アパート・マンション経営のメリットデメリットとリスクのまとめ

アパマン経営

土地活用分野では、最もメジャーな活用方法がアパートやマンション(アパマン)を経営することで、資産運用としても高い利回りを期待できます
しかし、一般家庭には大きな投資となり、失敗すれば借金が残るリスクも伴います。

不動産会社に相談しても、都合のいいことしか聞けませんし、どちらかと言えば、メリットだけではなくデメリットやリスクが気になるでしょう。
そこで、アパマン経営におけるメリットとデメリットをまとめてみました。

前置しておきたいのは、メリットとデメリットの一方だけを見ずに、必ず両方を確認してどちらも起こる可能性を自ら否定しないことです。
また、考え方には個人差があるため、一般的な内容であることを付け加えておきます。

アパマン経営のメリット

アパマン経営のメリットは、あくまでも成功することを前提に考えるものです。
失敗前提で始める人はいないので、当たり前だと思うかもしれませんが、アパマン経営を始めたら、誰もが以下に説明していくメリットを受けられると思うのは間違いです。

ただし、節税効果のように、中には始めるだけで受けられるメリットもあるので、検討段階においては、どんなメリットがあるのかの把握はしておきましょう。
これらに否定的なわけではありませんが、くれぐれもメリットだけに踊らされて冷静な判断を失ってはいけません。

不労所得になる

家賃収入は、入居者がいる限り、また滞納がなければ定期的な収入になって継続されます。
同じお金を銀行に預けても、微々たる利息しか生み出さないのに対し、集合住宅の賃貸経営は、高い投資効果を生み出すことが可能です。

定期的な収入を見込んで、老後の生活を安定させようとする動機、資産活用のステップとする動機など、人それぞれではあっても、目的が不労所得であることは確かです。
年齢を問わず、いつでも病気や事故で働けなくなる危険はあるため、不労所得が生活を安定させ、誰でも労働以外に使う有意義な時間を増やしたいでしょう。

ただ、大家業というのは、世間で言われているほど楽ではありません。
不特定の人が入居するアパート・マンションで、何もトラブルが起きないとは思わない方がよく、使う時間は少ないのですが、その心労は大きいものです。

それでも、管理サービスへ委託することで、大家が対応しなければならない状況は激減し、負担軽減によってほぼ不労所得状態を実現することは可能です。
管理サービスへの委託も1つの経営判断ですが、管理業者の対応で入居継続率は大きく変わってくるため、それもまた重要な判断を迫られることになります。

節税効果

不動産には税金が毎年発生するので、税金対策としても賃貸経営が利用されます。
主に対象とされるのは、土地の固定資産税・都市計画税と相続税です。
他にも、損失や建物の減価償却を利用した、所得税・住民税の減税があります。

固定資産税・都市計画税

土地の固定資産税と都市計画税には特例があり、住宅が建っていると固定資産税が最大で1/6、都市計画税が最大で1/3まで負担が減ります。
そして重要なのが、1戸に対して軽減される面積が決まっていることです。

戸数が多いアパートやマンションでは、よほど敷地が広くない限り全体が軽減対象です。
つまり、更地はもちろん、戸建住宅では最大の軽減を受けられない広い土地でも、集合住宅を建てると最大の軽減を受けやすくなって、節税効果は大きくなります。

相続税

相続税は相続財産の評価額から、基礎控除等の控除額を引いた金額に税率をかける計算上、可能な限り評価額を小さくすることで節税に繋がります。
そして、宅地として利用されている土地は、更地に比べると大きな評価減を受けます。

評価減は2段階で行われ、1つはアパートやマンションが貸家建付地という評価を受けて、更地の8割程度まで評価額が減少すること、もう1つは小規模宅地等の特例と呼ばれるもので、評価額が5割評価になります。

また、相続税では建物も評価減され、こちらは最大で7割程度まで減少します。

所得税・住民税

アパマン経営による事業所得は、給与所得など他の所得と通算されて、たとえ赤字になっても税金面ではメリットを受けられます。
ただし、どんなに税金が高くなっても、利益よりも税金が大きくなることはないですし、あえて赤字経営を狙うものではありません。

