空き家の無償譲渡とは。賃貸経営を含む空き家の使い方とは

空き家を無償譲渡
両親や親族から家を相続したが、遠くに住んでいて家の様子を見に行けてない、古くて誰も住んでいない家をお持ちではないでしょうか。

今、そのような事情を含め、さまざまな理由で空き家や増え、問題視されています。

多くの方は、「固定資産税の負担が大きい」、「管理の手間から解放されたい」といった理由で空き家を手放すという決断をしています。

しかし、空き家の売却はなかなか難しいというのが現実です。

そこで考えるのが、空き家の無償譲渡についてです。

この記事では、空き家の無償譲渡の方法やメリット・デメリットについて解説していきます。

また、空き家を放置するデメリットや賃貸経営で土地活用するときのメリットやデメリットもあわせて解説しています。

空き家を手放したい、または活用したいと考えるひとはこの記事を読んで、空き家の活用方法を検討して下さい。

1. 空き家が今問題になっている


近年、日本では、少子高齢化が進み、また、人口も減少傾向にあるため年々空き家の数が増加しています。

5年ごとに行われる総務省統計局の住宅・土地統計調査によると、平成25年の空き家件数は約820万件にものぼります。

平成5年には約448万件であった空き家は20年で約1.8倍にもなっており、空き家が増加し続けていることがわかります。

空き家は放置されると、劣化から倒壊の危険性が高まったり、防犯上、環境衛生上周辺地域に悪影響を与えます。

そのため、政府では2015年に空き家対策措置法を施行し特定空き家を定義し、危険な空き家が増えることへの対策をしています。

また、自治体でも空き家の解体費用を補助するなどの対策がされていますが、それでも空き家は増え続けています。

今後更に人口の減少や少子高齢化に伴い、増え続ける中古住宅のため空き家の増加は更に深刻化すると考えられています。

2. なぜ空き家は増えるのか

地方では空き家が増えており、社会問題の一つになっています。

なぜ、空き家は増えるのでしょうか。

家が放置されているだけが原因ではないようです。

2.1 地方で目立つ空き家の増加

空き家の増加が目立つのは、首都圏ではなく、地方です。

地方に空き家が増えるのは、都市部に雇用が集中していることや、老後の生活を考えて都心へと移住する人が増えていることが原因と考えられています。

また、地方は都市部に比べて物価が安いため、家を建てるのが容易であることも理由の1つです。

まだ十分に住める状態の空き家を活用し続けるより、快適な新築の家を建てる方が良いと考える人が多いというのもあるでしょう。

2.2 空き家増加は少子高齢化によるもの

空き家が増加している原因の一つに、少子高齢化が挙げられます。

住宅は増え続けている状態でも、人の数は減っているため、空き家は増加する一方です。

地方で家を相続したとしても、そこに住むことはなく、都心エリアで暮らす人も増えています。

地方の家であればいつか住む可能性があると残していることや、所有者がわからずに空き家になっていることもあります。

また、空き家を解体したり、リフォームするためのお金がもったいないために、放置していることも考えられます。

空き家の解体工事を進めることになった際は、解体費用の見積もりサービスを利用しましょう。
解体無料見積もりはこちら

2.3 原因の一つには税金対策という理由も

空き家が増えているいる原因には固定資産税や都市計画税の軽減措置が住宅用地にしか適用されないことも含まれます。

簡単にいうと、土地を所有している際に更地で持っているより家(建物)を建てて土地を持っている方が固定資産税が安くなるのです。

更地にしてしまうと、家がある状態と比べて6倍の固定資産税がかかってしまうのです。

そのため、家を解体せずに放置してしまい空き家が増えるのです。

3. 空き家をそのままにしておくデメリット


空き家が増えることでどのような問題が起きるのでしょうか。

空き家があることで起きる問題を知り、デメリットを認識しましょう。

3.1 家屋の倒壊の危険

