戸建てを高値で売却するポイント。早めに売って節税対策をしよう

戸建を売却するなら

親や親戚から家を相続したり、親が高齢になったので住み替えるので家を売りたいなど、実は自分の現在住んでいる家以外に戸建てを売るということはよくあります。

しかし、家を売却した経験が豊富にある人は少なく、多くの人がどうやって家を売れば良いのか分からないと思います。そこで、この記事では家を売却するにはどうしたら良いのか、戸建を売る方法を解説していきたいと思います。

この記事の目次

1. 戸建の売却にかかる期間

戸建を売却するのにかかる期間

不動産を売却する際にかかる時間は目安として3~6ヶ月と言われていますが、戸建や土地の場合は3ヶ月~11ヶ月と言われています。

なぜなら、戸建や土地になると、マンションなどに比べて建物の状態など買主がチェックするポイントが多く、判断に時間がかかってしまうからです。

また、古い戸建の場合だと、売主が土地の面積を再度確認する必要が出てくることもありますし、買主も家をリフォームするのか解体するのか選択肢が広いためさらに判断に時間がかかってしまうのです。

戸建を売却するには、さまざまな工程が必要となってきますが、大きく分けて以下のように時間がかかっていきます。

目安の期間期間必要な書類
査定・不動産会社との契約1週間〜1ヶ月登記簿謄本
登記済権利証・登記識別情報
固定資産納税通知書・課税明細書
不動産取得時の契約書・重要事項説明書
本人確認書類
地図(公図)
売出し〜買主との契約1ヶ月〜3ヶ月付帯設備および物件状況確認書
不動産取得時の契約書・重要事項説明書
本人確認書類
預貯金口座情報
ローン残高証明書
地図(公図)
設計図書・工事記録書
間取り図・パンフレット・広告
決済と登記約1ヶ月実印・印鑑登録証明書
本人確認書類
預貯金口座情報
ローン残高証明書
実印・印鑑登録証明書

2. 戸建はマンションより売却しづらい

戸建はマンションより売却しづらい
戸建はマンションより売却しづらいと言われています。その理由にはどんなものがあるのでしょうか。

2.1 都市部ではマンションの方が需要がある

近年、少子高齢化や核家族化が進み、利便性のよい駅近のマンションを求める人が増えています。 そして、都心や駅近といった場所ではマンションの戸数が圧倒的に多いという特徴があります。 しいては都市部ではマンションの需要が多く、流通している数も多くなります。

しかし都市部の中心部では、商業施設や行政機関、娯楽施設なども多く集まるため戸建てが少なく、売却時にライバルが少ないとも考えられます。
代わりに郊外や地方の都市では車を所持している人が多く、駐車スペースが必要なため戸建ての需要が高くなります。

2.2 家族で住むので検討事項が多くなる

戸建ての購入を検討している人は、子供がいるファミリー層が多いため、学校までの距離や病院、スーパーなどの生活に必要な施設が近くにあるかを調べます。 また、日本では地震が多いため戸建て購入の時には、建物の耐震や地盤の強さなどもチェックを行う必要があります。

そして、基本的な物件のエリアや駅からの距離、価格、間取り、方角、設備なども検討するため、マンションの購入に比べると検討する事項が多くなります。 若い夫婦だけの世帯であれば、利便性を重視して選ぶことが多いです。 しかし、子供を持つ家族だと上記のように多くの事項の検討を重ねなければならず、全ての条件を満たすことは難しく売却までつながらないことがあります。

2.3 その後の修繕費や住宅の状態に不安が多い

戸建の住宅を購入する時には、その家にいつまで住めるのか耐震基準はしっかりと満たしているのか、今後どれくらいの修繕費用が必要なのかと不安を感じる買主は多いです。

前段で説明した通り、チェックしなくてはならないポイントが多く、買主の見極める難易度が上がってしまうのです。

2.4 売却したい戸建が遠方にある

これは売主側の問題ですが、戸建は都市部より地方に多いので売却したい戸建が遠方にあるということはよくあります。売却したい物件が現在住んでいる場所より遠く離れた場所にある場合、不動産会社探しから売買契約など何度も足を運ばなくてはなりません。

