売りたい土地の測量方法とは。測量にかかる費用と流れを知ろう

土地の測量方法を知る

土地には境界線があります。普段暮らしていく中で、境界線を意識しながら生活している人は少ないと思いますが、土地を売却するとなった時は、境界線をはっきりさせないといけません。そこで行いたいのが測量です。隣接する土地の所有者とのトラブルを回避し、買主から信頼を得るためには欠かせません。今回は、測量方法や費用面などを解説します。土地の売却をスムーズに成功させるために、測量を行うことも早めに検討しましょう。

1.土地を売却するために測量が必要な理由

測量が必要な理由
土地売却をすると決めた時、まずは隣地との境界線をはっきりしておかないといけません。測量をする理由を解説していきます。

1.1 土地の境界をはっきりさせるのが目的

土地の境界線が明確でないと、購入後に建てられる家の面積が変わってきたり、隣地の土地の一部を含めて売ってしまうなど、さまざまなトラブルに発展する恐れがあります。土地情報は登記簿謄本にて確認できますが、登記簿謄本の情報だけでは古いため、現状の土地とは違うということもありえます。
トラブルを未然に防ぐために土地を売買する契約を結ぶ前に測量をし、土地の境界線をハッキリさせておきましょう。

土地の測量は売主の他に隣接する土地の所有者や測量士、土地家屋調査士といったプロにも立ち会ってもらうので、勝手に測量をして土地を取られたというようなことになる心配もありません。

1.2 土地の面積を明確にするため

土地の面積をはっきりさせることで土地の売却がしやすくなります。
境界線が違えば土地面積が変わり、特に戸建ての場合は土地面積によって売却金額が大きく変わり、売却前に隣地や道路との境界線を明確にしないといけません。
1坪○○万円と表記される土地面積ですが、仮に1坪80万円の土地だとすると、面積が1坪分抜けた場合、80万円分も誤差が生じてしまいます。
こういった売却金額が誤差を出して損することのないよう測量が必要となります。

1.3 隣地の所有者とのトラブルを避けるため

測量は土地面積を明確にするためにも重要なことですが、これは義務ではなく、測量自体は任意です。
つまり、売却の時に必ずしも測量しなくてはいけないというわけではありません。
しかし、実は隣家の塀も含めて土地を売っていた、といったトラブルが起きた場合、その責任を買主側から問われる可能性があります。この時売主が物件の見えない不具合の責任を持つことを瑕疵担保責任と言います。
瑕疵担保責任に問われてしまうと、売主は不具合を自費で直さなくてはいけなくなり、測量よりも多額の請求が来てしまう場合もあります。

2.土地を売却する時に使う測量図の種類

測量の種類とは

測量図には種類があり、取得の仕方や内容が少し違います。続いては、測量図の種類と説明をしていきます。

2.1 信頼度の高い確定測量図

土地の境界線を明確にするための測量を「境界確定測量」といいます。
境界確定測量を基に作成される図面を確定測量図といい、信頼度が高く正しい境界が記載されています。
境界確定図は、1つの土地を分ける時の分筆登記や以下のケースでも作られることになります。

  • 隣地との境界線を明確にしたい
  • 境界標が設置されていないから復元して設置したい
  • 正しい土地の面積を知りたい
  • 登記簿の面積が現状と異なるから直したい
  • 地図の形が違うから直したい


境界確定図を作っておくことで、隣接する土地に誤って塀を作った、間違った面積で売ってしまったなど、土地に関するトラブルを防げます。
土地の所有者が土地家屋調査士に依頼して作成してもらう個人所有の書類であり、通常土地の売買などに関わらない限り閲覧できません。しかし新たに測量した結果を登記申請すると地積測量図が更新されるため、確定測量図と同じ内容を誰でも閲覧可能になります。

2.2 法務局で取得できる地積測量図

土地の所有者が土地家屋調査士に依頼して測量した結果を、不動産登記法に従い法務局の仕様で示した図面を地積測量図と言います。土地登記簿に記録されるため、地積測量図自体は法務局で誰でも取得可能になります。
地積測量図は、土地の売買以外に土地を分筆する時や複数の土地を複合させる時、道路や水路を払い下げてもらう時などで必要になります。
ただし境界確定測量が元になっていることもあれば、昭和以前の古い測量が元になっていることもあり、必ずしも現在の状況と同じとは限りません。そのため土地の売買では、改めて境界確定測量を行った方が信頼度が高いとされます。
反対に法改正のあった平成17年以降、近年行われた境界確定測量の結果であれば、信頼度も高いため地積測量図を土地の売買に使えます。
地積測量図は近くにある法務局の窓口で請求書に必要事項を記入し依頼することで、全国どこの土地の地積測量図でも取得できます。またインターネットや郵送であらかじめ請求しておき、法務局の窓口で入手、あるいは郵送してもらのも可能です。