家は人が住んでいなかったり、手入れもせずに放置していると老朽化が進みます。

そして、長年放置すると倒壊の危険性が高まります

そのため、空き家は住んでいなくても、定期的に空気の入れ替えや掃除を行うなどメンテナンスが必要です。

また、壊れそうな古びた空き家が隣家にあると不安に感じる人も多いでしょう。

そして、空き家は台風や地震の時にも周りの家に被害を与えることがあり、隣家とのトラブルに発展しかねません。

3.2 衛生環境が保たれない

放置された家は、換気されないため家の中の空気がよどみカビが発生します。

そして、害虫が発生する可能性があります。

また、庭の雑草の手入れを行わないと、伸び放題になり衛生的にも景観的にもよくありません。

害虫が発生したり、害獣が入り込むと糞尿などにより更に衛生環境が悪くなります。

これはその空き家だけの問題で終わらず、周辺の家にまで影響を及ぼすことになります。
 

3.3 犯罪が起こりやすくなる

空き家で心配なのが不法侵入です。

人気がないことから勝手に家に侵入し、犯罪に利用されることもあります。

また、荒れた空き家だと不法投棄されることもよくあります。

不法投棄されたものは自己負担で処分しなければならず、余計な費用を負担しなければなりません。

そして、空き家は放火犯にも狙われやすく、日本のように住宅が密集している地域では火事になると隣家への影響は避けられません。

このように空き家を放置するとさまざまな犯罪のリスクがあります。

3.4 資産価値が低下する

空き家は、放置している間にも劣化が進み価値がどんどん下がり続けます

そして、庭や外観も荒れ果てているとなおさら価値は低くなります。

また、このような荒れた空き家があると、その家の価値だけでなく周辺地域の資産価値も下げることになります。

そして、荒れた空き家は買い手が見つからず売却しにくくなるのです。

そうなると、解体をするなど余分な費用をかけないと売れなくなったり、売却額がどんどん下がってしまうのです。

3.5 特定空き家に指定される恐れがある

空き家は何もせずに放っておくだけでも税金の支払いや管理費がかかります。

建物は築年数が経てば経つほど価格が下がっていくので、放置している時間だけ売却額は下がります。

時間が経てば売却額が上がるということはなく、空き家の持ち主が変わることもないので、空き家は放置して良いことは何もありません。

そのことに気がつけたら、売却に向けて行動を起こす時期です。

空き家の売り時は今です。

また、空き家は特定空き家に指定されてしまうと税金の支払いが増えて負担が更に大きくなります。

そのため、まずは行政に電話して物件がある地域ではどのような空き家が特定空き家に指定されるのか確認しておきましょう。

4. 空き家が売れない、その時どうするか


空き家を普通の不動産のように、一般売却をできれば問題ありません。

しかし、残念ながら地方の空き家が売れないということは多々あります。

1回売却しようとしたけど、できなかった。

そんな時はどうすれば良いのでしょうか。

4.1 売却ではなく、無償譲渡する

空き家を売却したくても買い手が見つからない。

そのような時には空き家を無償で譲渡するという方法があります。

利益を得られないのは残念ですが、固定資産税や放置して倒壊した際の後処理などマイナスの費用を出さないことができます。

特定空き家に認定されて負担が大きくなってしまう前に無償譲渡という方法も検討してみてください。

空き家バンクを利用してみよう

空き家バンクとは、空き家の活用と移住の促進を目的にしており、空き家情報を登録することで市町村のホームページなどに掲載してもらえるサービスです。

広く空き家の情報を公開し地方の移住を促進させることを主な目的として設置されている制度です。

また、空き家の活用を促進する役目もあります。

この空き家バンクに登録することで空き家を探している人の目にとまり、交渉次第では売却することができます。

しかし、空き家バンクは行政サービスであり、仲介は対応していません。

そのため、所有者との直接のやり取りになることもありますので、慎重な対応が求められることにもなります。

