離婚や住み替えなどで、住宅ローンが残ってる家を売るには?

ローン中の家を売る

住宅ローンが残っている家は売れるのか」
住み替え、引っ越し、離婚などにより家を売却しようとする際に、住宅ローンが残っていることは珍しくありません。

結論から言えば、現段階で住宅ローンが残っていても家の売却は可能です。
但し、売却にあたり、検討しなくてはいけないポイントも複数あります。

家を売ろうと考えているが、住宅ローン残債がある方向け

本記事のポイント
  • 住宅ローンのある家を売るにはどうすればよいのか
  • より売却可能性を高めるための工夫
  • 一筋縄では売れない場合の任意売却などの対応方法

をご説明し、「現時点でローンが残っている自分の家を売るにはどうすればよいのか」がわかるように解説していきます。
内容はイメージが付きやすいよう、具体的な例で数字を含めながらまとめました。

※最も気になる箇所から読んでいただくために、記事を折りたたんでいます。
ご興味のある個所から、「+この続きを読む」を開いてお読みください。

1. ローン中の家を売るための条件

ローン中の家を売るためには大前提があります。
売却の前提は住宅ローンが完済できることです。
ただし、引き渡し時の完済ですので、売却代金でローンを完済できれば問題ありません。

しかし、売却代金でローンを完済できなければ、自己資金を用意するか、別途借り入れをするなど対応が必要です。

ローン中の家を売る条件

1.1 ローンを完済しなければならない理由

住宅ローンでお金を借りるとき、住宅には抵当権という権利が登記されます。
抵当権とは、ローンの返済ができなくなったら、住宅を取り上げて処分できる権利のことで、家の所有権はローンの名義人にあっても、事実上は金融機関の支配下にあります。

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抵当権は、ローンを完済すると外すことができ、真の意味で所有者の住宅となるのですが、ローンを残して売るということは、抵当権も残して売るということになります。
すると、すでに家の所有者ではなくなった売主が、ローンの支払いを滞納すると、抵当権が発動され、新しい所有者である買主の家が差し押さえに遭うといったことが起こるため、抵当権が残ったまま買う人はいないのです。

抵当権を残したままでは買わない

親族間など特別な事情があるケースを除き、売却時のローンの完済は絶対条件です。

家を売却した金額よりも、ローン残債の方が多い場合はオーバーローンと言われ、自己資金と合わせてローンを完済できないと、家の売却ができません。

2.自分の家の住宅ローンが完済できるか把握する

「住宅ローンのある家が売れるのかどうか」を確かめるためには、
「自分の家の住宅ローンが完済できるか」を確認する必要があります。

ローンが完済できるかどうかは、売却代金から諸費用を引いた残りと、ローン残債を比較することで求めます。

住宅ローン残債の金額 < 家の売却代金 – 家の売却にかかる諸費用

ローン返済の計算をしようとしても、まずは家がいくらで売れそうか知っておかなくては、計算ができません。
手順を追って、住宅ローンが完済できるかの確認をしていきましょう。

最初に行うのは売却相場の把握です。

なお、特殊な方法として、家を売ってもローンを完済できない場合は「任意売却」という方法を利用して家を売ることがあります。任意売却については記事後半で記載しますが、自分の家のローン返済が明らかに難しく、通常の方法で売れる可能性が低い場合は、任意売却の内容を先に見ることもおすすめです。

2.1 売却相場の把握

同じ家は2つとなく、実際の売却価格は買主との交渉で上下することから、事前に正確な家の売却価格を知ることはできません。
特にローン中であれば、築年数によって変化する家にも値が付くケースが多く、同じ条件の物件を探して参考にするのは難しいでしょう。

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条件が違えば値段も異なる

相場を知る方法はいくつかありますが、ここでは不動産会社へ査定を依頼して求める方法が適しています
多くの不動産会社に依頼して査定の数を集ると、査定価格にバラつきはあっても、一定の範囲に分布します。

不動産会社の査定家格は「売れそうな価格」であって、「実際に売れる価格」ではありませんが、より物件個別の事情を反映した価格になる点では、精度が高くなります。
複数の不動産会社への査定依頼を一括でできるサイトがあり、相場を知る上では便利です。

HOME4Uの無料一括査定

訪問査定であればより精度が上がりますが、とりあえずの把握であれば、電話かメール連絡で完結する簡易査定も選べます。

次の章では諸経費を把握します。

2.2 諸費用の把握

家の売却時にかかる諸費用は馬鹿になりません。費用がかかればかかった費用の金額分、住宅ローン返済にあてられる金額が減少します。
特に仲介手数料は家の売却価格によっては100万円以上になることもあります。
以下、仲介手数料や印紙税、登記費用など主な諸費用について解説します。

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印紙税
売買契約書に貼りつける収入印紙で納付し、契約金額(売却価格)によって変わる税金なので、特に金額は決まっていません。
5,000円~30,000円くらいの範囲で考えておけば、大体の取引に該当します。
※令和2年3月31日までの場合
抵当権抹消登記費用
抵当権抹消登記は、住宅ローンの完済によって抵当権を外すために必須の登記です。
不動産1つあたり1,000円で可能ですが、登記は決済時に司法書士へ依頼するので、加えて司法書士報酬の負担があります。
・司法書士報酬
所有権の移転登記は慣習的に買主負担で行われ、売主の負担はありませんから、登記を依頼する司法書士報酬も買主負担になります。
しかし、売主負担になるべき抵当権抹消登記も、一括して同じ司法書士に依頼するため、抵当権抹消分の登記費用+司法書士報酬は売主負担となるのが通常です。
抵当権抹消登記の司法書士報酬は、1件10,000円程度です
繰り上げ返済手数料
住宅ローンを一括で繰り上げ返済するときに、金融機関へ支払う手数料です。
発生しない場合もあります。無料の金融機関、一定額の金融機関、残債の一定率の金融機関があり、金額は調べないと把握できません。
仲介手数料
不動産会社に支払う手数料であり、売却価格に応じて金額が決まります。
400万円以上の売却なら、売却価格×3%+6万円に消費税を加えた金額となるので、想定の売却価格をあてはめて計算しましょう。

