実家で一括査定を受けてみた結果

離れて暮らす両親にとって、既に子供が独立した後の二世帯住宅は大きく、父の定年を期に住み替えも頭にあったため、実験の意味も含めて一括査定サイトを利用してみました。

実は査定を受けたとき、徒歩1分のところに築年数もまったく同じ売り物件が出ていました。
その売り出し価格との差と合わせ、実際の査定結果も公開します

不動産一括査定サイトの候補

家は古いが土地の価値はあるはず!

実家の情報は次の通りです。

住所 兵庫県神戸市北区
建物面積 196.92平米(59.5坪)
土地面積 239.68平米(72.5坪)
築年数 1973年(昭和61年/平成1年増築)
建物構造 木造
部屋数 6LDK(二世帯)
最寄り駅 徒歩13分

元々平屋だった家をリフォームや増築して住んできたので、キッチン、トイレ、風呂の水回りを含め、設備に異常こそありませんが、木造でこのぐらいの築年数だと、家としての値段は期待できなさそうです。
そもそも二世帯住宅なので、今の時代には合わないでしょう。

それでも、学校やスーパー、病院は1km圏内にあり、周辺では建売りもあるので、土地としてはまったく需要のない立地でもありません。

事前に目途をつけてみると…

これを踏まえてどの程度の相場になるかですが、事前に土地の固定資産税評価額を見ると、約628万円でした。

固定資産税評価額は公示地価の約70%とされているので、そこから逆算すると、628万円÷0.7=897万円が地価の目安です。

固定資産税評価額と公示地価の関係
公示地価とは、国土交通省が、あらかじめ決められた基準地の土地価格を公表しているものです。
売買や評価額の参考にされていて、土地の固定資産税評価額はこの公示地価の70%で計算されるため、固定資産税評価額を0.7で割ることで、元の公示地価が計算できます。
※不整形地の場合は補正が入るため、さらに安くなります

さらに相続税路線価格で見ても、前の道路が「30D」となっています。

これは位が千で表示されているので、1平米当たり3万円です。
そして、相続税路線価は公示地価の約80%なので、3万円/平米÷0.8×240平米=900万円で、ほぼ同じぐらいの値となります。

相続税路線価と公示地価の関係
土地の相続税を計算するため、1平米当たりの相続税評価額を定めたのが相続税路線価です。
固定資産税評価額は3年に1度の更新のため、その間の増減も考慮して70%と低い割合になっていますが、相続税路線価は毎年更新されるので、公示地価の80%で計算されます。

ここから古家がある分の解体費用をどう考えるかで、各社の査定額には差が出るかもしれません。
結果はいかに?

さっそく試してみる

ではさっそく、査定依頼をしてみます。
今回はとりあえず価格が知りたいだけなので、訪問は行わない机上(簡易)査定を選びます。

神戸と言えど田舎の立地ということも考慮して、提携会社数が多く、運営歴も長いイエイを利用しました。
HOME4Uや他のサイトの詳細は、こちらのページで紹介しています。

不動産一括査定サイトのメリットデメリットと一覧(全35サイト)
【2017年10月15日更新】不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。

1.都道府県の選択

まずは、HOME4Uの公式サイトへアクセスし、物件がある都道府県を選択します。

HOME4Uトップ

2.市区町村の選択

続けて市区町村の選択です。

HOME4U市区町村選択

3.査定不動産情報の入力

ここから物件の詳細情報の選択と入力です。

物件の情報を入力

査定物件の所在地

1つ前の画面で入力した情報は既に反映されているので、それ以降を入力します。
「この住所にお住まいですか?」は、両親は住んでいますが、私自身は住んでいないので「いいえ」にしています。

延べ床面積/土地面積は

細かな数字まで把握している人は少ないでしょうし、私もそうでした。
売り出すにあたっては正確な情報が欠かせませんが、訪問査定では不動産会社がこれらの情報を確認するので、多少ズレていても大きな問題にはなりません

ただ、今回は調査を含めての査定体験なので、できる限り正確な情報を入力しました。
そのためには、先ほども紹介した固定資産税(都市計画税)課税明細書を見れば、たいていは書かれています。

