満足して家を売る方法。家の売却成功マニュアル

家を売る

家を売るのは人生の中で何度もない一大イベントです。
家を買う場合は定住を前提とすることが多く、予定外の転勤、実家の相続などなければ、売る機会は少ないからです。

そのせいもあって、一体どのように家を売ったらよいのか、経験がなくて分からない人がほとんどではないでしょうか?

一方で、家の売却では大きな金額が動きます。
全てが一点物のため、決まった価格はなく、売り方次第で金銭的な損得も、手間や負担も大きく変わります。

ただし、どのような売却の場合も「押さえなくてはいけないポイント」は決まっています

ここから、家の種類や、売却の理由、個別の事情などにより、どのような点に注意すべきか、1つずつ具体的に解説していきます。

全体の流れと、自分に当てはまる注意点、ポイントを読めば、

記事を読むことで理解できる家の売却のポイント
  • 公開せずに満足できる家の売却ができる
  • 「高く」家を売る、「早く」家を売る場合のポイントがわかる
  • 他の様々な情報に惑わされずに済む

家を売る場合「できるだけ高く売りたい」というのはほとんどの方が思う所です。
この記事でも、まずは、多くの方が気にする記事で一番人気の個所である「家を高く売る方法」をご説明した後、家を売る流れや、家を早く売る方法、家の種別の売却方法などをご紹介していきます。

なお、特に気になる箇所を選んで選べるように、記事を折りたたんでいます。
気になる箇所の「この続きを読む」をクリックしてお読みください。

この記事の目次

1. 家を高く売る方法

家を高く売るためのコツ

誰しも家は高く、そしてできるだけ早く売りたいものです。
家を高く売るために押さえるべきポイントをズバリご紹介します。

ただし、「高く」と「早く」の両立は難しいです。
値段とスピードのどちらかを重視する場合はもう一方を諦めるほうが妥当です。

まずは「多少時間をかけても高く売りたい」という際に有効な工夫を見ていきましょう。

1.1 売り出し価格を下げすぎない

高く売るためには当然ながら価格設定が非常に重要です。
基本的には売り出し価格以上の値段は付きません。

一括査定などで「相場」を見極め、自分が納得できる価格で値付けすることが大切です。

この続きを読む

成約しないと手数料が入らない不動産会社は低めの価格を主張することもあります。
あくまで価格を決めるのは売主自身、自分で調べた根拠を元に値付けをしましょう。

購入希望者からディスカウントの要望が来ることがあります。
もちろん断ることもできますが、多少の値下げ幅も考慮して価格付けをするのもポイントです。

一方で、高すぎる場合は購入希望者が現れず、無駄に時間が過ぎてしまいます。
あくまで、相場を掴んだ上での適切な価格設定を意識しましょう。

1.2 内覧の際の魅力を高める

購入希望者が実際に家の価値を確認し、購入の意思を固めるのは内覧時です。
内覧時に家の魅力を伝えることはとても大切です。

家の内覧の際の印象は価格に確実に影響します。

この続きを読む
そして、高い価格で売りたい場合は、家の魅力を引き出す工夫が必要です。
幾つか具体例を挙げていきます。

ポイントは、明るく、清潔で、魅力的に、です。

家を明るくする

家は明るい方が魅力的に見えます。
照明器具は綺麗にした上で最も明るい設定にしましょう。
自然光が入る場合は自然光も取り入れると気持ちのよい家だという印象が高まります。

お金をかけてでも清掃をする

家が散らかっていたり汚れていたりするとそれだけで魅力が下がります。
忙しくて自分で掃除ができない場合は、家事代行や掃除サービスを行っている企業に依頼して掃除を行うのも一つの手です。
家の掃除なら1万円~2万円程度で依頼できます。

1,2万円の出費で家の売却費用が少しでも高くなるなら十分支払う価値があります。
自分で掃除ができない場合は必要投資だと思って掃除の外注費用を使いましょう。

住宅を売却する際には、ハウスクリーニングを依頼して綺麗にしておくことをおすすめします。なぜなら内覧時の印象アップが望め、売買契約に繋がりやすいからです。ハウスクリーニングを依頼するメリットは他にもあるため、売却前に押さえておきましょう。

家を魅力的に見せるホームステージング

売却予定の家にインテリアや家具を配置して、魅力的なモデルルームのようにする、
それがホームステージングという手法です。

家がより魅力的に見えることで、高価格での売却可能性が高まります。

購入希望者のターゲット属性に合わせて専門家にアレンジをしてもらうことが可能です。
費用は3か月で20万円~30万円程度掛かりますが、
内覧時の魅力がアップする他、物件広告に使う写真も撮影できます。

家の魅力が増せば高価格での売却につながりやすく、
購入希望者が増えることで価格競争も起こりやすくなります。

ホームステージングジャパンのような専門会社もあります。
特に価格帯の高い家の場合、魅力的に見せることで得られる効果(価格の上り幅)は高くなります。
費用も見ながら導入を検討しましょう。

1.3 家を売るタイミングを考える

家を売る時のタイミングにはいろいろな要因を見て考える必要があります。

市況や行政の再開発に影響を受ける

家の価格は土地の価格が上がると上昇します。現在は東京オリンピックを2年後に控えており地価は高い状態をキープしています。同じくマンションなどの価格も高止まりの状態です。

この続きを読む
価格の高止まりはオリンピックまで続くのではないかと予想されています。特に、選手村がある近辺や駅近くの観光客が多いエリアであればオリンピック開催までは、高く売却できると予測されています。

また、家の価格はその町の開発状況でも変わってきます。再開発が活発に行われている地域では土地や家の価格も上昇します。このように、市況や行政の再開発の様子などを見ながら売却時期を考えることができます

売却価格は季節によっても変わる

買い手がたくさんいる時が売り時です。そのため、引っ越しシーズンである2月から3月にかけては物件を探している人も多く、より高く売れる可能性があります。そのため、この引っ越しシーズンを狙うのであれば、年明け早々に販売活動を始めることをおすすめします。

また、2,3月の次に引っ越しが多いのが秋の転勤シーズンです。このシーズンも転勤で物件を探している人が多いので売却をスムーズに進めることができます。

築年数による影響は大きい

建物は築年数が経過するとともに価格は下がります。駅近の人気物件などを除き、築年数とともに価格が大きく下落します。戸建ての場合には、15年を超える頃に価格が急激に下がり始めます。

また、マンションは最初の2年までの間に価格が2割は下がります。そして、15年を超えた頃に急に価格の低下が激しくなります。そのため、マンションであれば築6年から15年までの間が売り時です。

マンションにしろ戸建てにしろ築年数が経過すると、設備や建物にも老朽化が目立ち購入後の修繕費用が多くかかることが予測されます。そのため、築年数が経過したものを売る場合には、修繕履歴を付けるなどの工夫が必要になります。

家を売るタイミングについて、詳細はこちらでもご紹介しています。

家を売ることには目的があり、それによって時期も必然的に決まるでしょう。ただ、時期を選べる場合における基準はどうでしょう?基本的には早く売った方がよい理由が大半ですが、少し待った方がよい限られたケースもあるので、それぞれの考え方を紹介します。

