売却時に土地の境界線を測量する費用や依頼方法について解説

土地を売却する場合、面積や坪単価に基づいて査定されるのが一般的です。
土地の面積は不動産の登記簿謄本を取り寄せれば記載されていますが、築年数の古い建物が建っている場合や古い土地の場合、記載されている数値が正しいかどうかわからないのが現状です。
このような場合、売却する際に測量を求められるケースもあり、売却後のトラブルを回避するためにも測量しておくことをおすすめします。
ここでは、土地の測量に必要な費用やできるだけ安く抑えるコツについて解説していきます。

1.売却時に土地の測量が必要な理由

境界線を決める理由
きちんと登記されており、境界標と地積測量図に相違がない場合は測量は不要です。
しかし、境界杭が確認できず、境界標と地積測量図に相違が確認された場合には売却時に測量が求められます。その理由は大きく分けて3つになります。

1.1 土地の範囲が売却額に影響する

土地の価格は範囲によって異なり、広くなるほど価格は高くなります。測量が行われていない土地は範囲が曖昧なため、売却価格への影響も懸念されます。従って、範囲が曖昧な土地を売却する際には測量が必要不可欠です。

測量は隣接する土地との境界を明確化する確定測量が行われるのが一般的ですが、目的に応じて現況測量や地積測量も行われます。確定測量以外の現況測量や地積測量も把握しておきましょう。

確定測量

確定測量は、隣接する土地の所有者に合意を得て行われる測量のことを指しています。
土地の査定をする際には、面積や坪単価に基づいて算出されるのが一般的です。
土地の範囲が曖昧な場合には正確な査定額が算出できず、土地の範囲が変わると売却額に影響するため、売却する際には確定測量を求められます。

現況測量

土地の現況を基に、土地家屋調査士や測量士によって行われる測量のことを指しています。なお、隣接する土地の所有者による合意は不要です。

地積測量

一つの土地を分筆する際に行われる測量のことを指しており、隣接する土地の所有者による合意は不要です。

また、一つの土地を分筆して売却する場合は面積が変わるため、確定測量が必要不可欠となっています。
地方で範囲が広い土地では、測量にかかる費用が高額になることや地価が低いためトラブルに発展する可能性も低いことから、測量を行わずに登記簿の情報だけで取引される場合もあります。なお、購入後のトラブルを避けるために買い手から測量を求めらるケースもありますが、測量にかかる費用は売り手が負担するのが一般的です。

1.2 リスク回避に繋がる

測量が行われていない土地を売却する場合、売却後に買い手が新たに建物を建てる際に隣接する土地との境界を巡ってトラブルに発展するリスクがあります。
過去の裁判では、測量が行われていない土地の売却後に境界が未確定であることを瑕疵(かし)担保責任として認められたケースもあるため、このようなトラブルを回避するためにも測量が必要です。
また、隣接する土地との境界について当事者間できちんと合意されていない場合、売却後に買い手からクレームが来る可能性があるため、確定測量を行っておくと売り手と買い手の双方が安心です。

2.確定測量にかかる費用

土地の境界線を決める費用
前述したように、買い手からの申し出によって測量を行わずに土地を売却できるケースもありますが、売り手が測量にかかる費用を負担するのが一般的です。
状況に応じて測量にかかる費用は異なりますが、隣接する土地の所有者が遠方の場合は交通費や宿泊費を負担しなければなりません。

2.1 土地家屋調査士へ支払う報酬

測量は測量士や土地家屋調査士によって行われますが、登記を目的とした場合は土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。土地家屋調査士への報酬は業務内容によって異なりますが、7~10万円程度が相場だと言われています。なお、土地の状態や隣接する土地の所有者が多い場合は高額になりやすい傾向にあります。

官民立ち会いの有無で費用が変わる

測量には2種類があり、公的な土地と民間の土地との境界を確定する場合は官民立ち合い、民間の土地同士の境界を確定する場合は民民立ち会いと呼ばれています。
公的機関の立ち合いが不要な場合は30~50万円程度が一般的ですが、官民立ち合いの場合は60~80万円程度の費用が必要です。
このように官民立ち合いの有無で費用が異なり、立ち合いが必要になると高額になりやすいことが特徴です。

作業ごとに費用がかかる

測量を行う際には、以下のように実際に行われる測量業務の他に事前調査や書類作成、各種申請手続きごとに費用が発生します。

作業内容詳細費用の相場
事前調査図面調査15,000~30,000円程度
隣接する土地の所有権調査15,000~40,000円程度
現地調査32,000円程度
測量現地測量70,000円程度
境界点の検証20,000~40,000円程度
境界標の設置30,000円程度
書類作成添付書類の作成4,800~14,400円程度
調査報告書作成4,800円程度
測量図など10,000~30,000円程度
登記申請申請9,200~21,000円程度
登記完了書類の取得3,000円程度

この他に、コンクリート杭を使用する場合は1,000円程度、金属標を使用する場合は400円程度かかり、この他に登記手続きに伴う登録免許税などの実費を支払う必要があります。

費用が高額になるケースとは

以下のように、土地の状況によっては費用が高額になりやすいと考えられています。

  • 境界杭が無い:新たな境界杭の設置が必要なため
  • 面積が広い:通常よりも手間や人件費がかかるため
  • 近隣とのトラブルが発生している場合:弁護士費用が発生するため