2.3 譲渡所得税には要注意

家を売却したことで利益が出ると、譲渡所得税(所得税・住民税)が課税されます。
譲渡所得税に絡む利益というのは、売却価格から購入価格を引いてプラスになった場合ではなく、売却価格から家の現在の価値相当額を引いてプラスになった金額です。

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家は、築年数が進むと徐々に劣化していくので、売却時は購入価格よりも価値を失っており、価値が減った分を評価に織り込むことを減価償却といいます。
減価償却された現在の価値よりも高く売れると売却益になります。

もし、ローンの残債が家の価値よりも多いオーバーローン状態で、ローンを完済できる価格で売れると、手元にお金が残らなくても、売却益が出ている可能性は高いです。
譲渡所得税の税率は、20%または39%と高いので、売却益が大きいと結構な額です。
家を保有していた期間が5年未満(短期)か5年以上(長期)かで変わりますが、税率は以下の通りです。

保有期間所得税復興特別所得税住民税合計
短期保有15%所得税率*2.1%5%20.315%
長期保有30%所得税率*2.1%9%39.63%

ただし、マイホームを売る場合には3,000万円まで売却益から控除できて、譲渡所得税が発生するケースは少ないこと、譲渡所得税が発生しても、翌年の確定申告まで支払う必要がないため、売却した時点では負担になりません。

いくらで売れるかを把握するには、不動産一括査定がおすすめ

住宅ローンを支払うには、できるだけ高く家を売ることがポイントです。

後にも書きますが、家の売却価格には、自分で設定する売り出し価格が大きく影響します。
適切な値付けをするためには、自分の家がいくら位で売れそうなのか、という相場の把握がポイントです。

家の価格の調べ方には色々ありますが、不動産会社によって評価価格に差が出てきます。
正しい相場を把握するためには、複数社による一括査定がおすすめです。

例えば不動産仲介の大手である三井不動産リアルティなど6社が運営するすまいValueでは、業界トップで安定感のある大手不動産会社に査定を依頼することができます。

また、価格調査段階で営業を受けたくない方にお勧めなのがHOME’Sの匿名査定です。
HOMESの匿名査定を利用すれば、個人情報を入力することなく査定が受けられます。
必要なタイミングで不動産会社と接点を持ちやすい点がおすすめです。

すまいValue

すまいValue

運営会社野村不動産アーバンネット株式会社
三井不動産リアルティ株式会社
三菱地所ハウスネット株式会社
等6社
公式サイトhttps://sumai-value.jp/
運営履歴 2016年8月~
公表社数6社
すまいValueは業界トップクラスの不動産会社6社が運営し、すまいValueにしか参入していない会社も。大手での査定結果が欲しい場合は、他の一括査定サイトと合わせての利用もおススメです。

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HOME’S

ieul

運営会社株式会社LIFULL
公式サイトhttps://www.homes.co.jp/satei/
運営履歴 2014年~
公表社数1,768社
CMでおなじみのHOME’Sが運営する一括査定サイトで、掲載数1,768社は業界トップクラス。
不動産・住宅情報サービスの運営で培った情報を活かし、充実した不動産会社の情報を掲載している点も特徴です。

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まずは正しい情報の把握、価格相場の把握が売却成功の重要な第一歩です。
ぜひ査定をご検討ください。

3. 残ローンを踏まえての売却事例シミュレーション

イメージをつけるために具体的な数字事例を使って計算してみましょう。
仮に今2,500万円のローン残債がある家を売却するとします
いくらで売れれば、売却による収入でローンを完済し、抵当権を外せるでしょうか。

3.1 売却価格=ローン残高の場合の不足額

最初に2,500万円、ローン残高と同じ金額で売れたことを考えます。
ローン残高と売却金額が同じ場合は必要な出費がここから引かれるので、ローン完済はできません。

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具体的にいくらほど不足するでしょうか。

印紙税
記載金額が1、0000万円以上、5,000万円未満の不動産売買契約書の場合、
印紙税の金額は10,000円です。
抵当権抹登記費用(司法書士報酬も含む)
わかりやすくするために10,000円としましょう。
繰り上げ返済手数料
繰り上げ返済手数料は金融機関毎に異なりますが、無料が多くなっています。
0円としましょう。
仲介手数料
結局仲介手数料が最も大きな金額になることがわかります。
現在の消費税率8%で考えると2,500万円(売却価格)+3%+6万円 = 81万円
消費税率8%を加えて
合計:874,800円です。

以上の費用を合計すると、かかる費用は約90万円。
つまり、ローン返済に対する不足分になります。
家を売ったお金だけではローンが90万円程度、未完済で残ってしまいます。