それでも、初年度は投資が大きいので、一般に赤字になりますから、税金で少し戻ってくる感覚でいればよいでしょう。

また、建物には減価償却という概念があって、毎年価値は下がっていきますが、その分は支出のない経費として認められます。
そのため、実際には家賃収入で利益が出ていても、建物の減価償却費で圧縮できるのが、アパマン経営の強みでもあります。

インフレ対策

インフレとは物価が上昇して、通貨の価値が下がっていく現象を意味しますが、現金での資産運用に比べて、アパマン経営は不動産を活用するのでインフレに強いとされます。
デフレが長く続いた日本では、政策目標としてインフレを掲げており、金融商品よりも不動産投資に目を向けるべきとする意見がみられます。

例えば、いつの時代も100円は100円でしかなく、100円で買えた物が100円で買えなくなったとき、物価に対して相対的な現金の価値は下がります。
ところが、不動産は物ですから、物価が上がれば上昇傾向に向かうので、価値が相対的に下がる現金よりも、インフレに強いというわけです。

レバレッジによる費用対効果

レバレッジとは、実際に保有する資金よりも、大きな資金を運用することです。
運用規模が大きくなると、同じ利回りでも大きな投資効果を得られます。

例えば、100万円の現金を10%の利回りで運用しても、年間10万円の利益です。
ところが、1,000万円の価値を持つ土地を担保に、銀行から1,000万円借りると、資産上はプラスマイナス0円なのにもかかわらず、1,000万円で運用可能になるため、同じ10%の利回りなら、年間100万円の利益を得ることができて10倍です。

このように、土地や建物を担保に借入金を使って、自己資金よりも大きな資産運用(レバレッジ)を可能にするのが、アパマン経営のメリットです。

戸数分の分散ができる

アパートやマンションに大きな資金がかかるのは、戸数が多いことにも起因しますが、投資面では、戸数が増えることでリスク分散に繋がります。
典型的な例では、戸建賃貸住宅との比較が良く取り上げられます。

戸数が1戸しかない戸建では、入居者がいれば家賃収入を得られますが、入居者が出ていくと1円も収入がありません。
常に、家賃収入が100%か0%の状況では、空きが長いと経営が悪化します。

しかし、10戸のアパートを考えたとき、1人の入居者で10%の家賃収入を得られ、満室が無理でも8割稼働をキープできれば、平均で80%の家賃収入を得られます。
100%か0%という大きな振れ幅ではなく、小さな振れ幅でリスクが抑えられます。

ただし、集合住宅では、同じ土地に固まって複数の戸数が存在するため、立地による分散効果を得られず限定的です。

アパマン経営のデメリット

投資が大きいだけに、誰でも怖いのがデメリット(リスク)です。
ただ、デメリットによって生じるリスクは、ある程度軽減することが可能なので、メリットを受けながらリスク対策をすることが、アパマン経営のポイントになるでしょう。

また、リスクを軽減できたとしても、新たなデメリット(主にコスト増)が生じることもあって、完全に無くするのではなく、デメリットも受け入れなくてはなりません。

家賃滞納

入居者がいれば、安定して家賃収入が発生するとはいえ、アパマン経営では家賃の滞納リスクが必ず付いて回ります。
滞納は入居者次第なので、1つの対策として入居者審査を厳しくすることはできますが、それだけで完全に防げるものではありません。

傾向としては、どうしても収入の低い若い世代の単身者は滞納しがちですが、持ち家比率が低いので、賃貸経営での大きなマーケットです。
一方で、既婚者は安定する代わりに、部屋が広くなって一般に投資効果が薄れます。

これは、2倍の広さの部屋でも、家賃は2倍にならないからで、面積比なら狭いワンルームの家賃が、最も高くなることを原因とします。
したがって、滞納リスクとマーケットの大きさ、収益率の判断はとても重要です。

そこで、滞納リスクへの対策ですが、入居審査の厳格化、ターゲットにする世帯を考えると共に、保証人ではなく保証会社との契約を入居条件にする方法も考えられます。

需要の変化(空室リスク)

賃貸経営では、いかに入居率を高めて家賃収入を維持するかを、収益のポイントとして考えますが、入居率は努力だけではどうにもならない面を含んでいます。
需要よりも供給が下回る地域は少なく、世帯数の減少傾向を受けて、現在では住宅全体の戸数が上回っているため、アパート・マンションにおいても過剰供給気味です。

