空き家バンクとは?自治体の取り組みとその探し方

空き家バンク

空き家問題は所有者の意識の変化を促すことも大切ですが、市場が縮小し、不動産は輸出もできないため、それだけでは限界が来る可能性が高いとされています。
いわゆる「売れない・貸せない」問題で、そうなると地域住民の消費活動が減り、利益が出ないことで店をたたむ、時には電車やバが廃線となり、不便さを覚えた住民が町を出て、さらに消費が減る…という負のスパイラルに陥ります。

それに困るのは自治体も同じで、町の活気がなくなれば地方税による収入が減ります。
税収で提供されていたインフラ設備や快適な環境の提供がままなくなり、すぐにとは言わないまでも、先細りは目に見えています。

解決のためには、人口(世帯数)減少という根本的な問題の解決が必要ですが、求められているところへ情報を届けることもとても大切です。
その役割を担う空き家バンクは、まだうまく機能しているとは言えない現状ですが、それも含めて、仕組みと現状、利用方法をまとめます。

空き家バンクとは

空き家バンクは、主に自治体や自治体から委託を受けた団体によって運営されており、空き家の所有者と利用希望者のマッチングをする仕組みです。
自治体や委託団体以外の運営も考えられますが、ここでは自治体として説明します。

空き家バンクは、不動産会社が運営する、売り物件・貸し物件の掲載サイトと、性質的には似たようなものです。
しかし、不動産会社は取引の発生による仲介手数料を得る目的で運営しているのに対し、空き家バンクの場合は営利を目的としていません。

そもそも自治体の運営なので、営利を目的としているはずがなく、空き家バンクは費用も必要なく利用できる制度です。

空き家バンクの必要性と運用目的

全国的に広がりを見せる空き家問題は、単に撤去して解消するのではなく、有効活用された方が地域にとっては効果が大きいものです。
例えば、空き家に人が住むようになれば、必ず消費活動を伴うので地域の活性化に繋がり、自治体にとっては税収も生まれます。

しかし、空き家の有効活用が進まない要因の1つには、空き家の存在が知られておらず、利用希望者の目に届かない実情もありました。
利用希望者がどれほどいても、空き家の情報がなければ、活用が進まなくて当然です。

不動産会社に仲介を依頼しても、十分に住めるきれいな空き家ならまだしも、古くなって市場価値がない空き家では積極的には動いてくれません。
なぜなら、仲介手数料は価格に比例するため、安い物件は利益が出ないからです。

それに対して、人口減少による税収減に悩む自治体は、理想的には外部からの移住が進み、人口を増やして税収を上げたい思惑がありました。
移住は無理でも、空き家の持つ危険性から、地域の空き家を減らしたかったのです。

このような背景があり、次のような目的のため、複数の空き家情報を集め、外部に情報提供する空き家バンクが生まれました。

  • 空き家の所有者は多くの利用希望者に知ってもらう
  • 利用希望者は空き家を探す
  • 自治体は空き家の活用を促進する

空き家の所有者と利用希望者を結びつけるのが目的であり、自治体は空き家が活用されることで、間接的に目的を達成することになります。

空き家バンクの仕組み

空き家バンクには、空き家の所有者、利用希望者、自治体の三者が関わります。
加えて不動産会社が関わることもあるのですが、主体的にではなく、契約関係で関わってくるだけに過ぎません。

  • 空き家の所有者:自治体に空き家を登録
  • 自治体:利用希望者に空き家を紹介
  • 利用希望者:希望する空き家を探し自治体に利用者登録

自治体の立場は、あくまでも空き家の所有者と利用希望者のマッチングで、当事者間の交渉や契約には一切関与しません。
したがって、当事者を引き合わせ、後は当事者で交渉・契約してもらうスタイルです。

しかし、売買でも賃貸でも契約ですから、当事者の直接取引は不安が大きいでしょう。
そこで、不動産会社を介在させる自治体も多く、不動産会社の利用を当事者の自由に任せるタイプ、自治体に登録された不動産会社から選ばせるタイプ、自治体が宅建協会と協定して宅建協会の会員に仲介させるタイプなどがあります。

