今知っておくべき中古の家を売る・買う際の注意点とリフォームについて

中古の家の売買 

2019年10月からの消費税率引き上げに向けて、現在、不動産の駆け込み需要が高まっています。新築の家はもちろんのこと、中古の家の需要も高まっています。

中古の家は新築と比べやすく購入できるので手が出しやすいですが、老朽化などによりリフォームが必要なことも多くあります。

そこで、中古の家を購入する際に気をつけたいこととリフォームする際の費用やポイントなどを解説します。

中古の家を今すぐ売却したい方は、こちらを御覧ください。

HOME4Uの無料一括査定

1. 中古の家に対する需要が高まっている理由

高まる中古の家の需要

年々、東京などの首都圏を中心とした新築マンションの価格が上昇しており、今後もしばらくは上昇すると考えられています。

2017年度の国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」によると、2003年の調査開始以来初めて新築住宅を所有したいと思う割合は6割を下回るなど中古の家に対しての需要は上がってきており、不動産市場に数多く出回っています。

1.1 中古の家の定義とは

中古の家とは、基本的には過去に誰かが居住したことがある家のことで、新築住宅で誰も居住していない場合にも、2年以上経過した家は中古とみなされます。

また、誰かが居住している場合でも、築5年以内の家は「築浅物件」と呼ばれています。

まだ目立った傷みなどが少なく新築を購入するよりも安い価格で購入できます、人気が高い傾向にあります。

1.2 中古の家に対する需要が高い

現在は、2019年10月からの消費税率引き上げに加えて、2020年に開催される東京オリンピックで地価が上がるなどの影響で、中古を含む住宅に対する駆け込み需要が高まっています。

また、近年では古民家ブームの影響もあり、質の良い家にできるだけ長く住み続けたいと考える人も増えています。

そのため、リノベーションやリフォームをして住むという考え方が、従来よりも身近になってきました。

中古の家を安く購入して、自分好みの家にリフォーム・リノベーションするという考え方の人が増えたおかげで中古の家への関心が高まっているのです。

1.3 国土交通省の成長戦略

国土交通省は、2010年5月に開催された成長戦略閣議において、質の高い新築住宅の供給と中古住宅の流通、さらにはリフォームを促進とする住宅市場の活性化を目標に定めています。

この成長戦略では、2007年における住宅投資に占めるリフォームの割合が、他の先進諸国と比較すると、約半分であることが示されいます。

これにより、日本でのリフォームが広く周知されていないことがわかります。

そのため、このような成長戦略を立てて、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会を目指しリフォームを広く周知させることを目的としています。

既存住宅の長寿命化や三世代同居など複数世帯の同居の実現に資するリフォームに対し、国が事業の実施に要する費用の一部について支援政策をした結果、2006年に11.5%だった既存住宅流通シェアの推移は、2013年には14.7%になるなど、右肩上がりに成長しています。

1.4 長期優良住宅の認定がスタート

2009年には、国土交通省が一定の基準を満たした住宅に対して、「長期優良住宅」に認定する制度を設けています。

この制度は、住宅の劣化対策や耐震性に加えて、メンテナンスのしやすさなどを認定基準としています。長期優良住宅に認定された住宅を購入する際は、住宅ローン控除や不動産取得税の減税などの優遇措置を受けることができます。

このような制度によって、長期優良住宅へのリフォーム後に税金の優遇措置が受けられます。

質の高い住宅に長い期間居住できるというメリットが、中古の家に対する需要につながっていると言えるでしょう。

2. 価格が安い中古の家を購入する際の注意点

中古の家を買う際の注意点

中古の家は、築年数や立地条件によって価格はさまざまです。その中には、なんと100万円以下というお手頃価格の物件もありますが、状態をきちんと確認したうえで購入することをおすすめします。