そうなると、どうしても新築物件に人が集まりやすい賃貸経営では、開始当初は入居者が集まっても、数年経つだけで他の新築物件に入居者を奪われます。
また、長期的には地域全体の需要が大きく落ち込む事態も考えられます。

例えば、大きな需要になる大学や工場・大企業などが移転してしまうと、それだけで賃貸経営には大打撃になりますし、自分の土地とは離れた地域で再開発、路線延長による駅の出現、商業施設の出店による利便性の変化などでも影響を受けます。

こうした需要の変化は、将来を予測できないだけに難しいですが、少なくともはっきりしているのは、人口減少・世帯数減少はわかっているのですから、ターゲットを絞った賃貸経営というのは可能になります。

つまり、地域のニーズを把握し、単身者向けなのか既婚者向けなのか、若年層向けなのか中高齢層向けなのか、周辺施設はどの層が利用しているのかなど、ライバル物件の調査も含めて、マーケティングをきちんとしていく必要があるでしょう。

金利変動

近年はまれにみる超低金利時代が長く続いており、これはバブル期以降の不景気と大量の国債(借金)が尾を引きずっているのは疑いようもないですが、借りる側にとってはありがたい低金利も、10年・20年と先まで考えたときに、維持できるとは到底思えません。

アパマン経営では建築資金が大きく、ローンの借入期間も長くなるため、長期的には金利変動での返済額増加と、建物の劣化による減収が同時に訪れます。
だからといって、金利上昇を受けて家賃を上げるわけにはいかず、むしろ築深になってくると、家賃を下げないと入居者不足になる悪い流れも考えられます。

低金利が続く前提なら、変動金利で借り入れるのが得だとしても、将来の金利上昇まで考えると、逆に固定金利にしておくのも捨てがたい選択です。
金利は将来の資金計画を大きく左右するので、動向に注目しながら、金利上昇リスクも考えて慎重に選ぶようにしましょう。

災害リスク

山林が多く、海に囲まれた日本は、とにかく自然災害によるリスクが高い国です。
それだけではなく、地震も多くて毎年台風の進路に入る国ですから、1年中大規模な災害が起こることを想定して備える必要があります。

最近では、異常気象とも思えるほどの雨量により、河川の氾濫が起きて大きな被害をもたらしたように、平野部でも災害リスクは軽視できません。
また、都市部でも排水能力を超えた雨量で、あっけなく浸水してしまいます。

特に、壊滅的な被害をもたらす地震は、政府の特別機関である地震調査研究推進本部によると、今後30年間に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率が、三大都市圏を含む関東以西の太平洋側で非常に高い結果となりました。

参考: 全国地震動予測地図2014年版 ~全国の地震動ハザードを概観して~ 本編

加えて大規模な火災と、沿岸部では津波も起こりやすいことを考えると、せっかく建てたアパートやマンションを災害で失うのは避けたいでしょう。
一般の火災保険は、地震・津波・噴火の補償がなく、地震保険に加入するとしても、保険料が経営を圧迫してしまいます。

流動性が低い

流動性とは、売買や他の資産への変更が容易であるかどうかを意味します。
最も流動性が高いのは現金で、続いていつでも売買可能な有価証券などの金融商品が続き、不動産は流動性の低い資産です。

流動性が低い代わりに、金融商品のような価格変動が起こらないメリットを持つとしても、現金化までは早くても数ヶ月かかるのが普通で、時には流動性の低さがデメリットになって、現金が欲しいときに困るケースがあります。

例としては、相続税対策でアパートやマンションを建てたものの、いざ相続が起きてみると、相続税を納付するだけの現金が相続人に不足するような場合です。
すぐに現金化できないので、相続税が滞納になっては相続人が困ってしまいます。

老朽化と建て替えの難しさ

土地に劣化はないですが、建物は必ず年数の経過で老朽化していきます。
そして、老朽化した建物は資産価値を失うと同時に管理負担が増し、賃貸物件としての市場価値も徐々に失われて、いつか建て替えを検討するタイミングが訪れます。

空き家対策特別措置法の施行で、老朽化した空き家は行政から改善命令を受ける法整備が進められましたが、入居者がいるからといって、老朽化して危険が多いアパートやマンションを、行政が放置するわけではありません。

何か事故があったときに、所有者の管理責任は大きく、適切な管理を継続する負担と、建て替えでは入居者を退去させなければならない問題が大きいです。
借地借家法は、大家の都合で借主を強制的に退去させることを許していません。