1.4 基本的にリフォームはしない

売却の際にリフォームを検討することもあるでしょう。
しかし、最近では自分たちでリフォームをする前提で少しでも安く家を購入したいと考えている人が増えています。

この続きを読む
そのため、売主がリフォームを行って値上げされると、希望に合わない内容の場合かえって敬遠されることがあります。また、リフォームにかかった費用を上乗せして売ろうと考えても、建物自体の築年数が若返るわけではないので、リフォーム代金を回収できないことも多いです。

ただし、築年数が20年を経過する物件は、排水管や水道管の交換工事を行っておくと安心です。排水管や水道管の交換工事の目安は15年から20年となっています。基本的には瑕疵(かし)担保責任があるため、設備の不具合等は修繕しておくことをおすすめします。

以上が家を高く売るためのポイントです。

家を高く売るための方法は以下の記事にも書いています。
内容が重なる部分もありますが、記載はより具体的です。
もっと高く売る方法を具体的に知りたい、という場合は以下の記事をご確認ください。

家を相場より高く売ることができるのは、新築同様の家も含め、限られたエリアのみです。土地の値上がりが期待できない今は、売れ残りのリスクの方が大きいでしょう。ただ、できるだけ値を下げないという視点で見ると、売主としてできることもあります。

また、一都三県の家限定にはなってしまいますが、
一括査定サイトにはあまり出てこないが、高値売却が上手な会社も存在します。

三井不動産リアルティを筆頭とする大手6社によって運営されているのが「すまいValue」です。
最大手3社(三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル)に一括査定を依頼できるのはこのサイトだけです。

より高く売却を検討されている方は、こちらも合わせて検討ください。

すまいValueの無料一括査定

2. 【全体共通】家を売るための基本的な流れ

家を売る方法のステップ図示化、ステップ1の目的・理由の整理からステップ9の確定申告まで
ここからは家を売る時の基本的な流れを押さえましょう。
家の種類や売却理由、目的が違っても基本の流れは同じです。
個別に売却の方法を見ていく前に、全体像をつかみましょう。

2.1 家を売却する目的と理由の整理

この続きを読む
家のような不動産の売却にかかる期間が長く、また動く金額も大きいです。
一方で不動産は一点物のため、売却の途中で

家を売る時の迷い所
  • この価格で決めていいのか
  • 本当に売っていいのか

と迷うケースも出てきます。

肝心な所で迷うことのないよう、売却に際しては必ず目的と理由を整理しておきましょう。
不動産売却の意思決定者が複数人いる場合は認識合わせも大切です。

2.2 家の査定・売却相場の把握

前提を整理した後にまず行うべきは「家の相場がいくらなのかを把握する」ことです。
相場を把握しなければ家がいくらで売るのが妥当なのかがわかりません。

この続きを読む
目安の価格を把握し、売却価格の目処をつけましょう。
売却価格の目安がわかっていれば、不動産会社選びや、売買交渉の際に自信を持つことができます。

不動産では過去の取引事例が国によって情報収集・公開されています。
国土交通省の提供する土地総合情報システムでは、全国の不動産取引の事例、価格について、誰でも調べることができます。

土地総合情報システムを使えば、多くの物件についてエリアを細かく指定した上で

土地総合情報システムで確認できる項目一覧
  • 取引時期
  • 築年数
  • 間取り
  • 建物の構造
  • 面積
  • 建ぺい率や容積率
  • 駅からの距離

などを一覧で把握できとても便利です。

ただし、全ての物件の取引事例があるわけではありません。
また、不動産価格の成り立ちは複雑です。
近所の物件の価格と自分の家の価格が一致するわけででもありません。
こちらで参考程度の相場はつかめますが、それが自分の家にもぴったり当てはまるとは限りません。

不動産の適切な相場を知りたい、土地査定の方法を知りたいという方はこちらを参照してください。

本記事では、不動産会社が行う土地の査定方法と土地査定で失敗しないために事前に知っておくべき8つのポイントを解説します。

売却価格に最も近い価格がわかるのは不動産会社の査定

そのような場合に有効なのが、不動産会社の査定です。

特に複数社に一括査定を依頼すれば、複数の価格が提示されるため、
概ね妥当な価格を知ることができます。

不動産会社毎に価格に違いはありますが、査定額の平均額は妥当な売却価格の可能性が高いと言われています。

不動産会社の査定というと面倒に感じるかもしれません。

しかし実は、WEBサイトから簡単に申し込むことが可能です。
まずは相場を把握したいだけの場合、訪問のない「机上査定」だけでも大丈夫です。

一括査定サイトでは、HOME4UやすまいValueなどが有名です。

HOME4UはNTTグループが運営している老舗です。
提携不動産会社は厳選されています。
大手、安心、といったキーワードを求める方はHOME4Uでの査定がお薦めです。

また、すまいValueには、不動産業界を代表する大手の会社が集まっています。
業界のトップ企業への一括査定ができるのはすまいValueだけです。
特に都市部で家の売却をお考えの方は、すまいValueへの依頼は外せません

査定は契約する不動産会社選びにも繋がります。
このタイミングで査定を依頼し、価格相場を把握しましょう。

HOME4U

home4u

運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
公式サイトhttps://www.home4u.jp/
運営履歴2001年11月~
公表社数約1,000社
運営歴はこの手のサイトの中で最も長い18年。知名度も高いNTTグループが運営し、大手から地域密着企業まで、厳しい審査を経た不動産会社のみ提携という信頼感があります。

ボタン

すまいValue

すまいValue

運営会社野村不動産アーバンネット株式会社
三井不動産リアルティ株式会社
三菱地所ハウスネット株式会社
等6社
公式サイトhttps://sumai-value.jp/
運営履歴 2016年8月~
公表社数6社
すまいValueは業界トップクラスの不動産会社6社が運営し、ここにしか参入していない会社も。大手での査定結果が欲しい場合は、他の一括査定サイトと合わせての利用もおススメです。

ボタン

査定以外にも家の価格を調べる方法は複数あります。
参考情報として他の調べ方についての記事をご紹介します。
ただし、家を売る際に最も参考になるのは、査定価格だということにはご注意ください。

家やマンションを売るといくらになるのか?相場がかんたんに分かる4つの方法と、仲介と買取の差、不具合やリフォームの影響、築年数との関係といった、不動産取引における相場のマメ知識を紹介します。

2.3 取引する不動産会社と家を売る方法の選定

次は具体的な契約です。
家の売却で最も一般的なのは仲介契約です。

しかし、仲介以外にも

この続きを読む
不動産仲介以上の家を売る方法
  • 不動産買取
  • 任意売却
  • オークション
  • 個人間売買

など様々な方法があるので、目的に合わせた選択が大事です。

不動産会社を1社、もしくは複数社選び、契約を行います。
不動産会社と契約をする際の注意点についても後ほど詳しく書きます。

2.4 売却開始

以下は主に仲介による家の取引を想定しています。
売却を開始すれば、あとは購入希望者が現れ次第交渉・契約です。
契約した不動産会社と話しながら「家の売り出し価格」を決定しましょう。

この続きを読む
どれだけ早く売りたいか、値下げの可能性を織り込むかなどを考慮しながら、
調べた「相場価格」「査定価格」を基準に決定します。
不動産会社の意見も参考にすべきですが、最終的に価格を決めるのは売り主です。

当初に決めた目的、理由にも立ち返り納得できる価格を決めましょう。

2.5 買主(購入希望者)との交渉

買主(購入希望者)が現れた場合は具体的な交渉を行います。
売主・買主が重視する点によって交渉の中身は変わります。
最も大きな争点は価格になりがちですが、それ以外もしっかり話し合いましょう。

