土地信託とは?メリットデメリットとリスクを知る

土地信託
数ある土地活用の中でも、自分ではほとんど何もすることがないという、変わった特徴を持っているのが土地信託です。
事業として土地活用を考えると、事業計画を練って資金計画を立ててと進みますが、土地信託の場合には一切がスキップされます。

だからこそ土地信託を選ぶ人がいるのかもしれませんが、それよりも土地信託の利用層は、土地活用に不慣れだからではないでしょうか。
土地があるだけで、誰でも順調な事業を継続できるものではありません。

土地信託という活用方法が、その状況を変えてくれるのは確かです。
同時にデメリットもあるため、1つの選択肢として土地信託を考えられるように、基本的なポイントを押さえておきましょう。

土地信託とは

土地信託の前に、信託という言葉の意味を考えると、誰かを信じて託すことです。
それに土地が付くので、誰かを信じて土地を託すことという意味になります。

この場合の「託す」とは、単に預けることではなく、土地を使って利益を上げてもらうことを前提とし、土地の所有者は預け先から利益を受け取る仕組みです。
つまり土地信託とは、かんたんに言うと「土地を使って儲けてもらう」土地活用方法です。

投資には、自分で利益を生み出すための投資と、他人に利益を生み出してもらうための投資があり、土地活用を分類すると、賃貸経営など多くは前者に該当しますが、土地信託は後者に該当します。

後者の投資で典型例は、運用資金を提供して運用益から配当を得る方法です。
土地信託なので、土地を提供して土地の運用益を配当として得ることになります。

土地信託には専門の信託会社がある

土地信託は、土地の運用を任せる活用方法である以上、信託先は限られてきます。
運用に失敗してしまうと、逆に不利益を受ける可能性もあるからです。

信用できるのなら、親族や知人など、誰に託しても問題ありませんが、配当利益が目的なので、不動産運用のプロに頼みたいと思うでしょう。
法律上、信託を営業行為として行うには免許が必要になっており、信託業の免許を受けた信託会社に土地を信託するのが最も安全です。

また、信託会社を大きく分けると、信託業務を行っている信託銀行と、信託業務を専門に行っているその他の信託会社に分かれます。
社会的な信用度から、大手銀行グループの信託銀行に依頼する例が多いようです。

土地信託と信託受益権

土地の所有者は、信託会社と信託契約を結んで土地を提供し、信託受益権を得ます。
この信託受益権の存在が、他の土地活用と異なる土地信託の特徴です。

信託受益権とは、土地の運用で得た収益から、配当を受ける権利のことで、権利面だけ捉えると、土地の所有権から信託受益権への一時的な変換ということになります。
実質的な土地の所有者は変わらないので、信託会社に利用権を与えるイメージです。

このような特徴から、信託契約による所有権の移転は、名目上の移転に過ぎず、信託受益権は土地のように財産として扱われます。

土地信託の大まかな流れ

土地信託には決まった流れがあり、大事な点は3つです。
1つは、土地の所有権が信託契約によって信託会社に移ること、次に信託会社が土地を使って運用を行うこと、最後に信託が終われば土地が返ってくることです。

これらはメリットやデメリットに繋がるものですが、メリットやデメリットは後述するとして、まずは土地信託がどのような流れで進むのか確認していきましょう。

1.信託契約の締結と信託受益権の取得

信託会社と土地の所有者が、信託契約を結びます。
信託契約が結ばれると、土地は信託会社に所有権が移り(登記は必要)、信託会社が土地の所有者となって、委託者(本来の土地所有者)は信託受益権を得ます。

なお、一般に信託契約は、10年間~30年間程度の長期間契約になり、それは以降で説明する、賃貸収入で借入金を返していくための期間が必要だからです。

2.信託会社による運用

土地を任された信託会社は、賃料収入を得られる建物を建築します。
これは土地信託の中でも賃貸型と呼ばれる手法で、他にも処分型と呼ばれる、最終的に土地を売却する信託方法もあるのですが、ここでは賃貸型に限定します。