3.2 2,500万円のローン返済に必要な売却価格は約2,593万円

売却金額を変更しながら計算していくと、値段が2,593万円のあたりで、
売却後に入ってくるお金と住宅ローンの金額が同じ位になります。

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(前提の条件次第で多少前後します)
約2,600万円ということで、仲介手数料を中心とする費用を考えると、
2,500万円の住宅ローンが残っている場合は最低でも+100万円程度で売却する必要があるとわかります。

残ローンと家の売却価格のシミュレーション(完済と未完済)

なお、住宅ローン残債が倍の5,000万円だった場合は、手数料負担も倍になるので、
完済に必要な売却価格は約5,200万円になります。

また、売却金額が高い場合は、譲渡益が生じて課税対象になる可能性があります。
確定申告時に追加で納税が必要な可能性もありますので注意しましょう。

4. 住宅ローンを完済するための工夫

住宅ローンを完済しないと家を売却する事はできません。
どうしても売りたい場合の手段はありますが、将来に向けて負債が残りがちです。

全く返済の目処が無いならともかく、「返済ギリギリ」「もう少しで返済可能」
というような時は、できるだけ完済可能性を高めるための努力をしましょう。

返済力を高めるには、当たり前ですが以下のどちらか、もしくは両方が必要です。

  • 家を高く売る
  • 費用を減らす

また、売却価格でローン返済に足りない場合でも、

自己資金を捻出する

ことで、完済できるケースは存在します。
それぞれについて、住宅ローン完済に向けて、何ができるのかを確認しましょう。

4.1 家を高く売るためにできること

相場を把握し、売り出し価格を下げすぎない

高く売るためには当然ながら価格設定が非常に重要です。
基本的には売り出し価格以上の値段が付くことはありません。

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良い価格設定をするためには「相場」を把握することが最も大切です。
周辺の事例調査など、できることはいくつかありますが、
最も効果的で確実な方法は「複数の不動産会社から家の見積もりを取る」ことです。

不動産などの一点物の場合、周辺の売却事例から考えた価格と売却価格がずれることがあります。
「正解」の価格は存在しませんが

  • 複数社の
  • プロの目による査定

を使ってデータを集めれば妥当な価格が見えてくるはずです。

複数の不動産会社からの見積もり査定金額を踏まえて値付けをすれば、値付けで失敗する可能性は少なくなります。

内覧の際の魅力を高める

購入希望者が実際に家の価値を確認し、購入の意思を固めるのは内覧時です。
内覧時に家の魅力を伝えることはとても大切です。

家の内覧の際の印象は価格に確実に影響します。
そして、高い価格で売りたい場合は、家の魅力を引き出す工夫が必要です。
幾つか具体例を挙げていきます。

ポイントは、明るく、清潔で、魅力的に、です。

家を明るくすること

家は明るい方が魅力的に見えます。
照明器具は綺麗にしたうえで最も明るい設定にしましょう。
自然光が入る場合は自然光も取り入れると気持ちのよい家だという印象が高まります。

お金をかけてでも清掃をする

家が散らかっていたり汚れていたりするだけで魅力が下がって見えます。
掃除は確実にしておきましょう。
忙しくて自分で掃除ができない場合は、家事代行や掃除サービスを行っている企業に依頼して掃除を行うのも一つの手です。
家の掃除なら1万円~2万円程度で依頼できます。

清掃にかかる費用で家の売却費用が少しでも高くなるなら十分支払う価値があります
自分で掃除ができない場合は必要投資だと思って外注費用を使いましょう。

家を魅力的に見せるホームステージング

売却予定の家にインテリアや家具を配置して、魅力的なモデルルームのようにする手法がホームステージングです。

今の家がより魅力的に見えることで、高価格での売却に近づきます。

購入希望者のターゲット属性に合わせて専門家にアレンジをしてもらえます。
費用は3か月で20万円~30万円程度掛かりますが、内覧時の魅力がアップする他、物件広告に使う写真も撮影できます。

家の魅力が増せば高価格での売却につながりやすくなりますし、購入希望者が増えることで価格競争も起こりやすくなります。

ホームステージングジャパンのような専門会社もあるほどです。
特に価格帯の高い家の場合、魅力的に見せることで得られる効果は高くなります。
費用も見ながら導入を検討しましょう。

以上が家を高く売るためのポイントです。
細かいポイントは他にもあるものの
「売り出し価格」「内覧」という2点を押さえることが鉄則です。

家を売る全体像について把握するためには、以下の
「満足できる家の売却成功マニュアル」「今から始める住宅売却。迷わないために知っておくべき全知識」をご参照ください。

ほとんどの人にとって、人生の中で家を売る回数はそれほど多くないでしょう。 そもそも、家を買うときの動機が定住を前提としていますし、予定外の転勤、実家の相続などなければ、売る機会は少ないからです。ここでは、家の種類や、売却の理由、個別の事情などにより、どのような点に注意すべきか、1つずつ具体的に解説していきます。
家を売ることは、そう何度も経験しない人生の大きな決断の一つです。全体像を把握して、住宅売買の基礎知識を身に着けていきましょう。実際に何から始めればよいのか、必要な書類や手数料といった、実際の手続きに深くかかわるポイントを解説します。

4.2 仲介手数料を下げれば費用負担は少なくなる

家を売る際に費用の大半は不動産会社への仲介手数料です。

事例の計算のように、住宅ローンの残債と売却価格がほぼ同じ場合、
仲介手数料分だけマイナスになってしまいます。

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売却価格が3,000万円程度の場合、仲介手数料は約100万円と大きなものです。

