土地を放棄するときの3つの方法。相続時と寄付、売却での違い

土地を放棄するには

もし処分に困っている土地があるのであれば、売却、寄付、相続放棄という3つの方法から自分に合ったものを選んでみましょう。

悩み続けて、結局時間ばかりが経って処分できずにいるということが一番よくありません。

もしその土地に空き家が建っているのであれば、それによるトラブルの懸念もあります。

また放っておくと維持管理費や固定資産税の支払いも発生します。

土地の処分は、とにかく早めに動くことで様々なリスクを減らすことができます。

1. 土地の所有権を放棄するには

土地を放棄するには

日本の土地には全て所有権が設定されていて、個人や法人、国などが管理をしています。

自身や親が所有している土地の所有権を放棄したい場合どのような方法があるかみていきましょう。

1.1 不動産は所有権を放棄できない

最近、売れない不動産が増えてきており、土地を放棄したいと思う人が多いようです。

特に田舎の売却しにくい土地を相続したケースなどは維持管理費や固定資産税の支払い、空き家によるトラブルの懸念といった理由から、早く土地を放棄したいと悩む人も少なくありません。

しかし土地に限らず、基本的に不動産は所有権を放棄することはできません

放棄をしたいのであれば、所有権を自治体や国なども含めた第三者に譲るしか方法はないのです。

1.2 土地を放棄する為の方法

ここでは土地を放棄するための方法として売却、寄付、相続放棄の3つ提案していきます

3つの方法を詳しく見て、どの方法が良いか検討してみましょう。

2.1 土地を売却する

土地を放棄するためにまず考えられるのは、「売却」です

土地に値段をつけて売ることで買い手に所有権が移ります。

しかし、条件の整った良い土地なら相当額の値段がついて、売却もできるかもしれません。

しかし、空き家や過疎化した街の外れにあるペンションなど買手を見つけるのが難しい案件も多く存在します。

売却が難しい土地の場合、条件によっては「買取」が可能です。

売却とは異なり安くはなりますが、不動産会社等が土地を買取ってくれるので、確実に売却することが可能です。

土地を売却する方法についてはこちらをご覧ください。

両親が住んでいた家を手放した、などで、初めて土地の売買を考えている方は、 ・土地を売りたいけれど、誰に売ればいいのだろう? ...

2.2 土地を寄付する

税負担が重く、相続が難しい土地や、売却の難しい土地などを「寄付」することで所有権を移すことができます

寄付にも自治体や法人、個人への寄付によって様々あり、後ほど詳しくみていきましょう。

2.3 相続を放棄する

惜しくも亡くなられた方が遺産を残していた場合に、土地が含まれていると、「相続放棄」をすることで土地の所有権を放棄することが可能です

相続を放棄した土地でも管理責任は残り、次の所有者が決まるまで管理者を務めなければなりません。

また、相続放棄は全て相続するかしないかを決める為、土地だけ放棄することができない点も注意が必要です。

3. 所有する土地に最適な放棄の方法を考える

土地を放棄する方法

条件のよい土地であれば簡単に売却することができ、土地の放棄についてあまり悩むこともないでしょう。

しかし、相続した土地というのは、多くの場合で需要に期待ができないものばかりです。

そこで土地の放棄方法に詳しく触れる前に、そういった処分の難しい土地ごとに適した放棄方法をまずは考えていきましょう。

3.1 古家付きの土地なら買取がおすすめ

相続した土地の多くの場合は古い住宅が建てられています。

ただし、このままでは買い手は見つかりません。

そのため解体をして更地で売却することが一般的です。

しかし解体費というのは決して安いものではありません。

そこで不動産会社に買取です。

不動産会社に買取をしてもらうことで、解体費用も負担してもらうことできます。

古家付きの土地は更地にしたほうがいいのか、解体費用はいくらかかるのかなどについて、より詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

古家付きの土地を所有していて、売却しようと考えている場合、古家を残したまま売却するべきか、古家を解体して更地として売却するべきか迷います...