この続きを読む
事前に

  • 譲っても良い点
  • 譲れない点

を明確にした上で、はっきりと意思表示をするほうがスムーズに交渉が進みます。

2.6 物件情報の開示

前段の交渉から契約の間に物件情報を具体的に開示します。
その際重要になるのが「重要事項説明書」です。
契約の際にはこちらを元に説明することが義務となっています。

この続きを読む
物件の広さや状況などについて詳しく情報を記載するものです。
情報の開示が不十分であったり、売主と買主の間に認識の齟齬があったりすると後々のトラブルに繋がりがちです。
情報はしっかりと、全て提示しましょう。

2.7 売買契約の締結

ついに売買契約の締結です。
多くの場合このタイミングで「手付金」が支払われます。
契約は専門的な内容も多く複雑なので、不動産会社の支援を受けましょう。

引き渡しの前の準備として

この続きを読む
家の引き渡し前に行うべき準備
  • 所有店移転登記の準備
  • 抵当権抹消書類の準備(ローンなどがある場合)
  • 境界の確定(土地の場合)

などを進めておきましょう。

現在住んでいる家を売却する場合は引越しの準備も必要です。

2.8 家の引き渡し

通常は引き渡しのタイミングで残金が入金されます。
購入料金の完済に合わせて家の売主から買主への引き渡しが行われます。
登記の移転に合わせて、家の鍵なども買主に渡します。

2.9 確定申告

基本的な家の売却の流れはここまでで完了です。
一方で、大半のケースに置いてはその後、税務関連の対応をする場合がほとんどです。
売却益が発生した場合など、翌年に確定申告を行う必要があります。

この続きを読む
売却契約の締結と引き渡しが完了すれば一段落、息をつきたい所ですが、
しっかりとその後の残対応も抜け漏らさないよう、ここまでを家を売る流れとして意識しておきましょう。
(ただし、税金を納める必要があるのは売却益が出た場合です)

確定申告については以下の記事もご参照ください。
土地を売った場合について書いていますが、家の場合も基本的には同様です。

土地売却において売却益が出た場合、譲渡所得税の支払いが生じます。また、損失が出た場合でも、確定申告することで税金が戻ってくる可能性もあります。ここでは、土地を売却する際に生じる税金や、確定申告の必要性、必要書類などについて解説していきます。

以上が家の売却完了までの流れです。
ここからは個別のケースに合わせてどのように家を売るべきか、ポイントを見ていきましょう。

また、家を売るまでの流れの詳細についてより知りたい方は以下の記事を御覧ください。

不動産の売却方法にもいくつかありますが、大半が仲介による取引です。ここでは、その仲介での取引の流れ・手順と、かかる期間や必要書類、そして各ステップのポイントについて図解していきます。

2.10 営業を受けずに査定価格を知る方法

繰り返しになりますが、満足する価格で家を売るには、査定により相場を把握しておくことが重要です。

もし、査定はしてみたいが、まだ売るかどうかも決めていないし、営業を受けるのも嫌だ、という方がいればおすすめなのがHOME’Sの査定です。

この続きを読む
こちらの特徴は「匿名査定」という、自分の情報を開示せずに受けられる一括査定です。
こちらでは匿名で、査定を受けられ

  • 物件の概算価格
  • 査定の根拠

を把握できますが、望まない場合営業の電話などを受ける必要がありません。
もしまだ家を売るか迷っているが、価格を知りたい方にはHOME’Sの査定が強くお勧めです。

HOME’S 売却査定

【公式サイト】https://www.homes.co.jp/satei/

3. 家を売る方法は仲介を含めて4つある

一般的には家を売る方法というと「仲介」です。
しかし、それ以外にも複数の売却方法があり、仲介以外の方法での売却が良い場合もあります
ここでは複数の家の売却手段とそのメリット・デメリットについて書いていきます。

最初に概要をみてみましょう。
家を売るための方法とそれぞれのメリット・デメリットの概要は以下の通りです。

売却方法メリットデメリット
仲介・売却価格が高い・売却までの期間が長い
・内覧対応などの手間がかかる
・仲介手数料がかかる
・売却中だと周囲にわかる
・瑕疵担保責任を負う
買取・売却までの期間が早い
・瑕疵担保責任がない
・現況のまま売れる
・周囲に知られずに売却できる
・仲介手数料不要
・売却価格が安い
個人間売買・売却価格が高い
・仲介手数料が不要
・売却までの期間が長い
・個人間の取引なのでトラブルが多い
・手続きが多く負担が大きい
オークション・買い手が集まりやすい
・高く売れる可能性がある
・売却期間が比較的短い
・買い手が少なかった場合に安値になる
・メジャーではない手法でトラブルもある

1つずつ具体的に見ていきましょう。

3.1 仲介で家を売る

最も一般的な売却の方法です。
不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社から物件を広告してもらうことで買主を探します。
売り先の相手をゆっくりと探すことができるため、売却価格を高くできる強みがあります。

この続きを読む
特に急いでいないので、高く売りたい、というような場合に特におすすめです。

一方で、

仲介で家を売る場合のデメリット
  • 仲介手数料がかかる
  • 売却期間が長く
  • 内覧対応などの手間もかかる

などのマイナス面もあります。

また、売却後も物件に瑕疵(問題)があった場合にその責任を負う(修繕対応等)という瑕疵担保責任があります。
加えて、売却期間中は、売却用の広告やポータルサイトに物件情報が出たり、内覧も発生するため、周囲に家を売ろうとしていることは伝わってしまいます。

瑕疵担保責任や、家の売却中であることが知られる等を気にされる方は、他の選択肢を活用した方がいい場合もあります。

3.2 不動産買取で家を売る

一般の購入希望者ではなく、プロの不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法です。

一番の魅力はスピード感で、話がまとまればすぐに売却が決まります。
一部の買取専門業者は最短で買取決定まで3日程度の所もあります。

この続きを読む
また、相手が不動産会社というプロのため、売り主の瑕疵担保責任は免除されますし、現況のまま、しかも即買い取りのため、周囲に知られることもなく売却することが可能です。

ただし、1点明確なデメリットがあります。
これは価格が仲介と比較して安くなることです。
状況にもよりますが、仲介での売却価格の6割~8割程度が相場だと言われています。
仲介手数料が不要な分、数%縮まりますが、それでも手元に残る金額が少なくなるのは明確です。

価格よりも早く売ることを重視している方におすすめの方法です。

なお、まずは仲介を行い、仲介で売れなかった場合に買取を行う、買取保証付き仲介、のシステムを持っている会社も複数存在します。

不動産買取の流れや注意点についてはこちらの記事をご覧ください。

家や土地などの売却を検討する場合、不動産会社に仲介として依頼するのが一般的です。しかし、急な転勤などで売却を急いでいる場合には、買取も考えられます。一般的な仲介の売却に比べると、買取は売却までの期間が短い、すぐに現金化できるという特徴があります。メリットが大きいようにみえますが、ここには陥りやすい注意点があります。

3.3 個人売買で家を売る

親族や知人と売買する以外にも、インターネット上で個人と売買できます。
売却価格は仲介並みになることが多く、仲介手数料も不要なため、金銭的には最もお得になる可能性が高い手法です。

一方、個人売買にはデメリットも存在します。
個人売買のメリット・デメリット、方法について詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。

不動産売買の方法には、 不動産会社に土地売買の仲介をしてもらう。 不動産会社に土地を売却する 不動産を個人で売却する の...

