家を売る方法を状況別解説。満足できる家の売却成功マニュアル

家を売る

ほとんどの人にとって、人生の中で家を売る回数はそれほど多くないでしょう。
そもそも、家を買うときの動機が定住を前提としていますし、予定外の転勤、実家の相続などなければ、売る機会は少ないからです。

そのせいもあって、一体どのように家を売ったらよいのか、何も経験がなくて分からない人がほとんどではないでしょうか?

一方で、家の売却では大きな金額が動きます。
そして、全てが一点物のため、決まった価格はなく、売り方次第で金銭的な損得も、手間やそれ以外の負担も大きく変わってきます

ただし、どのような場合も「押さえなくてはいけないポイント」は決まっています

ここでは、家の種類や、売却の理由、個別の事情などにより、どのような点に注意すべきか、1つずつ具体的に解説していきます。

全体の流れと、自分に当てはまる注意点、ポイントを読めば、

・満足できる家の売却ができる
・後悔せずに家の売却ができる
・他の様々な情報に惑わされずに済む

可能性が高いです。

ぜひご覧ください。

この記事の目次

1. 【全体共通】家を売るための基本的な流れ

まずは家を売る時の基本的な流れを押さえましょう。
どのような家の種類でも、どのような理由や目的であっても基本の流れは同じです。
個別に売却の方法を見ていく前に、全体像をつかみましょう。

1.1 家を売却する目的と理由の整理

家のような不動産の売却ではかかる期間が長く、また動く金額も大きいです。
一方で不動産は一点物のため、売却の途中で

・この価格で決めていいのか
・本当に売っていいのか

と迷うケースも出てきます。

そのような場合に困ったり迷ったりせずに済むよう、
売却に際しては必ず目的と理由を整理しておきましょう。

不動産売却の意思決定者が複数人いる場合はその中で認識を合わせておくことも大切です。

売却活動を本格的に初めてしまうと、立ち返りづらくなります。
必ず最初に行いましょう。

1.2 家の査定・売却相場の把握

前提を整理した後にまず行うべきは「家の相場がいくらなのかを把握する」ことです。
相場を把握しなければ家がいくら位で売るのが妥当なのかがわかりません。

目安の価格を把握し、売却価格の目処をつけましょう。
これがわかっていれば、不動産会社選びや、売買交渉の際に自信を持つことができます。

不動産では過去の取引事例が国によって情報収集・公開されています。
国土交通省の提供する土地総合情報システムでは、全国の不動産取引の事例、価格について、誰でも調べることができます。

エリアを細かく指定したうえで、売りたい家の種類によって
・土地と建物の場合
・マンションの場合
などを絞り込んで検索することができます。

こちらのサービスを使えば、多くの物件について

・取引時期
・築年数
・間取り
・建物の構造
・面積
・建ぺい率や容積率
・駅からの距離

などを一覧で把握できとても便利です。

ただし、当然ながらここには全ての物件の情報があるわけではありません。
また、不動産価格の成り立ちは複雑なので、近所の物件の価格と自分の家の価格が一致するわけででもありません。
こちらで参考程度の相場はつかめます。
しかし、それが自分の家にもぴったり当てはまるとは限りません。

そのような場合に有効なのが、不動産会社の査定です。

特に複数社に一括査定を依頼すれば、複数の価格が提示されるため、
概ね妥当な価格を知ることができます。

不動産会社の査定というと面倒に感じるかもしれません。

しかし実は、WEBサイトから簡単に申し込むことが可能です。
まずは相場を把握したいだけの場合、訪問のない「机上査定」だけでも大丈夫です。

一括査定サイトでは、HOME4UやすまいValueなどが有名です。

HOME4UはNTTが運営しており、提携不動産会社は厳選されています。
大手、安心、といったキーワードを求める方はHOME4Uでの査定がお薦めです。

また、大手6社のみが集まっているすまいValueへの査定依頼もよいでしょう。

契約する不動産会社選びにも役に立ちます。
このタイミングで査定を依頼し、価格相場を把握しましょう。

HOME4Uの無料一括査定

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1.3 取引する不動産会社と家を売る方法の選定

次は具体的な契約です。
家の売却で最も一般的なのは仲介契約です。

しかし、仲介以外にも

・不動産買取
・任意売却
・オークション
・個人間売買

など様々な方法があります。

こちらについては別途記載しますが、自分の目的に合わせて適切な方法を選ぶ必要があります。

また、このタイミングで不動産会社を1社、もしくは複数社選び、契約を行います。
この契約の際の注意点についても後ほど詳しく書きます。

1.4 売却開始

ここは主に仲介による家の取引を想定しています。
売却を開始すれば、あとは購入希望者が現れ次第交渉・契約となります。
契約した不動産会社と話しながら「売り出し価格」を決定しましょう。