3.2 農地、山林の場合は相続放棄

農地、山林は売却することが容易ではありません。

まず農地ですが、農家もしくは農業生産法人でなければ売却ができないという制限があります。

ただ地目を転用すれば一般の人に売却することもできますが、転用手続きには手間がかかり、必ず認められるとも限りません。

寄付に関しては、そもそも使い道がなければ引き取ってくれないので現実的ではないでしょう。

そうなると相続放棄が最も適切な方法になります。

山林に関しては農地のような売却における制限はありません。

しかし、そもそも需要が少ないため、こちらも相続放棄で処分したほうがいいでしょう。

ほかの財産を相続したいなど山林の相続を放棄できない場合は売却を検討しなくてはなりません。

山林売却についての詳細はこちらをご確認ください。

日本の山林(森林)は約58% が私有林です。しかし取得ルートは譲渡や相続が多く、活発に売買されてはいません。ここではその実態を価格や税金面を交えて見ていきます。

3.3 市街化調整区域に指定されている土地は買取か相続放棄

市街化調整区域とは自治体が定める都市計画の中でも、市街化を抑制する地域として指定された地域を指します。

そのため新たに建物を建てることができない可能性や、建替えの際にはさまざまな条件が課せられたりする場合も否めません。

結果、売却するにしても買い手を見つけることは難しく、使い道が限られている点からも寄付する相手は見つかりにくいでしょう。

不動産会社に買取をお願いするか、相続放棄という選択が賢明となります。

もし市街化調整区域にある不動産の売却・買取を検討しているのであれば、以下の記事を参考にしてみてください。

市街化調整区域は建物を建てられないため売りにくいといわれていますが、売却が不可能なわけではありません。記事では市街化調整区域の不動産を確実に売るための方法を解説します。

3.4 訳あり物件は買取か相続放棄

訳あり物件とは境界で揉めていたり、死亡事故があったりと訳があって買い手のつかない土地を指します。

狭すぎて使い道のない土地や、最新の建築基準法に適合できない土地なども含まれます。

こういった場合、売却も寄付も相手が見つかりにくいため訳あり物件を専門に取り扱う不動産会社による買取、もしくは相続放棄を検討してみましょう。

3.5 広すぎる土地であれば寄付も検討

広すぎる土地は高い価格と需要の少なさから、売却の難しい土地とされています

なお、分筆といって土地を切り分けて売る方法もありますが、境界の確定や権利関係など課題も多く売りにくいのが現状です。

需要自体は少ないですが、高い価格に関しては寄付であれば関係ありません。

そのため、自治体だけでなく公益法人などを中心に寄付を検討してもいいでしょう。

4. 土地を売却するためには

どうやって土地を放棄する

土地の処分方法を考えるなら、土地が売却することで所有権を放棄するのが良い方法です

うまく売れれば利益も出ますし、遺産の分割も現金でならわかりやすくトラブルも減ります。

土地の売却方法についてみていきましょう。

4.1 仲介不動産会社に依頼する

まずは不動産会社に「仲介」してもらい、土地の購入者を探してもらいましょう

大まかな流れは以下となります。

不動産会社を探す

信頼できる不動産会社を探したいなら、複数の不動産会社に査定依頼をして比較をする必要があります。

そのなかから適正相場内で、高い査定金額を提示してくれる不動産会社を選んでみましょう。

一括査定サイトのメリット・デメリット、選び方については以下のサイトを確認してください。

不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。

媒介契約を結ぶ

不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びます。

契約形態には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約3種類があり、それぞれ契約期間などが異なります。

需要がありそうな土地なら複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約、需要がなさそうな土地なら販売活動報告が多い専属専任媒介契約と考えておくといいでしょう。

不動産会社に不動産の仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を結びます。 媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介...

販売活動

媒介契約をもとに、不動産会社がチラシや不動産ポータルサイトに情報を載せるなどの販売活動を行います。

これにより購入希望者が現れたら、現地見学となります。

また、不動産が遠い場合は現地見学を不動産会社の人に任せることもできます。

現地見学には必ず参加しなければならないということはありません。

売買契約締結

買主が決まったら売買契約を行います。

契約書は不動産会社が作成してくれます。

売買契約を結ぶ際に、最終的な価格交渉や引き渡し条件の確認が行われます。

引き渡し

約束した期日までに引き渡しの準備を行います。

4.2 買取不動産会社に依頼する

仲介を頼んで土地が売れなかった場合、「買取」という手段も検討してみましょう

売却では不動産会社が間に入り、売買の仲介をしてくれました。

買取では不動産会社が買い手となって、土地を調査し価格を提示してきます。

買取にも即時買取買取保証の2種類があります。

即時買取は買取不動産会社が見積もった金額で納得すれば買取ってもらえます。

買取保証は、一度市場に売りに出してみて、一定期間売れなければ不動産会社が買い取る制度です。

どちらも買取となると相場の6〜7割程度の価格になると言われており、相手もプロの不動産会社がほとんどなので、知識面や価格面で不安があるかもしれません。

買取でも土地買取一括査定サイトなどが展開されているため、複数社を選んで参考にしながら不動産会社を見つけるのが良いでしょう。

HOME4Uの無料一括査定

4.3 農地は農地集積バンクの利用も検討

農地を売却する場合、農家や農業生産法人に限られます。

つまり買い手を探すことは容易なことではありません。

そこで国が積極的に農地の集約化に向けた取り組みを進めていて、「農地集積バンク」という買取制度が存在します。

これにより不要な農地は農地集積バンクを通して、農業経営者に提供することができます。

4.4 相続した土地を売却した場合の譲渡所得

土地を売却して譲渡所得があった場合、譲渡所得税を支払う必要があります。

譲渡所得があったかどうかは以下の計算方法で算出が可能です。

譲渡所得=譲渡収入金額ー(取得費 + 譲渡費用)

