土地を更地にする費用の相場。解体費用を安く抑える方法も解説

更地にかかる費用とは

家を解体して土地を更地にする費用は予測がつかなくて不安に感じる人も多いでしょう。
親からの家を相続して売却してしまいたいが、家が古いため解体を考えているという人も少なくありません。
しかし、どれくらいの費用がかかるのかわからない、使っていない家のために高い費用を払いたくないと考えてなかなか話を進められない人もいるでしょう。
ここでは、家を解体して更地にするにはどれくらいの費用が必要なのかを解説しています。
更地での売却を考えているなら、ここを参考にしていらない土地は早めに手放しましょう。

1.土地を更地にしてから売却するメリット・デメリット

土地を更地にするメリット・デメリット
更地にすることで、売却する際にどのようなメリットがあるのでしょうか。更地にするべきか判断できるように、デメリットも把握しておきましょう。

1.1.更地にするメリット

土地を売る時には、更地にすることで買主にとっては、解体費用などの負担がなくなり売れやすくなる場合があります。
また、更地だと、購入してすぐに家を建て始めることができます。そのため、買い手が見つけやすく、売却できる可能性が高くなります。
また、建物が残っていると、売却したあとで雨漏りやシロアリ被害などの欠陥が見つかった場合に、売主側が責任を負わなければなりません。
しかし、更地にすることで、こうした建物に関する「瑕疵(かし)担保責任」に対する不安もなくなります。
買主にとっても、古い家付きで購入して、生活し始めてから不具合を見つけてしまう心配もなく、自分の好みの家を建てることができます。

1.2.更地にするデメリット

更地にするには解体費用がかかります。この解体費用は木造家屋でも最低でも1坪3万円程かかります。
そして、更地にしたからと言って、すぐに買い手が見つかるわけではなく、希望の額で売れるわけでもありません。
更地にすると、家が建っていた時に適用されていた税金の優遇措置が受けられなくなるため、固定資産税の支払いが多くなります。
そのため、更地の期間が長いと、支払う固定資産税も増えてしまうので注意が必要です。< 売れる見込みがあるのであれば良いのですが、売れそうもない土地の家を解体してしまうと、その後、負担が大きくなるので、解体する時期は見極めが重要になります。

瑕疵(かし)担保責任は土地にもかかる

更地にすることで、建物の瑕疵(かし)担保責任はなくなります。しかし、土地にも瑕疵担保責任はあります。
もし、買主に土地を渡した時に、まだ埋設物が残っており発見された場合、その撤去作業の費用は売主が支払わなければなりません。

このような事態をさけるには、事前に地盤調査を行い、埋設物がないか調べてもらうと良いでしょう。調査の結果、問題がなければその証明書を買主候補に提出することで、安心感を与えることができます。ただし、地盤調査には数十万円かかることもあります。しかし、瑕疵が見つかって埋設物を除去する費用に比べたら安く済むことが多いので、不安な人は地盤調査を行っておくと良いでしょう。

土地の瑕疵は見ただけではわからないため、土地の購入には慎重になる人がほとんどです。その点、Fi地盤調査済の土地ならスムーズに売却できます。ここでは、事前に地盤調査を行うメリットや方法を解説しているので土地の売却の際に参考にして下さい

ただし、瑕疵担保責任は、売主が個人の場合には、保証の期間を設定できます。2~3カ月で設定されることが多いようです。瑕疵(かし)担保責任を負う場合には、買主に交渉をして期間は短めに設定するとよいでしょう。

2. 解体するべきかどうかを判断する

相続した家を使う予定もなく処分に悩んでいる人の中には、売却前の解体を検討している人も多いでしょう。家は古くなってくると価値がなくなり、売却時にも値がつかないことも多くあり、更地にして土地だけで売る方が良いのではと考える人も少なくありません。