どれだけ早く売りたいか、値下げの可能性を織り込むかなどを考慮しながら、
ここまでに調べた「相場価格」「査定価格」を基準に決定します。
不動産会社の意見も参考にすべきですが、最終的に価格を決めるのは売り主です。

当初に決めた目的、理由にも立ち返り納得できる価格を決めましょう。

家の売却の場合は内覧が発生するケースが大半です。
家を高く売るには内覧に際しても工夫が必要です。

家を高く売る方法として別途記載します。

1.5 買主(購入希望者)との交渉

買主(購入希望者)が現れた場合は具体的な交渉を行います。
売主・買主がそれぞれどのような点を重視するかによって交渉の中身は変わります。
最も大きな争点は価格になりがちですが、それ以外もしっかり話し合いましょう。
事前に

・譲っても良い点
・譲れない点

を明確にした上で、はっきりと意思表示をするほうがスムーズに交渉が進むことが多いです

1.6 物件情報の開示

前段の交渉から契約の間に物件情報を具体的に開示します。
その際重要になるのが「重要事項説明書」です。
契約の際にはこちらを元に説明(実際には不動産会社が行います)することが義務となっています。

物件の広さや状況などについて詳しく情報を記載するものです。
ここでの情報の開示が不十分であったり、売主と買主の間に認識の齟齬があったりと後々のトラブルに繋がりがちです。

情報はしっかりと、全て提示しましょう。

1.7 売買契約の締結

ついに売買契約の締結です。
多くの場合このタイミングで「手付金」が支払われます。
契約は専門的な内容も多く複雑なので、不動産会社の支援を受けましょう。

引き渡しの前の準備として

・所有店移転登記の準備
・抵当権抹消書類の準備(ローンなどがある場合)
・境界の確定(土地の場合)

などは進めておきましょう。

現在住んでいる家を売却する場合は引越しの準備も必要です。

1.8 引き渡し

通常は引き渡しのタイミングで残金が入金されます。
購入料金の完済に合わせて家の売主から買主への引き渡しが行われます。
登記の移転に合わせて、家の鍵なども買主に渡します。

1.9 確定申告

基本的な家の売却の流れはここまでで完了です。
一方で、大半のケースに置いてはその後、税務関連の対応をする場合がほとんどです。
売却益が発生した場合など、翌年に確定申告を行う必要があります。

売却契約の締結と引き渡しが完了すれば一段落、息をつきたい所ですが、
しっかりとその後の残対応も抜け漏らさないよう、ここまでを家を売る流れとして意識しておきましょう。

ただし、税金を納める必要があるのは売却益が出た場合、
つまり買った価格よりも売り価格の方が高い場合です。
新築で買った物件をそれより値を下げて売却した場合は税金の手続きは不要です。

以上が家の売却完了までの流れです。
ここからは個別のケースに合わせてどのように家を売るべきか、ポイントを見ていきましょう。

2. 家を売る方法は仲介を含めて4つある

一般的には家を売る方法というと「仲介」です。
しかし、それ以外にも複数の方法があり、場合によっては仲介以外の方法での売却の方が適切です。
ここでは複数の家の売却手段とそのメリット・デメリットについて書いていきます。

まず最初に概要をみてみましょう。
家を売るための方法とそれぞれのメリット・デメリットの概要は以下の通りです。

売却方法メリットデメリット
仲介・売却価格が高い・売却までの期間が長い
・内覧対応などの手間がかかる
・仲介手数料がかかる
・売却中だと周囲にわかる
・瑕疵担保責任を負う
買取・売却までの期間が早い
・瑕疵担保責任がない
・現況のまま売れる
・周囲に知られずに売却できる
・仲介手数料不要
・売却価格が安い
個人間売買・売却価格が高い
・仲介手数料が不要
・売却までの期間が長い
・個人間の取引なのでトラブルが多い
・手続きが多く負担が大きい
オークション・買い手が集まりやすい
・高く売れる可能性がある
・売却期間が比較的短い
・買い手が少なかった場合に安値になる
・メジャーではない手法でトラブルもある

ここからは1つずつ具体的に見ていきましょう。

2.1 仲介

最も一般的な売却の方法です。
不動産会社と売却依頼の契約(媒介契約)を結び、不動産会社から物件を広告してもらうことで買主を探します。
(媒介契約については、この記事の下部で具体的に説明します)

売り先の相手をゆっくりと探すことができるため、売却価格を高くできる強みがあります。
特に急いでいないので、高く売りたい、というような場合に特におすすめです。

一方で、仲介手数料がかかる、売却期間が長く、内覧対応などの手間もかかるなどのマイナス面もあります。

また、売却後も物件に瑕疵(問題)があった場合にその責任を負う(修繕対応等)という瑕疵担保責任があります。
加えて、売却期間中は、売却用の広告やポータルサイトに物件情報が出たり、内覧も発生するため、周囲に家を売ろうしたりしていることは伝わってしまいます。

