田舎の空き家物件を活用する方法|適切に処理をするために

都会にあって、立地の良い空き家に関しては、買い手が付きやすく処理しやすいですが、田舎にあってなかなか売り手や、住む人が見つからないような空き家に関しては、どうすればよいのでしょう?田舎の空き家物件を上手に活用するために、必要な知識をつけて適切な処理をしたいです。

空き家を放置すると、ほとんどメリットはなくデメリットが多いことから、なるべく早く処理をすることが大切です。あなたの大切な資産を負の遺産にしないように、知っておくべき情報を手に入れて、適切な対応をしていきましょう。

1. 田舎の空き家物件に対する支援や活動

田舎の空き家物件は社会問題化しており、それに対する支援や活動も活発に行われています。

1.1 国策としての支援

まずは、国の空き家物件に対する政策と支援について確認しておきましょう。

空き家対策特別措置法の制定

平成26年に「空き家対策特別措置法」が制定され、以下のような概要の法律ができました。

  • 空き家の実態調査
  • 空き家所有者へ適切な管理を指導
  • 空き家の跡地についての活用促進
  • 適切に管理されていない空き家を、特定空家に認定
  • 特定空家の所有者に対して、助言・指導・勧告・命令を行うことができる
  • 特定空家に対して、罰金や行政代執行を行うことができる

注目のポイントとしては、管理が行き届かずに、倒壊の恐れがあるような危険になる家屋や、周囲への環境を著しく害している家屋に対して、強制撤去が行えることです。また、その費用を所有者に負担させることができるようになっています。

したがって、管理しきれない空き家を抱えている人は、適切に処分することが大切です。今まで固定資産税の軽減などのために、そのままにしておくと得になった空家も、損することになるということを理解しておきましょう。

全国版空き家・空き地バンクの構築

全国版の空き家バンクとして、モデルケースの事業者を公募し、その中から「アットホーム」と「LIFULL」の2社を選定し、空き家バンクとして積極的な情報公開を展開しました。各自治体とも連携し、空き家を積極的に活用するための情報を発信しています。

近隣住民だけでなく、空き家を活用したい人や空き家の土地を活用したい人を中心に、それぞれをつなぐネットワークとして活用されています。

自治体の補助金制度

自治体の補助金制度も充実されつつあり、全国には以下のような補助金制度があります。

  • 豊橋市木造住宅解体工事費補助:解体工事の3分の2又は20万円のいずれかの小さな費用を負担する
  • 対象:延べ床面積30平方m以上の木造家屋で、豊橋市の診断により倒壊の危険性が高いと認識された住宅(他のリフォーム関連の補助金を受けていない住宅)
  • 宇都宮市空き家再生事業使用補助金:空き家の所得または、回収費用に掛かった金額の3分の2(上限300万円)加えて耐震工事に要した費用140万円まで
  • 対象:昭和56年5月31日以前に建築されている(旧耐震基準の建物)場合、耐震補強工事を行うことと、市税などの滞納がないこと

解体工事に関しては、多くの自治体で補助金制度があるので、それを利用したいです。

地方への定住移住の支援策

地方創生を元に、地方への定住移住の支援策もあり、総務省が行っている「地域おこし協力隊」や、内閣府が行っている「地方創生インターンシップ事業」などがあります。これらのシステムは、基本的に地域の人たちとの交流から、田舎暮らしへの希望を募り、空き家の情報を公開して、その情報を地域の役場に問い合わせることで、役場が間に入り大家などに連絡を取ってくれます。

1.2 田舎暮らしを支援するNPO法人の活動

民間でも田舎暮らしを支援する活動が行われており、移住定住を支援するNPO法人などがあります。「ふるさと情報館」や「田舎リゾート.Net」では、移住・定住のための支援や、空き家の紹介などいろいろな活動を通じ、地方への活気を取り戻すような活動を行っています。したがって、もし活用できるなら利用してみてはいかがでしょう。

また、働き方の改革などと共に生活のしやすさを変化させて、田舎でも生活できる仕組みを作っていくことを活発に行い、このような活動とリンクさせることで、より地方の空き家を有効活用するシステムの構築がされていくことでしょう。

