土地建物評価額の算出方法。評価額を知り売却する

土地建物評価額を知る

土地や家を購入しようとした時に、1,000万円で売り出されている物件は、実は不動産としての評価額が500万円だったということも珍しい話ではありません。
不動産価値というものは、利便性や土地、建物の状態も含まれた上での売値となるため、評価値のほうが比較的安くなってしまいます。
土地建物評価額についてよく知らない人であれば、その差に驚くこともあるかもしれません。また、利便性が高く付加価値がある不動産であっても評価額が低ければ購入はしない方がよいです。なぜなら、駅近や人気エリアで価値があるように見えても、その不動産の住環境問題(騒音がひどい・日照時間が短いなど)は住んでみないとわからないことが多いからです。
これから土地を売買しようと考えている人は、この記事を参考にして知識を身につけていきましょう。
不動産価値の算出方法を身につけることで、本当の土地や建物の売買価格が見えてきます。

1. 不動産の土地・建物評価額とは何?

土地建物評価額とは
土地の評価額にはさまざまなものがあります。
そのため、間違った調べ方をしてしまうと評価額というのは適正に判断されなくなってしまいます。
目的を明確にして、うまく評価額を使い分けることが大切です。

1.1 評価額と売買価格とは違うものなのか

土地や建物の評価額と、不動産会社が出した不動産の査定額が同じと勘違いしてしまう人がいます。
不動産会社は近隣の相場などを出し、このくらいの値段であれば不動産が売れるという予測をして査定を出します。
査定をするのには実際に不動産業者が現地調査を行い、環境や利便性などを確認していき、査定を出す方法もあります。
また、不動産会社によって査定額が変わるのが当然です。査定基準は定められたものがなく、不動産会社によって査定ポイントなどが若干異なり、も土地や建物の見方、需要の捉え方が違うためです。
評価額は、その土地がどのような状況であるかや、公共事業を行うにあたりどのような立地なのかを調べるということです。
また、税金を徴収するための公正な方法で調べるためにあります。
公的な評価額と、売買価格の差というものが出てくるというのは当然の事と言えるでしょう。

1.2 評価額には5種類ある

不動産の評価額には、評価方法や目的の異なる5種類が存在しており、その全てが同じ金額になるわけではありません。
国や自治体にとって、税金を徴収しなくてはいけないため、課税標準が必要となり、5つの評価額が定められています。
これを一物五価と言い、1つのものに5つの価格があることを表しています。ここではそれぞれの意味を理解しておきましょう。

実勢価格とは

不動産の時価ということを表し、実際に買手と売手との取引が成功した価格という事です。つまり、過去の取引事例ということになります。
売買の際にこの販売された金額を見て実勢価格がわかります。
しかし、そのような売買の事例がなかった場合は、近隣の売買取引価格や固定資産税評価額、公示価格から算出します。
このように、不動産会社の物件広告などに掲載されている販売価格は売主の希望によることが多いため、正確とは言えません。
また、実勢価格を調べる時には、国土交通省の土地情報総合システムを利用して調べることができます。
調べる時には、取引時期は直近1年を指定するとよいでしょう。
住宅地など入れ替えが少ないエリアでは2年を選びます。
そして、必要な情報を選択し検索します。この時、「この条件で検索」をクリックすると一覧で表示されてしまいわかりにくいです。すぐ上に表示されている「上記の地図を表示する」をクリックすると地図が表示されるので、がおすすめです。
地図なら自分の持っている不動産の近くを探すのに便利です。
そして、土地情報総合システムで調べても取引事例を確認できない場合には、「レインズ・マーケット・インフォメーション」を利用して取引事例を探すこともできます。
それでも確認できない場合には、固定資産税評価額や相続税評価額を全国地価マップで調べて、固定資産税評価額なら0.7をかけて、相続税評価額なら0.8で割り戻すことでおおよその時価を推定することができます。

