一戸建てをスムーズに売却する方法。不動産会社の賢い選び方を紹介

一戸建てを売却

一戸建ての売却では、事前に準備を行うことでよりスムーズに高値での売却につなげられます。一戸建ては、マンションの売却に比べて売却期間が長引きがちです。売却期間が長くなると売れるのかどうか不安に感じる人も多いでしょう。
スムーズに売却するためには、不動産会社の選び方が重要です。
ここでは、不動産会社の賢い選び方や一戸建ての売却の流れを理解してスムーズに売却ができるように知識を備えましょう。

1. 一戸建てを売却する流れ

一戸建てを売却する流れ
一戸建ての売却を行う時のおおまかな流れは以下のようになります。

売却準備を行う
  • 相場価格を把握する
  • 書類を準備する
査定を依頼する
  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約から選ぶ
売却活動を行う
  • 内覧を行う
売買契約及び物件引き渡し
  • 購入希望者が見つかると売買契約を締結する
  • 後日、残金の決済と引き渡しが行われる

1.1 売却準備を行う

一戸建ての売却を決めたら、売却準備を始めましょう。不動産会社を見つけたり、売却した一戸建ての相場を調べたりします。そして、売却活動をスムーズにすすめるためには、事前に書類を用意しておくと慌てずに済みます。

売却時には多くの書類が必要で、中には物件を購入した時の書類も必要なのできちんと保管されているか確認して揃えておく必要があります。一戸建ての売却に必要な書類は以下で確認して下さい。

  • 身分証明書(写真付きのもの)
  • 実印
  • 印鑑証明書(3カ月以内のもの)
  • 住民票
  • 登記済権利証又は登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書及び固定資産税評価証明書
  • 土地測量図、境界確認書
  • 建築確認済証及び検査済証
  • 建築設計図書
  • 工事記録書
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書

上記の書類は全てが必要なわけではありません。また、土地の境界線が不明確な場合には売却の際に不利になる場合があるので、事前に境界線を確定しておくことをおすすめします。

土地を売却する際には、測量をした方が良いケースがありますが、測量には数十万円程度の費用が必要なため、予め費用や手順について押さえておくと良いでしょう。これから土地の売却を検討している場合は大体の費用を把握し、スムーズな売却を目指しましょう。

建築設計図書や工事記録書は、買主が将来リフォームや増改築を行う際には必要になる書類です。物件購入時に受け取っている書類なので、揃えておくと喜ばれます

そして、耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書は、あると売却に有利になる書類です。その他の書類は必ず必要になる書類なので事前に揃えておくと、売却の際の手続きがスムーズに進められます。

1.2 査定を依頼し不動産会社を探す

戸建ての売却を行う時には、物件の価格を把握しておくことはとても重要です。一戸建ての場合、同じ条件のものを探すのは難しく、不動産の一括査定を利用して査定をしてもらうことが価格を把握する早道です。査定には定められたものはないため、各不動産会社によって査定額に差が出ます。

査定を行う場合には、複数の不動産会社に査定を依頼することで、価格の幅が分かるので相場を知ることができます。

査定額が提示されたら査定額の根拠や販売方法など多くの意見を聞いて担当者を比較しましょう。対応や回答に納得ができて信頼できる不動産会社を選ぶことで、高値売却へとつなげることができます。

1.3 不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社に売却を依頼する時には、媒介契約を結ばなければなりません。媒介契約には3種類あってその中か自分の売却の状況に適したものを選べます。

契約の種類レインズへの登録報告義務契約期間複数社との契約自己発見
一般媒介契約任意任意制限なし可能可能
専任媒介契約7日以内2週間に1回3カ月不可可能
全族専任媒介契約5日以内1週間に1回3カ月不可不可

立地条件がよい場合や築浅の物件の場合には、一般媒介契約だと競争意識が働きより高値で売却できるでしょう。

不便な場所にある物件や築古の物件の場合には、売れないリスクを考えて専任や専属専任媒介契約を選ぶと、より力を入れて販売活動を行ってもらえるので売却しやすくなるでしょう。

不動産会社に不動産の仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を結びます。 媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介...