いくつかの会社が不動産の個人間取引のサービスを提供していますが、大きく拡大したサービスは今の所(2019年3月現在)ありません。

3.4 オークションで家を売る

不動産のオークションでは、不動産会社を介在させることで取引の安全性を確保しているのが通常です。

うまく購入希望者が複数現れ、競り合いになれば価格の上昇が見込めます。
また、仲介に比べると早く売却できるケースが多いです。

この続きを読む
一方で購入希望者が現れないと、非常に安い価格で売ることになる場合もあります。
また、取り扱う業者とのトラブルの話なども多く、注意が必要な売却方法です。

以上が売却方法のご紹介です。
また、債務超過でローンが支払えなくなった場合などには、
任意売却競売で家を売却する場合もあります。

4. 家を早く売る方法

続いて家を早く売るためのポイントをお伝えします。
早く売る場合は、価格に対してはある程度妥協する必要があります。

4.1 価格を下げる

身も蓋もないポイントではありますが、早く売りたい場合はある程度価格を下げる覚悟が必要です。
逆に言えば相場よりも魅力的な価格にすれば早く売ることができます。

この続きを読む
やはりポイントは事前に相場を把握しておくことです。
相場を把握するには一括査定などによる情報収集が効果的です。
その上で相場よりも少し低めの価格を設定すれば買主の目に留まり、買い手がすぐにつきやすくなります。

4.2 内覧対策はここでも効果的

「高く」売るために行った内覧対策はここでも有効です。
家を魅力的にするということは、家の価値を高く見せる、ということです。
その見えた価値よりも価格を下げれば買い手が早期につきやすくなります。

この続きを読む
ホームステージングにより魅力的な写真を撮影することも有効です。
不動産ポータルサイトなど経由での集客が強化されますし、
実際の内覧時の購入希望者の反応もよくなります。

無理な値下げをしなくても早く売れるという観点から、
ホームステージングの費用を使う方が得な可能性もあります。

売ろうとしている家の相場価格と照らし合わせながら作戦を立てましょう。

4.3 不動産会社と意思疎通を行う

早く売りたい場合はその旨を仲介してくれる不動産会社と共有しておくことが大切です。
不動産会社にとっても短い期間で、かける労力が少なく手数料収入が入るのは歓迎です。
価格にこだわりすぎないことを伝え、協力を依頼すれば力になってくれるはずです。
契約する不動産会社を選ぶ場合にも、「早く売りたい」という希望を伝え、
その反応やこれまでの実績を参考に選ぶのがおすすめです。

4.4 仲介以外の売り方も検討する

先程ご紹介したように、仲介以外の売り方の方が早く売れることがあります。
特に不動産会社が直接家を買取「不動産買取」を行う場合、
早ければ3日程度で売却が決定します。

この続きを読む
その分価格は安くなってしまいますが、

  • 現況のまま売れる
  • 瑕疵担保責任がない

などスピード以外の魅力もあります。
売却を急ぐときの有効な手段の一つとして検討しましょう。

5. 「マンション」「戸建て」種類別の家を売るポイント

次はどのような不動産を売るのか、という物件種別毎のポイントをお伝えします。
同じ「家を売る」という場合であってもマンションを売るのか、戸建てを売るのかで大きく異なります。

5.1 マンション売却のポイント

マンション売却をする場合のポイントは、
自分の部屋だけでなく、マンション全体の価値を把握して買い手に伝える」ことです。

この続きを読む
マンションの資産価値は建物全体の管理状況によってかなり異なります。
同じ築年数であっても、管理状況により、新築時からの価格の下落率に大きな違いが出ます。

自分の部屋だけでなく、マンション全体の管理品質について、
正しく把握して説明できるようにしておきましょう。

特に購入希望者は複数のマンションを比較検討しています。
「他のマンションと比較してこのマンションはこうだ」と伝えましょう。
修繕の状況、管理組合の状況など、具体的に整理するのがポイントです。

また、マンションの管理規約などは建物によって異なるものです。
売ろうとしているマンションの特徴を把握しておきましょう。

内覧に当たっては室内だけでなく、バルコニーや部屋の前の清掃も肝心です。
いつもの生活範囲だけを対応して油断しないように注意しましょう。

5.2 戸建ての家を売却する場合のポイント

多くのケースでは「戸建て」だけを売るのではなく、「戸建て+土地」の売却です。
土地が含まれる場合は、特に境界線の確定などが重要です。

この続きを読む
特に登記が古い場合、現況と登記内容が異なる場合も多くあります。
必ず購入希望者の内覧よりも前に確認しましょう。

また、内覧準備を行う場合は土地全体にも目配りが必要です。
購入希望者は建物外も気にします。

必要に応じて庭や塀の手入れなどを行いましょう。

また、マンション以上に個々の管理で大きく状態が変わるのが戸建て物件です。
自分で住む上でも、売却に臨む上でも水回りやシロアリ対策などは日頃から入念に行いましょう。

なお、珍しいケースではありますが、建物は自分のものでも土地は借りたもの、という場合があります。
この場合は、借地の契約条件などを確認しておきましょう。
「普通借地権」「定期借地権」など契約の種類によっても違いがでます。
一般的には借地上の戸建ての場合、通常の戸建てよりも価格が安くなりがちです、注意しましょう。

なお、土地のみの売却の場合も、基本は上記と変わらず、建物のみに関する部分がなくなる程度です。
土地売却をお考えの際は、以下の記事もご参照ください。

不動産を売る機会などめったになく、無知をいいことに都合よく言いくるめる不動産会社もあり、言われたことが本当なのか判断に迷うこともあるでしょう。そこで、土地を売却する時の全体像と売る前に知っておきたい注意点を、5つのポイントでまとめました。

6. 売却理由別、適切に家を売る方法と注意点

家を売る背景は人によって様々です。
住み替えのケースもあれば、相続で引き継いだ場合、転勤、出産、離婚などです。

どの場合も基本的な流れは変わりませんが、特別に注意が必要な点もあります。
ここでは代表的な売却事由毎に、ポイントになる点を見ていきましょう。

6.1 住み替えで家を売る場合

家を売る理由として一番多いのが「住み替え」です。
住み替えの場合は

この続きを読む
住み替えの際のポイント
  • 新居の購入資金の見極め
  • 引き渡しと入居のタイミング
  • 住宅ローン

がポイントです。

資金の見極めと購入タイミング

住み替えの場合、住んでいる家の売却と新居への引越しのタイミングが重要です。
特に住み替え先の家を購入する場合は、

  • いい家が見つかるか
  • 引越し先が中古の場合引き渡しタイミングが合うか

など難しい点があります。

売却から次の家に入居するまでの期間が長引くと、
家賃や引っ越し代金などが余計にかかってしまいます。

一方で、売った家の引き渡しよりも早く次の家に入居可能になると、
住居コストが二重で発生してしまいこれも大きな損失です。
できるだけ引き渡しと新居の入居タイミングを合わせることが重要です。

先に家を売る「売り先行」、逆の「買い先行」のどちらもありますが
一般的には「売り先行」が選ばれることが多いです。
土地カツnetでも資金的に余裕がある場合以外は売り先行をお勧めします。