譲渡所得税は所有年数によって異なります。

所有期間税率
短期譲渡所得(所有期間5年以下)39%
長期譲渡所得(所有期間5年超)20%

譲渡所得が出ていた場合、その金額に譲渡所得税率をかけると支払う税金が分かります。

しかし相続した不動産なのであれば、購入したのはだいぶ昔のことです。

そのため取得費ははっきりとは分かりません。

その場合、売却金額の5%を取得費と仮定して譲渡所得の計算をすることも可能です。

なお、詳しい税金や節税方法については下記を確認してください。

相続税が最大55%と最も高い税率で負担した上、売却時にも譲渡所得税、登録免許税、印紙税、仲介手数料にかかる消費税と、実にさまざまな名目の税金があります。タイミングによっては控除や税率が下がるので、把握しておくに越したことはないでしょう。
不動産を相続することになったときに、真っ先に気になることが相続税についてです。相続税はどのくらいになるのでしょうか。この記事では、不動産相続税の計算方法をわかりやすくお伝えするとともに、今すぐ取り掛かりたい節税対策についてお伝えします。

4.5 とにかく安値でいいから売却をしてみる

土地を放棄するのであれば、少しでも利益を出したほうが特です。

そのため、どんな安値になっても土地を売却することも検討してみてください。

既に売却を試みているのであれば、値段を下げてもう一度売りに出したり、買取を依頼することも選択肢に入れてみましょう。

値段や売却へのスピードにこだわらなければ、需要が少ない土地でも売れやすくなるはずです。

土地の査定や何をすればいいかなど面倒なことは不動産会社がやってくれるので、自分で寄付先を探したり相続放棄をするよりも楽なことは間違いありません。

また土地の売却を成功させたいのなら、一括査定サイトを使って田舎の土地でも売ってくれる不動産会社を探してください。

一括査定サイトなら、複数の不動産会社から査定額を提示されることで、比較ができ所有している不動産の相場を把握することができます。

また、自分の目的にあった不動産会社を選ぶことができるため、売却が成功する可能性があがります。
HOME4Uの無料一括査定

5. 土地を寄付するためには

土地を放棄せずに寄付する
売却できなかった土地や、相続が難しい土地について寄付をするという選択肢があります。

ここでは土地の寄付の仕方について項目別にみていきましょう。

5.1 自治体へ寄付する

土地は個人か法人、または公共機関である国や自治体が所有、管理しています。

近年では、自治体へ土地を寄付する事例も増えてきています。

特に歴史的価値のある造りの家やコミュニティ活動に適した場所と相当の面積のある土地は、自治体が寄付を受け入れる事例も見受けられます。

しかし、土地にかかる固定資産税は自治体の数少ない独自財源の中の1つです。

自治体の予算における固定資産税の割合はどこも高い状態です。

できる限り個人や法人に土地を所有してもらい税収を確保したいので、土地の寄付を受け入れてくるところは少ないでしょう。

まずは役所の窓口で相談をしてください。

その後、自治体による土地の調査を経て受け入れ可能なら寄付申込書などの必要書類を提出して、寄付完了となります。

5.2 営利法人へ寄付する

一般的な営利法人へ寄付(譲渡)することも可能です。

法人に寄付する場合、無料で土地を贈与する訳ですが、その土地が持つ価値が無くなる訳ではありません。