事業計画は、基本的に信託会社が立てますから、委託者がすることは信託会社が提供する事業計画への同意程度で、事業参加していく必要はありません。
また、事業に必要な建築費は、信託会社が金融機関から借り入れてまかないます。

3.委託者への配当

信託会社は建築した建物で賃料収入を得て、収益を上げていきます。
テナントの募集、物件管理等はすべて信託会社もしくは信託会社に委託を受けた業者が行い、委託者は運用結果を待つだけです。

得られた賃料から、借入金、税金・管理委託料などの必要経費、信託会社の報酬が引かれ、残りが配当として委託者に支払われます。
そのため、利益が残らない賃料収入なら、当然ながら配当もありません。

土地信託をしたからといって、固定額の配当があるわけでもなく、配当自体を約束するものでもないことに注意しましょう。
逆に賃料不足などで収益が悪化すると、追加投資を求められる可能性があります。

4.信託契約の終了と土地建物の返還

信託契約が終了すると、土地が信託会社から返還されるだけではなく、信託会社が建てた建物も一緒に戻ってきます。
これは、建物が信託財産として組み込まれるからで、賃貸型土地信託のウリです。

もっとも、信託契約が終わって借入金が残っているときは、売却等で完済するか、収益が継続するようなら信託契約を延長する判断になるでしょう。
理想的なのは、信託中に借入金が完済され、収益事業がそのまま手に入るケースです。

土地信託のメリット

土地信託は特殊な土地活用であるため、メリットとデメリットをよく考えて、信託するべきかどうか判断する必要があります。
ここではメリットを説明しますが、必ずデメリットも確認しましょう。

土地信託におけるメリットは、多方面において所有者に負担がかからない点です。
したがって、土地活用に不安を感じる人にとって、大きな味方になってくれます。

土地が建物付きで戻ってくる

形式上は信託会社に土地の所有権が移転されますが、信託契約終了後は所有権が戻ってきますし、建物も現状渡しで一緒に付いてきます。
所有権が戻れば、建物を使ってそのまま運用しても、建物ごと土地を売却しても、それは所有者の自由ですから、お得な方法のように思えます。

しかし、建物の建築資金は信託中の運用益から支払われるので、費用負担がなかったわけではなく、実質的には自分で支払ったのと似たような結果です。
土地を信託したら、ついでに建物が手に入ったとは思わないようにしましょう。

資金が必要ない

建物を前提にした土地活用で、どうしてもためらってしまうのが資金面です。
土地と建物を担保にして借り入れるのですが、賃貸経営で数千万円、時には億単位となる借入金は精神的にも負担で、なかなか踏み切れないのではないでしょうか。

土地信託の事業資金は、信託会社が借り入れるので持ち出しがなくて済みます。
これだけでも、資金不足の土地の所有者にとって大きなメリットです。

土地活用の知識が必要ない

運用は信託会社任せなので、土地の所有者には経営的な知識は不要です。
自分で事業計画を立て、ローンを組んで建物を建てて…という手間もなく、提供するのは基本的に土地だけです。

市場分析(マーケティング)や、事業の収益性分析など、事前に行わなくてはならない経営的な作業や、資金調達、事業が始まってから管理等も信託会社が行います。
所有者にとって楽だと言えば楽ですが、その分だけ収益性は落ちます。

土地活用の専門家に託せる

企業として存在する信託会社は、経営能力(ノウハウ)が個人と比べて段違いに優れており、そのために費用をかけて専門部署を設けています。
したがって、素人が考える土地活用よりは、実現性の高いプランが提供されます。

その一方で、収益性について自分では分析能力がない土地の所有者にとって、信託会社の事業計画をどれだけ信用できるかがカギです。
何でも自分でやってみたい性格の人に、土地信託は向いていません。

賃貸住宅以外の事業も可能

建物を使う土地活用は、どうしても賃貸住宅経営になりがちです。
それは、資金面での負担が大きい点からで、個人を対象にした住宅のほうが、商業ビルよりは安く可能ですし、事業規模が大きくなることにも不安があるからです。