遠方にあればあるほど交通費がかさみますし時間もかかり、なかなか売却がうまく進みません。アクションに時間がかかってしまうと、その間に買主が他の物件に目移りしてしまうこともあり、戸建を売却するまでに時間がかかってしまうでしょう。

3. 売却しづらい戸建にできる対処法

上記で解説した戸建が売れづらい理由はその影響を抑えたり、回避することが可能なものもあります。

3.1 ホームインスペクションを行う

買主が決断を下せない理由のひとつとして、家の良し悪しを見分けられず、家の状態に不安を感じているというものがありました。

そんな買主を安心させるために行いたいのが、ホームインスペクションです。ホームインスペクションとは、住宅に詳しいプロが専門家の立場から住宅の状態、改修するならおおよその費用などまでアドバイスしてくれる住宅診断のことです。

ホームインスペクションを先に受けておき、その結果を買主に提示することで家の状態を買主に伝えやすく、家の使用状況も明確に伝えることができます。

また、売主側にもメリットがあります。万が一、住宅を売却した後に雨漏りやシロアリなどの不備が見つかった場合、売主が不備を把握していたかのどうかに関わらず瑕疵(かし)担保責任が問われ、修繕費などを支払わなくてはなりません。

ホームインスペクションをやっておけば、そういった不備を事前に対処することができるので、後から問題になることが少なくなります。また、戸建に問題がなければ、売却価格の設定を上げることも可能です。

しかし、ホームインスペクションは安くても5万円、高くなると10万円ほどかかります。
ホームインスペクションが自分の住宅にとって必要か、有益かを仲介会社と相談しながら決めるとよいでしょう。

3.2 隣家に購入の相談をする

田舎の家を売却したい場合にはまず、隣家に購入してもらえないかを相談するのも手です。もし、買い取ってもらえるのであれば、不動産会社に隣家との仲介や手続きを依頼できないかを相談してみましょう。

受けてもらえるかはわかりませんが、受けてもらえるなら、購入者を紹介することで仲介手数料の値引きを交渉してみるとよいかもしれません。

家の売買は多額のお金が動くため、安全に取引を行う必要があります。 不動産会社なら、売買する際の契約などにも慣れているので、手続きを行っていないせいで、売主に固定資産税の請求が来るなど後々のトラブルを防ぐことができます。

4. 一戸建を高く売却するためのポイント

戸建を高く売却するには
戸建ての売却をする時に一番重要なことは不動産会社選びです。また、家の印象をよくするために工夫が必要です。

4.1 複数の不動産業者に査定してもらう

家を売る時には、まずは不動産会社に査定を依頼して自分の家にどれくらいの価値があるのかを把握します。この時、1社だけの査定額を見ても、その査定額が相場価格に合ったものなのかは判断できません。

そのため、家の査定を依頼する時には複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

しかし、一軒一軒、不動産会社に査定の依頼をしていては、手間も時間もかかります。
そのような時には、不動産の一括査定サイトが便利です。

家の住所や面積等の情報を入力をするだけで、一度に複数の不動産会社に査定が依頼できます。査定額が提示されたら、その査定額を比べ、販売活動の方法や担当者の対応の仕方を見て、不動産会社を選ぶとよいでしょう。

ただし、不動産会社の出す査定額はその額で売却できると保証した額ではありません。 あくまで、不動産会社が3カ月以内に売れるであろう予測の金額を提示したものなので目安だと思ってください。

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4.2 基本的にリフォームはする必要はない

家を売却する時に少しでもきれいな方が高く売れるのでは?と考える人は多いと思います。 確かにきれいな家の方が売れやすくはなりますが、きれいだからと言って高く売れるわけではありません。
家の査定額は築年数が重視されます。どれだけ内装がきれいでもさほど査定額は変わりません。

したがって、家の高値売却を狙ってリフォームを行っても、リフォーム代金を回収できるだけの価格で売れることはありません

また、近頃ではできるだけ中古の物件を安く購入して、自分好みにリフォームをすることを前提で家を探している人が多くいます。 彼らにとっては、不要なリフォームがされていると購入対象から外されてしまいます。

行ったリフォームが購入者の趣味に合わない場合もあります。 しかし、売却の際のリフォームは必要なくても、壁紙がはがれていたり、床の傷が目立つ場合には簡易のリフォームは必要です。