受け取った土地の価値は「譲渡所得」とされ、その価値に応じて法人に「みなし譲渡所得課税」が課せられます。

そのため営利法人が税金を負担しても、寄付を受けてくれるかが重要なポイントとなります。

5.3 公益法人などに寄付する

教育や文化などさまざまな公共の利益をはかるための、営利を目的としない法人に公益法人があります。

先程の営利法人と同じく、公益法人でも寄付を受け取った場合、法人に対してみなし譲渡所得税がかけられるのは原則です。

しかし、公益法人については、税務署に対して土地の寄付による取得の承認申請書を提出し、公益性が高いと認められる場合に対して、非課税として扱われます。

その際、譲渡する側に寄付証明書の作成を求められる場合がありますが、相手に税金がかからないようにする為に協力しましょう。

5.4 自治会や町内会へ寄付する

遺産整理を考える中で、これまで世話になった自治会や町内会へ土地を寄付したいと考える人もいます。

先程まで自治体や法人について、寄付のあり方をみてきましたが、自治会や町内会は任意の団体である場合がほとんどです。

寄付を受けるには、土地を登記するために個人格か法人格が必要なのが通常です。

しかし、市町村長に自治会等を地縁団体として認可されると、不動産の所有者として認められる制度があります。

認可地縁団体となると、公益法人同様非課税として扱われ、地主に譲渡所得税が課税されなくなります

5.5 個人へ寄付する

寄付として最も可能性が高いのは、隣人である個人への寄付(贈与)が考えられます

贈与する場合には、贈与税が相手にかかりますが、土地の価値が110万円以下なら非課税として扱われます。

地型にもよりますが、土地が広くなる分受け入れられやすい案件です。

ただし、固定資産税は増額されるので相手も迷うかもしれません。

また、登記に費用がかかるのと、後で権利関係でトラブルにならないよう、譲渡契約書を作ることが大切です。

5.6 借地上の空き家を寄付する場合

寄付をするとしても、借地上の空き家となると通常の寄付とは違う注意点があります。

詳しい寄付の流れを知りたい人は下記を確認してください。

土地や家を売る方法はまだしも、処分に関する情報があまりありません。もし不動産が売れずに固定資産税で苦しむことになった時のため、寄付の方法や税金についてまとめてみます。

5.7 寄付をするにも税金がかかる

自治体や一部の法人への寄付は税金の控除対象となりますが、基本的に寄付にも税金はかかると考えてください。

そのため特に譲りたい人がいないのなら、税金が控除されるところへ寄付を検討しましょう。

また、寄付する団体は不動産が所在する地域周辺に施設や事務所がある団体を選んだ方が団体が土地を活用しやすく、受理されやすいと考えられます。

公益社団法人などは一覧がネットで公開されているため、県名と合わせて検索をしてみましょう。

ただし、文化の向上や社会福祉の貢献につながる団体を選ぶことが重要です。

税金の控除を受けるためには、その寄付が科学の振興、文化の向上、社会福祉への貢献などに寄与することが認められる必要があるためです。

なお、寄付に関わる税金の詳細については、下記を確認してください。

土地や家を売る方法はまだしも、処分に関する情報があまりありません。もし不動産が売れずに固定資産税で苦しむことになった時のため、寄付の方法や税金についてまとめてみます。