4.2 土地活用する

不要になった家を売却や賃貸する以外にも、さまざまな方法があります。

更地であれば土地活用することができ、ローリスクの駐車場やトランクルームの経営はおすすめです。

駐車場の経営は莫大な初期投資費用を必要とせず、アパート経営などに比べると管理も簡単です。

立地的条件に優れてなくても収益が見込め、別の土地活用に切り替えることも簡単なことも特徴です。

固定資産税などの税金に優遇措置がなく、ハイリターンにならないことはデメリットです。

トランクルームの経営は利用者の管理や清掃を手軽にでき、近年需要が拡大している種類です。

駐車場経営に比べて、より立地条件に影響されず初期投資費用も低めです。

しかしながら、税制面で優遇されることはありません。

ハイリターンを狙うのであれば介護系施設や商業系施設の経営などがおすすめですが、初期費用が掛かり立地条件に影響されてしまうリスクがあります。

空き家を残しておけば、最近流行りのシェアハウスや民泊も可能ですが、始める際は法律面などをしっかりと確認しなければなりません。

民泊の運営について詳しく知りたい方は下記を参考にしてください。

東京オリンピックや円安による旅行客の増加、airbnbの登場により、民泊が注目されています。そしてこれは空き家再生の糸口ともなり、その可能性と懸念点を考えます。

4.3 子供に引き継ぐ

子どもに引き継ぐ意思がある場合、渡してしまうことも手段の一つです。

各種税金が掛かることになりますが、贈与税に限っては、年齢によって不要になるケースもあります。

また、相続した際には相続税も必要ですが、税率は低いです。

5. 空き家の無償譲渡のメリット・デメリット


空き家を無償譲渡するとその後の税金などの支払いがなくなります。

しかし、空き家自体は無償であっても贈与税などの税金がかかります。

また、価値がないと査定された空き家であっても固定資産税は発生します。

こうした税金の支払いなどの取り決めを譲渡の際に決めておかないと後々トラブルになる可能性があります。

事前に自治体や税務署などにしっかりと相談しておことをおすすめします。

5.1 メリット:税金や維持・管理に係るお金をなくせる

家を所有していると固定資産税や都市計画税の支払いをしなければなりません。

これは住んでいない空き家でも同様です。

そのため、使っていない空き家のこれらの税金を負担に思う人も多いでしょう。

そして、空き家を放置して老朽化すると、倒壊の危険があり特定空き家に認定される恐れがあります。

特定空き家に認定されると税金の優遇措置を受けられなくなります。

そのため、適切な空き家の管理を行うには自ら定期的に手入れを行うか、管理会社に依頼することになり費用が発生します。

これらの費用も空き家を手放すことでなくすことができます

5.2 メリット:社会貢献にもつながる

空き家の無償譲渡のメリットを挙げるとすれば、使われていない家を利用することになりますので、社会貢献につながることでしょう。

地方を中心に空き家は増加している傾向にあり、放置している場合は衛生上あるいは、防災や防犯上良くありません。

無償譲渡によって人がその家に住むようになれば、こうした問題が解消に繋がるため社会貢献になると言えるでしょう。

空き家の無償譲渡による住み替えは、基本的には田舎暮らしとなります。

田舎暮らしは大自然の中、ゆったりとした時間を過ごさせるだけではなく、農業に興味のある人にうってつけです。

5.3 デメリット:空き家は無償でも各種税金は掛かる

先ほども触れた通り、空き家の無償譲渡では、建物代や土地代は無償になりますが、各種税金はかかります。

中でも贈与税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税の4つは必ず発生します。

これらの税金については必ず事前に譲渡相手に説明しておくようにしましょう。

譲渡後にまたその不動産がそのまま放置されて空き家になってしまっては元も子もありません。

贈与税

無償譲渡は贈与になるため、空き家をもらった側に贈与税が掛かります。