このような点を気にされる方は、他の選択肢を活用した方がいい場合もあります。

2.2 買取

一般の購入希望者ではなく、プロの不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法です。

一番の魅力はスピード感で、話がまとまればすぐに売却が決まります。
一部の買取専門業者は最短で買取決定まで3日程度の所もあります。

また、相手が不動産会社というプロのため、売り主の瑕疵担保責任は免除されますし、現況のまま、しかも即買い取りのため、周囲に知られることもなく売却することが可能です。

ただし、1点明確なデメリットがあります。
これは価格が仲介と比較して安くなることです。
状況にもよりますが、仲介での売却価格の6割~8割程度が相場だと言われています。
仲介手数料が不要な分、仲介との差は価格で見るよりも数%縮まりますが、それでも手元に残る金額が少なくなるのは明確です。

価格よりも早く売ることを重視している方におすすめの方法です。

なお、まずは仲介を行い、仲介で売れなかった場合に買取を行う、買取保証付き仲介、のシステムを持っている会社も複数存在します。

2.3 個人売買

親族や知人と売買する以外にも、インターネット上で個人と売買できます。
売却価格は仲介並みになることが多く、仲介手数料も不要なため、金銭的には最もお得になる可能性が高い手法です。

一方で、自分で色々なことを行うために手間が多く、またトラブルが発生しやすい方法です。
契約や登記は個人で行わず、司法書士等の専門家を介在させることも多いです。

いくつかの会社が不動産の個人間取引のサービスを提供していますが、大きく拡大したサービスは今の所(2019年2月現在)ありません。

2.4 オークション

個人間で広く利用されているオークションとは異なり、不動産のオークションでは、不動産会社を介在させることで取引の安全性を確保しているのが通常です。
あまりメジャーな手法ではありませんが、20年程度前から行われています。

うまく購入希望者が複数現れ、競り合いになれば価格の上昇が見込めます。
また、仲介に比べると早く売却できるケースが多いです。

一方で購入希望者が現れないと、非常に安い価格で売ることになる場合もあります。
また、それほど主流の売り方ではない中で、取り扱う業者とのトラブルの話なども多く、行うには注意が必要な売却方法です。

以上が売却方法のご紹介です。
また、これ意外に債務超過でローンが支払えなくなった場合などには、
任意売却競売で家を売却する場合もあります。

次にこの点も踏まえながら、
多くの人が希望する「家を高く売る」ためのポイントを見ていきましょう。

3. 家を高く売る方法

誰しも家は高く、そしてできるだけ早く売りたいものです。
ここからはそのために押さえるべきポイントをご紹介します。

ただし、「高く」と「早く」の両立は難しいです。
どちらかを取る場合はどちらかを諦めるほうが妥当です。

まずは「多少時間をかけても高く売りたい」という際に有効な工夫を見ていきましょう。

3.1 売り出し価格を下げすぎない

高く売るためには当然ながら価格設定が非常に重要です。
基本的には売り出し価格以上の値段が付くことはありません。

全体像の中で書いたように一括査定などで「相場」を見極め、
自分が納得できる価格で値付けすることが大切です。

成約しないと手数料が入らない不動産会社は低めの価格を主張することもあります。
あくまで価格を決めるのは売主自身、自分で調べた根拠を元に値付けをしましょう。

購入希望者からディスカウントの要望が来ることがあります。
もちろん断ることもできますが、多少の値下げ幅も考慮して価格付けをするのもポイントです。

一方で、高すぎる場合は購入希望者が現れず、無駄に時間が過ぎてしまいます。
あくまで、相場を掴んだ上での適切な価格設定を意識しましょう。

3.2 内覧の際の魅力を高める

購入希望者が実際に家の価値を確認し、購入の意思を固めるのは内覧時です。
内覧時に家の魅力を伝えることはとても大切です。

家の内覧の際の印象は価格に確実に影響します。
そして、高い価格で売りたい場合は、家の魅力を引き出す工夫が必要です。
幾つか具体例を挙げていきます。

ポイントは、明るく、清潔で、魅力的に、です。

・家を明るくすること

家は明るい方が魅力的に見えます。
照明器具は綺麗にしたうえで最も明るい設定にしましょう。
自然光が入る場合は自然光も取り入れると気持ちのよい家だという印象が高まります。

・お金をかけてでも清掃をする

家が散らかっていたり汚れていたりするとそれだけで魅力が下がって見えます。
掃除は確実にしておきましょう。
忙しくて自分で掃除ができない場合は、家事代行や掃除サービスを行っている企業に依頼して掃除を行うのも一つの手です。
家の掃除なら1万円~2万円程度で依頼できます。