設備が壊れているものがあれば修繕を行うのも良いでしょう。戸建ての場合に重要なのが、排水管や水道管の劣化具合です。 排水管は日々の生活排水を流すため年数とともに臭いや汚れが蓄積します。

20年頃を目安に配管工事が必要です。また、水道管も同じく15年から20年での交換が必要です。これらも売却前にチェックして交換しておくことで、購入者へのアピールポイントとなり安心材料ともなります。

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4.3 アピールポイントをまとめておく

戸建ての家を高く売るためには、物件の良いところを上手に伝えることが大切です。築年数や建物の状態、リフォームの履歴など住宅の基本的な設備の状況を伝えられるようにまとめておきましょう。

また、周辺の生活環境をアピールすることも重要です。 駅までの距離や学校の位置や通学路の情報、病院の位置、区役所や市役所などの場所、最寄りのスーパーなどを伝えると喜ばれます。

売却活動の際には不動産会社の人にも協力してもらい、第三者の視点で見た物件のアピールポイントもまとめてもらうとよいでしょう。

4.4 売却するタイミングを考える

戸建ての売却にはタイミングを見極めることが重要です。
今はオリンピック開催前で東京都心部では地価が上昇しています。 特に駅周辺や繁華街の観光客が多く訪れるエリアでは地価は、オリンピック直前が地価上昇のピークだと予測されています。

また、再開発が行われている地域でも地価の上昇がみられ、これらのエリアにある戸建てなら今が売り時といえるでしょう。

市場状況の他に売値に大きく影響するのが築年数です。 戸建ての場合、15年までの間は価格の下落が緩やかですが、15年を超えると下落の幅が大きくなります。 少しでも高く売却したいのであれば15年までに売却するとよいでしょう。

また、引っ越しや買い替えの時期に余裕があるなら、4月からの新生活に備えて人が多く動く2月から3月に売却すると高値での売却につなげやすくなります。

4.5 家の印象を良くする

雑然として暗い家は印象が悪く購入意欲が下がります。戸建ての家を売却する時には、家の第一印象が良くなるように、内覧までに対策を考えましょう。

部屋の中の掃除はもちろんですが、物が多いと雑然とした印象を与え狭く感じます。できるかぎり物を減らし、すっきりとさせましょう。照明を明るいものに変えることでも印象をよくできます。

また、ペットを飼っている人や喫煙する人は臭いにも注意が必要です。カーテンを洗濯する、エアコンを掃除するなどして消臭対策をしましょう。忘れがちですが玄関の消臭も大切です。 買主が最初に見る場所であり、第一印象の要になる場所です。靴などが多いと臭いも強くなるので、玄関を開け換気をよく行うなどしておきましょう。

そして、戸建ての場合には庭の手入れも大切です。植木をすっきりとさせたり、枯れた草木を除去したりして広く明るく見せるのがポイントです。 マンションか戸建てかで迷っている人は、庭の印象が購入するかどうかの決め手になる場合もあります。 土地の印象をよくするためにも庭の手入れは必ず行いましょう。

忙しくて部屋の掃除ができない人や水回りの掃除に自信がない人はハウスクリーニングもおすすめです。

住宅を売却する際には、ハウスクリーニングを依頼して綺麗にしておくことをおすすめします。なぜなら内覧時の印象アップが望め、売買契約に繋がりやすいからです。ハウスクリーニングを依頼するメリットは他にもあるため、売却前に押さえておきましょう。

5. 一戸建を売却するときに必要な書類について

戸建を売却する時に必要な書類
売却活動をスムーズにすすめるには、事前に必要書類を準備しておきましょう。
また、購入者が知りたいことや他にもあると購入者が嬉しいと思う書類を用意しましょう。

たとえば、購入した時の契約書や重要事項説明書、地盤調査報告書、耐震診断報告書、建築設計図書など、売る家に関する書類すべてを用意しておくと売却成功につながりやすくなります。

5.1 本人確認の身分証明書と住民票

本人確認のための身分証明書は顔写真があるものが必要です。 顔写真がない健康保険証などを場合には2種類の証明書を用意する必要があります。

また、登記上の住所と現住所が異なる場合には住民票が必要です。
住民票は発行から3カ月のものが必要なので、期限に注意しましょう。そして、共有者がいる場合には共有者全員の書類が必要です。