相続税評価額によって計算されることになりますが、基礎控除額110万円という決まりがあり、1年でこの金額をオーバーした場合のみ課税されます。

110万円をマイナスし、200万円以下は10%、300万円までは15%の税率です。

登録免許税

所有権移転登記に必要な登録免許税も、無償譲渡で発生する税金です。

固定資産課税台帳に書かれた金額の2%が税率です。

登記は自身で行うものではなく、基本的には登記のプロフェッショナルである司法書士に依頼することになり、その費用も必要です。

不動産取得税

不動産を取得した時に掛かる不動産取得税も、譲り受けた側が支払う税金です。

固定資産課税台帳に書かれた金額の3%が税率、建物は12万円、土地は10万円まで非課税となります。

固定資産税

固定資産課税台帳に書かれている所有者に対して、税率1.4%の固定資産税もあります。

エリアによっては、都市計画税も必要です。

住宅用地であれば軽減措置がありますが、更地の場合それが適用されることはありません。

また、1月1日に家を持っている人に課税される固定資産税評価額を基に設定されている売主と買主で日割り計算することはよくあります。

6. 賃貸経営で土地活用をするメリット・デメリット


空き家で賃貸経営にはメリットもデメリットもあります。

家賃収入は借主あってのものです。

賃貸の需要があるかどうかの見極めが重要です。

6.1 賃貸経営するメリット

賃貸経営をすることで、どんなメリットが生まれるのでしょうか。

収入はもちろんのこと、その他に得られるメリットも解説します。

空き家を手放さずに済む

今は仕事に忙しくて空き家の手入れをする時間もないし、仕事場からの距離を考えると住むことができない。

しかし将来には空き家を改装して住みたいと考えているのなら、それまでの間賃貸に出すことを考えてみてもよいかもしれません。

人に貸すことで自然と空気の入れ替えもされますし、家の掃除や庭の手入れも住んでいる人が行ってくれます。

人が住むことで空気の入れ替えがなされ、管理もされるので家が痛む速度は緩やかになるのです。

そのまま住み続けられてしまったら…というのが心配な方は、始めの契約時に賃貸の期間を定めておくと良いです。

家賃収入が得られる

賃貸経営の一番のメリットは家賃収入が得られることです。

家賃収入があれば、固定資産税などの税金の支払いに充てることができます。

また、賃貸契約は期間を決めて契約するので、借主を見つけて契約すればその期間は安定した収入を得られることになります。

6.2 賃貸経営するデメリット

賃貸を行うということは、ビジネスをするということです。

どのようなリスクがあるのか、把握しておきましょう。

賃貸にするための事前準備が必要

空き家となって長く放置されていると建物の劣化だけでなく、内装や設備にも不具合が出ている可能性が高いです。

そのため、賃貸にする前に家のリフォームやハウスクリーニングが必要です。

給湯設備や排水管など家の中の設備が問題なく使えるのか。

壁紙が湿気ではがれていたり、カビが生えていたりしないかなどをチェックして快適に暮らせる環境にする必要があります。

そして、家の傷み具合にもよりますが、水回りのリフォームや壁紙や畳の張替えなどを行うと数十万~百万円以上の費用がかかることもあります。

そのため、これらの費用をかけた分を賃貸の収入で回収できるかなども計算しながら賃貸に出すかどうかを決めることが重要です。

空室のリスクがある

賃貸経営では借りてくれる人がいなければ収入はありません

そのため、賃貸を始める前には空き家がある地域で賃貸の需要があるかどうかを調べましょう。

空室が続くと収入が得られないだけでなく、賃貸を始めるときにかかった初期費用も回収できなくなります。

また、ローンが残っている場合には支払いが厳しくなる可能性もあります。

そのため、空き家を賃貸として活用する時には、不動産会社に相談するなどして賃貸需要やどれくらいの利益がでるのかなどを計算してから検討しましょう。

