない制約を受けることになります。

Airbnbクラスになると国内法規は遵守するでしょうが、今後は違法な民泊物件を扱う闇サイトも出てくると思われ、どのように適法性を確保しながら民泊を広げていくか、これからの課題にもなっています。

賃貸業と旅館業の位置付け

ちなみに、家賃(賃貸料)を受け取る「賃貸業」と、宿泊料を受け取る「旅館業」は、その性質がまるで異なり、適用される法律も異なります。
賃貸業には見解が示されていて、その基準は1ヶ月以上「住んでいる」ことです。

住んでいるとは、本拠として生活をしている状況なので、宿泊施設に泊まるとき、ほとんど住んでいる感覚を持って過ごしていません。
よく言われるホテル暮らしでも、定住の感覚ではなく、一時的な滞在の延長として長期化しているだけで、ホテルに住民票を移そうと考える人は少ないわけです。

また、旅館業の定義の1つに宿泊がありますが、寝具を使用して(持ち込みを含む)泊まる場所を提供すれば、それは宿泊させたことになります。
賃貸借契約によって、部屋の利用権を借主に与える賃貸業は、泊まらせるのではなく住まわせるための場所を提供する営業で、旅館業とは区別されます。

もう1つ、旅館業では衛生上の維持管理責任(例えば清掃や寝具交換など)が、営業者側にある点でも賃貸業とは異なります。
このような性質から、ベッド等の家具を備え付けて提供されるウィークリーマンションすら、旅館業に該当するとされますので、民泊の分類は旅館業でしょう。

判断基準は営業であるかどうか

有償の民泊が、旅館法業で定義される「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」のうち、「宿泊料を受けて人を宿泊させる」という点に該当することについては、争いはないはずです。
争点は「営業」に該当するかどうかで、営業とは一般に次のような基準です。

  • 有償である
  • 反復継続されている(反復継続の意思がある)
  • 事業性が高い

反対解釈するなら、「無償である」、「反復継続ではない」、「事業性が低い」状況のいずれかを満たせば、民泊でも営業に該当せず旅館業法もクリアできます。
ただし、反復継続がどのくらいの頻度であるか、事業性を問われる規模はどの程度であるかといった定義はなく、実態や社会通念に照らし合わせて判断されます。

なお、一時的な人の流動(大きなイベント開催など)で、その地域の宿泊施設が不足し、旅館業の営業許可がないまま、有償で民泊させることは従来から許されています。
これは、反復継続がないからであって、利用者を常時募集した、宿泊料を受け取る民泊が許されると誤解しないようにしましょう。

なぜ有償の民泊は摘発されないのか

民泊に違法性が高いのなら、なぜ民泊ビジネスで成功している人がいるのか不思議に思えます。
その理由はかんたんで、摘発するためには、Airbnb だけで現に2万軒とも言われる物件の中から、民泊を「営業」している物件の特定が必要です。

違法性が高いグレーではなく違法なクロだと断定できるレベルまで、有償の民泊が常時行われている事実の把握と、所有者を特定するには相当な時間がかかりそうです。
もっと言うなら、時間を使い特定して摘発したところで、新たに登録される物件のほうが多く、大目に見ているよりも手の付けようもないという現実なのでしょう。

もう1つの理由として、民泊によって受けている経済効果が、摘発で失われる影響を考慮している点もあるはずです。
外国人観光客の増加と経済成長を目指している政府方針に対し、民泊規制を厳しくすることは、実質的な効果が相反するからです。

そのくらい、民泊ビジネスの広がりと影響度は大きくなっており、グレーゾーンを認識しながらも、収益性の高さで参入している人が多くいます。
しかし、徐々に取り締まりが厳しくなっている点は見逃せません。

現に、民泊が盛んに行われている東京や大阪では、無許可でマンションを使った民泊が取り締まりを受けているのですから、小規模な民泊でもいつ取り締まりを受けるかわからないと自覚しておくべきです。

民泊の新しいルール作り

東京オリンピックに向けて、外国人観光客を増やし、観光立国を目指す政府の取り組みは、これまで一定の成果を上げています。
例えば、中国人へのビザに対する規制緩和は典型例で、「爆買い」と称される、強烈な購入力は、日本経済(特に小売業)にとって無視できないほど大きいものです。

外務省は、人的交流の拡大が「日中両国の相互理解の増進、政府の観光立国推進や地方創生の取組に資する」としていますが、やはり政府の目的は経済効果でしょう。
人口減少と少子高齢化により、日本の生産力が落ちていくのは明らかで、内需も減少していく以上、外需に頼って経済を支えていかなくてはならないからです。