5.8 寄付金控除を利用する

寄付を行った場合、税金もかかりますが控除制度も用意されています。

寄付金控除額は以下の方法で計算してください。

寄付金控除額=(年間寄付額もしくは年間総所得×40%のどちらか少ない金額)-2,000円

年間総所得とは、サラリーマンの総所得などを考えてみると分かりやすいと思います。

また、ふるさと納税は自治体への寄付となるため寄付基金控除と併用可能ですが、医療控除と併用する場合は寄付金控除額の上限が下がるので注意してください。

なお高額な寄付の控除に対して制限はありませんが、控除額は所得税額の25%が上限となっていると理解しておきましょう。

5.8 売却と寄付による税額の違いを検証する

仮に土地が500万円の売却価格と過程して、売却と寄付による税額の違いを検証します。

なお、不動産取得費は不明という設定で、売却金額の5%を取得費として計算し、譲渡や寄付にかかった費用は割愛します。

売却の場合

売却の場合、譲渡所得税が発生します。

500万円ー(500万円×5%)=475万円

上記に、短期譲渡所得の譲渡所得税率を適用します。

500万円×39%=185.25万円

譲渡所得税は185.25万円ですが、居住用不動産が土地に建っているなら「3,000万円特別控除の特例」を利用して、免税することができます。

また、土地だけだったとしても、5年を超える所有をしていたならば「長期譲渡所得の1,000万円特別控除」を利用して免税することも可能です。

寄付の場合

法人に寄付をした場合、みなし譲渡所得税が発生します。

500万円ー(500万円×5%)=475万円

上記に、短期譲渡所得の譲渡所得税率を適用します。

500万円×39%=185.25万円

寄付金控除額のもとになる金額を年間寄付額で計算した場合、

500万円ー2,000円=499.8万円

みなし譲渡所得税が185.25万円ですが、499.8万円まで控除を適用すれば免税が可能です。

比較した結果

比較した結果、税金は基本的に変わりません

そもそもの土地の売却金額も高くなることは想定できないため、売却でも寄付でも控除制度を利用すれば免税はできそうです。

ただし、売却には譲渡所得税以外に仲介手数料などが発生することも頭に入れておきましょう。

6. 相続を放棄するためには

相続を放棄する

土地を放棄する方法として、土地所有者が亡くなった場合にのみ有効な相続放棄があります。

相続放棄の流れと、相続放棄をすることでどうなるかを理解しておきましょう。

6.1 相続放棄する方法

まずは相続順位を知ることが大切です。

その他、注意点もチェックしましょう。

相続放棄によって相続人が変わっていく

相続は相続順位の高い人から行われます。

まずは配偶者と子供、次に両親、そして兄弟姉妹といった順番で相続人は変わっていくと覚えておきましょう。

つまり相続人全員が相続放棄したいのであれば、配偶者と子供が相続放棄をし、次に両親が相続放棄、そして兄弟姉妹が相続放棄をするといった流れになります。

相続放棄の方法

相続放棄は、相続後3カ月以内に「相続放棄申述書」を家庭裁判所に提出することで行われます。

また、そのほかに申述人の戸籍謄本、被相続人の除籍謄本、住民票の除票なども必要となるので注意してください。なお、申述書は裁判所のホームページから入手可能です。

相続の放棄の申述書|裁判所

後日、家庭裁判所から受理通知書が届けば手続き完了となります。

6.2 所有権移転登記にかかる費用

被相続人から相続人に不動産の所有権を移転する場合、所有権移転登記をする必要があります。

この際、登録免許税を支払わなければいけません

登録免許税=不動産の評価額(土地の評価額+建物の評価額)×0.4%

相続による所有権移転登記の登録免許税の税率は土地部分も建物部分も共に0.4%となっています。

平成32年3月31日までは減税がされます。

詳しくは法務局が公開しているお知らせを確認してください。

登記は専門知識が必要なため、多くの場合は手続きを司法書士に依頼することになります。

自分自身で行うことも可能ですが、時間と手間を考えた場合にあまりおすすめはできません。

司法書士への報酬相場は6~9万と考えておくといいでしょう。

6.3 相続放棄をした後の注意事項

相続放棄をしたからといって安心してはいけません。どういった注意事項があるのかを確認してください。

相続放棄をしても土地の管理責任は残る

相続放棄をすると固定資産税の支払いをする必要がなくなります。

しかし土地や建物を維持管理する義務まで無くなるわけではありません

この維持管理義務を放棄するためには、新たに管理をしてくれる人が必要です。

そこで家庭裁判所に申し立てをし、相続財産管理人を選任してもらいましょう。

ただし相続放棄を行い、相続財産管理人の選任まで行うと数十万円以上の費用が必要となる点に注意してください。

相続放棄を行う場合、この費用を負担できるかも考えなくてはいけません。

相続放棄をすると土地以外の権利も放棄することになる

相続放棄を行うということは、土地以外の現金や車といった遺産も放棄することになります。

そこで土地の権利は放棄し、他の財産はできるだけ多く相続したいと考えている場合は生前相続を利用しましょう。

将来のためにも、少しでも相続できる財産を残す工夫をしてみてください。

相続放棄が受理されたら撤回はできない

相続放棄が受理されたら、撤回することはできません。

そのため、安易な気持ちで放棄するのではなく、本当に後悔しないかをしっかりと考えてください。

6.4 相続放棄する前に専門家に相談する

これまで引き継いできた土地や、資産運用に失敗したが売るに売れない土地など、一度不動産会社に相談をしてみましょう

そこで売却や土地活用についてアドバイスをもらうのも1つの手です。

ネットの一括査定サイトを活用すれば専門の不動産会社をいくつか見つけることも容易にできるため、参考にしてみましょう。

HOME4Uの無料一括査定

7. 土地を放棄するなら後悔のない方法で行う

公開しない土地放棄

土地を売却するのはとても大変なことです。

そのため放棄したい気持ちはとても良く分かりますが、一度は売却をできないか検討してみることをおすすめします。

不動産会社に依頼すれば、査定から売却まで面倒なことは全て代行してもらうことができ、寄付の相手を探すような手間はありません。

しかし、いつまでも売れないと固定資産税などがかかってしまう心配もあります。

そこで不動産が売れる平均月3ヶ月を目処に売れなかったら、寄付を含めた放棄も検討してみましょう。

また相続をする前から土地はいらないという考えならば、早めにその意志を伝えて生前贈与を進めておくべきです。

既に被相続人が他界されている場合は、放棄か相続になってしまうので、よく検討して決めてください。