裏を返せば仲介手数料の金額を下げることができれば、
住宅ローンを返済して家を売れる確率が高まります。

実は仲介会社の中には売却手数料が無料の会社も存在します。
仲介手数料が無料の不動産会社を選ぶことで、手数料を安く済ませ、返済額を増やすことができる可能性があります。

ただし、仲介手数料無料の会社に売却を依頼する際には十分に注意が必要です。

不動産会社の大きな収入である仲介手数料を無料にできる理由は、
両手取引」によって「買い手からも手数料を取っている」からです。

不動産会社の活動の中でも特に大事なポイントである「売却物件を集める」ために手数料無料にしているのです。

しかし、他の仲介会社経由の希望者に売った場合、売却側の手数料をゼロにしている会社は無収入になってしまいます。
つまり、手数料を0円にしている場合、手数料無料の仲介会社が選んだ相手にしか売れない=売れる相手が限られる、ということです。

不動産の売却価格は需要と供給で決まります。
不動産会社の都合で需要を絞り込まれた場合、

  • 売却価格が安くなる
  • 売却までの期間が長くなる

といったデメリットも考えられます。

手数料が下がると同時に売却価格も下がっては意味もありません。

不動産会社選定を慎重に行うこと、一括査定などにより、相場を事前に把握することが大事です。

なお、比較的購入希望者が現れやすい、価値の高い物件の場合、手数料無料で売却しても価格が下落しづらく、かつ売れた場合の手数料が高いので得する金額が多い傾向にあります。
一つの大事なポイントです。

4.3 手元資金を捻出する

住宅ローンを完済したいが、売却収入だけでは足りない場合でもまだ諦める必要はありません。
手元資金や、新たな借り入れをローンの返済にあてることも可能です。
借り入れについては次の章に譲り、手元資金の捻出方法について記載します。

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ローン残債の金額が多額の場合は難しいですが、完済までもう少しという場合は手元資金を捻出することも検討すべきです。
パッとは思いつかないものでも、手元資金の拡大につながる方法はいくつもあります。
ここでは代表的なものをいくつか列挙します。

株や投資信託などを売却する

現金に変えやすい資産を持っている場合は資産を売却するのは一つの手です。
証券会社の口座にある、株券投資信託などを売却すると、まとまったお金を作れる場合があります。
今一度換金性の高い資産を保有していないかを確認しましょう。
なお、利益が出ていた場合は売却時、もしくは確定申告で利益にかかる税金を支払う必要があるのでご注意ください。

生命保険を解約する

加入している保険の種類によっては、解約返戻金が設定されている場合があります。
解約返戻金とは保険を途中解約した場合にいくらかの返戻金を戻してくれるというものです。
解約した保険は無効になってしまいますが、背に腹は代えられない、という場合の選択肢としてはもっておいても良いでしょう。

身の回りのものをフリマアプリやオークションで売却する

株のようにすぐに換金できるものでなくても、現代はお金に変えることが可能です。
特にメルカリなどのフリマアプリを利用すれば多様なものを現金化することができます。
衣類や宝飾品はもちろん、書籍、玩具などなど、手元にある不用品、もしくは必需ではないものを売却して住宅ローンの完済資金に当てることも考えられます。
一つひとつの金額は小さくても塵も積もれば山となる、です。
完済売却まであと一歩という場合はこちらの選択肢も検討してみましょう。

4.4 番外編:住宅ローンを払わなくて良いケース

決して良いことではないのですが、例外的に、住宅ローンの全額を払っていなくても、抵当権が外れ、住宅を売却できる場合があります。

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住宅ローンを支払っていた人が死亡した場合です。
あくまで、団体信用生命保険に加入している場合ですが、多くの場合は住宅購入時に加入しています。

ローン契約者が死亡すると住宅ローンの支払いは不要

住宅ローンという巨額の借金をする際に、多くの場合は「団体信用生命保険」にも加入します。

団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローンの契約者が死亡した場合、
住宅ローンの残額が保険に寄って補填されるタイプの保険です。

住宅ローンの契約者に万が一の事があった場合は、団信によって住宅ローンが補填され、完済したことになります。

残された家族がいる場合は、住宅ローンの支払いは不要になり、家は完全に自分たちのものになります。
売却したい場合は住宅ローンを気にせず売却できるようになります。
家の売り文句で「生命保険の代わりになります」と言われるのもこのためです。

なお、団信は一部のローンを除き、住宅ローンを組む際に加入が必須になっています。
支払いはというと、住宅ローンの金利に団信分の費用として上乗せされるケースが多いです。

団体信用生命保険の特約次第で病気でも支払い免除

団信では、死亡時の他に、高度障害状態になった場合でも支払いが免除されます。

また、特約によっては、三大疾病や八大疾病にかかり、所定の状態になった場合、
住宅ローンの支払いが免除
になる場合があります。

高く売るためには、登録不動産会社数が多い査定サイトがおすすめ

高く売る際には、高く売却できる不動産会社を探すことが大切です。
両手取引部分でも触れましたが、不動産会社の状況や売り方によって、高値売却の可能性は異なります。

高値売却の成功のためには、高く売ってくれる不動産会社を見極めることがポイントです。
不動産会社を見極めるためには、多くの会社の意見を聞け、相手をじっくり見定められるよう、登録会社数の多い査定サイトでの一括査定がおすすめです。