2.3 境界線を元に作成する現況測量図

現況測量図は、境界線を元に作られています。そんな現況測量図の中でも隣地の所有者に確認しないで作られた現況測量図は、境界確認無しとして売買契約で使用することはできません
一方で、隣地の所有者の立ち合いの元で作られた現況測量図は売買契約で使用することができます。確定測量図との違いは、行政機関が測量に立ち会う官民査定をしない、という点です。
官民査定は時間がかかるため、買主と売主双方が合意すれば、隣地の所有者立ち合いの元作られた現況測量図での売買が可能です。

3.土地の測量にかかる費用の目安

測量の費用の目安とは
測量する際に気になるのは、費用面ではないでしょうか。
続いては、土地の売却に際に必要な測量にかかる費用の目安について解説していきます。

3.1 土地売却での費用は35~45万円が一般的

測量するのに必要な費用の目安は以下の通りです。

費用の目安目的
一般的な費用の場合35万円~45万円土地売買、土地面積(30坪~100坪)、各境界立ち会い、境界に杭の設置、道路または水路の確定
官民立ち会い有りの費用の場合60万円~80万円土地売買、市または国の立ち会い、各境界立ち会い、境界に杭の設置、道路または水路の確定

上記の測量費用はあくまでも目安です。状況によっては高額費用になってしまうこともあります。

3.2 測量費用が高額になるケース

高額になるケースは以下の通りです。

  • 官民立ち会いをする必要がある場合(市有地・国有地に面している等の理由)
  • 印鑑証明書取得が必要な場合
  • 土地が広い、または形状が複雑な場合
  • 近隣とトラブルが起きている土地の場合
  • 相続時などの場合


上記項目にある官民立ち会いとは、行政の人と土地の所有者が共に立ち会いをして土地の境界線を確認することをいいます。
官民立ち会い必要とされるのは、売主が所有する土地に対して道路や行政が管理している公園、水路などが面している時です。官民立ち合いが必要になると、査定の費用と時間は一気に跳ね上がります。
何故かというと、道路を挟んだ反対側の土地の所有者全員からも同意を取る必要があるからです。たとえば、売りたい土地が道路を挟んで4つの土地と向かい合っていれば、隣接する土地以外に最低でも4人の所有者とやり取りが必要になります。
さらに所有者が複数人いる場合はその人たちにも了解を取らなくてはならないため、土地家屋調査士の拘束日数や連絡などにかかる諸費用が増えてしまい、最終的な支払い費用が高額になりやすいのです。
また、広すぎる土地や土地の形状が複雑という場合でも、測量するのに時間がかかるため人件費などがかさみ、費用が高額になりがちです。
そして境界に関して近隣と揉めている場合でも高額となります。まず揉めている当事者同士の話し合いで解決しない場合、裁判で境界を決めるという方法があります。その際は弁護士に依頼するため、土地家屋調査士への依頼以外の費用が掛かってしまうのです。
相続の場合も、土地の所有者が多ければ手間がかかるということから、高額となるケースに含まれます。
すべての共通点は「手間がかかる」ということです。手間がかかればかかるほどに高額となってしまう可能性があるため、注意しておきましょう。

3.3 売主が測量費用を負担する

土地の測量費用は、基本的に売主負担と言われています。
とはいえ、特に決まりがあるわけではありません。取引の際に売主・買主で話し合いながら決めていくことが基本とされています。
しかし買主からすると、取引の段階でまだ土地の境界が明確でないと不安が残ってしまうものです。
仮に、買主から土地を売ってほしいと言われたら買主負担もありかもしれませんが、基本売主が支払うと思っておきましょう。

4.土地の測量を行う時の流れ

土地の測量をやる流れ
測量をスムーズに進めるために、測量を行う際の流れを把握しておきましょう。ここでは売買に良く用いられる確定測量図を依頼する流れを紹介するので、土地の売却をする際の参考にしてください。

4.1 測量に必要な資料を取得する

業者に依頼をする前に、土地の測量をする際に揃えておく資料を事前に用意しておくと相談や手続きがスムーズになります。必要な書類は全て法務局で申請・取得できるため、まとめて取得しておきましょう。