退去費用は入居者との話し合い次第ですが、金銭的な解決を求める入居者も少なくないことから、引っ越し費用や次の部屋の賃貸契約料は大家の負担が通常です。
それだけではなく、全員が退去するまでの過程において、入居率の低い状況を余儀なくされ、退去まで長期化するほど経営悪化状態が長く続きます。

また、そのような状況で相続が起きると、今度は相続人がその負担をしなくてはならず、相続させる側にとって本意ではないでしょう。
数年で建て替えるアパートやマンションを、喜んで相続する相続人も少ないです。

地価変動

直近(平成27年)の傾向として、都市圏での地価は上昇、地方圏での地価は下落傾向にありますが、人口減少で建設需要も落ち込む中、上昇よりは下落が懸念されます。
アパマン経営をするのであれば、将来の地価も考えておかなくてはなりません。

投資の世界には、インカムゲインとキャピタルゲインという言葉があり、アパマン経営でのインカムゲインは家賃収入による利益を意味します。
対するキャピタルゲインは、土地(建物は劣化するので対象になりにくい)の価値上昇による利益を意味するのですが、今の時代に大きな地価上昇は望めないでしょう。

むしろ、開始時よりも地価が下がってしまうと、売却損(キャピタルロス)を生じてしまう可能性があり、ローンの返済中に売却したくても、残債を完済できるだけの売却額にならないリスクを持っています。

まとめ

成功したときは、手堅い高利回りを実現しやすいアパマン経営ですが、それだけのリスクがあり競争も激しいので、成功者の陰には多くの失敗者が存在します。

メリットとデメリットは表裏一体で、どちらか一方だけを取ることができないのは、不動産に限らずどの世界でも一緒です。
今回、メリットよりもデメリットを多く紹介したのは、大きな資金を投入するアパマン経営を甘く考えると、自分だけではなく将来の相続人に迷惑をかけてしまうからです。

また、何度もやり直しができる投資金額ではないため、自分の土地がある地域のニーズと、将来の金利・地価などの動向、採算ライン(損益分岐点)を可能な限り精査し、最悪の事態(災害や需要の急変)まで想定したシミュレーションが必要です。

よく使われる言葉として「見込みどおりにいかなかった」、「想定外の事態が起きた」などは、裏返せば計画の甘さやリスクへの対策不足が見えてきます。
失敗しないための絶対的な方法はないとしても、まずはリスクの発生を踏まえた上で、資金計画を入念に検討してみるべきでしょう。

不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社

「でも、わずらわしい営業電話はこないのか?」
「どのような感じで連絡がくるのか?」
そんな疑問に身をもって体験した結果はこちら。

土地活用プラン一括比較
土地活用プラン一括比較

土地はあくまで保有する資産の1つで、自己使用や現金に切り替える売却も、“資産活用”の1つです。
その上で、一般的に土地活用と呼ばれる賃貸経営を行うのであれば、1つでも多くの可能性を探り、十分検討することが欠かせません。
賃貸経営は数十年の長期的な運営となるため、スタートしてからの方向転換は困難で、最初の準備にすべてがかかっていると言っても過言ではないのです。

各社のプランはバラエティ豊かなので、最初はプランを見比べるところから始めるだけでも勉強になるでしょう。
次のような一括資料請求サイトも便利です。

関連記事

  • アパート・マンション経営の利回り(土地活用)アパート・マンション経営の利回り(土地活用)
    土地活用の1つとして、アパート・マンション経営は魅力的な選択肢です。 何もしないで持っているだけの土地は、毎年税金を取られるだけの存在でしかなく、収益を生み出す土地に変える […]
  • トランクルーム経営とは?土地活用としての収益性や始め方トランクルーム経営とは?土地活用としての収益性や始め方
    土地活用の1つには、屋外にコンテナ等を設置して貸す、または建物の中を区切って貸すトランクルームでの活用方法があります。 投資資金が少なく利回りも高めで、トランクルーム市場は […]
  • 土地の有効活用方法一覧土地の有効活用方法一覧
    田舎での土地活用は、市場が活性化しておらず、どうしても制限されるのは否めません。 だからといって、せっかく手に入れた土地や建物を、ただ遊ばせておくのはもったいないですし […]