基準地価とは

基準地価というのは、都道府県が年に一度土地取引価格の審査基準として発表しています。土地取引の指標とすることを目的としたもので、土地の価格を知りたい人の参考材料として用いられます。
不動産鑑定士による評価が必要となり、毎年7月1日に鑑定評価を集めて公表するものです。この時不動産鑑定士は、建物の価値などに左右されないよう土地を更地として評価します。
公示地価を補完するのですが、現実的に不動産価値を100とした時、基準地価は70〜80%程度しかないとされています。

地価公示価格とは

公示価格というのは、毎年3月に国土交通省が公表しているもので、全国にある約25,000地点の地価を判断して評価をしています。
地価公示価格というものは、毎年1月1日に国土交通省土地鑑定委員会が、適正価格を調査して公示しているものです。
地価公示法第一条を簡単説明しますと、以下のように定められています。
都市や土地などの標準値を出し、一般的な売買を行うための目安となるもの。また、公共の利益を得た場合適正な算出を出すことを目的とする公示地価は、特別な事情がない限りは適正な取引価格と見込まれる価格で、客観的な指標として価値の高いものとされています。土地の価格を知りたい時に利用するのはもちろん、売買関係でなくとも資産を大まかに把握するために利用されることもあります

固定資産税評価額とは

固定資産税をわかりやすく計算するために、固定資産税評価額というものがあります。
固定資産税評価額は土地や建物に別々分かれており、不動産価値を評価していくというものです。
3年に一度見直しがされるため、一度決まったものでも新たに計算し直す事ができます。

路線価とは

路線価と聞くと電車の駅の価格と考える人も多いのではないでしょうか。
路線価というのは、たまにニュースで耳にする言葉ですが、道路に面している土地1㎡あたりどのくらいかが評価額となります。駅単位の価格ではないことを理解しておきましょう。
この場合は親から子へ土地を贈与する贈与税、相続する場合の算出基準として適用されます。
相続税評価額の時は、「路面価・固定資産税倍率」の2パターンあります。
市街地の場合は路線価で算出することが多く「奥行価格補正率表・不整形地補正率表」などで計算されます。
また、この路線価が設定されていない土地では、倍率方式を利用して評価額を計算します。
毎年1月1日に国税局が税務署別で路線価を公表し、国税庁からは毎年8月に公表されています。
各都道府県の最高路線価と、平均路線価は新聞や国税庁のホームページにて閲覧できます。
路線価には固定資産税路線価と相続税路線価があります。
相続税路線価は公示価格の8割を目安とし、固定資産税路線価は公示価格の70%を目安とします。
これは、評価額が実際の価格を超えて、納税者に過剰の税金の負担をかけることを避けるためです。
どちらかの路線価を調べることでおおよその時価を推定することができます。
例えば、固定資産税路線価から時価を推定するのであれば、目安が公示価格の70%となるのでこれを利用して計算します。
実際の取引価格はおよそ公示価格の110%とされています。
そのため、固定資産税路線価を70%で割り、110%を乗じることでおおよその時価を算出できます。
この方法は、基準地価や公示価格の地点から距離があり、目安の地価を確認できないときに利用できる方法です。
これらの五価の使い分け方や全国地価マップの利用方法を知りたい方は下記のサイトもあわせて参考にしてください。

土地の評価額には様々な指標が有り、「一物四価」あるいは、「一物五価」と言われます。 土地の評価額の種類 実勢価格 ...