  • 公図
  • 登記簿謄本
  • 共同担保目録
  • 地積測量図
  • 建物図面


公図とは、日本の土地の形状、地番や道路・水路などを図で表している図面のことで、隣地との境界線も表されているので位置関係が分かりやすくなっています。
そして登記簿謄本は、土地・建物の所在地や構造などが記録されているものです。
また共同担保目録とは、土地と家屋など複数の不動産を一緒に担保に入れて抵当権を設定する共同抵当の内容を示すものです。どの不動産が担保に入っているか調査するために使えますが、これだけを請求することはできません。
登記簿謄本を交付してもらう書類に共同担保目録も請求するチェック欄があるため、それにチェックして一緒に交付してもらうのを忘れないようにしてください。
書類がそろったら、土地家屋調査士に相談・見積もりを依頼します。

4.2 隣接地の所有者に事前説明を行う

土地家屋調査士の方で準備が整ってから隣地の所有者や行政の担当者に測量の説明や立ち会いの依頼を行います。
隣地の所有者の都合もあるため、立ち会いのお知らせについては、郵送や電話といった手段をとることもあります。依頼した土地家屋調査士と相談して、しっかり依頼しましょう。
そして法務局で取得して揃えた必要資料を見ながら現地での調査と確認を行った後、現時点で分かることから現況測量図が一度作成されます。

4.3 境界を確定する

隣接する土地の所有者または行政の担当者の立ち会いをしてもらい、境界に杭を設置します。
この時、立ち会いのもと設置した境界杭の位置から、もう一度測量図が作られます。

4.4 境界確認書を作成し登記を行う

確定した境界杭の位置から作られた測量図を元に、境界確認書が作成されます。境界確認書に対し売主と隣地の所有者や行政の担当者が互いに署名・捺印することで、初めて
測量図が確定測量図として認められます。境界確認書は2通作るので、隣地所有者と売主で1通ずつ保管します。
その後、土地面積を確定するのための登記を行います。この登記を行うことで、登記簿謄本記載の面積と確定測量図が一致しますが、不動産売却前に登記する義務はありません。
仮に確定測量図と登記簿謄本の面積が違ったとしても、確定測量図の面積を優先しますので特に問題は生じないでしょう。

5.土地の測量を行う時の注意点

土地を測量する際の注意点
土地の売却をする際の境界を明確にするために必要な測量ですが、売主側が注意すべき2つのポイントがあります。

5.1 確定測量なら買主にとっても安心

売却を目的とした土地の測量なら、確定測量を選びましょう。確定測量ではない場合、買主目線で見ると「本当にこの面積で合っているか分からない」「後でトラブルになるかも」など不安要素が目につき、安心して購入出来ません。
確定測量の方が安心感が強く「きちんとした売主だな」と判断してもらえるため、売主にとってもメリットが大きいと言えます。

5.2 測量の目的によって依頼先を変える

日本国内において、測量が出来る国家資格は測量士または土地家屋調査士です。境界確定が目的なら土地家屋調査士に依頼、土地の面積だけ分かればよい場合は測量士に依頼しましょう。
何故かというと、2つの資格に次のような違いがあるためです。

測量士登記目的の測量はできないが大規模な測量にも対応できる、ただし登記をすると法律上の違反行為に当たる
土地家屋調査士登記目的とした測量しかできないが、計った後の資料を分析し境界確定・登記ができる

見つけ方としては、まず不動産会社に相談するのが一番スムーズです。
不動産会社なら売却時に依頼する他業者の情報は知っているため、直接聞いて教えてもらいましょう。
プロに任せるのには費用がかかるため「自分で測量できないか」と考える人も多いと思いますが、実質難しいでしょう。測量するには技術のほかに専門知識、高額な機材が必要で、勉強して機材を購入しては、とても時間がかかり過ぎてしまいます。
プロに任せた方が早く、自分で測量するのは信頼性に欠けるものとなるためおすすめしません。

土地の測量を行って売却を成功させよう

測量を行って売却を成功させる
土地の売却の際、隣地との境界線を明確にするために測量というものがあります。境界を知れば土地も売りやすくなりますし買主側も安心します。
不動産売買に関わる測量は3種類ありますが、土地取引で重視するべきは確定測量です。
土地の測量を行うことは、売主にとって売却しやすくなるのと土地面積によって売却金額が大きく変動するため、面積を明確にして知ることができるというメリットがあります。
また、買主にとっては隣地の所有者とトラブルにならないようにするというメリットがあります。
測量自体は任意ですが、お互いのためにも測量はしっかり行い、売却の成功につなげましましょう。