確かに、更地にすることで汎用性が上がり、購入希望者が増える可能性があります。しかし、更地にするためには、解体費用がかかります。また、古い家でも家が付いている状態で土地を買いたい人もいるので、解体してしまうと、家付きで購入するユ買主を逃してしまう恐れがあります。

むやみに家を解体してしまうのも危険です。古い家のなかには一度解体してしまうと再度建物を建てることができない再建築不可物件である場合もあります。解体を決める前に一度不動会社に相談するなどして、土地の状態を確認した方が良いでしょう。

やはり、家を売る際に、解体するべきかそのまま残して売却するべきか悩ましい人は、下記の記事も参考にしてください。

築年数が過ぎた家はなかなか売れない…という事実があります。しかし、売れないというわけではありません。古い家の売り方を把握し、自分の家に合った売り方を選ぶことで古い家でも売れるのです。

3. 土地を更地にするのにかかる費用について

更地にかかる費用
解体費用はそれぞれの家の状況や周辺道路の状況で変わるため、実際に現地で見積もりをとらないとはっきりとした金額はわかりません。そして、解体費用は見積もり金額よりも増える可能性があります。

3.1 解体の価格が決まる要素

解体費用は構造や施工条件、業者、アスベストの有無で金額が変わります。例えば、木造の家と鉄骨の家なら、木造の家の方が比較的簡単に時間も少なく解体が行えます。
しかし、鉄骨になると、木造に比べて頑丈にできているため、解体に時間も労力もかかるため高額になります。
また、家の敷地内へ重機が入れるかや、隣家との距離なども影響します。重機が入れないと手作業になるため、費用がかさみます。
隣家との距離が近いと、粉塵や騒音にも気を配りながらの解体となり、対策のためにシートで覆うなどの作業費用が発生します。
また、アスベストを使用した建物では、その粉塵の飛散を防ぐため特殊な作業工程になります。そのため、アスベストが使用されている可能性がある建物は事前に調査が必要になり、その費用もかかるため高額になります。

解体費用は依頼する業者によって金額が変わります。重機を持っている会社なら重機の使用料が安くすみますが、持っていない場合はレンタルとなり余計な費用がかかりますし。解体を依頼する際には解体業者の規模感なども見ておくと良いでしょう。

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ます。

3.2 費用の内訳

土地を更地にする時には、その土地にある家を解体しなければなりません。解体費用は家の構造によって費用が変わります。以下の表は解体にかかわる主な費用です。

台所、風呂などの家の中の設備の解体費用5,000~10,000円/坪
屋根解体費用1,000~3,000円/平方メートル
家の躯体部分の重機での解体費用3,000~6,000円/坪
基礎撤去費用3,000~6,000円/平方メートル
樹木撤去費用10,000~50,000円/本
廃棄物処理費用5,000~20,000円/平方メートル
人件費15,000~20,000円/人日
その他諸費用数万円

上記の費用はおおよその価格であり、おそらくここから料金は前後するでしょう。家の躯体構造によって費用は大きく変わりますし、場合によっては重機が入る場合もあります。また、近所の道路状況によってはガードマンの人数が増えて人件費が上がることもありますし、道路の使用許可を取るために手続きの費用が発生することもあります。

解体費用は、おおよその金額を知ることはできますが、家の立地などによっても費用が増える可能性があるため、目安として考えておきましょう。

木造住宅の解体費用

東京都足立区にある木造住宅の実際にかかった解体費用の一例を見てみましょう。延床面積は32.6坪で、解体期間は7日間です。

単価金額
解体工事・片付け整理(107.6平方メートル)1,300円139,906円
搬出積込み作業費(107.6平方メートル)2,000円215,240円
発生材処分(107.6平方メートル)1,000円107,620円
車両運搬費(107.6平方メートル)1,000円107,620円
単管足場シート養生(222.6平方メートル)750円166,950円
ブロック塀解体撤去処分(16.32平方メートル)1,300円21,216円
ブロック塀撤去での発生材車両運搬処分一式30,000円
樹木、伐採・伐根処分一式50,000円
現場管理費一式20,000円
小計100万9,220円
消費税80,738円
値引き9,958円
合計1,080,000円