もしくは登記簿謄本を取得すれば記載されていますが、増築しているなどの場合は、登記簿上の数字が実際とは異なることもあるので、注意が必要です。
登記簿謄本は最寄りの法務局まで取りに行くか、一般財団法人民事法務協会の登記情報提供サービスにて、オンラインでも取得できます(土地建物両方で700円程度)。

一般財団法人民事法務協会|登記情報提供サービス

4.査定不動産の情報と希望を選択

続けて不動産情報についてと、売却や査定の希望について選択します。

物件の詳しい情報を入力

間取り

二世帯の場合の選択肢がありませんでしたが、一方はDK、もう一方はLDKを除いて6部屋あったので、「5LK/5LDK以上」を選択しています。

築年
これは市区町村によって、固定資産税課税明細書に記載しているところとそうでないところがあるようで、神戸市のものには載っていませんでした。
そこで試しに登記簿謄本を取得して確認しています。

結果的には築20年近くなると、査定上での木造の価値はゼロになると言われているため、古ければ多少誤差があっても、価格への影響は少ないようです。
また訪問査定の際には、不動産会社が必ず確認しますし、「わからない」というチェックボックスも用意されています。

現在の状況
両親が住んでいるので「居住中」です。

あなたと物件との関係
「名義人の家族・親族」を選んでいます。
家か土地のみの名義人などいくつかの候補がありますが、これも売り出す際に必要なことで、最終的には正確な情報を確認されるので、1番近いものを選べば問題ありません。

不動産会社への要望
こちらも「特になし」です。
査定の理由
「所有者が高齢」としています。
傾向
「話を聞いてから~」にしました。
結局のところ、後日再確認されるはずです。

査定の方法
この項目の補足には、次のようなことが書かれています。

机上査定(簡易査定) 不動産会社が取引実績等のデータから大まかな査定価格を提示します
正確な価格を知りたい方は下記の「訪問査定」を選択してください
訪問査定 不動産会社が実際に物件を見た上で正確な査定額を提示します
訪問査定に伺う日程は不動産会社よりご相談させていただきます

かなり訪問査定を推す内容で、確かに訪問査定では正確な情報と実際の現場を見て判断するため、机上(簡易)査定よりは正確でしょう。

ただ、今回のように古い家が建ち、大がかりなリフォームもしていないケースでは、家自体の値段はほとんど期待できません。
そして訪問と机上とで差が出やすいのは建物の方で、土地は面積と立地がほぼすべてなので、ここでは気にせずに「机上査定」を選びます。

ご要望・ご質問
記載していませんが、物件情報の欄では二世帯ということを伝える枠がなかったので、ここに記載してもよいでしょう。

5.査定結果の連絡先を入力

連絡先の入力
お名前/年齢
査定を依頼する本人の情報を入力します。
電話番号
携帯電話の番号を入力しています。
メールアドレス
フリーのメールアドレスでも問題ありません。
お住まいの住所
査定物件に住んでいない場合は、こちらも入力します。

6.査定会社の選択

ここまで入力すると、査定ができる会社の候補が出てきます。

不動産会社の選択

今回は1社しかなかったので、それを選択しました。

同時にこれまでの入力内容が確認できるので、問題なければ「査定を依頼する」のボタンをクリックし、結果が出るのを待つだけです。

HOME4U申し込み完了

「あれ?思いのほか候補がない…」

提携会社数が多いことを考慮して選んだイエイでしたが、上記の通り、実家で対応できる会社数は思いのほか少ないことが分かりました。
そこで急遽予定を変更し、以下の3サイトにも依頼しました。

Re Guide

Re Guide申し込み完了

イエイ

イエイ入力完了

イエウール

イエウール申し込み完了

本当はすまいValueも確認していましたが、こちらの候補はHOME4Uとイエウールにあったため省いています。

結果、それぞれ次のような依頼になりました。

一括査定サイト 不動産会社
HOME4U 東急リバブル株式会社
Re Guide 三井不動産リアルティ株式会社
近鉄不動産株式会社
イエイ 神戸みなと不動産
福屋不動産販売
イエウール 日本住宅流通株式会社
住友不動産販売