理由は

売り先行がおすすめな理由
  • 売却価格が決まってから家を探せるため購入予算を決めて動ける
  • 売却を急がなくて済むので高く売却しやすい

という2点からです。

一方で、次の家探しに掛けられる時間が少ないというデメリットがあります。
ある程度購入物件の目途をつけておくことも併せて重要です。

住宅ローン

まず前提として住宅ローンが払い終えていない抵当権付きの家は売却できません
合わせて住み替え先を購入する場合、そちらもローンを組むことが大半です。

以下の場合はローンは大きな問題になりません

住宅ローンが家の売却のネックにならないケース
  • 既にローンを完済している場合
  • 手元の余裕資金でローンを完済できる場合
  • 手元の余裕資金と売却価格でローンを完済できる場合

いずれの場合も売ろうとしている家のローンは完済できます。
新しい家の購入にあたっては、通常通り住宅ローンを組めば大丈夫です。

問題になるのは
手元の余裕資金+売却資金をあてても住宅ローンが残る場合
で、この場合は「住み替えローン」というローンを使うのが一般的です。

これは新居を購入する際に、売る家のローン残債の金額も併せて借りるものです。
現在の家のローンは完済するので売却することができます。

しかし、

  • 次の家の購入金額以上のローンを背負う
  • 現在でもローンを完済できない状態なので、資金力に不安

という先に向けても無理のある状況です。
住み替え先の家の価格や、そもそも購入が適切なのか、というポイントを慎重に検討する必要があります。

この記事は「家を売る方法」の記事なので、深入りはしませんが、
住み替え時のローンには十分注意が必要です。
住宅ローンが残っている家の売却についてはこちらの記事もご覧ください。

ローン中の家には抵当権が付いており、滞納すると金融機関は差し押さえて売ることができます。これが外れるのは完済した時で、つまり全額返済が売却の条件となるのです。

6.2 相続した家を売る場合

相続によって手に入れた家を売るのも多いケースです。
この場合のポイントは

  • 関係者の意思統一
  • 相続税を織り込むことで譲渡税負担を軽くする

という2点です。

この続きを読む
相続する不動産が被相続者一人だけのものにならない場合、
どのようにその価値を分割するかが問題になります。
そのような場合「不動産を売却してその金額を全員で分ける」ことが良く行われますが、
その際の関係者間の意思統一が非常に大切です。

相続した不動産を売る場合に相続者間で意見が割れがちな点
  • 不動産をどのようにわけるのか
  • 売るとしてどのような方法で売るのか
  • いくらで売るのが妥当か
  • どの不動産会社に依頼するか

等意見の相違が出るポイントは沢山あります。

そのような場合に意思統一に時間がかかると、心身ともに負担が大きくなります。

できるだけスムーズに意思統一できるようにすることが大切です。
共同相続の場合、代表者を決める方法である程度回避できます。
また、何か決め事がある度に議論するのは煩雑です。
初期に大事なポイントは決めておき、それ以外は代表に一任するのがおすすめです。

相続税を支払った場合、
「相続税の取得費加算の特例」
により、相続税の一部を取得費に織り込み、譲渡税負担を軽くすることができます。

相続した家を売る場合は必ずこの制度を使うことにしましょう。

また、相続に関しては特に税金周りで注意が必要です。
こちらも合わせてご参照ください

相続税が最大55%と最も高い税率で負担した上、売却時にも譲渡所得税、登録免許税、印紙税、仲介手数料にかかる消費税と、実にさまざまな名目の税金があります。タイミングによっては控除や税率が下がるので、把握しておくに越したことはないでしょう。

6.3 離婚で家を売る場合

離婚をする際に住んでいた家が持ち家の場合、
その家に住み続けるか、売却するかを判断する必要があります。

この続きを読む
ここでは「家を売る方法」の記事として売却について整理しますが、
もし住み続ける場合は「家の名義」「ローンをだれが払うか」は必ずはっきりさせておきましょう。

話を売却に戻すと、離婚の場合、家を売って財産分与の対象とすることが多いようです。
その際に問題になるのが「オーバーローン」のケースです。

つまり

家の売却価格 < 住宅ローンの残債

の場合です。

ローン残債が売却価格よりも多い場合、家を売っても借金は残ります。
家が結婚後に買ったものであった場合は、そのローンは財産分与のマイナス分として計算に入ることが多いようです。

ローンを支払ったうえでもプラスの財産があり、
それを分ける、というようなことになればいいのですが、
離婚に際して家を売っても住宅ローンが返済しきれないというケースもあるようです。

前にも述べたように住宅ローンを完済していない=抵当権がついている家は売れません。
つまりこのような場合では家を手放したくても通常の売却ができないのです。

どうしてもローンが完済できない場合、「任意売却」という方法を取ることがあります。
これはローンの債権者と相談して、完済なしに抵当権を外してもらう方法です。

ローンを払えないと、競売になってしまう可能性がありますが、
競売では売値が安くなってしまいます。

そうなる前に、住宅ローンの返済を一部諦める代わりに、
通常の売却にしよう、というのが任意売却です。

任意売却の詳細については別の記事でも書いています。
こちらもご参照ください。

ローン中の家には抵当権が付いており、滞納すると金融機関は差し押さえて売ることができます。これが外れるのは完済した時で、つまり全額返済が売却の条件となるのです。

7. 売却時によくあるケースと疑問点

人それぞれ所有している家は異なり、それぞれ置かれている事情も違うでしょう。
すべてのケースを想定して説明することはできませんが、いくつかケースごとに注意点を説明しますので、当てはまるところがないか確認してみてください。

7.1 古い家を売る場合は?

家が古い場合によくあるのがリフォームしてからの売却です。
しかし、上で書いたようにリフォームをすると、かえって売れなくなる場合もあります。
リフォームは買い手に委ねる方が良いでしょう。

この続きを読む
解体を考えている場合も同じで、解体を必要とするかどうかは買い手しだいです。
古い家の中には、現在の法令に適合しておらず、解体することで再建築できないケースがあって、古いからと安易に取り壊すのはタブーです。
建物が建てられない土地は大きく価値を落とすので、解体には気を付けましょう。

より具体的にリフォームや解体を検討したい場合は、以下の記事もご覧ください。

古家=住めない家ではなく、古民家などは古い程好まれる一面もあります。他にも解体するかどうかは単純には判断できない理由があり、それぞれの利点・欠点をまとめます。

7.2 築浅の家を売る場合は?

築浅で家を売却する場合、新築よりもお得感があることで、買い手が積極的に動きますから、よほど相場を外れなければ売れやすいです。
ただし、新築から数年は価格が下がりやすく、売却を迷うと後悔するかもしれません。

この続きを読む
例えば、築30年と築35年の5年差に比べ、新築と築5年の5年差は、誰でも価値の差が大きいと感じるのではないでしょうか。
それが価格に反映されるため、家が新しいうちは価値が下がりやすいのです。

ちなみに、固定資産税における木造住宅の評価方法では、新築の翌年にいきなり80%評価まで下がり、5年目には62%~67%評価まで下がります。
そのだけ、家の価値は新しいほど落ちやすいということです。

7.3 田舎の家を売るの場合は?