その位の価格で家の売却費用が少しでも高くなるなら十分支払う価値があります。
自分で掃除ができない場合は必要投資だと思って外注費用を使いましょう。

・家を魅力的に見せるホームステージング

売却予定の家にインテリアや家具を配置して、魅力的なモデルルームのようにする、
それがホームステージングという手法です。

今の家がより魅力的に見えることで、高価格での売却に近づきます。

購入希望者のターゲット属性に合わせて専門家にアレンジをしてもらうことが可能です。
費用は3か月で20万円~30万円程度掛かりますが、
内覧時の魅力がアップする他、物件広告に使う写真も撮影できます。

家の魅力が増せば高価格での売却につながりやすくなりますし、
購入希望者が増えることで価格競争も起こりやすくなります。

ホームステージングジャパンのような専門会社もあるほどです。
特に価格帯の高い家の場合、魅力的に見せることで得られる効果は高くなります。
費用も見ながら導入を検討しましょう。

以上が家を高く売るためのポイントです。
細かいポイントは他にもあるものの
「売り出し価格」「内覧」という2点を押さえることが鉄則です。

4. 家を早く売る方法

続いて早く売るためのポイントをお伝えします。
先ほども書いたように「高く早く」売ることは非常に難しいです。
したがって早く売る場合は、価格に対してはある程度妥協する必要があります。

4.1 価格を下げる

身も蓋もないポイントではありますが、早く売りたい場合はある程度価格を下げる覚悟が必要です。
逆に言えば相場よりも魅力的な価格にすれば早く売ることができます。

ここでもポイントは事前に相場を把握しておくことです。
相場を把握するには一括査定などによる情報収集が効果的です。
その上で相場よりも少し低めの価格を設定すれば買主の目に留まり、買い手がすぐにつきやすくなります。

4.2 内覧対策はここでも効果的

「高く」売るために行った内覧対策はここでも有効です。
家を魅力的にするということは、家の価値を高く見せる、ということです。
その見えた価値よりも価格を下げれば買い手が早期につきやすくなります。

ホームステージングにより魅力的な写真を撮影することも有効です。
不動産ポータルサイトなど経由での集客が強化されますし、
実際の内覧時の購入希望者の反応もよくなります。

無理な値下げをしなくても早く売れるという観点からすると、
ホームステージングの費用を使う方が得な可能性もあります。

売ろうとしている家の相場価格と照らし合わせながら作戦を立てましょう。

4.3 不動産会社と意思疎通を行う

早く売りたい場合はその旨を仲介してくれる不動産会社と共有しておくことが大切です。
不動産会社にとっても短い期間で、かける労力が少なく手数料収入が入るのは歓迎です。
価格にこだわりすぎないことを伝え、協力を依頼すれば力になってくれるはずです。

契約する不動産会社を選ぶ場合にも、「早く売りたい」という希望を伝え、
その反応やこれまでの実績を参考に選ぶのがおすすめです。

4.4 仲介以外の売り方も検討する

先程ご紹介したように、仲介以外の売り方の方が早く売れることがあります。
特に不動産会社が直接家を買取「不動産買取」を行う場合、
早ければ3日程度で売却が決定します。

その分価格は安くなってしまいますが、
・現況のまま売れる
・瑕疵担保責任がない
などスピード以外の魅力もあります。
売却を急ぐときの有効な手段の一つとして検討しましょう。

5. マンションか戸建てか、種類別の家を売るポイント

次はどのような不動産を売るのか、という物件種別毎のポイントをお伝えします。
同じ「家を売る」という場合であってもマンションを売るのか、戸建てを売るのかで大きく異なります。

5.1 マンション売却のポイント

マンション売却をする場合のポイントは、
「自分の部屋だけでなく、マンション全体の価値を把握して買い手に伝える」ことです。

マンションの資産価値は建物全体の管理状況によってかなり異なります。
同じ築年数であっても、管理がしっかり行われている場合とそうでない場合には、
新築時からの価格の下落率に大きな違いが出ます。

従ってマンションの場合は自分の部屋だけでなく、マンション全体の管理品質について、
正しく把握して購入希望者に説明できるようにしておきましょう。

特に購入希望者は複数のマンションを比較検討しています。
「自分のマンションはこうだ」というだけでなく、
「他のマンションと比較してこのマンションはこうだ」と伝えられるようにしましょう。
修繕の状況、管理組合の状況など、具体的に整理しましょう。
このあたりは不動産会社からも情報を収集するとよいでしょう。