結果連絡

連絡のスピードも正確に測るため、HOME4U、イエイ、Re Guide、イエウールすべての入力を済ませた状態で待機し、月曜日の朝10時、ほぼ同時に依頼しました。
具体的な社名を出すは控えておきますが、以下は実際にメールが来た順番です。

1番最初は大手不動産会社のA社

依頼してから約40分後の10時38分、さっそく1件目の連絡がありました。

いつでも電話を取れるよう待機していたのですが、思いのほかメールでの連絡。
開いてみると・・・

まさかの査定不可でした。

取引額がそこまで高くないので、仲介手数料も知れており、大手には敬遠されたのではないかとも考えられますが、営業所が車でも30分かかる距離なので、営業範囲外であってもおかしくはなさそうです。

2件目は近畿を中心とする不動産会社B

次は11:02に電話での連絡でした。

担当者Kさん:
「○○様でよろしかったでしょうか?」

私:
「はい」

担当者Kさん:
「わたくしメールにて査定をご依頼頂きました○○不動産のKと申します。」

私:
「はい。お世話になっております」

担当者Kさん:
「今回査定をご希望とのことで、現在○○(町名)にお住まいなのでしょうか?」

私:
「いえ私は住んでいませんが、両親はそこに住んでいます。」

担当者Kさん:
「分かりました。よろしければ物件を見させて頂きたいのですが、いかがでしょうか?」

私:
「あ、でも私は神戸には住んでいないのですが」

担当者Kさん:
「はい、車で前を通って確認する程度で、直接お伺いしたりはしません。
地図上でもある程度確認はできますが、高低差や周辺状況など、現地でないと分からないこともありますので。」

私:
「それでしたら大丈夫です。」

(その後高低差や駐車場の台数について確認)

担当者Kさん:
「では、現地調査が終わり次第改めてご連絡致しますが、先におおよその金額をお伝えしましょうか?」

私:
「はい、よろしくお願いします。」

担当者Kさん:
「築年数から判断するに、私どものところでは家自体は値段をつけることが難しいです。
それを踏まえて周辺の成約事例では、700~800万円と言ったところだと思います。
売り出し中の物件では750~960万円のものもありますが、売れていません。」

私:
「そうなのですね。」

担当者Kさん:
「でも立地は○○(町名)の中でも入ってすぐのところでコンビニもあり、土地も240平米なので、高低差がなくて建売用地として土地を分けることができれば、もう少し高く付けられるかもしれません。」

私:
「分かりました。」

担当者Kさん:
「では、現地調査が終わりましたら、今月中(この時点で月の半ば)にはご連絡致します。」

私:
「はい、どうぞよろしくお願い致します。」

こんな流れで5分ほどで終わりました。
机上査定を選んだのに、現地を見たいと言われた時は驚きましたが、理由を聞くと、むしろしっかり見ようとしてくれる姿勢に好感が持てました。

その翌日に再連絡

翌日火曜日の18:26、担当のKさんから連絡がありました。

実家を外から見たことを踏まえて、あとは中の様子にもよるものの、「980万円の出値で、そこから値下げしていくとして、800万円では売りたいですね」とのことでした。
坂の途中の土地なのでやはり高低差はありますが、「西側を造成すれば駐車場の台数も増やせますし、とりあえずは古家付きの土地として売り出してはいかがでしょう?」という提案です。

またこのエリアは団地が多いので、そこからの住み替え需要が見込める点は有利ということも聞けたのは、自分で調べていたら分からなかった情報です。
机上の一括査定はあくまで相場の目星をつける目的での利用ですが、その後訪問査定を依頼するに当たっては、こういった机上査定時の担当者の印象を基準に、候補を選んでもよいでしょう。

3件目、大手不動産会社C

次も大手で、11:27にメールで届きました。
大手でメール、このパターンは・・・

と思いましたが、大丈夫でした。
よく見ると名前を間違えられていますが…。
※請川という名前ではありません

過去1年間の3つの取引事例とその資料が添付されており、1坪あたり11~14万円程度とのこと。
240平米≒72.5坪なので、約800~1,000万円という結果でした。