一括査定サービスの中で最も提携会社数が多いのがイエウールです。
提携会社数が1,800社以上と最も多く、一度の申し込みで多くの会社の査定を受けることができます。
地方の会社も充実しているので、都市圏以外でも査定を受けやすい点もポイントです。
利用ユーザー数も多く、評判も高い会社なので安心して利用できます。

また、2006年から続く老舗のサービスイエイは、豊富な会社数に加え、不動産会社へのお断り代行サービスも行っています。
依頼する以外の会社に断るのが心苦しい場合に代行してもらえるのは助かる点です。

イエウール

イエウール

運営会社株式会社Speee
公式サイトhttps://ieul.jp/
運営履歴2014年
公表社数1,800社以上
提携会社数が1,800社と、一括査定サイトの中でも最も多い会社数です。
運営は2014年からと査定サイトのなかでは新鋭ですが、累計利用者数も1,000万人と多くのユーザーから選ばれています。

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イエイ

イエイ

運営会社セカイエ株式会社
公式サイトhttps://sell.yeay.jp/
運営履歴2008(前身は2006)年~
公表社数1,000社以上
該当物件を得意とする不動産会社とマッチングする独自のシステムや、勧誘に対してのお断り代行サービスなど、健全な運営にこだわりを持っています。
「イエイ」としての運営は2008年からですが、前身は2006年からと、パイオニア的なサイトです。

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5. 住宅ローンが残る場合の補填

売却代金でローンが完済できない場合には、何らかの方法で補填する必要があります。
手元に預貯金などがあれば、預貯金を当てるのが普通です。
しかし、

  • 売却価格と預貯金だけではローンの残りを支払えない
  • 預貯金の全てをローン返済に当てては生活が苦しい

など、今の資産で返済ができない場合は、資金を調達する必要があります。
親族や知人から無利息または低利で借りられる場合を除き、補填のために借り入れるとしたら、次の2つの方法が考えられます。

  • 買い替え(住み替え)ローン
  • 無担保ローン(フリーローン)

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5.1 引っ越しに使える買い替え(住み替え)ローン

各金融機関は、現在の住宅に残ったローンを、次の住宅ローンへ組み入れることができる、買い替えローン住み替えローンと呼ばれる商品を用意しています。
買い替え(住み替え)ローンを利用すれば、家の売却で現在のローンを完済できなくても、不足分を補填しながら新たな住宅を購入することが可能です。

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一方で買い替え(住み替え)を前提とするため、単に売却代金が不足するだけの事情では借りられず、次の住宅の購入資金と一緒に借りなくてはなりません

住み替えで家を購入する人だけが利用できるローンです。

買い替えローン

住み替えローンのメリット・デメリット

買い替え(住み替え)ローンのメリットは、言うまでもなく自己資金の充足だけでは売ることができないはずの家を売れる点です。

デメリットは、売却と同時に購入の話も進めるので、売買契約タイミングがシビアになる点です。
売却と購入の決済を同時に行えるように、不動産会社や金融機関との調整が必要ですし、売却も購入も期間が限られるため、両方の売買契約がほぼ確定的な状況でなければ利用できないローンです。

また、住宅の価値以上の金額を不足分として融資するので、次の住宅での生活がオーバーローン状態から始まるのも大きいでしょう。
もし返せなくなったとき、今度は家を売ってもローン返済には足りないということです。審査を通過するためには社会的な信用も必要です。

なお、大手不動産会社が提供している、「住宅ローン残債+住み替え先の購入ローン」を一括で融資するローンには「残債返済型住宅ローン」という呼称がついていることがあります。

住み替えローンの例

住み替えローンの一例として、こちらの三井住友銀行の住み替えローンをご紹介します。
返済状況が順調であることや、一定以上の年収があることを条件に、100万円から最大1億円の融資が受けられます。
住み替えシミュレーションのサービスも提供しています。

5.2 無担保ローン

住宅ローンのように、家や土地を担保にするローンを担保ローンと呼び、担保を必要としないローンを無担保ローン(フリーローン)と呼びます。
無担保ローンは何も保証がないので、いわゆる信用貸し(担保・保証のない貸し付け)となります。

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担保ローンと無担保ローン

借りる側の属性(年齢や職業など)にも依存しますが、住宅ローンを組める属性を持っているなら、数百万円はカードローン等の無担保ローンでも借りられるはずです。
無担保ローンは高利で、長期間の返済に適さないとはいえ、家を売却しなければならない事情があり、他に方法がなければ仕方がありません。

6. 滞納が続いている時は任意売却も

任意売却は、ローンの返済ができず滞納してしまったときに、保証会社(保証会社を利用していなければ金融機関)との交渉で、住宅を売却するための特殊な方法です。

任意売却という言葉のとおり、債権者である保証会社や金融機関が、任意で売却に応じなければ(承諾しなければ)、任意売却は成り立ちません。
したがって、任意売却のカギを握るのは、保証会社や金融機関との交渉です。

6.1 住宅ローンを滞納した際に起こること

住宅ローンを滞納するとどうなるのかを見ていきましょう。

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滞納1ヶ月程度:手紙や電話での督促

1ヶ月程度の滞納の場合は、住宅ローンを借りている金融期間から、請求書やハガキが届きます。
滞納金額と遅延損害金の支払いを求めるもので、督促段階で滞納を解消できれば特に大きな問題にはなりません。

滞納2~3ヶ月程度:催告書、督促書の送付

2,3ヶ月の滞納となると、催告書や督促書などの法的対応を記載した書類が銀行から送られます。
滞納分を一括返済出来なかった場合は、ローンの分割での返済ができなくなる、競売になるなどのリスクがあります。
任意売却の相談が現実的なものになるのは、主に催告書や督促所を受けたこのタイミングからです。