田舎の家は需要が小さく、売りづらいケースが多いです。
しかし、移住者やUターンで戻ってくる人達にも住宅は必要ですし、隣家が土地目的やゲストハウス用に買うケースもあって、まったく需要がないわけでもありません。

この続きを読む
問題は価格です。いくらお金をかけた注文住宅でも、買う人がいなければタダの箱、価格面での妥協は仕方がないでしょう。
土地と違い、家の価値は地域差が小さいとはいえ、需要のなさには勝てません。

田舎の家の売却については、こちらの記事にも記載しています。

田舎の家や土地は独特の特徴と売るのが難しい理由があります。それでも、その独自のコミュニティから近隣住民の需要が考えられ、自治体によっては空き家バンクの利用もできるでしょう。売却のための7つのポイントとともに、紹介します。

また、田舎では空き家の増加に歯止めをかけるため、空き家を登録することで購入希望者とマッチングしてくれる「空き家バンク」を促進している自治体も多いです。
現在でも十分に機能しているとは言えない状況ですが、空き家バンクについて自治体に確認しておきたいところです。

空き家バンクへの登録を条件に、リフォーム・解体に補助金を出しているケースもあるので、現状では売れないのなら、補助金を利用してリフォーム・解体してみるのも1つの方法ではないでしょうか。

空き家の活用についてはこちらの記事もご参照ください。

空き家の活用は貸して貸家とするか、売却して他の活用を考えるのが大半ですが、思い通りにいく物件ばかりではありません。そこで今回は、住居以外にした事例や自治体の取り組みも含めた、空き家活用の方法を紹介します。

7.4 名義が本人でない場合や共有の家を売る場合は?

家の売却には登記簿上の所有者全員の承諾を必要とし、所有者全員が売主となって売却しなければ、買主が全体の所有者として登記できません。
したがって、本人名義ではない家や共有名義の家では、所有者を代理して、または共有人を代理して売ることになります。

この続きを読む
具体的には、所有者から委任状を取り付ければよく、委任状が真正であることの証明として、所有者の印鑑登録証明書、住民票、本人確認書類などを添付します。
その他は、本人が売る場合や単独名義と変わりはありません。

もちろん、共有名義の場合の売却代金は、所有者全員で持分に応じた分割をするので、売却に伴う諸費用も所有者全員で分割します。

比較的多くある、親の名義になっている家を売る場合、土地を売る場合についてはこちらも御覧ください。

親の家や土地を売るにしても、タイミングや目的によって取るべき方法が異なります。単純に優劣を比較できるものではありませんが、考えられる3つのパターンを紹介します。

8. 家を売る際の重要な知識

ここまで家の売却の状況別のポイントについて書いてきました。
大枠のポイントはお伝えできましたが、いくつか家を売る際に共通する重要な知識について、補足解説をしておきます。

8.1 不動産会社との契約は3種類ある

不動産会社が決まったら、売却を依頼するために媒介契約と呼ばれる契約を結ぶのですが、媒介契約には3種類あって、それぞれ特徴が違うので要注意です。

この続きを読む
難しく考える必要はなく、イメージとして次のようになっています。

説明複数社契約
専属専任媒介契約不動産会社にすべて任せる契約で、不動産会社にも法律上の厳しい義務が課せられます。
不動産会社を経由せずに売買することはできません。
できない
専任媒介契約不動産会社に任せるだけではなく、自分で買主を見つけて売買することもできます。
不動産会社の義務は専属専任媒介契約より緩くなります。
できない
一般媒介契約複数社と契約できるメリットがある代わりに、不動産会社の義務はそれほど厳しくなく、
最も自由度が高い契約方法です。
できる

ここでいうところの「不動産会社の義務」とは、レインズという不動産会社専用ネットワークへの登録や、依頼者(売主)への報告などを意味します。
その解説や選び方を詳しく知りたい場合には、別記事を用意したのでご覧ください。

不動産会社に不動産の仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を結びます。 媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介...

8.2 不動産会社の選び方が売却のカギ

仲介による売却がうまくいくかどうかは、不動産会社の営業力に大きく左右されます。
相場よりも安く売ることは誰でもできますが、相場価格やそれ以上の高値で売れるかどうかも、不動産会社の能力に影響されます。

この続きを読む
家の宣伝手法、どのくらいお金をかけて広告をするのかなどは、基本的に不動産会社次第でお任せですから、頑張ってくれる不動産会社も手を抜く不動産会社もいるということです。

免許番号と行政処分歴には注意

不動産の取引を行う不動産会社は、国土交通大臣の免許か都道府県知事の免許を取得して営業しています。まれに免許を取得せずに営業している不動産会社があるので、不動産会社を訪ねた時にこれらの番号を確認することで、免許を持っているかどうかを確認することができます。

また、それぞれの免許を発行している行政庁にも確認することができます。そして、都道府県知事による免許なら都道府県庁、国土交通大臣による免許なら地方整備局等に確認することになります。また、心配な場合には過去の実績や行政処分履歴も閲覧することができます。

不動産会社選びの詳細については、以下の記事にも書いています。

不動産の売る・貸すの実現には、不動産屋の存在が欠かせません。その選び方が金額や期間など、結果を大きく左右するのです。査定だけではない5つのポイントをまとめます。

8.3 不動産会社は査定価格より査定根拠で選ぶ

一括査定を利用した場合は、複数の不動産会社からの査定価格が出ているはずです。
ここで注意したいのは、査定価格が高いから、という理由で不動産会社を選ばない、ということです。

この続きを読む

査定価格は売却が約束された価格ではありません。
実際の売却価格は査定価格からずれることは多くあります。

不動産会社によっては、契約を取るためにあえて価格を高く出しているケースも有り、
査定価格が高い会社だからといって高く家が売れるわけではありません。

では、査定後何を元に不動産会社を選ぶべきでしょうか。
もちろん多くのポイントがありますが、決め手の1つは査定価格の根拠です。
各社に査定の根拠について問い合わせ、内容が詳しく、妥当性がある会社を選びましょう。
特に査定価格が低い会社は懸念点を多く出してくる可能性があるので、それを先に聞き、
高い査定を出している会社にぶつけてみると信頼できる会社を見極めやすくなります。

8.4 家を売る際の手数料と税金

支出となる手数料やその他の諸費用、税金については概ね決まっています。

この続きを読む
名称説明
登記費用住宅ローンが残っている場合と登記上の住所変更が必要な場合にかかる費用(登録免許税+司法書士報酬)
仲介手数料仲介での売却時に不動産会社へ支払う手数料(消費税を含む)
繰り上げ返済手数料住宅ローンが残っている場合に一括返済する手数料
その他の諸費用引っ越し費用やハウスクリーニング費用など
印紙税売買契約書に貼り付ける収入印紙で納める税金
譲渡所得税売却で利益が出た場合の所得税と住民税

特に大きな金額になる費用は、不動産会社に支払う仲介手数料です。法定の上限額は売買価格によって次のように金額が変わります。

売買価格仲介手数料(消費税8%込み)
200万円までの部分5%5.4%
200万円を超えて400万円までの部分4%4.32%
400万円を超える部分3%3.24%

なお、不動産の価格は景気や地域の人気度、地価動向などにも左右されるため、相場は常に変化していると考えなくてはなりません。
そして、売るタイミングで大きく税金が変わることもあり、いつ売るべきかをかんたんに判断しないよう心掛けたいところです。