ただ、机上査定なので建物の使用状況は分からず、それによっては解体費用が必要になったり、ここでも高低差・駐車場の台数によって前後するとの説明がありました。
この辺は購入者を想定した時に、どの会社でも重要な条件になるのかもしれません。

4件目も大手不動産会社D

18:39に4件目となる大手不動産会社から電話連絡がありました。

こちらも1件目と同じ内容で、建売業者に売るのが1番高く、それができるかは実際の高低差によるので、周辺を見てもよいですか?とのこと。
この時点では大まかな金額もなく、近日中に再度電話を頂けるという話だったので、この日はそれで終わりでした。

10日後に連絡

その後連絡が来たのは10日後でした。

先日の話通り、買い取り業者が敷地を外から確認した結果、750万円程度という提示です。
条件は建物はそのままでよく、荷物はこちらで処分というものでした。

周辺の売り出し事例では坪単価13~15万円程度はあるものの、成約事例では10万円前後が多く、実家の場合は高低差はあるものの、そこまで大きなものではないので、坪単価10万円(725万円)は超えるでしょうという説明です。

仲介ではなく買取ということなので、これまでに聞いたところと比べると安い印象でした。

5件目は3日後、大手E社からのメール

次に来たのは3日後の木曜日でした。

result17

結果ではなく質問で、以下のように答え、再度返答待ちます。

1.現在居住中ですが売却後の転居先はございますでしょうか。
→転居先は未定

2.リフォーム等はしておりますのでしょうか。
→トイレは10年ほど前に行っているが、その後は設備の入れ替え程度

ちなみに、査定依頼から3日が経ち、他と比べて多少遅い印象がありますが、不動産会社の多くは水曜日を定休日、その前後も休みとする店舗があり、今回はちょうどその休日を挟んだ形でした。

不動産会社の休日
不動産会社では、「契約が“水”に流れる」という話から、水曜日を休みにする風習があり、今も続いているところが結構あります。

翌日、速達にて書類が

その翌日、査定依頼から4日後の朝に速達で郵便物が届きました。

この辺は流石大手といった内容で、周辺事例や公示地価の説明、売却の流れなど10ページ程の資料でまとめられていました。
査定結果は1,048万円です。

result18

これまでで1番高い査定額ですが、これが大手の販売力に裏付けられたものなのか、あえて高めに見積もっているかの見極めは必要です。
また今も使用していますが、今後使用できるかどうかの判断もしていないでしょうから、古家が「お荷物」と判断された場合は、ここから下がる可能性もあるでしょう。

あと、非常に細かい点ですが、この資料では建物面積が「181.17平米(54.80坪)」と書かれていました。
依頼時には「197平米」と入力しており、まったく違う値になっています。

これは増築前の値で、紹介した登記簿謄本に記載されている値です。
ですから、机上査定で契約するかどうか分からないにもかかわらず、わざわざ登記簿謄本を取り寄せ、可能な限り正確な数字を元に査定しようとしたことが分かります。

登記簿謄本は誰でも取得できる
登記簿謄本は不動産取引情報がの正しいかを公平に判断できるよう、物件の所有者に限らず、誰でも取得できるようになっています。
費用は前述の通り、オンラインで700円程度です。
ただし、増改築の情報が反映されておらず、実際とは異なるケースもあります。

6件目はメールで準大手F社より

4日後となる金曜日の20:17、近畿圏を中心に営業を行う準大手のF社からメールが入りました。

ひとまずはあいさつだけの内容でしたが、その翌日には、PDFファイルの査定結果が届きました。
先日のD社よりさらに高い1,080万円です。

さらに今回は「3か月以内に売却できる」とも書かれています。
根拠となる取引事例は、残念ながら資料の中にはありませんでしたが、実際の事例があっての価格であるなら、有力な候補となるでしょう。