滞納3ヶ月後:期限の利益喪失と一括返済請求

3ヶ月以上住宅ローンを滞納した場合以下のような書類が送られます。

  • 期限の利益の喪失通知
  • 代位弁済通知

催告書や督促所がきた場合、銀行の住宅ローンは保証会社が支払う形になり、保証会社から債務者に支払い請求が来ます。
保証会社が求める一括の返済ができなければ、いよいよ強制的に競売になってしまいます。

滞納6ヶ月後:競売へ

支払いが無いまま滞納6ヶ月を超えると競売の手続きが開始し、競売の旨が連絡されます。
連絡以降、競売の手続きは進み、拒否することはできなくなります。
任意売却の相談をするなら最後のタイミングです。

もちろんできるだけ早い段階で、住宅ローンの支払い調整ができるに越したことはありません。
住宅ローン支払いに向けた調整については、こちらの記事を御覧ください。

低金利政策によって、消費者は住宅ローンを利用しやすくなりました。しかし、突然のリストラや病気による休業など、人生何が起こるかわからないのが現状です。急な事態に備えて、住宅ローンの返済が負担となった場合の対処法を押さえておきましょう。

6.2 任意売却と通常の売却との違い

任意売却が通常の売却と違うのは、売却代金で残債を完済できない点です。

通常の売却と任意売却

残債を完済できないのに、売却のために抵当権を外してもらうのが任意売却です。債務者からの都合のよい提案に、保証会社や金融機関が応じるでしょうか?
ところが、状況次第で応じるからこそ、任意売却という方法が現実味を帯びてきます。

6.3 任意売却が可能になる状況とは?

任意売却は、ローンが返せなくなって、滞納した状況が続いたときに行われます。
滞納実績がない場合は、任意売却の相談をしても金融機関はまず応じてくれません。

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住宅ローンの滞納が続くと、保証委託契約をした保証会社から金融機関に対して、ローンの残債が弁済(代位弁済)されます。
代位弁済によって、債権は保証会社に移り、保証会社への借金に変わります。

返済が不可能な状態で、保証会社が残債を回収するには、抵当権を発動して住宅を競売にかけるのですが、競売は安価な取引になりやすい特徴があります。
そこで、「競売よりも一般市場で高く売れば多く回収できるので抵当権を外してください」と持ちかけるのが任意売却です。任意売却に応じてくれるかどうかは保証会社次第です。

任意売却の流れ

6.4 ローンの滞納がないと任意売却ができない理由

住宅ローンを滞納していない状況というのは、金融機関からすれば返済に特に問題が発生していない状況です。
その段階で金融機関にとってマイナスになる可能性のある任意売却に応じるメリットはありません。

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ローンの滞納がない状態で、金融機関に任意売却をしたいと相談しても、応じてくれることは考えられず、成功例は極めて少ないでしょう。
普通は、返済が苦しいと相談しても、返済プランの見直し(リスケジュール)の話になります。

また、金融機関にとっては、滞納すると保証会社が全額を弁済してくれるのに、わざわざ全額を回収できない任意売却に応じるメリットが何もなく、だからといって「滞納してください」とも言えず、頑張って返してもらう方向で相談に応じます。

6.5 任意売却のメリット・デメリット

任意売却は、競売よりも高く売れる想定で行うのですから、メリットは高く売れる分だけ借金が減らせ、任意売却後の生活が少しでも楽になる点です。
交渉次第では、引っ越し代を債権者に負担してもらうなど、比較的柔軟に対応してもらえる可能性もあります。

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任意売却が通常売却の場合と比較してマイナスの点は多くあります。
しかし、競売か任意売却しか残されていない状況下では、任意売却をしてもデメリットを受けることはありませんし、売れなければいずれ競売になるだけです。
ただし、競売ならすぐに処分できたのに、任意売却で売れない状態が続くと、例えばマンションでは管理費や修繕積立金が増すといったデメリットは考えられます。

任意売却のメリットデメリット

より詳細な任意売却のメリット・デメリットについてはこちらの記事もご参照ください。
https://www.tochikatsuyou.net/sell/ninibaikyaku/

6.6 任意売却後の生活はどうなる?ブラックリスト入りはある?

任意売却で完済に届かない不足分は、保証会社(または金融機関)に対する借金として返済義務があるので、任意売却をしたら終わりと誤解しないようにしましょう。
既に住宅はないため、無担保融資として返済を続け、利息も当然に発生します。

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しかし、任意売却をする状況なら、残債の回収困難は明らかで、保証会社や金融機関は回収できるまで気長に待つのではなく、サービサーと呼ばれる債権回収会社に債権を売却します。
住宅ローンの残債は、最終的に債権回収会社への借金へと変わります。

この後のローン返済は、債権回収会社との調整により、少しずつ借金を返すことになります。
債権者の側からしても、無理に回収しようとして自己破産されると回収できませんから、一般的に債権回収会社への返済プランは、返済可能な範囲に落ち着きます。

任意売却後のイメージ

任意売却をするとブラックリスト入りになる?