家を売ることには目的があり、それによって時期も必然的に決まるでしょう。ただ、時期を選べる場合における基準はどうでしょう?基本的には早く売った方がよい理由が大半ですが、少し待った方がよい限られたケースもあるので、それぞれの考え方を紹介します。

家を売る際にかかる費用については、こちらがより詳細です。

売り出しから成約までにはさまざまな費用がかかり、契約関係や引っ越し費用は見落としがちです。また場合によっては税金も発生しますが、これらは必ずかかるわけではないので、可能性があるものとその相場をまとめました。

また、不動産関連の税金詳細についてはこちらにまとめています。

購入では家賃との比較材料として、相続では維持費として、税金の話になります。そこで今回は土地と家にかかる税金の種類と特徴、調べ方、そして計算方法と順に解説します。

8.5 家を売る場合の必要書類

家を売るときに必要な書類

家を売る時には事前に書類を準備しておくとスムーズに手続きを進めることができます。

この続きを読む

 本人確認の身分証明書と住民票

家を売る時には、身分証明書による本人確認は必須です。
また、不動産の登記を行う際にその不動産の住所と現住所が違うと登記が行えないため、住所の変更登記を行います。その時に3カ月以内に発行された住民票が必要になります。

土地建物登記済証 権利証または登記識別情報

土地や建物のその所有者を公的に明確にするものが、土地建物登記済証(権利証)または、登記識別情報といいます。かつては登記を行った際に、登記済証として紙の権利証が発行されていました。しかし、平成17年の3月7日以降は、平成16年に改正された不動産登記法に従って12桁の登記識別情報が権利者に通知されるようになりました。

この登記識別情報の12桁の数字を知っていることで、その不動産の所有者として認められますなお、今までの権利証もこれまでと同じように効力があります。

実印と印鑑証明書

通常、不動産の売買を行う際には実印と印鑑証明書が必要になります。特に法的に決められているものではありませんが、実務上は必要です。不動産の所有権移転登記を行う時に法務局が確認しやすいということも理由の1つです。

印鑑証明書は居住している市の市役所で発行してもらうことができます。ただし、不動産の売買契約の際に用意する印鑑証明書は期限が3カ月と決められている場合が多いので、3カ月以内に発行されたものを用意しましょう。

固定資産税・都市計画税納税通知書

固定資産税や都市計画税はその年の1月1日にその不動産を所有している人に課税される税金です。固定資産全評価額によって算出される税金で、春ごろにその年の納税通知書が送られてきます。この通知書に従って、一括または4回に分けて支払います。

これらの税金は売買契約の時期にもよりますが、すでに売主が負担していることが多いためその場合には、日割り計算をして買主が売主へ支払うこととなります。また、この固定資産税評価額は所有者移転登記の際の算出にも利用されます。

建物土地の状況を記した物件状況等報告書

物件状況等報告書とは、住宅に関するすべての不具合や故障個所を明記して、売主から買主へと知らせるための書類です。売主はこの物件状況等報告書を作成し、買主に説明し確認することで買主の購入後に起こった不具合について記載されている分に関しては責任を問われることはありません。

しかし、この報告書に漏れがあると後のトラブルの原因になりかねないため、しっかりと物件内の設備をチェックして報告書を作成しましょう。

一戸建て売却に必要な書類

戸建ての売却にはその家の安全性を示す書類や敷地の範囲を明確にする書類が必要になります。

建築確認済証および検査済証

一戸建ての家を売る時には、建築確認済証や検査済証が必要になります。これらの書類はその物件の建物が建築基準法に則って建築されていて安全なものであるという証明になります。そして、建物を検査し適合が証明されると検査済証として発行されます。

また、家を購入する際に渡される建築設計図書や工事記録書等があれば用意しておくと良いでしょう。中古物件を購入する時には、リフォームを考えている人が多いです。これらの書類があるとリフォームの時に役立つので喜ばれます。

売却範囲の確認のための土地測量図・境界確認書

土地の売買や戸建ての売買の時には、土地測量図や境界確認書が必要になります。これは、購入後に隣家とのトラブルの発生を防ぐものです。長く住んでいるとお隣さんには、境界線を越えていても文句を言いにくいものですが、引っ越しして家主が変わった途端に文句を言ってくることはよくあることです。

これらの作業は土地家屋調査士に依頼することになります。土地家屋調査士はその敷地の測量を行ったり、隣家との境界線を確認して隣家との調整も行います。費用は土地の形状や大きさ、障害物の有無や物件の状況により大きく金額が異なる場合があるので、実際に現地の下見を行って見積もりを取る必要があります。

マンションの売却にのみ必要な書類

マンションには戸建てと違って管理費や修繕積立金の支払いがあります。これらの費用の情報やマンションで生活する上での規則が書かれた書類の用意が必要になります。

マンションの管理規約や使用細則

マンションの売却の際には、管理規約や使用細則を事前に準備しましょう。マンションの管理規約には、マンションの管理の仕方や、費用の負担の仕方、管理組合の運営に関する内容が記載されています。

また、使用細則にはペットの飼育に関することや、騒音のこと、ゴミの出し方、リフォーム時の届け出のことが明記されています。これらの情報は買主にとっては前もって確認しておきたい内容なので売買契約を行う前に用意し渡しておくことが望ましいです。

管理費などが記載されている維持費関連書類

マンションの購入後に毎月支払いが始まる管理費や修繕積立金についての書類も必要です。買主は購入後のランニングコストも考えてから購入を決めます。買主は、管理費や修繕積立金の支払いは毎月いくらになるのか。大規模修繕は行われたのか。また、修繕積立金は十分な金額積み立てられているのかなどの確認をします。

また、地区によっては町内会費の支払いがあったり、マンション内の施設を使用する際に利用料金がかかる場合があります。これらの書類も前もって用意しておきましょう。

これらの書類を含めた、家の売却に必要な書類についてはこちらで確認してください。

不動産売却で主に必要になる書類とその内容をまとめました。どのタイミングで必要になるかは取引次第ですが、これから取得する書類と手元にある書類、もしくは本人確認に使用する書類とに分け、足りない書類が分かる一覧表も設けているので、ご活用ください。

9. 家が売れない場合に考えること

いざ、家を売り出してもなかなか売れない場合、何が原因でしょうか。

この続きを読む
よくある要因としては

家が売れない主な原因
  • 価格が高すぎる
  • 内覧で評価が下がっている
  • 不動産会社の売却意欲が低い

というようなものです。

特に価格が相場からずれている場合は、なかなか問い合わせすら入りません。
付き合いのある不動産会社や、地元の不動産会社1社だけに任せた場合や、
「高い価格で売りたいから」と売主が高い売り出し価格をつけた場合に起こりがちです。

繰り返し記載したように大事なのは「相場」です。
正しく相場を把握して売却を成功させましょう。

そして、正しい相場の把握に繋がるのはやはりプロへの一括査定です。

まずは、知り合いの不動産会社で査定を、というのも悪くはありません。
ですが、実際に一括査定を受けると、会社によって査定額に差があることがわかると思います。
1社だけの査定よりも複数社の査定で正しい情報を把握しましょう。
実際に自分で査定を受けてみた際に、どれだけ価格差があったのか、という情報はこちらに記載しています。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