身分証明書を用意する時には、以下を参考にして下さい。

1種類の提示でよい身分証明書2種類必要な身分証明書
  • 運転免許証
  • パスポート
  • マイナンバーカード
  • 写真付き基本台帳カード
  • 写真付き身体障がい者手帳
  • 健康保険被保険者証
  • 印鑑証明書
  • 介護保険被保険者証
  • 後期高齢者医療被保険者証
  • 厚生年金保険年金手帳
  • 共済年金証書
  • 国民健康保険被保険者証

5.2 土地建物登記済証 権利証または登記識別情報

不動産の権利を証明するのが2004年までに法務局にて発行された登記済証(権利証)または、今現在権利証の代わりとなる登記識別情報です。

家の売却の際には、正当な家の持ち主であることや権利の状況、建物の状況を確認するために用いります。

以前は書面で登記済証(権利証)として交付されていましたが、平成17年3月7日以降の登記からは、登記識別情報として、登記完了後に12桁の数字が通知されます。

5.3 実印 と印鑑証明書

家の売却の際には実印と印鑑証明が必要です。 実印でなければならないという規則はありませんが、買主が売主であることを確認できることが必要です。

また、売買契約書などに実印を押している場合、法務局などで印鑑証明などと照合しやすいという理由があります。 実印は主に重要な取引などの大切な場面で使用されます。

そのため、実印を使用することで、その不動産取引が重要な取引であると意識を高めることができるので使用されています。 なお、印鑑証明は3カ月以内のものを用意するように指定されていることが多いため、期限に注意しましょう。

5.4 固定資産税・都市計画税納税通知書

固定資産税や都市計画税はその不動産を1月1日に所有している人に課税されます。 これらの税金は売却の際にすでに納付している場合には、日割り清算して買主から売主へと支払われます。これは決定事項で支払われるのではなく、話し合いで決決定するので、売買契約時に話し合っておきましょう

また、売却の時に行う所有者移転登記の際の登録免許税を算出する際には、固定資産税評価額が必要になります。送付されてくる固定資産税・都市計画税納税通知書を用意しておきましょう。

5.5 建物土地の状況を記した物件状況等報告書

家を売却する時に売主は、一定期間瑕疵(かし)担保責任を負うことになります。 売主が個人の場合には瑕疵(かし)担保責任を負う期間を設定できます。一般的に2カ月~3カ月が多いようです。

物件状況等報告書は、契約時に物件の不具合がある全ての箇所を記載し説明することで、引き渡し後、記載した箇所に不具合が発生しても責任は問われません。 引き渡し後のトラブルを回避するためにも、物件状況等報告書には細かな部分まで詳細に記載するようにしましょう。

5.6 建築確認済証および検査済証

戸建ての売却の際に必要になるのが、建築確認済証や検査済証です。建築確認済証はその家が建築基準法に則って建築されたことを証明するものです。建築完了後検査を受けて適合していれば発行されるのが、検査済証です。

これらの書類は建物の安全性を示すものなので、売却の際には買主に安心して購入してもらうためにも必ず必要なものです。 また、建築設計図書や工事記録書などがあれば、その後の家の維持や管理を行うときの修繕時期の目安がわかりますし、リフォームの時にも必要になるのでできれば用意しましょう。

5.7 売却範囲の確認のための土地測量図・境界確認書

隣家とのトラブルに多いのが、境界線が不明確な場合です。

境界線が定まっていないと、塀やフェンスをを設置する際にももめる可能性があります。
そのため、境界線がはっきりしていない場合や土地の面積があいまいな場合には、土地家屋調査士に依頼して測量を行ったり、境界線を確定したりしなければなりません。

測量方法は2つあり、隣接する土地・道路の所有者の立ち合いを基に作成された確定測量図、土地の登記記録に付随して法務局で取得できる地積測量図があります。また費用は、100㎡以下の土地で官民立ち会いは60万~80万円、一般的には35万~45万円が相場です。

戸建ての購入時には、隣家との付き合いは特に気をつかう部分です。 測量を行い、隣家とのトラブルが生まれないようにしましょう。

土地を売却すると決めた時、隣地との境界線は明確になっているでしょうか。境界線が曖昧な場合は、売却する前に測量をして明確にしないといけません。この記事では、土地の測量方法をはじめ、測量にかかる費用とその流れについて解説していきます。