社会的な信用を得られず、クレジットカードが作れなくなったり、ローンの申し込みができなくなったりと、お金が借りられない状態をブラックリスト入りと呼ぶことがあります。
確かに、任意売却後はブラックリスト入りしているはずで、既に保有しているカードは使えるとしても、クレジットカードが更新できない状況はあり得ます。

しかし、ブラックリスト入りするのは、任意売却をしたからではなく、任意売却前に住宅ローンを滞納したためです。
ですから、任意売却をする・しないで変わるのではなく、ブラックの状態で任意売却が行われると考えれば、ブラックリスト入りを心配しても意味がないことになります。

6.7 任意売却には専門業者がいる

任意売却は、一般の不動産会社ではほとんど取り扱っていません。
一般の不動産会社が任意売却の依頼を受けない理由は、任意売却が不動産の仲介だけではなく、保証会社や金融機関との交渉・調整が不可欠になってくる取引だからです。

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専門業者といっても、宅建業の免許を持つ不動産会社が、弁護士や司法書士と提携して任意売却を扱っていたり、逆に士業が宅建業の免許を取っていたり、交渉と売却を別々で依頼したりと、特に形態は定まっておらず様々です。

6.8 任意売却を進める具体的な流れ

任意売却といっても、売却の流れは一般売却と変わりません。
ただし、任意売却に至るまでと購入者が決まる時に行うことが異なります。

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任意売却開始までの流れ

開始前には、上に書いているように、前提として住宅ローンが滞納状態にあることが必要です。
住宅ローンが返済できそうな場合には任意売却には応じてもらえません。
状況としてローン返済が苦しくなっていることが前提です。

住宅ローンの返済が苦しく、困難な場合に債権者と相談して行うのが任意売却です。
債権者との調整などは自分で行うよりも専門家に相談して行う方が多いです。

基本的な流れは以下のようになります。

  1. 住宅ローンの返済期間などの調整
  2. 住宅ローンの滞納
  3. 金融機関からの督促
  4. 債権者への相談
  5. 任意売却の開始

売却前の流れ

基本的には通常売却と同様ですが、2点違う点があります。

1.売却条件が固まったら債権者と確認して合意が必要(金額・債権の配分)

通常は購入者が決まれば、家を保有している人が自分の意思で売却できます。
しかし、任意売却の場合は購入希望者と購入金額が決定した場合、決まった売却金額と売却相手について、債権者の合意が必要です。

また、複数の債権者がいる場合、得られた金額を当てる債権も決定します。
複数の抵当権者がいる場合は全員の合意を得ないと売却ができません。
全員に納得してもらえるような配慮が必要です。

2.売買契約が取り消しとなることを防ぐような契約条件

債権者にお金を支払うつもりで売却したのに、契約が取り消しになっては元も子もありません。
契約取り消しの状況を防ぐため、任意売却の場合は一般の売却と違い

  • 瑕疵担保責任を免責する
  • 現状のまま引き渡す

という2点が契約に織り込まれます。

上記のような事情もあり、任意売却の場合、一般売却よりも売却価格は低くなりがちです。
ただし、一般的に競売よりは高値がつくため、
ローン返済が滞った場合は、任意売却が行われることが多いのです。

より詳細な流れについては以下の記事もご覧ください。

任意売却を成功させるためには、早期に任意売却業者へ相談する必要があります。対応が後手に回ると、自分のみならず連帯保証人にも悪影響が及ぶ恐れがあるため注意しましょう。任意売却に失敗することがないよう、しっかりと手順を確認しておきましょう。

6.9 任意売却と競売の料金比較シミュレーション

競売になる位なら任意売却にした方が良い、とはよく言われることです。
では、実際にどれくらい違うのか、具体的な金額を元に計算してみましょう。
(簡易なシミュレーションですので、実際とは異なります)

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仮に以下のような状況を考えましょう。

  • ローン残高:2,000万円
  • 市場価格: 1,500万円

競売の場合、一般的に市価の7割程度の価格がつくと言われています。
一方で、任意売却は”ほぼ市価と変わらない”という話が多いです。
ただし、瑕疵担保責任が無い、など、市場物件よりは不利なので9割とします。

上記シミュレーションの場合、売却価格は

  • 任意売却:1,350万円
  • 競売  :1,050万円

300万円の差額です。
ローン残高を見ても、任意売却の場合は650万円なのに対し、競売では950万円です。
任意売却を利用することで、競売と比較して借金を2/3に減らせていることがわかります。

7. 任意売却業者の選び方と業者比較一覧

上に書いたように、任意売却を成功させるためには債権者との交渉が非常に重要です。
また、家を売却したあとにも当然ながら生活は続きます。
生活を安泰なものにするには、任意売却後の生活も考慮した上での任意売却を成立させる必要があります。

当然ながら個人で任意売却を行うことは非常に困難です。
実際には任意売却を得意とする業者に相談して売却を進めることになります。

任意売却では業者選びが非常に重要なため、まずは代表的なサービス提供者をご紹介します。

7.1 任意売却依頼先の選び方、4つのポイント

任意売却先を選ぶ際に大切な観点は何でしょうか。
4つのポイントをご紹介します。

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最初に選ぶためのポイント4つのポイントをご紹介します。

  • 任意売却の実績
  • 専門家との連携
  • 任意売却後のサポート
  • アドバイザーが信用できること

では、1つずつ見ていきましょう。

任意売却の実績

任意売却は通常の不動産取引とは異なる特殊な取引です。
金融機関との交渉力や、任売却後のサポートがどれほどできるかは実際には業者による差があります。
交渉力やサポート力は正確に数字化できるものではありませんが、やはり実績は一つの目安となります。
高い支持を受けている、経験が豊富であることの証拠としての実績数はしっかりと確認しましょう。