そのような時代背景の中、インターネットを利用した新たな民泊ビジネスは、旅館業法の想定外でしたが、消費を生み出す可能性がある点、宿泊施設不足が外国人旅行者の増加にブレーキを掛ける点を考慮し、単に違法とするわけにもいかなくなりました。

そこで、現状では旅館業法違反として取り締まりの対象にしながらも、新しいルール作りによって合法的に民泊を広げようとする方向で議論は固まりつつあります。

【現状で可能な民泊】
・国家戦略特区での民泊
・簡易宿所(旅館業許可)での民泊

【将来可能となる民泊】
・民泊新法での民泊

これらの民泊のうち、簡易宿所での民泊は説明済みなので、以降は特区での民泊と、民泊新法に焦点を当てて説明していきます。

国家戦略特区での民泊

一部の地域では、国家戦略特区に指定されたことで、旅館業法の適用を除外して民泊を許可する、いわゆる「特区民泊」が行われようとしています。
進んで特区民泊を手掛けているのは、東京都大田区と大阪府です。

特区民泊では、都道府県知事(保健所を設置する市や特別区では市長または区長)の特定認定を受けることで、旅館業法の適用を受けずに民泊事業を展開できます。
ただし、その要件は次のように厳しいものです。

・国家戦略特区にあること
・賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づいていること
・特区自治体が条例で定める7日~10日以上の使用期間であること
・居室の床面積が25㎡以上であること(例外あり)
・出入口と窓に施錠できること
・居室間が壁で仕切られていること
・その他設備や器具の備え付け要件
・外国語を用いた案内や緊急時における情報提供ができること
・事業の一部が旅館業に該当すること

これらの条件の中で特に難しいとされているのが、最低でも6泊7日以上となる使用期間の設定と、居室の床面積が25㎡以上とされている点です。

民泊利用者のニーズは、短ければ1泊、長くても3泊程度が多く、6泊7日以上のニーズがあまりにも小さいこと、25㎡(8畳弱)以上の居室は、少人数で費用を抑えたい民泊利用者にとって明らかに広すぎるでしょう。

実際、特区民泊への参入を考えていた事業者は、大半がこの2つの要件だけで諦めたとされており、民泊のニーズと大きくかけ離れた制度設計しかできなかった国に対して、失望感と批判が生じるのも無理はありません。

しかも、旅館業法での簡易宿所では延床面積要件が緩和、民泊新法でも床面積要件は予定されておらず、どちらも1泊から利用できるとなれば、特区民泊だけ6泊7日・25㎡以上となっては、誰も参入しないのも当然です。

全ての特区が民泊を歓迎しているわけではない

東京都大田区や大阪府では民泊条例は可決されているのですが、特区に指定された自治体でも、条例可決まで進んだのはごく僅かで、大阪府では慎重な自治体も見られます。

例えば、吹田市、池田市、交野市、松原市の4市は、大阪府の民泊条例に不参加の意向を示し、独自に民泊条例を制定しなければならない保健所設置市(大阪市、堺市など)でも、大阪市が民泊条例を可決した程度に留まり、特区民泊へのスピード感はありません。

地域をどのようにしていくのかは、行政側の判断だけではなく地域住民の意向も吸い上げていかなければならないところで、閑静な住宅街が外国人の民泊利用者で荒らされるイメージを持つ人も多いでしょう。

このように、特区民泊が非常に使いにくいこと、条例の制定が必要なこと、平穏な生活が脅かされる可能性から嫌悪感を示す一定層が存在することなど、必ずしも順調とは言えないのが特区民泊の現状です。

民泊新法での民泊

簡易宿所での民泊は、用途地域の制限で住宅地では行えず、国家戦略特区での民泊は、ニーズと全くマッチしない現状から、既存の制度では違法な民泊が止まることなく増え続けると予想されています。

そこで、住宅を使った民泊を可能にして、個人でも合法的に民泊をできるようにするための法制度が予定されており、これは通称で「民泊新法」と呼ばれています。
民泊新法では、家主も泊まる「家主居住型」と、家主は泊まらない「家主不在型」で若干異なる扱いを受けますが、基本的な方針は次のようになっています。

民泊を行うには届出が必要

民泊を行政庁への届出制にすることで、届出のない民泊物件は違法扱いになります。
また、民泊物件の仲介業者に、違法物件を掲載させないことで、違法な民泊物件を排除しようとしています。