6. 実家など田舎の戸建てを相続した時に利用できる税金の控除の特例

戸建売却時の税金控除
戸建ての売却では所有期間やいつ相続したかによって、税金の控除の特例を受けれる場合があります。 適用には細かな条件もあるので、税理士や不動産会社に相談して節税しましょう。

6.1 所有期間によって税率が変わる

家の売却では利益が出ると譲渡所得税や住民税が課税されます。
この時の税率は家の所有期間によって変わります。相続した家の場合、所有期間は被相続人が取得した日から計算されるため、5年を超えている可能性が高いのため、低い税率での支払いになることが多いでしょう。

所得税住民税
短期譲渡所得30.63%9%
長期譲渡所得15.315%5%

この中には復興特別所得税も含まれています。
所有期間が5年未満の場合は短期譲渡所得になり、5年を超えると長期譲渡所得になります。

6.2 相続税の取得費加算の特例

相続した家を売却する場合には、相続税の一部を譲渡所得税を計算する時の取得費に加えることができる場合があります

これは相続の開始を知った日から、3年と10カ月以内に売却することが条件です。
この特例を適用することで、税金の支払いを抑えることができます。

6.3 被相続人の居住用財産(空き家)を売却した時の特例

相続した家や敷地を一定の条件下のもと売却すると最大3,000万円の控除が受けられる特例です。

適用を受けるには条件があります。 居住用財産の3,000万円の特別控除は、相続人が住んでいないと適用されませんが、この特例なら、一定期間の間に売却することで最大3,000万円の控除が受けられます。

  • 相続の開始直前まで被相続人が住んでいたこと
  • 昭和56年5月31日以前の建築であること
  • 区分所有建物登記がされていないこと
  • 相続直前に被相続人と共に住んでいる人がいなかったこと
  • 売った人が相続・遺贈により取得したものではないこと
  • 売却までに事業用や賃貸として使用していないこと
  • 耐震基準を満たしたものか取り壊してからの売却であること
  • 相続の開始があった日から3年を経過する年の12月31日までの売却であること
  • 売却代金が1憶円以下であること
  • 取得費の特例や収用等の特例の適用を受けていないこと
  • 同じ特例を同じ被相続人からの相続・遺贈されたもので適用を受けていないこと
  • 特別な関係の人への売却でないこと(親族、生計を共にする人、内縁関係の人など)

この特例の適用は2019年の12月31日までに家を売却した人に適用されるものです。
相続した家を売却する予定があるのなら、早めに売却の手配をすることをおすすめします。

7. 一戸建の物件が売れない時は買取による売却も検討

戸建の買取売却を検討する
戸建ての家がなかなか売れなくて困っている時には、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。 買取なら不動産会社が購入してくれるので、販売期間がないため売却期間が短くすみます。

また、買取だと瑕疵担保責任がなく、販売期間も短くすぐに現金化できるというメリットがあります。 しかし、不動産会社は家を買い取って、リノベーションなどを行い付加価値をつけて販売します。

よって、できるだけ安く買い取らないと利益が残りませんので買取での売却額は仲介に比べて20%から30%低くなります。 売却価格は低くなりますが、買取金額に納得ができればすぐに売却できて代金が支払われます。

ローンが払えなくなった場合や離婚・失業など個人的な理由ですぐに家を売却をしたいという場合でも買い取ってもらえます。 買取のためにリフォームなどの費用の負担も必要ないため、売却のためにお金をかけたくない。

早く売りたい人にはおすすめの方法です。

8. 準備をすることで一戸建もスムーズに売却できる

準備をして戸建を売却
戸建ての売却は少し工夫をするだけで、スムーズに高値での売却の可能性が上がります。
使わない家を所有していると税金の支払いが続きます。

また、相続した家の売却だと節税の際に利用できる特例に期限があります。 少しでも税金の支払いを抑えたいのであれば、早めに売却するのが得策でしょう。

住まない家を放置していると特定空き家として認定されてしまう可能性があります。 老朽化がすすみ家が荒れると近隣の住民にも迷惑をかけることになります。
住まない戸建てを所有しているなら、早めの売却で税負担やその後の維持管理費用をなくしましょう。