他にも、当事者間のトラブルを未然に防ぐため、先に不動産会社と媒介契約させてから、空き家バンクに登録している自治体もあって、運用方法は細かく異なっています。

利用希望者への紹介

利用希望者に限らず、広く一般に向けて空き家を紹介するため、多くの自治体がホームページで空き家物件の写真やかんたんな情報を公開しています。

ちちぶ空き家バンク

(ちちぶ空き家バンクの例)

そして、利用希望者がより詳しい情報を知りたい場合や、実際に訪れて確認したい場合には、自治体に利用者登録をすることになっています。

空き家の所有者には、自治体から利用希望があった旨と利用希望者についての連絡が入るか、利用希望者から自治体を経由せずに直接連絡が入ります。
この辺は、個人情報の取り扱いにも関係してくるので自治体の方針次第です。

また、先に不動産会社と契約させる運用では、利用希望者からの連絡先を不動産会社にして、不動産会社から所有者に連絡させるケースが多いようです。

空き家バンクの利用状況・実績

一般社団法人移住・交流推進機構が平成26年1月に行ったアンケート調査では、全国の1,719市町村に対して、回答があったのは1,158市町村でした。
そのうち、移住・交流促進の施策を実施しているのが595市町村、さらに空き家バンクを実施しているのは、62.9%(374市町村)というデータがあります。

つまり、最低でも374市町村が自ら運営または委託して運営しているわけで、回答がなかった市町村を含めると、もう少し増えるのかもしれません。
また、傾向としては平成21年度の調査よりも増えているため、現在の実数として400市町村以上は考えられるところです(500とも言われています)。

まだまだ利用率は低い

前述の調査では、市町村が運営する空き家バンクにおいて、80%が登録件数20件未満(0件約10%、10件未満約50%、20件未満約20%)です。
もっとも、どのくらいの空き家数に対する登録件数であるか不明なので、単純に利用率を語ることはできません。

それでも、空き家は全国に820万戸(平成25年、総務省)もあるとされるのですから、空き家バンクが十分に活用されているとは言えないでしょう。
状態の良い空き家なら、不動産会社に依頼して売買・賃貸の市場に流すのが普通の選択で、空き家活用どころか空き家バンク自体の活用も進んでいない状況です。

空き家バンクの考察と課題

利用率の低さでわかるように、空き家バンクへの登録は、所有者頼みになりがちな側面を持っており、空き家の活用を考えていない所有者も相当数います。
手放したくない、空き家が古すぎるなどの事情も含まれるので、こうした層にどうやって空き家活用を促進させていくかは常に課題となります。

後述するように、自治体によっては空き家バンクへの登録を条件に、修繕費の補助をする、成約すれば所有者に報奨金を用意するなど、登録を促す試みもされていますが、単に空き家バンクを設置しただけで、積極的な活用に向けた施策が不足している例も少なくないでしょう。

最近の田舎暮らし需要の高まりから、都市圏からの移住は見込めても、とりわけ移住者にとって大切なのは移住後の生活であり、生活基盤(就労場所)や医療・福祉環境がある程度保たれないと、田舎暮らしそのものが目的の層しか反応しません。

また、運営主体が市町村であることから、職員が通常業務をこなしながら空き家バンクにも携わっていくのは負担が大きく、専門の部署や地域の協力を得て空き家対策に乗り出している自治体は、空き家バンクの成約事例が多いという報告もされています。

このように、空き家の所有者への働きかけ、自治体が提供する住民サービス、移住者に対する受け入れ態勢で優れていなければ空き家バンクの成功は難しく、公費を使って行うだけに、既存住民の理解と協力が不可欠なのも課題の1つです。

空き家バンクと関連した自治体の補助制度

空き家バンクは、自治体、空き家の所有者、空き家の利用希望者という三者のメリットを実現する手法として、多くの自治体が取り組んでいます。
一方で、利用が進まずに成果を上げていない空き家バンクも間違いなくあります。

こうした状況は、自治体の取り組みが不足している現実もあるのですが、それだけではなく、多くの自治体が参加してインターネット上で確認できる状況から、利用者サイドでは選択肢の拡大化に繋がり、競争原理が働いている背景も影響するでしょう。

そこで、移住者を増やしたい自治体は、空き家バンクの活用と移住促進対策として、即効性が見込める補助金や奨励金の支給、固定資産税の減額制度などを設けています。
どの自治体がどのような補助制度を用意しているかは、実際に調べるしかありません。