2. 空き家を放置するデメリット

空き家を放置するデメリットはさまざまあり、中には大きな費用負担を迫られるケースもあります。

2.1 危険家屋とみなされた場合のデメリット

空き家特別措置法の制定によって、以下のような手続きを踏んで、費用全額負担で強制撤去になる可能性もあります。

  • 改善指導
  • 勧告(固定資産税の特例対象から除外される)
  • 命令
  • 強制撤去

自治体の見回りから、近隣住民の苦情などによって、空き家に対して指導が行われ、それでも改善されないケースでは勧告が行われます。勧告が行われた時点で、税制上の優遇措置から除外されます。さらに、勧告が行われても改善されない場合には、強制力のある命令が出され、家を取り壊す必要が出てきます。

それでも改善されない場合には、行政代執行として強制的に撤去され、費用は全額所有者負担になります。その場合は、大抵は自分で解体を頼むより高くつきます。

危険家屋と見なされるケースは、管理が行く届いていない古い木造家屋を中心に、ただの固定資産税逃れで、空き家のまま放置されているような家も対象になります。このような危険家屋に認定される前に、取り壊してしまい、別の土地活用か売却を考えてみましょう。

H26年11月に成立した、空家等対策特別措置法により、空き家が、特定空き家に認定され、持ち主が何も対策を行わなかったときに行政が行う...

2.2 資産価値が低下する

老朽化が進むと、家の価値は大きく下落します。しかも、住み続けた家と放置された家では、放置された家のほうが劣化が激しいです。家は人が住み続けることである程度管理を行えますが、人が住んでいない家は、いろいろな部分の傷みが激しくなります。

資産価値の低下した家は、安い価格での売却もしくは解体するしかなく、購入した代金を取り戻すことなどは、到底難しいです。唯一土地代だけが手に入るお金になりますが、これも放置されている土地と住んでいた土地とでは、価格に違いがでてくる可能性があります。いずれにしても、空き家をそのままにしておくことは資産価値の低下を招くことになり、大きなデメリットです。

2.3 防災や防犯上の理由

空き家を放置していることによって起こる、震災時の倒壊被害は計り知れません。また、倒壊したがれきによる二次的な被害、火災などの危険性も高くなります。さらに防犯上も放火の危険性や、不審者の住み着き、害虫の被害などいろいろなデメリットがあり、近隣住民への被害が及ぶこともあります。

中にはこのような理由によって、特定空き家に認定されるケースもあり、近隣住民への配慮が特別に必要になりますが、空き家の状態ではなかなか手が届きにくいことが実情です。

2.4 メンテナンスにかかる費用や手間

空き家に対しては、メンテナンスを行わないと建物の老朽化によって、近隣住民への迷惑になることがあります。定期的なメンテナンスは、空き家に1カ月に1回は通い、空気の入れ替えや掃除、庭の手入れなどを行わなければなりません。田舎にあって通うことが大変な場合でも、交通費などをかけて通う必要があります。

メンテナンスは、資産価値を低下させないためにもしっかりと行い、もしできない場合には、空き家を解体してしまったほうが良いケースもあります。

2.5 固定資産税を払い続けないといけない

空き家でも、土地と建物の固定資産税や都市計画税を、所有者が納める義務があります。居住用の小規模住宅用地(土地)には、軽減措置として固定資産税を6分の1にする制度があります。ただし、特定空き家に指定されると、その優遇を受けることができなくなり、通常の金額を支払うことになり、結果6倍になってしまいます。

空き家を放置しておくことはデメリットしかなく、しっかりとメンテナンスをしていなければ、税制上の優遇措置を受けることも不可能になるので、空き家を抱えている人は注意をする必要があります。

3. 田舎の空き家物件の活用方法

ここで、田舎の空き家物件の活用方法を考えてみましょう。

3.1 売却する

ひとつは売却してしまうことで、主に3つの方法が多く用いられているようです。

空き家・空き地バンクに登録する

国の支持の下、全国版空き家・空き家バンクとして、空き家の情報を一括管理するサイトに登録して、購入者を募る方法があります。空き家バンクに登録すると、その土地を欲しい人から、いろいろな相談が来る可能性があります。基本的には、売り主と直接交渉になるので、細かい条件などはそのときに詰めると良いです。売り出しの金額に関しては、不動産査定サイトを活用して相場を調べると良いでしょう。NTTグループの不動産査定サイト「HOME4U」なら、専属のオペレーターもいて、いろいろな不動産の相談をすることができます。