1.3 土地・建物評価額を知る必要性

一般的に土地や建物を売却する時には不動産会社に査定を依頼します。
しかし、不動産会社から出される査定額は不動産会社によって差があります。
これは不動産会社のそれまでの売買に係る知識やノウハウ、評価の仕方が違うために金額に差が出ます。
そのため、査定を依頼する時には複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額を比較し検討します。
この時、土地や建物の評価額を知っていると、提示された査定額が妥当なものかを判断するのに役立ちます
中には媒介契約を取りたいがために、高い査定額を提示する不動産会社もあります。
そのような時に、評価額を事前に確認しておくことで、そのような査定額を見抜くこともできます。
この申請にも評価額を知っておくことでどの控除を適用すればよいかわかるので、適切な節税を行うことができます。
そのために、所有する不動産の評価額を自身で調べて知っておくことが大切です。

2. 土地建物の評価額決め方を算出する方法

土地建物評価額の計算方法

土地と建物の評価額は、別々に考えなくてはなりません。土地と建物はどのように評価額を出していけば良いのかを学んでいきましょう。
算出方法は地域によって変わってきますが、路線価方式と倍率方式とで決めていきます。
しかし、どちらかの方法を自分で決めるのではなく、国税庁が地域の算出方法を決定しているので、そちらに従います。算出方法は、国税庁ホームページの「財産評価基準書」(http://www.rosenka.nta.go.jp/)で確認することができます。

2.1 路線価方式で算出

土地建物が建っている市街地は、基本的にはこの方法で計算をします。
その理由は、宅地の前には道路の値段がすでに付いています。そのため、その値段から土地の大きさによって土地の価格がわかります。

路面価の計算方法

国税庁が市街地の道路の価格をすでに決めているのでまずはそれを調べなくてはなりません。
自宅でインターネットや税務署でも路線価図が閲覧できます。国税庁が公開している路線価図・評価倍率表から確認することができます。国税庁の地図は各市町村細かく区切られて表示されます。町丁名以降は路線価図ページ番号の5桁の数字で表記になってしまい、目的のエリアを探すのが難しくなっています。
土地評価額路線価図町丁名

そんな時は画面上にある「ご利用方法」にある「この市区町村の索引ページへ」をクリックします。すると、選択した市区町村の全体図が表示されます。
市区町村の全体図

細かく区切られたマス目をクリックすると詳細の地図に飛ぶので、路線価をチェックできます。

クリックした地図が目的のエリアとずれていた場合、画面左にある「接続図」で上下左右隣になる地図を閲覧することが可能です。

目的地からずれてしまった場合や、周辺の路線価を見たい時に使用しましょう。

記載されている路線価の数値は×1000をして、1㎡あたりの価格が表示されています。
例えば、路線価図で自宅前の道路の数字が「200」とつけられていた場合はどうでしょう。その場合は、1㎡あたり20万円という事を表しています。
土地の大きさが150㎡あった場合の計算式は以下の通りです。

20万円x150㎡=3,000万円

これで自分の土地の評価額が、3,000万円と言う事がわかります。これはあくまでも単純計算ですが、自宅が綺麗な正方形をしている訳ではありません。
その場合は補正を行い、詳しく計算する必要があります
路線価は正方形や長方形といった標準的な土地の価格を表しています。
そのため、標準的な土地の形に比べて奥行が長いものや短いものには、奥行補正を行い評価額を減額しなくてはいけません。
また、間口が極端に狭い場合には間口狭小補正を行います。
間口に対して奥行が長い場合には「奥行頂戴補正」を、がけ地がある場合には「がけ地補正」を行います。
また、不整形地の場合には、不整形地を長方形で囲み、かけている部分の割合(かげ地割合)を計算し、地積区分と地区区分を調べて不整形地補正を行います。
このように標準的な長方形や正方形の土地でない限り、補正を行わないと正しい評価額を算出することはできません。
路線価から評価額を計算するときには、土地の奥行や間口がどれくらいあるのか。また、土地の形や地積などを事前に調べておきましょう。

2.2 倍率方式で算出

反対に、倍率方式というのは、路線価が決まっていない土地の評価額を出すときの計算方法です。
わかりやすく言うと、住宅があまり建っておらず、田んぼや山林などが当てはまります。
田んぼや山林を所有している人は、この方式で算出していく事となります。