2.1 経年劣化による修繕に費用がかかる可能性も

安い価格帯で売り出されている物件は築年数が古く、不動産業者が掲載する広告以外にも、空き家の情報が載る空き家バンクに登録されている物件もあります。

このような物件は、経年劣化による傷みが激しいケースがあり、その修繕に多額の費用がかかる可能性があるので注意が必要です。

また、マンションの中古物件の場合は購入する前に管理費など物件の購入以外にかかる金額はないか、不動産会社やマンション管理をしている人に聞いておきましょう。

前オーナーが管理費や修繕積立費を滞納している場合、次の家主が払うことになることも考えられます。

そういう場合は、事前に不動産会社から説明がありますが、契約書などをチェックしておきましょう。

物件を売り出す際には、ある程度は売り手側で修繕して売り出すことが一般的です。

安い価格帯で売り出されている物件は、売り手側が修繕しないことを前提としているケースも考えられます。

2.2 築年数から耐震基準を確認する

格安の物件は、都心から近いなどのアクセスの良い場所にはほとんどなく、どちらかというと郊外や田舎に多い傾向にあります。

また、100万円以下という破格の値段で売りに出されている物件は、その多くは築年数が古く耐震基準に適合しているかどうかの確認が必要です。

例えば、新耐震基準が改正された1981年6月よりも前に建てられた物件は新耐震基準を満たしていない可能性があり、大きな地震などの際には倒壊の危険が高まるので注意が必要です。

2.3 憧れのリゾートマンションが格安の場合

リゾート地や避暑地に建てられたリゾートマンションが、安い価格帯で売りに出されているケースがあります。

このようなリゾートマンションは、1980から90年代にかけて建てられた物件が多く、サウナなどの共用施設が充実しているという特徴があります。

そのため、安い価格で購入できても、月々の管理費が高額になるケースもあり、大規模修繕が近い場合一時的に高額な費用がかかる可能性があるので注意が必要です。

2.4 売主と連絡が取りづらい場合

売主が遠方に住んでおり、契約するまで売主に会えないこともあります。

中古物件ともなれば、前オーナーがどんな状態で家を使っていたのか気にしたいポイントです。

しかし、相続した物件であれば、直接全オーナーとも接することは難しいのも現実でしょう。

どんな人が住んでいたのか知りたい場合は、周辺の人に聞くと不動産会社の人に聞くより正確に知ることができます。

内見をする際に、近所の人の話を聞いてみると、売出し広告に掲載されていない情報を知ることができるかもしれません。

3. 中古の家にかかるリフォーム費用の相場

中古の家をリフォーム

中古の家を購入する人は、リフォームを前提としているケースが多い傾向にあります。しかし、リフォームには、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。

3.1 リフォームとは

リフォームとは、原状を回復するために修繕することを目的としています。

近年は、リフォームと同じくリノベーションが注目されていますが、リノベーションは間取りや内装などを新たに造り変えることで、新たな価値を生み出す工事のことを指しています。