軽量鉄骨二階建ての解体費用

軽量鉄骨造は木造の住宅よりも高くなります。この解体費用の一例は、東京都足立区にある、延床面積32.3坪の軽量鉄骨二階建ての住宅の解体費用です。解体には8日間かかっています。

単価金額
解体工事費用(32.3坪)32,000円1,033,600円
シート養生(172平方メートル)700円120,400円
土間コンクリート解体(6平方メートル)2,500円15,000円
ベランダ解体一式10,000円
スチール物置処分一式5,000円
ガードマン(6人)15,000円90,000円
重機回送費1往復4,000円4,000円
諸経費一式50,000円
値引き4,000円
小計1,324,000円
消費税66,200円
合計139万200円

3.3 建物の構造別の相場

家を解体する時の費用は、その建物の構造によって費用は変わります。家の構造別に解体費用を見ていきましょう。木造の家なら1坪あたり18,000円~30,000円程度になります。また、プレハブ造なら10,000円から20,000円程度です。そして、鉄骨造なら12,000~、28,000円、鉄筋コンクリート造なら25,000~38,000円程度です。
そして、前段でもお話しましたが、解体費用は選ぶ業者によっても大きく差がでるので、家の解体を依頼するときには、業者選びは慎重に行いましょう。
解体業者を選ぶときには、複数の解体業者から見積もりを取ることをおすすめします。そうすることで、おおよその費用の相場がわかりますし、比較してよりよい条件の業者を選べるでしょう。
また、あとでトラブルにならないようにするためにも、解体工事に関する許可証はあるか、損害賠償保険に加入しているかなどを確認することも大切です。万が一、近隣住民からクレームがあった際は、どのように対応してもらえるのかなども確認し、信頼できそうな業者を選びましょう。
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3.4 解体の流れを理解しておく

解体を行う時には、解体の流れを理解しておくと問題が行っていないか分かるので、安心して工事を任せることができます。

解体を行う時には工事の際に出る騒音や粉塵、道路の使用状況でご近所に迷惑をかける場合があります。騒音や粉塵に対しては、対策をしながら工事をすすめますが、100%音や砂ぼこりを防ぐことは難しいでしょう。
そのため、工事開始前に近隣の人たちに挨拶をしておきましょう。トラブルを回避することにもつながります。家の解体費用について詳しく知りたい人は、以下の記事も参考にして下さい。

老朽化や空き家になってしまったなどの理由により家を解体をすることになった場合、どのように物事を進めればよいかを学んでいきます。事前準備や解体の流れを把握して、スムーズに解体工事を行うことで費用も抑えられるでしょう。

3.5 解体費用は増える可能性がある

解体費用は、見積もり通りには行かないケースも少なくありません。例えば、土地にがれきやサイズの大きな石が埋まっていたりした場合、撤去費用が別途かかります。

しかし、これは解体作業を始めてみないと分からないことが多く、見積金額に計上できないのです。しかし、不測の事態がなかった場合の最低限の見積もりは提示が可能なはずなので、その内訳をきちんと確認しましょう

最初に提示される内訳の中に、廃棄物処理費用、養生代、足場などの仮設工事費、重機機材運搬費の費用がはいっているかを確認しましょう。
これらの基本的な費用が入っていない明細を提示するような業者には注意が必要です。そして、あとから不正に金額を増やされないように、これらの費用だけでもチェックしておきましょう。

4. 更地にする費用をできるだけ安くするためには

更地費用を安く抑える方法
解体費用を抑えるにはいくつかのポイントがあります。ここでは、解体費用を抑えるポイントを知って、少しでも売却額が多く残るような解体工事にしましょう。