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田舎暮らしを支援するNPO法人等に情報提供する

田舎への移住や定住を促進・支援する団体があり、そのホームページでさまざまな空き家情報が公開されています。例えば、「れいほく田舎暮らしネットワーク」や「空き家情報」などがあります。こういった仕組みを利用して情報を提供し、不動産会社では取り扱わない物件に興味のある人を中心に、一定の人気があります。

魅力は、不動産会社が扱わないような価格で売り出していることで、その安さに注目して、田舎暮らしに憧れを持っている人などが情報源として活用しています。低価格で売り出すことができ、空き家のリノベーションしたいと言う人が多いので、そのままの状態でも売れる可能性が高いです。

0円の空き家物件として売り出す

空き家に価格をつけずに、0円の空き家物件として売り出すこともできます。固定資産税やメンテナンス費用などがかかり、そのままにしておくことはデメリットでしかありません。また、解体費用を節約することができ、古家を活用して自分なりにアレンジしたい人には需要があります。

0円空き家は、田舎を中心にさほど珍しくなく、かえってリフォームをすると売れない物件などが、0円空き家として売り出されています。

3.2 賃貸にする

もうひとつの活用法は、賃貸にしてしまうことである程度収入にもなることから、需要があるのなら試してみると良いでしょう。

居住用として賃貸にする

賃貸経営に資格はいりませんので、誰でも始めることができます。家賃収入を得られるメリットが大きく、適正な家賃を設定していて、需要があるエリアなら一定の収入になる可能性を秘めています。管理維持費などは負担になりますが、家賃にこれらの費用を含めておけば良いです。

事業用として賃貸にする

店舗や介護施設、シェアハウスなど、その土地のニーズに合った事業用物件としてリフォームし、家賃収入を得てみましょう。管理維持費などを見込む必要があり、さらにリフォームも必要になりますが、高い家賃収入が見込めます。

リフォームをするなら、リフォーム会社一括見積サイト「リショップナビ」を利用してみましょう。簡単30秒で、最大5社から見積もりがもらえて、リフォームの相談や価格の比較検討に役立ちます。

3.3 公的物件として寄付する

自治体としては、固定資産税の支払いがなくなるなど、積極的ではない自治体もありますが、地域住民の共用施設として、イベントなどに使用される施設への需要があります。

空き家をコミュニティ・スペースとして使うことは、いろいろな条件などをクリアする必要があります。要件は各自治体で異なるので、お持ちの空き家の自治体に尋ねてみましょう。

また、行政目的の空き家の撤去には、撤去に関する費用を負担、補助してくれる自治体もあります。今の空き家の立地が、どのような共用のスペースで使えるか考えながら、該当していれば積極的に活用したいです。

3.4 解体して土地を活用する

解体して土地を活用することも、メリットが大きいです。コインパーキングや月極駐車場では、住宅地が多い中などに一定の需要があります。

また、トランクルームは比較的初期投資が少なく始められ、立地によっては大きな収入になります。さらに、初期投資はやや高いですが、太陽光発電などで活用すると一定の収益が常に見込めるので、有利な土地活用法と言えるでしょう。

いずれにしても、解体費用がかかることから、解体費用を抑える工夫が必要です。「解体無料見積もりガイド」なら5400件の実績があり、さまざまな解体のサポートをしています。

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4. 空き家は今や積極的に活用するべき時代

空き家は、今や積極的に活用すべき時代です。空き家特別措置法の制定によって、固定資産税の軽減になるという考え方は通用しません。あなたの持っている空き家が、どのように活用できるのかいろいろと調べてみましょう。

空き家としてのデメリットも、解体をして活用することで解決します。積極的に立地にあった方法を検討し、あなたの持っている空き家が、負の遺産になるような事態を避けましょう。立地によっては、収入になるというメリットもあるので、いろいろな方法を踏まえてじっくり検討し、なるべく早く動くことをおすすめします。