このように、リフォームとリノベーションでは目的が異なり、リフォームよりも大規模な工事が必要なリノベーションのほうが、費用はかかります。

リフォームは快適に住むために行う修理なため、リフォームで対応できるのであればリフォームを行うのは良いでしょう。

住みやすい家となるように、リフォーム費用は少し多めに予算を確保しておきましょう。

3.2 相場は1,000万円以上

リフォーム業者が行った某調査では、中古の家にかかったリフォーム費用は、1,000万円以上が最も多いということがわかっています。

次に多いのが500万円代で、その次は300万円代と続きます。リフォームが必要な箇所や規模によって費用は異なります。

水回りは痛みやすいので、家を購入する際に必ずチェックしておきましょう。

浴室のリフォームでかかる費用は平均100万程度です。キッチンなどの水回りに関する設備の交換を行う場合は約300万円の費用がかかるため、覚悟しておきましょう。

リフォームの対象によって金額には幅があります。

そのため、あらかじめリフォームしたい箇所の見積もりを業者に依頼したうえで、中古の家を購入するための資金計画を立てると良いでしょう。

3.3 築年数でも異なるリフォーム費用

リフォームとは、古くなった設備や内装を、新築と同じ状態にすることを目的としているため、築年数が古くなるほど費用が高くなる傾向になります。

例えば築10年の場合、水回りの設備などの部分的な修繕で済むため、費用は100万円前後となります。

築20年の場合は、水回りの設備のリフォームが全面的に必要となり、そのほかに壁紙の貼り替えや外壁塗装などを行うと、費用は300~500万円前後となります。

そして築30年以上になると、給排水管の老朽化に加えて耐震補強工事などが必要となるため、費用は1,000万円を超えることになります。

3.4 一括見積サイトの活用

リフォーム業者は数多く、業者によって見積もり金額も異なります。知識や技術にも違いがあるため、部分的なリフォーム依頼もすべて受けてくれるとは限りません。

そのため、一括見積サイトなどを活用して、複数の業者の見積もり金額を比較すると良いでしょう。

4. 設備によってリフォームの耐久年数が異なる

中古の家の耐久年数

リノベーションは、壁紙のデザインや外壁のカラーなど、自分好みの家を実現することが目的の場合もありますが、耐久年数によってリフォームが必要になる場合もあります。

4.1 リフォーム履歴を確認する

中古の家を購入する場合、目立つ傷や汚れなどは、事前に売り手側がリフォームしてくれているケースもあります。

しかし築年数によっては、転居して間もなく耐久年数を迎える設備もあるため、一般的な修繕サイクルを知っておくと良いでしょう。

また、購入を検討している中古の家に対するリフォーム履歴を仲介している不動産業者に確認し、今後のリフォーム計画に役立てることをおすすめします。

4.2 一般的な修繕サイクル

リフォームが必要になる箇所は、築年数による経年劣化のほかに、毎日繰り返し使うことで劣化しやすい水回りなどさまざまです。

以下では、室内と屋外の各設備について、耐久年数を列挙しています。

室内

  • 浴室、キッチンなどの水回り:15~19年
  • ガス給湯器:10~14年
  • 換気扇:10~19年
  • ビニールクロス:10~14年 
  • 屋外

  • 屋根:12~16年
  • 外壁塗装:10~14年
  • 排水管、給水管:18~22年
  • 5. リフォーム費用を抑える方法

    中古の家リフォーム費用を抑える

    リフォーム費用は、場所や広さによって異なり、1,000万円以上かかる場合もあります。ここでは、リフォーム費用をできるだけ抑える方法を、順に解説していきます。

    5.1 問題点や優先順位を明確化する

    リフォームする場合、気になる箇所を一度にすべて改善したいと考えがちです。

    しかし、気になる箇所をすべてリフォームすると、それだけ費用もかかります。

    また、リフォームが必要な箇所は耐久年数によって異なるため、設備などの問題点やリフォームしたい箇所の優先順位を明確化することで費用を抑えることができます。

    また、外壁などをリフォームするときは、屋根塗装など他のリフォームを合わせて行うことで費用をおさえることもできます。

    リフォーム業者に施工をお願いするため、別別々に作業してもらうのではなく、まとめることで足場を組む費用や工事日数を減らすことができる観点から費用を安くに抑えてくれることもあります。