倍率方式にの計算方法

自宅前の道路に国税庁の路線価が決められていない場合は、以下の通りで計算します。

固定資産税評価額×倍率

まずは固定資産税課税明細書と言う所を見て、価格や評価額という所に固定資産税評価額が記載されていますので、確認しましょう。固定資産税課税明細書は毎年4月から6月にかけて不動産の所有者に送付される固定資産税・都市計画税納税通知書に添付されています。
万が一固定資産税通知書を紛失してしまっていた場合、市区町村役場で再発行ができます。
倍率は国税庁のホームページに評価倍率表が掲載されているため、そちらで確認してください。
倍率が1.2倍として、固定資産税評価額が1,500万円の場合

1,500万円x倍率1.2=1,800万円

これが土地の評価額となります。

2.3 建物の評価額を出す場合

建物の場合はいくつか所有している場合、基本的に一棟ずつ評価額を出していきます。

固定資産税の通知から見る

建物の評価額を出す時の計算式は以下の通りとなります。
建物の評価額=固定資産税評価額×1.0

固定資産税評価額は固定資産税通知書に同封されている土地の課税明細書または、評価明細書で確認できます。
この明細書の価格または評価額の欄に評価額が書かれています。
毎年1月1日の時点で建物を所有している人に、同年5月頃に各自治体より固定資産税納税通知書が届きます。
計算式に入る「1.0」という倍率は、これをかけることで、固定資産税評価額と同じ金額になります。

貸家の場合

アパートやマンションなどを借りている貸家の場合は、計算式が少し変わり以下の通りとなります。

アパートや貸家等の評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合30%×賃貸割合)

査定は貸家のオーナーが依頼して行いますが、貸家を借りている人にとっては借家権がありますので、無理に立ち退いてもらえないようになっているため、評価がその分下がってしまいます
賃貸割合と言うのは、相続した時点でどのくらい貸し出されていたかと言う割合の事です。
例えば、賃貸で部屋が10部屋中8室部屋を貸していた場合は、80%の賃貸割合となります。

戸建ての場合

戸建ての場合には、土地と建物を分けて計算します
建物部分の評価額は固定資産税通知書の課税明細書の価格部分を見れば確認できます。
また、土地部分に関しては路線価を調べて計算できます。
また、家屋の評価額を出す時には、再建築を行うとどれくらいの費用がかかるかを計算し、そこから経年劣化した分を控除して評価額が出されています。
新築なら建築費の約50%~70%になります。

マンションの場合

マンションの建物部分の評価額は、戸建ての建物部分の評価額を調べる時と同じく課税明細書で確認できます
また、マンションの敷地部分の評価額は全体の評価額に各部屋の専有面積に応じた持ち分割合を乗じることで算出することが可能です。
マンション全体の敷地の地積を登記簿謄本で確認して、路線価を調べるとマンションの敷地の評価額がわかります。
そして、持ち分割合はマンションの自分の専有部分の登記簿謄本で確認できます。

マンションの敷地利用権の相続税評価額 = マンション全体の敷地の評価額 × 持ち分割合

建設途中で被相続人が亡くなった場合

万が一アパートを建設している最中にオーナーが亡くなってしまい、建物がまだ完成していないと言う時には、費用原価が70%と言う評価を受けます。これが、建設途中の建物を相続した場合の相続税評価です。
費用原価は建築費のことで業者に支払った代金を言います。

3. 土地建物評価額が下がってしまう要因

土地建物評価額が下がってしまう要因
土地建物評価額の計算式は簡単ですが、単純計算というわけにはいかない場合もあります。
土地や建物の立地などの条件によって評価が下がってしまう可能性があるからです。

3.1 評価が下がってしまう土地・建物

不動産の評価が下がってしまうポイントとして、以下の内容が上げられます。自分の所有している土地や建物に当てはまるかチェックしてみましょう。

  • 土地の形が正方形ではなく、三角形など形が悪く計算がしづらい
  • 土地の地盤沈下や状態が悪いため、建物を建てるのが困難
  • 周りが山やビルなどによって日差しが当たらない場所
  • 近隣に土壌汚染がある
  • 土地や建物が道路に面していないか、土地の一部分が道路になっている
  • 近くに墓地がある
  • 土地や建物の頭上に高圧線が通っている