また、それ以外の家が売れない理由の詳細については、
こちらの記事もご参照ください。

家が売れない理由は、大きく分けると価格・物件・不動産会社の3つしかありません。もちろん、それらをどうするかにはいくつもの方法がありますが、何を行うかもケースバイケースなので、よくある状況を想定して紹介します。
マンションが売れない理由は、管理費の負担や同じマンション内での競合といった、戸建てとは違う事情が絡みます。対処法も土地としての価値を見出せない分、シビアに考えなければいけない部分も出てくるでしょう。

10. おすすめの査定サイト一覧

おすすめの査定サイト

家を売る時の一括査定を行うサイトはたくさんあります。自分の家や地域にあったサイトを選びましょう。

この続きを読む
取扱い実績等特徴評判
HOME4U18年の実績
年間700万人が利用
満足度97.5%
NTTデータグループ運営の信頼性
日本初の一括査定サービス
地域に精通した地域密着型の不動産会社も多数登録
営業マンの対応を比較できてよかった。
信頼できる不動産会社が多数揃っていた。
HOME’S 売却査定476万人の利用者全国1,713社が登録されている
匿名で査定依頼できる
不動産会社の特徴がわかる
掲載物件数が多い
周辺情報、口コミ、評判などとにかく情報量が多い
大手の不動産会社に依頼できない
すまいValue査定依頼件数18万件(6社合計)
2017年度成約件数11万件
最大手の不動産会社に一括査定の依頼をできるネームバリューもあり実績豊富な不動産会社が査定するので安心
イエウール利用者満足度 98%
累計利用者数 1,000万人以上
全国1,700社以上の不動産会社と提携
地域密着型の不動産会社も登録あり
提携の不動産会社が多いので選べる不動産会社が多い
ソニー不動産利用者の満足度90.8%エージェント制度を採用
マンション価格推定エンジンを利用
高値で売却できた
担当者の誠実さからの信頼感が強い

10.1 NTTデータグループの不動産査定サイト【HOME4U】

【公式サイト】https://www.home4u.jp/

日本で初めて一括査定のサービスを始めたのが【HOME4U】です。NTTデータグループが運営しているのでとても信頼度が高いのが特徴です。審査基準が厳しいNTTグループの審査を通った不動産会社のみが登録されており、安心して取引を任せることができます。

登録されている不動産会社は1,300社にも及び、大手不動産会社から地域の情報に精通した不動産会社までさまざまな物件を取り扱うことができる不動産会社が登録されています。そして、複数の不動産会社に査定を依頼することで最高価格を知ることができます。

一括査定を行う時には、住所や物件の種類等を入力すると物件を売却できる不動産会社がピックアップされるので、その中から最大6社に査定を依頼することができます。

HOME4Uの無料一括査定

10.2 HOME’S 売却査定

【公式サイト】https://www.homes.co.jp/satei/

HOME’Sは、株式会社 ライフルが運営する会社です。2018年7月時点での利用者数は476万人となっています。そして、全国1,713社の不動産会社と提携しています。無料査定を申し込みでは、手持ちの不動産の情報を入力すると、その物件の売却に適した不動産会社が厳選されて表示されます。その中から選んで査定を依頼することができます。

【HOME’S】では匿名で査定を行うことができます。また、プライスマップといってマンションの価格を調べる機能があります。デメリットとしては、大手の不動産会社に査定を依頼することができないところです。

HOME’S 売却査定

10.3 大手6社運営の不動産査定サイト【すまいValue】

【公式サイト】https://sumai-value.jp/

三井不動産リアルティを筆頭とする大手6社によって運営されているのが【すまいValue】です。最大手3社(三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル)に一括査定を依頼できるのはこのサイトだけです。そして、これら6社の2017年の3社の成約件数は11万件を超えました。大手の不動産会社が査定を行うので、その取扱件数と実績の多さから多くの人から信頼されています。

この6社で全国840店舗あり、営業店舗のある場所であれば査定を依頼することができます。ただし、地方の年では店舗がなく対応しきれない地域があるので注意が必要です。

すまいValueの無料一括査定

10.4 イエウール

【公式サイト】https://ieul.jp/

大手の不動産会社から地域にある中小の不動産会社まで幅広く提携しているのが【イエウール】です。地方にある家を売る場合や、地域密着型の不動産会社にも査定を依頼したい人にはぴったりです。提携している不動産会社が1,700社以上ととても多いので、自分の家を売ることができる不動産会社を見つけやすいのもメリットです。

累計利用者数が1,000万人と多くの人から利用されています。そして、顧客満足度は98%と高い数値となっています。一度に最大6社の不動産会社に依頼でき、入力は60秒と簡単に一括査定を依頼することができます。

10.5【ソニー不動産】売却相談・査定申込プログラム

【公式サイト】https://sony-fudosan.com/uri/

【ソニー不動産】の最大の特徴はエージェント制度を採用していることです。この両手仲介を行わないタイプの販売方法は、売主だけの立場に立って親身になって売却活動を行うことから、高値で早期の売却を実現させています。この制度を利用しての顧客の満足度は90%を超えています。

ただし、1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)のみを営業範囲のエリアとしていることが残念な点です。営業エリア内で多少時間がかかろうとも高値での売却を望んでいるのなら、ソニー不動産はおすすめです。また、親会社ソニーとの共同開発のAIを使ったマンションの価格を推定するシステムがあるので、より正確な査定額を知ることができます。

ソニー不動産の簡易査定

おすすめの査定サイト(まとめ)

11. まとめ

以上が家を売る際の注意点です。
家を売る場合、ここまで見たように売り方次第で

  • 価格
  • 期間
  • 手間


が大きく変わります。

「期間」「手間」についてはどのような売り方をするかと、価格をどこまで期待するかで概ね決まりますが、
「価格」については、自分で相場を正しく把握しているかどうか、が大きな分かれ目になります

満足する家の売却のために最も大切なことをあえて1つ挙げるなら、正しい相場情報を把握することです。
正しい相場情報を把握するために、相場情報の収集は売却活動の早期に必ず行いましょう。

その際、適正な価格を把握する上でも、その後に有望な不動産会社を見極めるためにも、複数の不動産会社に一括査定を依頼することは非常に有効です。

査定自体は無料、かつ一括査定サービスを提供しているウェブサイトを使えば手間もほとんどかかりません。
それだけで、場合によっては数百万、一千万以上の差がつくこともあります。
家を売ることを検討しているなら、まず今一括査定を行うことを強くおすすめします

なお、実は売ろうと思っていた家を貸すとお得だった、というケースもあります。
家を売るか貸すか迷う場合はこちらの記事もご参照ください。

家は売るのがよいか貸すのがよいか?答えはケースバイケースで、理由は売却損による還付や将来的な見通しなどが、人・物件によってまったく異なるからです。ここでは個々で判断できるよう、チェック式診断シートを使いどちらに向いているか診断しながら、注意点を見ていきます。
不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社
ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

すまいValueの無料一括査定

人口の多い地域の場合、おうちダイレクトの不動産会社なら、Yahoo!とおうちダイレクトのネットワークを活用し売却をサポートしてくれます。独自の販売活動ができるため、他にはないより高い査定額が期待できます。

おうちダイレクトの無料一括査定

「でも、わずらわしい営業電話はこないのか?」
「どのような感じで連絡がくるのか?」
そんな疑問に身をもって体験した結果はこちら。


「そもそも不動産一括査定サイトって何?」
「メリットあるの?」
「デメリットは?」という方はこちら。