補助制度を大きく分けると、空き家の所有者向けと移住者向けですが、両方をカバーする自治体もあり、その補助金額にも幅があります。

空き家の所有者への補助制度

代表的なのは、空き家の所有者が行う改修に対する費用を補助する制度で、空き家バンク登録物件の質を向上し、移住者に対してアピールになるという狙いです。
また、地域の老朽化した空き家を減らす意味から、多くの自治体が取り入れています。

恵那市|空き家改修補助金制度

改修補助は、空き家バンクへの登録を条件としている他、賃貸契約を条件に補助している自治体もあるので、適用条件は要チェックです。

小林市|空き家バンク活動事業補助金

他にも、固定資産税の減額や、変わったところでは家財道具の処分費補助もあります。

益田市|空き家バンク登録推進補助金・登録支援補助金

以下は空き家バンクに登録して成約に至った場合に、奨励金を出している例です。

みやこ町|みやこ町空き家成約奨励金の交付について

移住者への補助制度

移住者への補助制度としては、空き家の所有者に行われている改修補助を、賃貸契約のときに移住者からも申請できるようにしている例が多く見られます。

えびの市|えびの市空き家バンク活動事業補助金

また、賃貸または売買成約時の補助金・奨励金は、家賃や購入費用の補助目的で移住者にも支給している自治体が多いようです。
ただし、支給に細かい要件を設けている自治体もあるので要注意です。

津幡町|空き家バンク利用奨励金

東彼杵町|空き家活用促進奨励金制度

補助制度が空き家バンクを利用するメリットに

空き家の所有者にとっても移住者にとっても、補助制度を利用するメリットは大きく、紹介した例の他にも、引っ越し費用を補助するなど至れり尽くせりのケースもあります。
自治体にとっては、来てもらわないと地域の良さは伝わらないのであり、移住をサポートすることで地域の活性化に繋げたいはずです。

したがって、補助金額に上限があるとはいえ、空き家バンクを利用するなら、どちらの立場でも補助制度を積極的に活用するほうが良いのは間違いないですし、所有者は自分が持つ空き家の価値を高めておくべきです。

逆にデメリットがあるとすれば一定期間の空き家バンクへの登録を条件としていることですが、空き家バンク経由した成約に不利があるわけでもないため、所有者がより広く空き家のニーズに訴えるためには、むしろ補助制度は好都合でしょう。

空き家バンクの探し方

空き家バンクは自治体運営だけでも数百単位で、「市町村名 空き家バンク」で検索して探すのが最も速いでしょう。
名称が空き家バンクではない自治体もあるため、「空き家情報登録制度」や「空き家情報バンク」でも検索してみましょう。

この方法では、自治体運営以外の空き家バンクも検索できるメリットはありますが、もし自治体運営の空き家バンクに限定したければ、市なら「city」、町なら「town」、村なら「vill」を検索ワードに追加すると精度が上がります。
(それぞれ自治体ホームページのアドレスに含まれるワードであるため)

他に、一般社団法人移住・交流推進機構でも、全国の自治体で行っている空き家バンクを検索できるようになっているので紹介しておきます。

一般社団法人移住・交流推進機構

地域の空き家バンクが見つからないとき

検索で上位に表示されないなど、空き家バンクがあるのに探せない、名称が異なる、本当にその市町村では運営されていないのかもしれません。

また、市町村から委託されて民間団体が運営していると、団体名称では区別が付きにくく、検索結果では気付かない可能性もありますので、どうしても探せないなら役所に直接聞いてみるか、市町村のホームページ内で検索する方法も試してみましょう。

空き家バンクは全国版が作られる予定

空き家問題が国策として重視されている一方で、空き家バンクの実績が決してよくない現状は説明してきたとおりです。
その理由には、運営側・利用者側の意識問題だけではなく、システムとしての利便性に欠ける点も大きいと考えられています。

というのも、空き家バンクは自治体単位でしか運営されておらず、システムが各自治体バラバラで、空き家を探すニーズに対して、最短ルートでの情報提供ができていないからです。

そこで国土交通省は、空き家バンクを一元化し全国版としてスタートすることを決めて動き出しました。
空き家バンクの全国版がスタートすれば、今後は活用も増えると期待されます。

空き家バンクの利用手順と条件

初めに、空き家バンクは自治体によって運用が異なることを断っておきます。
その上で、仕組みとしてはある程度共通しており、利用手順においても共通要素が見られるため、大まかな手順を説明します。