届出制になると面倒に思えますが、届出はインターネットで行うことを前提としているため、そこまで面倒にはならないでしょう。
むしろ、届出を怠ることで取り締まりを受けたり、仲介サイトに登録できなくなったりする可能性を考えれば、無届での民泊にメリットはありません。

物件と利用者の管理が必要

これまでは民泊に何のルールもなく、民泊利用者による迷惑行為、民泊物件として使われることに対する周辺住民の反対などにより、民泊を受け入れたくない空気が流れているのも確かです(マンションの管理規約で禁ずる等)。

そこで民泊新法では、物件と利用者を管理する民泊施設管理者の設置が決まりました。
民泊施設管理者は登録制で次のような義務を負います。

・利用者名簿の作成、保存
・衛生水準の維持、確保
・外部不経済(迷惑行為)への対応
・管理規約違反、転貸借違反の不存在確認
・行政当局への協力

民泊施設管理者に課せられる義務は、家主居住型であれば家主が負うべき義務で、民泊施設管理者の設置が必要となるのは家主不在型の民泊です。
民泊用に物件を購入・賃貸しただけでは家主不在型の民泊ができず、自ら民泊施設管理者となるか、誰かに頼まなければならないというわけです。

ここに新しいニーズが生まれ、賃貸物件の管理サービスと同様に、民泊物件でも民泊施設管理者の外部委託に需要が増えるでしょう。
委託先としては、不動産業者等の参入が見込まれているところです。

年間提供日数の制限

民泊新法は住宅を使った民泊を前提としており、民泊での利用比率が極端に高まると、もはや住宅ではなく単なる宿泊営業、つまり旅館業と実態は同じになってしまいます。
それでは、莫大なコストをかけ、厳しい法規制を受けて営業している旅館業と整合性が取れなくなることから、民泊新法では年間提供日数に上限が設けられます。

この日数上限は議論が続いており、最大180日とする方向で固まっていますが、実際にどのくらいの日数になるかは決まっていません。
ただし、180日満室がMAX収入となることで、採算のハードルが高くなります。

単純計算では、現在の年間稼働率が50%でも勝負できる物件以外は、民泊新法の日数上限によって採算割れを起こすでしょう。
特に、転貸による民泊は大家に家賃を支払うので、既存の所有物件で行う民泊よりも採算性が低く、日数上限の影響が大きいです。

もっとも、年間を通じてビジネスとしての民泊を行いたいのであれば、簡易宿所の許可を得て行えば済む話で、住宅地で住宅を使った民泊である以上、治安・衛生・風紀などで不安の残る営業が、無制限に認められないのは当然です。

民泊での空き家活用の可能性

空き家の売却や賃貸が容易に可能であれば、民泊を考える必要はないですが、基本的に移住希望者が対象になる売却や賃貸と異なり、民泊は世界中の旅行者が対象になるので、圧倒的にマーケットが大きいです。

そこで、最後に空き家活用として民泊を生かせないか考察してみましょう。

民泊が成り立つ地域は観光地よりも広い

いわゆる観光地なら、旅行者を見込んで旅館業者が宿泊施設を用意していますが、民泊はコストが非常に小さく、旅館業の採算が取れない地域でも可能です。
だからこそ、旅館業にとって脅威なのですが、空き家の所有者には好都合でしょう。

現在はソーシャルメディアの普及で、観光客が自ら発信源になり、口コミなどで新たな観光客を呼び込む流れが目ざましく発展しています。
むしろ日本人が注目しない地域を、外国人が観光に訪れているくらいです。

外国人旅行者の嗜好として、ガイドブックに掲載されている日本を「見たい」よりも、独特の文化を持つ日本の日常を「感じたい」傾向が強いのかもしれません。
バックパッカーと呼ばれる身軽な旅行者は、特にその傾向が強く日本中を歩き回ります。

こうした需要に応えるには、観光地の旅館業よりも、全国で無数に存在する空き家のほうが有利で、空き家の所有者としては期待したいところです。
今は違法性から難しくても、民泊の需要は相当大きいので、もう少し待てば流れが変わる可能性は大いにあるでしょう。

民泊で空き家を活用するための条件

民泊で考えるべき点はいくつかあり、次のような内容ではないでしょうか。

  1. 違法性のクリア
  2. 民泊のリスク
  3. 周辺住民の理解

1.違法性のクリア

違法性については、無償であれば問題とならず、有償でも反復継続しないことです。
どのくらいの頻度で行うと違法扱いになるかは、所轄官庁に聞いてみないと具体的には判明しませんが、営業にあたる民泊は違法扱いなので常時受け入れは難しいです。