このようにマイナス面がある場合は、土地や建物の評価額が下がる場合があります。
マイナス要因が無くても、そもそも評価額は実勢価格よりも2〜3割低く設定されているため、実際の相場は評価額よりも高くなることを理解しておきましょう。

4. 土地建物評価額が必要な時

土地建物評価額は必要な時とは
評価額が必要になるのは、売買や税金に関わる場面です。 具体的にどのような場面で使用することになるか、解説していきます。

4.1 土地や建物の相続分割をする時

土地や建物を相続する時に、土地の評価が必要となります。
一人または数人が相続する場合でも、相続税の税額は、実際の受け取った遺産に応じて分配されます。したがって、遺産を多く受け取った場合、その分相続税も多く支払うことになります。つまり、土地を相続した人にとって、土地の評価が低いほうが良いという事となります。
評価額は正しく算出しなければ、相続トラブルが発生する可能性もあります。
万が一相続人トラブルになってしまった場合は、裁判所が選任をして鑑定人に土地の評価額を算出してもらうこととなります。
鑑定人が調査をして支払うのは自己負担で数十万円かかってしまいますので、なるべくズレがなく揉めないように、不動産会社に査定してもらうと良いでしょう。

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4.2 個人同士での売買不動産

評価額は、個人同士での不動産売買のやりとりでも必要となります。
お互いが納得のいく価格であれば問題はありませんが、個人で販売価格をつける場合はいくらにすれば良いのか迷ってしまいます。
そのために、路線価や固定資産税評価額が必要となりますが、これらの評価額はあくまで指標に過ぎず、やはり個人間の売買では、適正価格の判断は難しいケースが多いでしょう。
路線価や固定資産税評価額を指標とし、近隣の取引事例、物件の条件などを考慮した上で、双方が納得できる価格を決定する必要があり、慣れている人にとっては簡単な事ですが、初めて個人同士で不動産売買を行う場合にはかなり難易度が高いことと言えます。
個人での不動産売買が普及していないというのはこの評価額が原因の1つとなっています。不動産鑑定士などに依頼をして調査してもらうのには数十万円かかる場合もあります。
不動産会社に依頼をする事でスムーズに売買ができ、余分な手間もかかりません。
仲介手数料を支払いたく無いという理由が一番大きいと思いますが、売買に関しては不動産会社を通して行う事でトラブルが回避できます。
一括査定サイトであれば、そのような悩みを抱えた人のため無料で相談が行えます。
個人間でのやり取りよりも安心して土地や建物を売却できます。
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5. 土地建物評価額で土地売却をスムーズに

土地建物評価額を役立てよう
土地建物評価額と査定額が違うという事が分かり、どのように評価額を使用していけば良いのかが見えてきました。
不動産鑑定士に依頼をするのも良いですが、まずは、不動産会社に依頼をして査定を受けてみるという事もひとつの方法としてあります。
五価すべてを調べる必要はありません。
あなたの不動産を売買する時に必要な評価額だけを最低限調べましょう。
まずは自分が今、どのような状況でで評価額が必要としているのかという事を明確にしておいてください。
調べ方は簡単なため、自分が所有している不動産の評価というものがどのくらいなのかを知る良い機会でしょう。
事前に調べておく事で、不動産会社に建物や土地を売却依頼しても大まかな相場が判断できるようになるでしょう。
また、税金を支払う時や売却する時にもおおよその価格を知っていると、不動産会社に自身に都合のよい価格を付けられて損をすることなく、税金の控除も受けられる可能性があります。
もちろん、最終的な価格の決定はプロの力を借りたほうが良いですが、その判断が適切なものかを見極めるためにもおおよその価格を知ることは重要です。