なお、ここでの手順とは、空き家の所有者が行う手順になり、空き家を探している利用希望者が行う手順については取り上げませんので、自治体に確認してください。

1.空き家の登録

空き家バンクは空き家情報がなくては意味がなく、空き家の所有者が自治体に登録申請を行うことから始まります。
登録申請は、自治体が用意している登録申請書に記入して提出するだけですが、登録の当否については自治体が決定します。

【必要書類として考えられるもの】

  • 登録申請書(自治体様式、物件情報の記入を含む場合あり)
  • 空き家の情報(自治体様式、登録カードとしている自治体が多い)
  • 同意書(自治体様式、個人情報の取り扱いや自治体の免責への同意)
  • 空き家の資料(図面、写真など)
  • 委任状(所有者が複数いる場合)
  • 媒介契約書(不動産会社と契約済みの場合)

2.自治体による審査

空き家の所有者から登録申請を受けた自治体は、提出書類を確認して空き家バンクへの登録当否を決定し、登録でも不登録でも、その旨が空き家の所有者に通知します。
このとき、書類審査で空き家が利用可能だと判断できなければ、物件調査もされます。

書類審査や物件調査の結果、損壊が著しいなどの理由で、一定水準の住環境が保てないと判断されると、空き家バンクへの登録はされません。
登録申請すれば、すべての空き家が登録されるとは限らないので注意しましょう。

3.空き家情報の公開

空き家バンクに登録された物件は、自治体のホームページなどで公開されます。
いたずらや無断立ち入りなどからの被害を防ぐため、ホームページでは住所まで公開していない自治体が多いです。

ただし、物件情報に地図を付けて、探せば特定が可能になっている例もあるため、登録申請時に非公開を希望できるようにしている運用が多いと思われます。
自治体次第なので、気になるようなら先に確認しておきましょう。

4.利用希望者からのコンタクト

利用希望者が現れても、直ちに空き家の所有者に連絡が入ることはありません。
利用希望者は、物件の詳細情報を聞くために自治体に利用者登録をしなくてはならず、利用者登録していない利用希望者に、所有者の連絡先は教えないからです。

自治体に利用者登録をした後は、自治体から所有者に連絡が入るか、利用希望者から所有者に直接連絡するのですが、自治体から利用希望者の連絡先を聞いて、所有者から利用希望者に連絡するパターンもあって決まってはいません。

不動産会社と媒介契約済みの物件では、掲載される物件情報にも不動産会社の連絡先があり、自治体への利用登録をさせず不動産会社に連絡させる運用もあります。
いずれにしても、利用希望者と所有者が結びつけば、自治体の役割は終了します。

5.当事者間での交渉と契約

空き家バンクの目的は、空き家の所有者と利用希望者のマッチングに過ぎず、自治体の関与から離れてしまうと、通常の不動産取引と同じです。
契約行為はあくまでも当事者間の問題なので、自治体は契約に一切関与せず、当事者が直接交渉・契約するか、不動産会社を間にはさんで交渉・契約します。

ただし、自治体によっては、不動産会社が指定・選択制になっていたり、所有者が不動産会社と媒介契約を結んでいることを条件に、空き家バンクに登録していたりするので、当事者間の直接契約や不動産会社の選択が自由にできるとは限りません。

空き家バンクを経由した成約後のトラブルについても、自治体は一切責任を負わない(事前に同意書を提出している)ため、不動産会社の利用が条件になっていなくても、可能な限り不動産会社を利用する方が安心でしょう。

まとめ

空き家の所有者にとって、活用の間口を広げる意味で空き家バンクの存在は重要です。
既に不動産会社に依頼している場合でも、不動産会社だけに頼るのではなく、自治体の制度もうまく活用したいところです。

また、不動産会社が取り扱わないような物件も、空き家バンクなら掲載してくれる可能性があるので、古いからと諦めずに登録申請してみるべきです。
登録に費用はかかりませんので、助成制度を用意している自治体に該当する場合は、なおさら登録するメリットは大きいでしょう。

基本的に空き家バンクは、自治体だけがいくら頑張っても成果はなかなか上がらず、地域全体で移住者を迎える体制が必要になってきます。
まだまだ課題も多い空き家バンクですが、空き家の所有者にデメリットはないので、より利用される仕組みになることを望みます。

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