マンション売却時にはマンションに強い不動産会社を選ぶべきです。
選ぶ際に、上記のような質問を行えば有望な会社の確認もできます。

また、マンションの管理規約などは建物によって異なるものです。
売ろうとしているマンションの特徴を把握しておきましょう。

内覧に当たっては室内だけでなく、バルコニーや部屋の前の清掃も肝心です。
いつもの生活範囲だけを対応して油断しないように注意しましょう。

5.2 戸建ての家を売却する場合のポイント

多くのケースでは「戸建て」だけを売るのではなく、「戸建て+土地」の売却です。
土地が含まれる場合は、特に境界線の確定などが重要です。
特に登記が古い場合、現況と登記内容が異なる場合も多くあります。
必ず購入希望者の内覧よりも前に確認しましょう。

また、内覧準備を行う場合は土地全体にも目配りが必要です。
購入希望者は建物外も気にします。

庭がある場合の手入れや、塀がくたびれていないか、など確認し、
必要に応じた対応も行っておきましょう。

また、マンション以上に個々の管理で大きく状態が変わるのが戸建て物件です。
自分で住む上でも、売却に臨む上でも水回りやシロアリ対策などは日頃から入念に行いましょう。

なお、珍しいケースではありますが、建物は自分のものでも土地は借りたもの、という場合があります。
この場合は、借地の契約条件などを確認しておきましょう。
「普通借地権」「定期借地権」など契約の種類によっても違いがでます。
一般的には借地上の戸建ての場合、通常の戸建てよりも価格が安くなりがちです、注意しましょう。

なお、土地のみの売却の場合も、基本は上記と変わらず、建物のみに関する部分がなくなる程度です。
土地売却をお考えの際は、以下の記事もご参照ください。

土地を売却する時の全体像とこれだけは知っておきたい5つの注意点
不動産を売る機会などめったになく、無知をいいことに都合よく言いくるめる不動産会社もあり、言われたことが本当なのか判断に迷うこともあるでしょう。そこで、土地を売却する時の全体像と売る前に知っておきたい注意点を、5つのポイントでまとめました。

6. 売却理由別、適切に家を売る方法と注意点

家を売る背景は人によって様々です。
住み替えのケースもあれば、相続で引き継いだ場合、転勤、出産、離婚などです。

どの場合も基本的な流れは変わりませんが、場合によっては特別に注意が必要な点もあります。
ここでは代表的な売却事由毎に、ポイントになる点を見ていきましょう。

6.1 住み替えで家を売る場合

家を売る理由として一番多いのが「住み替え」です。
住み替えの場合は

・新居の購入資金の見極め
・引き渡しと入居のタイミング
・住宅ローン

がポイントです。

6.2 資金の見極めと購入タイミング

まず住み替えの場合、今住んでいる家を売り、新しい家に引っ越す、形になります。
このタイミングが重要です。
特に住み替え先の家を購入する場合は、
・いい家が見つかるか
・引越し先が中古の場合引き渡しタイミングが合うか
など難しい点がいくつかあります。

売却してから次の家に入居するまでの期間が空いてしまうと、
つなぎの間の家賃や引っ越し代金などが余計にかかってしまいます。

一方で、売った家の引き渡しよりも早く次の家に入居可能になると、
住居コストが二重で発生してしまいこれも大きな損失です。

できるだけ引き渡しと新居の入居タイミングを合わせることが重要です。

先に家を売る「売り先行」、逆の「買い先行」のどちらもありますが
一般的には「売り先行」が選ばれることが多いです。
土地カツnetでも資金的に余裕がある場合以外は売り先行をお勧めします。

理由は
・売却価格が決まってから家を探せるため購入予算を決めて動ける
・売却を急がなくて済むので高く売却しやすい
という2点からです。

一方で、次の家探しに掛けられる時間が少ないというデメリットがあります。
ある程度購入物件の目途をつけておくことも併せて重要です。

6.3 住宅ローン

まず前提として抵当権付きの家は売却できません
現在の住宅ローンは完済する必要があります。
合わせて住み替え先を購入する場合、そちらもローンを組むことが大半です。
この点について、住み替えの際の家の売却に関するものとしてご説明します。

まず、以下の場合はローンは大きな問題になりません

・既にローンを完済している場合
・手元の余裕資金でローンを完済できる場合
・手元の余裕資金と売却価格でローンを完済できる場合

いずれの場合も売ろうとしている家のローンは完済できます。
新しい家の購入にあたっては、通常通り住宅ローンを組めば大丈夫です。

問題になるのは
・手元の余裕資金+売却資金をあてても住宅ローンが残る場合
この場合は「住み替えローン」というローンを使うのが一般的です。

これは新居を購入する際に、売る家のローン残債の金額も併せて借りるものです。
これにより現在の家のローンは完済するので売却することができます。

しかし、
・次の家の購入金額以上のローンを背負う
・現在でもローンを完済できない状態なので、資金力に不安
という状態ですので、先に向けても無理のある状況です。

このような状況にならないように家の購入時から十分に注意しましょう。
また、このような状況の場合は、住み替え先の家の価格や、そもそも購入が適切なのか、というポイントを慎重に検討する必要があります。