1.4 売却活動を行い買主を探す

媒介契約を締結すると、売出価格を売主が設定し売却活動を始めます。不動産会社は物件の情報を広い地域に広めるために、インターネットやチラシ広告等を利用して売却活動を行います。

自社のホームページに情報を掲載するのはもちろんのこと独自のネットワークも利用して情報を広めます。そして、ポータルサイトや不動産会社が利用するレインズの登録を行うことで、物件情報をより広めることができます。

レインズとは、現在販売している物件情報や、過去の成約価格などを知ることができる不動産流通標準情報システムで、不動産会社だけが利用することが出来るサイトです。チラシを作成し近隣の住民へも広告活動を行います。購入希望者が現れたら、内覧を行います。

1.5 買主と売買契約を締結し引き渡す

無事、購入希望者と売買契約が締結できたら、決済と引き渡しは約1カ月半~3カ月の間にするのが一般的です。法律で定められているわけではありませんが、売買契約書にどのくらいの期間で引き渡すのかを記載することで、法的効力をもちます。

売買契約の際には、物件の設備に関する詳細や重要事項に関する説明が行われ、買主から手付金を受け取ります。手付金は一般的には売買代金の10%から20%になることが多いようです。そして、後日鍵の引き渡しが行われ、引越しが済めば売却活動は完了となります。

2. 不動産会社に買い取ってもらう方法もある

一戸建ての買取もある
一戸建てを売却する時には、仲介による方法以外に買取による売却方法もあります。仲介は不動産会社に買手を探してもらって売却する方法です。

買取は大手の買取も行う不動産会社や買取専門にしている不動産会社に直接買ってもらう方法です。この方法では、初めから買取を依頼する方法と、一定の期間売却活動を行った後に、売れなかった場合に備え初めに取り決めた売却価格で不動産会社に買ってもらう方法があります。

買取は確実に売ることができるため、利便性が悪かったり、築年数が古くてで売れるかどうか不安があったりする場合に便利な売却方法です。買取では瑕疵担保責任が免責になったり、仲介手数料がかかりません。

さらに、不動産会社に依頼して最短だと10日から1カ月ほどで、売却して現金化することができます。よって、売却を急いでいる人や、すぐに現金が入り用な人、売却活動を近隣の人に知られたくない人にとってはメリットとなるでしょう。

ただし、不動産会社による買取は買取価格が、通常の仲介での売却価格の5割から7割程度になることを理解しておきましょう。これは、不動産会社が物件買取後、その家のリフォーム等を行い付加価値を付けた上で再販するためです。

そのため、買取を利用する際には、事前に買取査定を行い査定額に納得できた不動産会社と契約するとよいでしょう。

3. 一戸建てを売却する際に掛かる費用

一戸建てを売却する費用
売却の際には税金やその他諸費用がかかります。これを事前に把握しておかないと、その後の資金計画にも影響します。ここではどのような支払いがあるのかを見てみましょう。

3.1 必ず掛かる費用

不動産を売却するときに必ず必要になる費用が仲介手数料と売買契約書に貼る印紙税です。

費用の中でも高額になる仲介手数料

不動産会社に家の売却を依頼すると、無事物件購入者が見つかり契約に至ると成功報酬として仲介手数料の支払いが発生します。この報酬は契約が成立した時のみに支払うもので、一般媒介契約などで複数社と契約している場合には、成約した仲介を行った一社のみへの支払いです。

仲介手数料は上限があり、物件の売却価格に比例して金額は大きくなります。例えば、売却価格が400万円超えの場合は以下の計算式で求められます。

仲介手数料 = 売却価格 × 消費税3.24% + 64,800円

そして、300万円以下の場合は、消費税のところが4%になります。それよりも低い200万円以下の場合は5%です。仲介手数料には上限が設けられているため、このようなルールが定められています。