また、土地の形状が複雑な場合や高低差があるといった状態が悪い土地では測量の難易度が高くなるため、費用が高額になりがちです。

2.2 隣地所有者の立ち会いに関する費用

隣接する土地が多く、より多くの所有者に立ち会いを求める場合、マナーとして事前の挨拶や先に述べた交通費などの負担が必要です。

事前に挨拶と説明をする

測量時のトラブルを回避しスムーズな測量を進めるために、隣接する土地の所有者に対して測量が必要な理由を説明し、事前に挨拶しておいた方が良いでしょう。
また、隣接する土地の所有者によっては面倒な測量の立ち合いを拒否するケースも考えられるため、説明に訪れる際に菓子折りを持参した方が良い場合もあります。
立ち合いに対する謝礼などは特に必要ないとされていますが、地域によっては謝礼が習慣化しているケースもあるため、測量を依頼する土地の土地家屋調査士事務所や不動産会社に予め聞いておく
ことをおすすめします。なお、立ち合いの承諾料として金銭を要求された場合でも、法律上は支払う義務はありません。

遠方から立ち会ってもらう必要がある時

隣接する土地の所有者がその土地に居住しているとは限らず、遠方に居住している場合も考えられます。
そのため、遠方から立ち合いに来てもらう場合は、交通費や宿泊費などを負担する必要があります。
スムーズに測量が進んだ場合、立ち合ってもらう時間は10~15分程度と言われています。
しかし、立ち合いの時間が午前中であれば、遠方から来てもらう場合には前泊が必要になる可能性もあるため、こちらで宿泊先などを手配する際にはきちんと確認しておきましょう。

3.測量費用を安く抑えるコツ

境界線を決める際の費用を抑える
官民立ち合いの場合は60~80万円程度と高額な費用が必要になる測量ですが、工夫次第では費用を安く抑えられます。ここでは、測量費用を安く抑えるコツについて順に解説していきます。

3.1 隣地の測量をした業者へ依頼する

測量は土地家屋調査士事務所に直接依頼、または不動産会社を通じて依頼するのが一般的です。
隣接する土地の所有者が過去に依頼した業者と異なる業者に依頼した場合、一から作業を行わなければならないため、費用が高くなりやすいと言えるでしょう。
しかし、隣接する土地の所有者が過去に依頼した業者と同じ業者に依頼すると、重複する作業が省略できるため、費用が抑えられる可能性があります。

3.2 自分で土地家屋調査士を探す

土地を売却する際に測量を行う場合、仲介を依頼する不動産会社を通じて土地家屋調査士の紹介を受けるのが一般的です。また、スムーズに測量の依頼ができるため、不動産会社が窓口になっているケースも多いのが現状です。
しかし、不動産会社を通さずに、自ら土地家屋調査士事務所を探した方が費用が安く抑えられる可能性があります。
ただし、優良な土地家屋調査士を自分で見つけるのは決して容易ではなく、手間がかかることが難点です。 
なお、自ら土地家屋調査士を探す場合には、インターネットを使って土地家屋調査士事務所を探しすと良いでしょう。測量費用は土地家屋調査士事務所によって異なるため、複数の事務所に見積もりを依頼して費用を比較することをおすすめします。

3.3地積測量図を入手する

売却を予定している土地が過去に測量を行っている場合、登記所にある地積測量図を確認するとその土地の測量を行った業者を確認できます。多くの業者では過去のデータを保有している可能性が高く、新規で測量を行う場合に比べると作業数が限定されるため費用を抑えられます。

測量管理の知識と経験が豊富

不動産会社では、土地の売却に伴って測量が必要になることを見込んで、土地家屋調査士業務を兼業していたり、売り手に紹介できる土地家屋調査士を把握している場合がほとんどです。
そのため、売却時に測量が必要になると、知識と経験が豊富な土地家屋調査士を紹介してもらえるため、スムーズな作業が実現できます。

一括査定サイトで優良な不動産会社を探す

測量管理の知識と経験が豊富な土地家屋調査士を紹介してもらうためには、優良な不動産会社を見つけることが大切です。しかし、優良な不動産会社は複数社で比較しないとわからないため、一括査定サイトの利用がおすすめです。
一括査定サイトでは複数社に一括で査定を依頼でき、短い時間でスムーズに査定できることが特徴です。
業者から提示された査定額を比較することに加えて、業者とのやり取りを通じて相性の良い担当者を見つけられます。 
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売却時の測量費用は忘れず予算に入れておく

境界線を決める費用を予算に入れる
測量費用は官民立ち合いの有無で異なりますが、30~80万円程度と高額な費用が必要です。
公的機関や隣接する土地の所有者に立ち会ってもらう時間は10~15分程度ですが、測量が完了するまでの期間は1カ月半~3カ月以上と長いのが現状です。
従って、土地の売却を検討した時点で測量の有無を確認することが大切です。
また、測量が必要な場合は高額になる可能性があるため、測量費用を売却に伴う必要経費として予算に計上しておきましょう。測量をスムーズに進めるためにも早めに依頼することをおすすめします。