この記事は「家を売る方法」の記事なので、深入りはしませんが、
住み替え時のローンには十分注意が必要です。

6.4 相続した家を売る場合

相続によって手に入れた家を売るのも多いケースです。
この場合のポイントは
・関係者の意思統一
・相続税を織り込むことで譲渡税負担を軽くする
という2点です。

相続する不動産が被相続者一人だけのものにならない場合、
どのようにその価値を分割するかが問題になります。
そのような場合「不動産を売却してその金額を全員で分ける」ことが良く行われますが、
その際の関係者間の意思統一が非常に大切です。

・不動産をどのようにわけるのか
・売るとしてどのような方法で売るのか
・いくらで売るのが妥当か
・どの不動産会社に依頼するか

等々意見の相違が出るポイントは沢山あります。

そのような場合に意思統一に時間がかかると、心身ともに負担が大きくなります。

できるだけスムーズに意思統一できるようにすることが大切です。
共同で相続をする場合でも、取引をする代表者を決める、というような方法である程度回避できます。
何か決め事がある度に議論するのは煩雑です。
初期に大事なポイントは決めておき、それ以外は代表に一任するのがおすすめです。

また、相続した家であっても売却益が出た場合は税金を納める必要があります。
ただし、相続税を支払った場合、
「相続税の取得費加算の特例」
により、相続税の一部を取得費に織り込み、譲渡税負担を軽くすることができます。

相続した家を売る場合は必ずこの制度を使うことにしましょう。

6.5 離婚で家を売る場合

離婚をする際に住んでいた家が持ち家の場合、
その家に住み続けるか、売却するかを判断する必要があります。

ここでは「家を売る方法」の記事として売却について整理しますが、
もし住み続ける場合は「家の名義」「ローンをだれが払うか」は必ずはっきりさせておきましょう。

話を売却に戻しますと、離婚の場合、家を売って財産分与の対象とすることが多いようです。
その際に問題になるのが「オーバーローン」のケースです。

つまり

家の売却価格 < 住宅ローンの残債

の場合です。

この場合家を売っても借金は残ってしまいます。
家が結婚後に買ったものであった場合は、そのローンは財産分与のマイナス分として計算に入ることが多いようです。

そして、そこで家に資産があり、ローンを支払ったうえでもプラスの財産があり、
それを分ける、というようなことになればいいのですが、
離婚に際して
家を売っても住宅ローンが返済しきれない(資産をあてても足りない)というケースもあるようです。

前にも述べたように住宅ローンを完済していない=抵当権がついている家は売れません。
つまりこのような場合では家を手放したくても通常の売却ができないのです。

このような場合には「任意売却」という方法を取ることがあります。
これはローンの債権者と相談して、完済なしに抵当権を外してもらう方法です。

ローンを払えないと、ゆくゆくは競売になってしまう可能性がありますが、
競売では売値が安くなってしまいます。

そうなる前に、住宅ローンの返済を一部諦める代わりに、
通常の売却にしよう、というのが任意売却です。

もちろん、そもそも住宅ローンを返済できない、という状況で行うものなので、
生易しい道ではありませんが、状況的にやむを得ない場合は検討する価値のある方法です。

任意売却の詳細については別の記事でも書いています。
こちらもご参照ください。

離婚や住み替えなど、住宅ローンが残ってる家を売るには?
ローン中の家には抵当権が付いており、滞納すると金融機関は差し押さえて売ることができます。これが外れるのは完済した時で、つまり全額返済が売却の条件となるのです。

7. 売却時によくあるケースと疑問点

人それぞれ所有している家は異なり、それぞれ置かれている事情も違うでしょう。
すべてのケースを想定して説明することはできませんが、いくつかケースごとに注意点を説明しますので、当てはまるところがないか確認してみてください。

7.1 家が古い場合は?

古くてもまだ人が住める状態なら、リフォームして売却しようと思うでしょうか。
しかし、自分で手直しするために古い家を探している層は確実にあるので、自分で費用をかけてリフォームするよりも、買い手側に任せるほうが無難です。

また、家が不要な買い手は、解体前提なので最初からリフォーム物件を買いません。
確かにリフォームすることできれいになりますが、好みの問題もありますし、それ以前にリフォームしても売れなかったら本末転倒でしょう。

その一方で、リフォームをすると即入居したい買い手に絞り込んでしまう反面、家の印象がよくなるので売れやすくなるかもしれず、この点は売主の考え方しだいです。
手広い購入層に売ることを考えているのなら、リフォームは避けるべきです。

解体を考えている場合も同じで、解体を必要とするかどうかは買い手しだいですが、古くても家が欲しい購入層を諦めて、先に解体することできれいな更地になり、一般には売れやすくなります。

ただし、古い家の中には、現在の法令に適合しておらず、解体することで再建築できないケースがあって、古いからと安易に取り壊すのはタブーです。
建物が建てられない土地は大きく価値を落とすので、解体には気を付けましょう。

7.2 築浅の場合は?