支払い時期は売買契約成立時に半額。物件引き渡し時に半額となることが多いです。

売買契約書に必要な印紙税

物件の売買契約を交わす時に作成される売買契約書には、印紙税を貼付して納税する義務があります。この印紙税は売却価格に合わせて金額が変わり、物件の建築を依頼した時の建設工事契約請負書や住宅ローンの借入の手続きの際の金銭消費賃借契約書にも同様に印紙を貼付することで納税します。

不動産売買での売買契約書に貼る印紙税額は以下のようになります。

売却金額本則税率軽減税率
500万円超~1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円超~1憶円以下60,000円30,000円
1億円超~5億円以下10万円60,000円
5億円超~10億円以下20万円16万円

なお、2020年3月31日までに作成された契約書に関しては、軽減税率が適用されます。
そして、金銭消費賃借契約書の税率は上記の表と異なります。

3.2 利益が出た場合によってかる費用

利益がでるとその所得に対して税金がかかります。また、一戸建ての場合には測量のための費用が必要な場合もあります。

売却時に利益が出た場合は譲渡税が掛かる

売却をした時に利益が出ると利益に対して税金がかかります。税金がかかるかは以下の計算式で求められます。

譲渡所得(売却益)= 譲渡価格 – (取得費 + 譲渡費用)

なお、取得費として計算に入れることができるのは、仲介手数料や購入時の印紙税、登録免許税などです。

そして、この取得費には物件の購入費用も含まれますが、購入当時の金額をそのまま利用することはできません。物件を購入して年数が経過している分の減価償却が必要です。したがって、減価償却後の価格を取得費として計算します。

一戸建てを売却した時にかかる税金は、その一戸建てを売却した年の1月1日の時点で購入してから5年を超えているかで税率が変わります。

所得税住民税復興特別所得税
長期譲渡所得15%5%2.1%
短期譲渡所得30%9%2.1%

所有期間が5年を超えると長期譲渡所得
となり、それ以下の場合には短期譲渡所得となります。なお、2037年までは、所得税額に復興特別所得税が課税されます。

居住用の一戸建ての売却を行う時には、税金の支払いを軽減するための特例があり、条件を満たせば売却益から3,000万円が控除できます。

3,000万円特別控除の特例で節税しよう。注意点もあわせて解説

したがって、支払う税金をなくせたり、大きく減らせる場合があります。また、売却時に新居を購入する場合には、買い替えの特例を利用できる場合もあり、この時には、条件次第では支払うべき税金を将来に繰り延べできます。

ただし、3,000万円の特別控除の特例を利用すると、新居購入時の住宅ローン控除が利用できないので、それぞれの税額を試算してから決めるとよいでしょう。

抵当権を抹消する際には登記費用が必要

多くの人は家を購入する時には住宅ローンを利用しているでしょう。そして、この住宅ローンを完済しないと、原則、家は売却できません。そして、売却時に売却代金で一括繰上返済を行う時には、金融機関に対して手数料の支払いが発生します。

また、一括繰上返済をして、設定された抵当権を抹消するためには抵当権の抹消登記が必要です。抵当権の抹消登記の登録免許税は不動産1件につき1,000円です。一戸建てなら土地と建物で最低でも2,000円必要です。

そして、抵当権抹消登記を司法書士に依頼すると、トータルで20,000円から30,000円程度になることが多いようです。

境界線が曖昧な場合は測量費等が掛かる

一戸建ての場合、隣家との境界線がはっきりとしていないと後のトラブルの可能性があり売却しにくくなる場合があります。そのため、事前に土地家屋調査士に測量を依頼し、境界線を確定しておくとよいでしょう。境界の確定には、隣家との立ち合いが必要になり時間も費用もかかります。また、公園や用水路、道路などと接している場合には、市区町村などの立ち合いが必要になる場合もあります。