    また、場合によってはリフォームではなくハウスクリーニングで済むケースもあるため、迷ったらリフォーム専門の業者に相談してみると良いでしょう。

    5.2 オプション料金を見直す

    リフォーム業者によっては、基本的な料金プランに加えて、特殊加工などのオプション料金を設けている場合があります。

    また、リフォームする設備のサイズを一回り小さいサイズに見直すことで、料金が安くなる場合もあります。

    例えば、窓の数を減らしたりサッシを小さくするとリフォーム費用のコストダウンにもつながり、冷暖房の軽減にもなります。

    さらに、屋内のドアやフローリングに使う木材の素材を見直すだけで、数十万円単位のコストダウンが実現できる可能性もあります。

    したがって、見積もりプランを提示されたあとは、オプション料金などを見直しましょう。

    最初にいくら抑えたいと業者に伝えて、コストカットしたものを提案してもらうのもおすすめです。

    5.3 リフォームローンの利用

    リフォームローンは、住宅ローンと比較して金利が高い傾向にあります。

    しかし、中古の家の購入と同時にリフォームすることで、住宅ローンにリフォーム費用を上乗せして借り入れることができます。

    ただし、リフォーム費用が高額になる場合には、住宅ローンに上乗せできない可能性もあるので注意が必要です。

    さらに、ほかに借り入れがある場合も、住宅ローンの審査が通らない可能性があるため、あらかじめ資金計画をしっかりと立てるようにしましょう。

    リフォームする目的によっては住宅特定改修特別税額控除(リフォーム減税)を受けることができます。

    申請すれば1年間、標準的な工事価格である250万円(太陽光発電設備設置工事が含まれる場合は350万円)を限度に工事費等の10%が上限で所得税から控除されます。

    さまざまな控除がありますが、いずれにも必要なのは確定申告をすることです。そのほかの提出書類は税務署、国税庁のHPで確認しましょう。

    国税庁

    5.4 自分でリフォームする

    リフォームするとなれば、業者に依頼することが一般的です。

    しかし、近年ではDIYが趣味として流行しており、ホームセンターなどでビニール壁紙や木材などが、購入しやすくなっています。

    リフォームに必要な工具などを、揃えなければならないというデメリットはありますが、趣味の一環としてリフォームに乗り出すことも一つの方法です。

    工具の貸し出しを行ってくるホームセンターもあります。2日3泊レンタルするとして、ドライバー、丸ノコそれぞれ150円と、工具を購入するよりも格安で借りることが可能です。

    しかし、自分でリフォームするとなると、予想以上に期間がかかります。

    さらに、納得のいく仕上がりになるかどうかは、着手してみないとわからないため注意が必要です。

    水道管など専門的な知識が必要な場所もあります。

    生活する際に壊れると困る部分は専門業者に依頼しましょう。

    6. 中古物件として売却すための方法

    中古の家を売却

    リフォームといえば、引き続き、家で快適に暮らすために行なうものと捉えがちですが、売却するためのリフォームという選択肢もあります。

    10年、20年経過すると目立つ住宅の老朽化ですが、定期的にリフォームをすることで築年数を感じさせない印象を与えることが可能です。

    6.1 売却前にはハウスクリーニング

    中古物件を売る前には、できるだけ家のクリーニングはしておきましょう。

    特に水回りのクリーニングすると、買主の印象がよくなります。

    台所やお風呂などは、できるだけ清潔に使いたい場所です。

    物件を選ぶ決めてになるのも水回りの清潔さともいえます。

    いつもより集中的に掃除をしてもいいのですが、本格的に専門業者にお願いするのもおすすめです。

    費用はかかりますが、水回りの清潔さは、販売価格を決めるポイントにもなるため、クリーニング業者に依頼も考えみましょう。

    6.2 売却するなら築20年が境界線

    築20年以上経ってしまうと、古家扱いになってしまいます。

    住宅を売りたいと考えている場合は、20年経過する前に売却した方が古家扱いになりません。

    古家扱いになってしまうと、販売価格も急激に下落しますし、買主への印象が違います。

    中古物件を探すのであれば、やはり築年数の経過していない物件に人気が集中します。

    また、10年を超えた住宅を売却する場合は、10年超所有軽減税率の特例が適用され、課税譲渡所得が割引されます。築10年を超え、20年を経過する前に売却を考えましょう。古くなってしまった家を売る場合は、以下の記事を参考にしてください。

    古家=住めない家ではなく、古民家などは古い程好まれる一面もあります。他にも解体するかどうかは単純には判断できない理由があり、それぞれの利点・欠点をまとめます。

    6.3 リフォーム後に賃貸物件として貸し出す

    中古の家をお得な価格で購入し、リフォームしたうえで賃貸物件として貸し出すという不動産投資があります。

    築年数の古い家でも、リフォームして最新の仕様にすることで、借り手がつきやすくなります。

    また、駅から近いなどの立地条件が良ければ、安定した入居者を確保しやすく安定した家賃収入を得ることもできます。

    しかし、入居者の募集者審査、一連の管理業務に自信がない場合は、業者に依頼することもできます。

    HOME4Uの無料賃貸相談

    7. 中古住宅を再生させるポイント

    家を売る時の税金

    中古の家の購入を検討されている方は、長期優良住宅か水回りに問題はないか住みやすくするためのリフォームは必要か、長く住めるのかを検討して物件を購入しましょう。

    売却する人は、築年数が20年以内なら、古家扱いされる前に売却を始めた方がおすすめです。

    販売期間は平均3カ月ですが、準備から引渡しまでスムーズにいって半年程度かかります。

    築年数が長いほど買主がすぐ見つからない確率が高いのが現状です。

    売却準備をしている間に20年が経ってしまわないように気をつけて、早めに売却を行動に移しましょう。