築浅で家を売却する場合、新築よりもお得感があることで、買い手が積極的に動きますから、よほど相場を外れなければ売れやすいです。
ただし、新築から数年は価格が下がりやすく、売却を迷うと後悔するかもしれません。

例えば、築30年と築35年の5年差に比べ、新築と築5年の5年差は、誰でも価値の差が大きいと感じるのではないでしょうか。
それが価格に反映されるため、家が新しいうちは価値が下がりやすいのです。

ちなみに、固定資産税における木造住宅の評価方法では、新築の翌年にいきなり80%評価まで下がり、5年目には62%~67%評価まで下がります。
そのくらい、家の価値は新しいほど落ちやすいということです。

7.3 田舎の家の場合は?

田舎の家は需要が小さく、どうしても売るのが大変そうに思えます。
しかし、移住者やUターンで戻ってくる人達にも住宅は必要ですし、隣家が土地目的やゲストハウス用に買うケースもあって、まったく需要がないわけでもありません。

むしろ問題は価格で、いくらお金をかけた注文住宅でも、買う人がいなければタダの箱にしかならず、価格面での妥協は仕方がないでしょう。
土地と違い、家の価値は地域差が小さいとはいえ、需要のなさには勝てません。

また、田舎では空き家の増加に歯止めをかけるため、空き家を登録することで購入希望者とマッチングしてくれる「空き家バンク」を促進している自治体も多いです。
現在でも十分に機能しているとは言えない状況ですが、空き家バンクについて自治体に確認しておきたいところです。

空き家バンクへの登録を条件に、リフォーム・解体に補助金を出しているケースもあるので、現状では売れないのなら、補助金を利用してリフォーム・解体してみるのも1つの方法ではないでしょうか。

空き家の活用についてはこちらの記事もご参照ください。

成功・失敗事例に学ぶ、本当に得する空き家活用方法
空き家の活用は貸して貸家とするか、売却して他の活用を考えるのが大半ですが、思い通りにいく物件ばかりではありません。そこで今回は、住居以外にした事例や自治体の取り組みも含めた、空き家活用の方法を紹介します。

7.4 名義が本人でない場合や共有の場合は?

家の売却には登記簿上の所有者全員の承諾を必要とし、所有者全員が売主となって売却しなければ、買主が全体の所有者として登記できません。
したがって、本人名義ではない家や共有名義の家では、所有者を代理して、または共有人を代理して売ることになります。

具体的には、所有者から委任状を取り付ければよく、委任状が真正であることの証明として、所有者の印鑑登録証明書、住民票、本人確認書類などを添付します。
その他は、本人が売る場合や単独名義と変わりはありません。

もちろん、共有名義の場合の売却代金は、所有者全員で持分に応じた分割をするので、売却に伴う諸費用も所有者全員で分割します。

8. 家を売る際の重要な知識

ここまで家の売却の状況別のポイントについて書いてきました。
大枠のポイントはお伝えできましたが、いくつか家を売る際に共通する重要な知識について、補足解説をしておきます。

8.1 不動産会社との契約は3種類ある

不動産会社が決まったら、売却を依頼するために媒介契約と呼ばれる契約を結ぶのですが、媒介契約には3種類あって、それぞれ特徴が違うので要注意です。
難しく考える必要はなく、イメージとして次のようになっています。

説明複数社契約
専属専任媒介契約不動産会社にすべて任せる契約で、不動産会社にも法律上の厳しい義務が課せられます。不動産会社を経由せずに売買することはできません。できない
専任媒介契約不動産会社に任せるだけではなく、自分で買主を見つけて売買することもできます。不動産会社の義務は専属専任媒介契約より緩くなります。できない
一般媒介契約複数社と契約できるメリットがある代わりに、不動産会社の義務はそれほど厳しくなく、最も自由度が高い契約方法です。できる

ここでいうところの「不動産会社の義務」とは、レインズという不動産会社専用ネットワークへの登録や、依頼者(売主)への報告などを意味します。
その解説や選び方を詳しく知りたい場合には、別記事を用意したのでご覧ください。

一般媒介と(専属)専任媒介契約の違いと選び方
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8.2 不動産会社が売却のカギ