また、空き家で、売却も難しいような土地であれば、全室埋まるような賃貸経営はそもそも難しい可能性が高いということを理解しておきましょう。

HOME4Uの無料賃貸相談

管理費用がかかる

遠方にある空き家で賃貸経営をする時には、管理業務を不動産会社に依頼することになるでしょう。

不動産会社に管理を依頼すると、入居者の募集から入居の契約、トラブルの対応、退去の手続きなど全て依頼することができます。

これらの管理業務を自分で行うこともできますが、空き家が遠方であったり、日中仕事がある場合には管理業務を自分でこなすのは現実的ではありません。

空き家が立地条件の良くない場所であると借主を見つけられない可能性もあり、家賃自体が低い設定にしないと入居者が見つからないことも考えられます。

低い賃料の中から管理手数料や税金などを支払って、どれくらいのお金が残るのかも計算する必要があるでしょう。

7. どちらが自分の不動産にとっていいのか検討しよう


持て余している空き家は活用するか売却して、今後の負担を軽減しましょう。

売却での査定額を出してもらい、賃貸経営で得られる収入を計算したものと比べてどちらが良いかを検討しましょう。

7.1 まずは売却を検討する

物件や土地を売却すれば、手元にお金が入りそれで税金などの支払いが可能です。

初めて家を売却する人は、不動産会社に相談しましょう。

家は、売ってしまったほうが得なのか、それとも、賃貸経営にしたほうが良いのか、立地的な条件などで異なります。

専門家である不動産業者に相談すれば、どれぐらいの金額で売却できるのか、教えてくれますし、売却する時のフォロー体制も万全です。

つまり、不動産業者探しが重要なポイントになるとも言えます。

探し方でおすすめなのは、一括査定サイトを利用することです。

一つの業者に査定依頼するだけでは、売買価格は判然としません。

複数社と比較するからこそ、相場をつかむこともできます。

また、不動産会社によって強みも違うため、自分の条件・目的に合った不動産会社を見極め、選びましょう。

HOME4Uの無料一括査定

7.2 賃貸経営の収支を出してみる

一括査定でどれくらいの金額で空き家が売却できるかわかったら、賃貸経営をした場合の収入がどれくらいになるのか計算してみましょう。

また、賃貸需要があるのかも調べなければなりません。

これらを自分で調べるのが面倒であれば、不動産会社に相談することもできます。

あなたの空き家の詳細を伝えると、その地域での賃貸需要や家賃相場を教えてもらえます。

そして、賃貸経営の利回りも計算してから決めることをおすすめします。

賃貸経営の効率の目安となるのが利回りです。本来はコストや稼働率を考慮しますが、それは未確定要素も含むため、まずは簡素化した表面利回りで比較すると、条件による差が分かります。ここでは地域・構造別利回りの目安と、実質利回りの考え方を紹介します。

売却か賃貸か検討する時には、賃貸での収支と売却額を比べてどちらが良いかを比較して決めると良いでしょう。

その場合、賃貸経営の相談を無料で受けられる賃貸査定サービスを利用しましょう。

一度に複数社に査定を依頼できて、あなたの空き家にあった賃貸プランを提案してもらえます。

HOME4U賃貸査定

8. 空き家の土地活用は慎重に考えて自分に合ったものを選ぼう


少子高齢化や人口減少、都心部への人口集中から空き家はどんどん増えています。

そのため、空き家ライバルは増え続ける一方です。

空き家の売却を考えるなら早めに売却すると利益が出しやすいと考えられます。

空き家が増えすぎると売却できなくなる可能性や価格がより一層下がる可能性があります。

早めに行動した方が買主を見つけやすいでしょう。

空き家を使った土地活用は不労収入が得られるのが魅力ですが、リフォーム代などの初期費用や税金などがかかります。

そのため、空き家が発生するような地域ではたして借り手を見つけることができるのか。

空き家が遠く離れた場所にある場合、管理できるのかなどをよく考えてから決めたほうが良いでしょう。

これを機に無償譲渡も含め今後空き家をどうするのか家族や兄弟と話し合ってみてはいかがでしょうか。