Airbnbなど仲介サイトを使い、これまでグレーゾーンとされていた民泊は、繰り返し宿泊させる営業としてほぼ確実に 違法扱いですから、実態を所轄官庁が把握できないだけで、これからは違法覚悟で行う意識を持つ必要があります。

また、イベント民泊と呼ばれる大規模な人の移動に伴う民泊は、継続性がないとして一定の要件に基づいて認められています。
ただし、イベント民泊は十分な収益を上げるほどの民泊ではありません。

2.民泊のリスク

次に民泊のリスクですが、利用者が善良な旅行者だけではないことを自覚し、自分がどれだけリスクを許容できるかが分かれ目です。
リスクは空き家の損害とは限らず、例えば、自分の空き家で人が亡くなる事件が起きてしまうと、物件としての価値が失われるリスクまで考えられます。

Airbnbのホスト保証や、各種保険があるから大丈夫と思わず、予期しない事態も起こる可能性が民泊のリスクだと自覚しましょう。
そして、短期間でも契約して住む賃貸より、民泊の危険性が高いのは確実です。

3.周辺住民への理解

周辺住民への理解については、自分の所有物なら何でも自由が許されるのではなく、周辺住民にとって、いきなり現れた旅行者は不審者です。
利用者には地域のルール(集合住宅では建物のルール)を守らせ、周辺住民にはあらかじめ旅行者が来ることを連絡しておくなど配慮が必要です。

これは権利義務の問題ではなく、社会的なモラルですから、民泊の利用者がかけた迷惑で、所有者が謝って回るのは避けたいものです。
間違っても通報騒ぎなど起こさないように、利用者の選定も含めて気を付けるべきです。

結局は空き家の所有者次第

人には考え方がそれぞれありますので、違法性が高いだけで敬遠する人、ビジネスチャンスと捉え民泊に参入する人、参入したいが静観している人など様々です。
今後、法整備が進むまで、 動向を注目して参入しないのが最も安全です。

しかし、空き家をすぐに活用したいのは誰でも同じで、コストしか発生しない空き家から、少しでも収益を上げておきたいと考えるはずです。
その際は、民泊で起こり得るリスクを覚悟し、あくまでも自己責任です。

そしてこういった話は、大抵は規制前に始めていた人だけが得をする構図です。
時代の流れに乗って、民泊ビジネスを始めるのも悪くはないですが、正規に許可を受けて営業すべき旅館業を、非正規に行っていることは忘れずにいたいものです。

まとめ

従来の民泊は、泊める側の善意で行われ、ビジネスの対象ではなかったように思えます。
それどころか、泊まった側が謝礼を出しても、一旦は断るのが作法のような風潮もあり、民泊に限らず日本では、他の場面でも似た状況をよく見かけます。

これは日本の奥ゆかしい文化なのかもしれませんが、世界的には対価を支払い、対価に応じたサービスを受けるのが常識で、民泊でも宿泊料を支払うのが常識となれば、日本の法律上、旅館業に該当してしまうということです。

また、民泊を自由化すると、旅館業法の存在意義がなくなり、安全・衛生管理のない宿泊施設が、無秩序に広がっていきそうで恐ろしくもあります。
さすがにそれは無いでしょうから、今後は一定の境界が示されるはずです。

一方で、民泊ビジネス目的に限らず、空き家の所有者にとって民泊の規制状況は、ビジネスとして成立するかどうかの境目で、大いに気になるところです。
平成28年には、民泊のあり方について結論が出るはずなので注目しましょう。

民泊の運営代行
民泊の運営代行もある

今、民泊ビジネスがにぎわっています。
中には、元々賃貸物件だった部屋を民泊用として提供している会社や個人もいて、それだけ、普通に借家として貸し出すよりも、1日当たりの宿泊代金を高く設定でき、地域によっては90%以上の稼働率になるほど人気もあります。
さらに、自分が使いたいときはすぐに引き上げることができるのも魅力で、変化の激しい現代に合ったビジネスとも言えます。

その反面、宿泊施設として貸し出すということは、予約の管理や問い合わせの対応、日々の清掃も欠かせず、運用の手間もそれ相応にかかりますが、それらを一括で請け負う民泊の運営代行業者も存在しており、より始めやすい環境が整ってきています。

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