仲介による売却がうまくいくかどうかは、不動産会社の営業力に大きく左右されます。
相場よりも安く売ることは誰でもできますが、相場価格やそれ以上の高値で売れるかどうかも、不動産会社の能力に影響されます。
どのように家を宣伝していくのか、どのくらいお金をかけて広告をするのかなどは、基本的に不動産会社次第でお任せですから、頑張ってくれる不動産会社も手を抜く不動産会社もいるということです。
よって、不動産会社選びが最初のポイントになることは間違いないでしょう。

よい不動産屋の選び方-免許番号や大手or地域密着等5つのポイント
不動産の売る・貸すの実現には、不動産屋の存在が欠かせません。その選び方が金額や期間など、結果を大きく左右するのです。査定だけではない5つのポイントをまとめます。

8.3 家を売る際の手数料と税金

支出となる手数料やその他の諸費用、税金については概ね決まっています。

名称説明
登記費用住宅ローンが残っている場合と登記上の住所変更が必要な場合にかかる費用(登録免許税+司法書士報酬)
仲介手数料仲介での売却時に不動産会社へ支払う手数料(消費税を含む)
繰り上げ返済手数料住宅ローンが残っている場合に一括返済する手数料
その他の諸費用引っ越し費用やハウスクリーニング費用など
印紙税売買契約書に貼り付ける収入印紙で納める税金
譲渡所得税売却で利益が出た場合の所得税と住民税

この中で大きい金額になるのは、不動産会社に支払う仲介手数料で、法定の上限額は売買価格によって次のように金額が変わります。
ただし、定められているのは上限額で、上限以下とすることに制限はありません。

売買価格仲介手数料(消費税8%込み)
200万円までの部分5%5.4%
200万円を超えて400万円までの部分4%4.32%
400万円を超える部分3%3.24%

なお、不動産の価格は景気や地域の人気度、地価動向などにも左右されるため、相場は常に変化していると考えなくてはなりません。
そして、売るタイミングで大きく税金が変わることもあり、いつ売るべきかをかんたんに判断しないよう心掛けたいところです。

家やマンションを売るタイミングは?売れる時期や税金の兼ね合い
家を売ることには目的があり、それによって時期も必然的に決まるでしょう。ただ、時期を選べる場合における基準はどうでしょう?基本的には早く売った方がよい理由が大半ですが、少し待った方がよい限られたケースもあるので、それぞれの考え方を紹介します。

8.4 家を売る場合の必要書類

家を売るときには、思っているよりも多くの書類を準備しなくてはなりません。
代表的なものは、家と敷地の登記簿謄本(登記事項証明書)、登記済権利証(登記識別情報)、建築確認済証・検査済証、固定資産税の証明書、印鑑登録証明書などです。

登記簿謄本(登記事項証明書)
家と敷地の所在、所有権者などを含む登記記録の証明書です。
登記済権利証
家の所有者に一度しか交付されないもので、所有者の本人確認に使われます。
建築確認済証・検査済証
家が適法な建築物であることを行政が証明した書類です。
固定資産税の証明書
毎年送られてくる固定資産税納税通知書や課税明細書で大丈夫です。
印鑑登録証明書
住民登録をしている役所に印鑑登録することで交付してもらえます。

これらの書類を含め、家の売却に必要な書類についてはこちらで確認してください。

不動産売却に必要な書類とその取得方法
不動産売却で主に必要になる書類とその内容をまとめました。どのタイミングで必要になるかは取引次第ですが、これから取得する書類と手元にある書類、もしくは本人確認に使用する書類とに分け、足りない書類が分かる一覧表も設けているので、ご活用ください。

9. まとめ

以上が家を売る際の注意点です。
家を売る場合、ここまで見たように売り方次第で
・価格
・期間
・手間

が大きく変わります。

このうち「期間」「手間」についてはどのような売り方をするかと、価格をどこまで期待するかで概ね決まりますが、
「価格」については、自分で相場を正しく把握しているかどうか、が大きな分かれ目になります

満足する家の売却のために最も大切なことをあえて1つ挙げるなら、それは正しい相場情報を把握することです。
そのために相場情報の収集は売却活動の早期に必ず行いましょう。

その際、適正な価格を把握する上でも、その後に有望な不動産会社を見極めるためにも、複数の不動産会社に一括査定を依頼することは非常に有効です。

これ自体は無料、かつ一括査定サービスを提供しているウェブサイトを使えば手間もほとんどかかりません。
それだけで、場合によっては数百万、一千万以上の差がつくこともあります。
家を売ることを検討しているなら、まず今一括査定を行うことを強くおすすめします

不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社

ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。
1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)であれば、地域に特化した実績が豊富なソニー不動産も合わせて検討するとよいでしょう。


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