専門家との連携

任意売却の際には、法律の知識、税務の知識、財務の知識、不動産の知識、そして交渉力など豊富な知識とスキルが必要になります。
必要な知識やスキルの幅は広く、1人でカバーしようと考えるとまず不可能なレベルです。
幅広な業務に対応できる高い専門家のチームがあってこそ、任意売却は成功するといえます。
弁護士を中心に、実績豊富で信頼できる専門家と連携できているかを確認しましょう。

売却後のサポート

任意売却は売って終わりではありません。
任意売却の後も債務者の生活は続きますし、返済も継続します。
売却してそこで終了ではなく、任意売却後の生活も踏まえた配慮あるプラン作成と交渉が重要です。
任意売却後のをどれほど考えてくれているか、具体的なサポートプランがあるかなどをウェブサイトや提案内容から確認しましょう。

アドバイザーが信頼できるか

ウェブサイトで綺麗なことを書いていても実態が異なる、ということは残念ながら珍しくありません。
任意売却は人生に関わる大きな出来事です。
最終的には関わる人が信頼できるか、自分で判断することが大事です。
ローンの滞納で焦る気持ちはわかりますが、慌てすぎず、相手をきちんと見極め、不本意な契約をしないようにしましょう。

7.2 任意売却提供業者4社の紹介

上記も踏まえ、代表的には任意売却サービスの提供者を紹介します。
情報を参考にしつつ、ご自身にあったサービス提供者を探してください。

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一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会

公式サイト:https://www.963281.or.jp/

一般社団法人という形を取った非営利団体です。
多くの弁護士、税理士、不動産鑑定士などの専門家と連携しており、ウェブサイトでも多数の実績を紹介しています。
他のサービス事業者は株式会社運営ですが、こちらは社団法人です。
社団法人である点に安心感を感じられる方には特におすすめです。

みどり住宅ローン相談(株式会社シナジーコンサルティング)

公式サイト:https://midori110.com/
株式会社シナジーコンサルティングが運営するみどり住宅ローン相談では、任意売却を10年以上担当しているベテランアドバイザーが相談対応を行います。
土日祝日問わず、夜間23時まで電話問い合わせが可能な点が、すぐに相談したい方にはおすすめです。
テレビの取材実績もあり、住宅ローンは支払えているが税金滞納中、離婚絡み、など悩み別の情報も豊富で、任意売却の詳しい資料もウェブサイトで配布しています。

任意売却119番(任意売却支援機構株式会社)

公式サイト:http://nini-baikyaku.biz/
テレビでも多数取り上げられている全国対応のサービスです。
専門家との連携は強く、初回無料の債務関連での弁護士相談もあります。
年間5,000名以上の任意売却をサポートしており実績も豊富です。
通常の家の他、マンション投資についても任意売却のサポートを行っています。

全国住宅ローン返済相談センター(株式会社エイミックス)

公式サイト:https://a-mics.com/
売却後も家に済み続けるリースバックなどの手法も紹介しています。
全国に相談室も用意してあり、直接相談することも可能です。
投資マンションなど収益物件の悩みにも対応しており、テレビでの紹介もあります。

8. 住宅ローンが残っている家に関してよくあるQ&A

以上、住宅ローン残債がある家の売却について記載してきましたが、その他にもよくある質問があります。
内容に回答していきます。

8.1 住宅ローンが残っている家は人に貸せるのか

転勤などの事情で住宅ローンの残っている家を離れなければいけない、しかし、売りたくはない、という状態ならば家を賃貸として貸し出す、のはすぐに思い浮かぶ選択肢でしょう。

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ローンが残っている家を賃貸にする場合は注意が必要です。
具体的には必ず事前に金融期間の許可を得なければいけませんし、必ず許可が降りるとは限りません。

理由はシンプルで、通常の住宅ローンは「居住用の家を買う」ことを条件に融資されているからです。
家を貸してしまうと、居住用ではなく、賃貸用の家になってしまい、ローンの前提が変わってしまうのです。
場合によっては、より利率の高い、賃貸用のローンに借り換える必要も出てきます。

ただし、転勤などで必ず戻ることがわかっていて、数年の間だけを貸し出す、というような場合は、金融機関からの許可も得やすいという事例があります。

確実に金融機関に相談するようにしましょう。

9. まとめ

多くのローンが残っている家の売却には難しい部分があります。
しかも、急ぎで売りたい場合、価格を下げることが必要な場合も多いです。

売却代金でローンを賄えなければ、借金の必要があります。
しかも、早く売りたい事情があるほど、価格を下げて売らなくてはならず、新たな借金の額が多くなってしまいます。

住宅ローンは、一般に人生の大半を使って返済していく計画で借りるものです。
新たな借金を背負ってさらに増えたローンも返していくのは大変です。

とはいえ、売却によって完済できれば何も問題はありません
まずはお持ちの家や土地がいくらで売れるのか、把握してみてはいかがでしょうか?

複数の不動産会社の査定によって、家の売却相場を把握できていれば、焦って安く売りすぎず、住宅ローンの完済に近づくことができます。
査定については、記事内でご紹介した方法と、下でご紹介している点をご参照ください。

最後に、任意売却は返済できない人が行う最終手段であり、任意売却のために意図的な滞納をするのは、社会的な信用を落とす点からもおススメできません。
但し、ローンを返済するための新たな借金をするか、任意売却で借金を減らすか選択を迫られたとき、将来も踏まえてどちらよいか一考の余地はあります。

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ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

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