残り1社は今のところ連絡なし

残りの1社は今のところ連絡がないので、分かり次第追記します。

結果を受けての感想とその後の営業

結果をまとめると、このようになりました。

不動産会社 査定価格
大手不動産会社A 対象地域外
準大手不動産会社B 980万円売り出しの800万円目安
大手不動産会社C 800~1,000万円
大手不動産会社D 買取で750万円
大手不動産会社E 1,048万円
準大手不動産会社F 1,080万円
大手不動産会社G 連絡なし

平均すると916万円ですが、今回は1,000万円以上と以下で二極化しました。

結果が得られたのはいずれも県をまたいで営業している大手だったので、地元の不動産会社との比較はできませんでしたが、大手だから一概に高い査定という傾向でもありません。
安い提示額だった会社は高低差についても見られていましたが、それ以外の会社には触れられていないという違いもあります。

報告方法も、この手のサービスは電話で営業を伴うのかと思いきや、メールや郵送連絡の会社もあり、意外と手間もかからない印象です。
コメント欄などで事前に伝えておけば、メールだけでのやり取りも可能だったかもしれません。

ただし、今回8社への依頼で、1週間以内に結果が得られたのは4社という結果でした。

もし4社の中に対象地域外や返答がない会社が2社含まれており、さらに査定額に差があると、判断に迷っていたでしょうから、机上査定においては、5社以上に依頼をしておいた方が正確性が増すと言えそうです。
その後信頼できそうな会社に絞って、再度訪問依頼をすることもできます。

なお、その後不動産会社から営業の電話が入ることはありませんでしたが、一括査定サイトからはメールが来ました
内容は不動産会社から連絡が来ない場合の連絡先や、追加で他社や訪問査定を依頼する方法などで、多いところでも2回あったのみ、しつこいと感じるレベルではありません。

実は一筋違いの家が売りに出ていた

この査定を受けた時、一筋違い(隣のブロック)の家が売りに出ていました。

住宅の情報を見ると、土地の大きさは20平米(6坪)ほどの違いで、築年数はまったく一緒です。
徒歩1分の場所なので、かなり近い条件と言えます。

ただ、実はこの査定をした時点で、売り出しを知ってから8か月間売れていません
実際には1年過ぎているかもしれません。

多少実家の方が大きいことを加味しても、よく見て100万円程度の差ですから、仮に今回の上限+100万円の1,180万円で売りに出したとすれば、同じ結果になる可能性も十分あり得ます

まだ訪問査定を受ける前の段階ですが、片や800万円程度とする会社もあったので、最初は高く評価してくれる会社を信じて1,000万円で売り出すとしても、800万円辺りまでは値下げを必要とする可能性も見ておいた方がよさそうです。
高値だけを鵜呑みにしてはいけない、分かりやすい事例と言えるのではないでしょうか?

まとめ

簡潔にまとめると以下の通りです。

  • 大手の中でも査定額には差があった
  • 地域によっては対応している会社が少ない場合もあった
  • 依頼した全社から回答が得られるわけではなかった。
  • 机上(簡易)査定では家の内部はおろか、高低差も考慮されていない可能性がある
  • 机上(簡易)査定では当日結果が分かる会社もある
  • 連絡は電話に限らず、メールや郵送の会社もあり、予想していたより手間はかからない
  • 各社の差や想定の範囲の違いを考慮すると、ある程度多めに依頼しておくと判断しやすい

あえて悪い点をあげると、住所まで入力しているにも関わらず、対象地域外の会社が候補にあったり、連絡が来ない会社もあったのはマイナスポイントです。

それでも、自分で調べていては知らないような取引事例や基準となる要素が分かり、利用価値を否定するものではありません。
何より、契約を迫られることもなかったので、思っていたよりずっとわずらわしさも少なく、机上(簡易)査定においては、多少多めに依頼しておくことでカバーできるでしょう。

土地も家も活用の基本は「売る」「貸す」「建てる」です。
それぞれの可能性を知らずして比較はできないので、具体的な価格の把握から始めてみてはいかがでしょうか?

この結果を踏まえて、メリットデメリットや注意点をまとめていますので、こちらもどうぞ。

不動産一括査定サイトのメリットデメリットと一覧(全35サイト)
【2017年10月15日更新】不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。