4.1 解体業者の閑散期を狙う

解体費用を抑えるには、解体業者選びも大切ですが、解体業者の仕事の閑散期を狙うと費用が安くなる可能性があります。
解体業者の閑散期は11月から12月と2月から5月の間だと言われています。この時期に見積もりを取って、家の解体を依頼すると費用が安くなる可能性があるので、急ぎでない場合はこの時期を狙うのも手です。

4.2 不用品はできるだけ自分で処分しておく

家を更地にする時の解体では、木材やコンクリートなど、家を解体した時にでる産業廃棄物の処理費用も含まれています。この産業廃棄物の処理費用は、一般のごみの処理費用よりも高額です。
そのため、家を解体する前には家具や自分で処分できるごみなどは、事前に市区町村の粗大ごみの引き取りを依頼するなどして処分しておきましょう
これらのごみも産業廃棄物と一緒に処理を依頼することもできますが、費用が高額になる可能性があるので避けたほうが無難です。

4.3 土地の買主と解体費用を折半する

家付きの方が土地が売れやすいのか、更地にした方が売れやすいのかということはその家の状況や、買主の状況でも変わります。
そのため、家を残したままで売りに出し、「解体費要相談」とすることで、解体費用を買主と折半する交渉ができるだけでなく、もし、家があった方がよいという買主も逃す可能性が低くなります。
更地で土地を売却するにしても、家を解体したからと言って高く売れるわけではありません。少しでも解体費用を安く抑えたいのであれば、買主と折半することで解体費用を大きく抑えましょう。

5. 更地の売却を成功させるポイント

更地を成功させるコツ
売却を成功させるには、不動産会社選びが重要です。優良な不動産会社を見極めて選ぶことが、早期・高値での売却につながります。

5.1 複数の不動産会社に査定してもらう

土地を売却する時に最も注意したいことは、いかに優良な不動産会社を選ぶかということです。そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。

一社のみだと、その見積もり金額が本当に適切かどうかを、自身で判断することは難しいです。しかし、複数社に依頼することで価格の幅を知れますし、自分に合った担当者のいる業者に依頼することも可能です。

5.2 一括査定サイトを利用する

不動産会社に査定を依頼する時には、不動産の一括査定を利用すると、一度に複数の業者に査定を依頼できます
いくつもの不動産会社に別々に査定を依頼する手間もありません。また、一括査定ならインターネットで簡単に、24時間いつでも査定を依頼できます。
更地にしての土地の売却を考えているのなら、更地にするための解体費用を折半する交渉などがあるため、交渉に長けた優秀な不動産会社を選びましょう。
そのためには、まず複数の不動産会社に査定を依頼し、話を聞き相場を把握することが大切です。
また、自分と同じような売却事例を多く取り扱っている不動産会社なら、安心して売却や交渉を任せられます。
不動産会社を決める際には、査定額を見ながら、担当者と会って売却方法等を相談しながら選ぶとよいでしょう。そのためには、一括査定を利用して、不動産会社を比べて選ぶとよいでしょう。
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6. 更地にする費用を賢く抑えよう

更地にかかる費用を把握しよう
家を解体する費用は、家の場所によっても費用が高くなる場合があります。奥まった土地で重機が入りにくい場合には、費用が高くなる可能性があります。
解体費用の見積もり額を見て、土地の売却額にその金額を上乗せして売却する方法もありますが、上乗せできる金額にも限界があります。あまり、土地自体の相場価格とかけ離れると、買い手が見つけられなくなります。
そのような時には、更地にせず家をそのまま残して売却するのも1つの手段です。売却額を安くして、その分、解体費用は買主に負担してもらうという方法も選べます。
これらの方法を選ぶためには、おおよその解体費用を把握していないと判断できません。そのため、更地での売却か家付きでの売却かで悩んだ場合には、解体費用の見積もりもとってみましょう。
そして、その見積額を見てから検討するとよいでしょう。