しかし、土地信託で計画される事業は、住宅に限らず商業施設も含め、その土地に応じた収益性の高い事業を選択します。
土地が狭くても商業地ならビルが建ちますし、郊外で十分に土地が広ければ、大規模な商業施設などバリエーションは広がります。

信託受益権を売買できる

信託契約によって土地の所有者が得る信託受益権は、それ自体が財産で、売買の対象にもなり、信託受益権を担保とした借り入れも可能です。
つまり、もし資金が必要になっても、土地を持っているときと大きく変わりません。

この点はとても大きく、例えば土地を貸してしまうと、借主に権利が発生して、自由に土地を処分できなくなるのですが、土地信託ならその心配は不要です。
信託受益権が、土地の代わりになっていると考えればわかりやすいでしょう。

土地信託のデメリット

土地信託のデメリットは、多くが信託会社任せであることに起因しており、これはメリットにも繋がる反面、デメリットにもなっています。
そのため、信託会社への委託によるデメリットは、必ず受け入れなくてはなりません。

他の土地活用方法であれば、デメリットがあっても対策を考えるところですが、土地信託のデメリットは、信託すること自体で生じるため対策は難しいです。
デメリットを受け入れられるかどうかで、判断が分かれることになります。

収益があるとは限らない

賃貸収入から経費などを引いて、何も残らなければ配当はありません。
配当はあくまでも実績しだいで、自分で運用していれば、収益が多くても少なくても納得できるのですが、土地信託では納得できない状況も起こるでしょう。

これは、資金の持ち出しが生じないリスクの小ささと、リターンである配当を引き換えにした結果でもあり、受け入れなければ土地信託は不可能です。
収益が悪化すると、追加投資を求められる覚悟もしておく必要があります。

成功・失敗は信託会社次第

土地信託の場合、上手くいけば何の負担もなく収益を確保することが可能です。
その代わり、信託会社が事業に失敗したからといって、信託会社が負債を肩代わりしてくれるような甘いものではありません。

実際にも、東京都や大阪市のように、大規模な土地信託が失敗して、多額の負債を抱えてしまっているケースが目に付きます。
個人の土地信託では、自治体規模の大きさで事業をすることはないとしても、信託会社任せである以上は、事業に失敗するリスクもあるということです。

すべての土地が信託可能ではない

収益を上げられる見込みがないと、信託会社が信託契約を結んでくれません。
信託会社による運用は幅広いとはいえ、どんな土地でも収益を生み出せるものではなく、必然的にある程度広さがあって、地域に需要がある建物を建てられる土地です。

しかしながら、土地の収益性について自分で判断できない場合には、信託契約を断られると商業的な運用は難しいとわかります。
ですから、自分で行う他の土地活用を検討するきっかけにはなるでしょう。

収益性が低くなる

土地信託では、信託会社が運用して得る賃貸収入から、信託会社の利益も確保されます。
ということは、本来生じているはずの利益よりも少ない配当額になって、自分で経営したときに比べると収益性が低くなります。

もっとも、投資をせずに収益を上げる方法であるだけに、ハイリターンを求めて失敗するよりは良いと考えるのかもしれません。
この点は、個々の判断や目標をどこに据えるのかでも変わっていきます。

まとめ

土地活用は経営者としての能力も問われ、自分で土地を使って経営していくのは難しいと判断するなら、土地信託は有効な方法になるでしょう。
ただ、言い方を変えれば、土地信託は「丸投げ」の土地活用で、何の努力もせずお金だけが転がり込んでくるほど、都合の良い活用方法ではありません。

賃料収入が減ると配当も減る構図は、信託会社が運用する賃貸経営の空室リスクを、実際は委託者が背負っていることになります。
そして、賃貸経営で空室が最大のリスクであることは誰もが知っています。

ですから、土地信託は投資がなくリスクは確かに小さいのですが、それは投資が必要な他の土地活用と比べた場合であって、空室リスクを背負っている以上、土地信託は決してリスクの小さい方法ではありません。

そうはいっても、投資をしないだけで、他の土地活用より大きくリスクは軽減されるため、資金が用意できず土地活用をしたいのなら、土地信託は魅力的です。

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