費用はその土地の大きさや立ち合いの回数などにもよりますが、30坪から100坪くらいの敷地の場合、30万円~45万円程度が目安です。

しかし官民立ち合いでの測量だと費用はより高額になります。特に買主が境界線の確定を要求していない場合には、登記簿に記載されている公簿面積での売買もできます。

売却時に土地の境界線を測量する費用や依頼方法について解説

4. 一戸建てを高く売却するコツ

一戸建てを高く売却するコツ
一戸建てをできるだけ高く売却するために、コツをつかんでおきましょう。

4.1 事前に相場価格を掴んでおく

物を購入する時に、極端に価格が安かったり高かったりすると、なぜその価格になるのか気になる人は多いでしょう。不動産も同じで適正価格から離れた価格は、瑕疵が疑われたり売れ残ってたりしてスムーズに売却できなくなります。

そのため、売出価格を決める時には、周辺の同じような物件がどれくらいで売られているのかなどを知る必要があります。相場価格を事前に知っていると、適正価格の幅から大きく離れることはないので、売却しやすくなります。
この相場価格を知るには、不動産会社に査定を依頼することが一番簡単な方法です。

不動産の一括査定サイトなら、一度の簡単な入力で複数の不動産会社に査定が依頼できます。時間や手間をなくすだけでなく、その地域や物件に適した不動産会社がピックアップされて査定が依頼できるので、より高値での売却が期待できます。

売却期間の長期化や安く売りすぎたりしないためにも、不動産の一括査定を利用しての不動産会社を選びましょう。

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4.2 任せられる不動産会社を選択する

不動産会社には得意なエリアがあったり、得意なジャンルがあったりします。一戸建ての売却を依頼する時には、一戸建ての売却の実績が多い不動産会社を選ぶのが賢明です。

また、一般的に一戸建ての売却期間には、11カ月程度かかるといわれ、その期間中販売方法の相談をする担当者とも長い付き合いとなります。そのため、担当者との相性もとても大切です。ストレスなく何でも相談できる担当者だとスムーズに売却活動ができるでしょう。

不動産会社を選ぶ際には、担当者のマナーや段取りのスムーズさ、面倒くさがらずに丁寧に説明してくれるか、適切なアドバイスができるかなども確認するとよいでしょう。中には、媒介契約を結びたいがために高額の査定額を出す不動産会社もあります。査定額は売却価格ではありません。高額な査定額に惑わされずに、その根拠を確かめてから不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産の取引は一生に一度の高額取引になる人も多いでしょう。後悔しないためにも、信頼のできる不動産会社を見つけてより高値で売却できるように備えましょう。

4.3 一戸建てが売却しやすいタイミングを把握しておく

家は需要がある時に売却すると高値で売れる可能性が高くなります。家の需要が多くなるのは、新学期が始まる4月の前や転勤が多い9月頃です。住宅は2月から3月頃が一番需要が多くなり、売れやすくなります。高くスムーズに売りたいのであれば、1月頃から売却活動を始めるのがベストなタイミングでしょう。

また、金利の低い時期であれば借入がしやすくなるため、住宅の購入を検討をする人が増えます。金利が下がっている時期を狙って売却すると売却しやすくなります。一戸建ては15年を超える頃には、不具合が多く出始めます。家はいつでも売りに出すことはできますが、20年以降は価値はゼロとなるため、売却を検討しているなら20年までに売るのをおすすめします。

4.4 印象の良い内覧を目指す

住むための家を購入する時には、内覧してから決める人がほとんどでしょう。そして、この内覧の印象で家を購入するかどうかは大きく左右されます。そのため、内覧前にはできる限りの対策を行うことで、購入希望者を逃さないようにしましょう。

すみずみまで掃除する
  • 水回りは水垢やサビ、カビなどがないように特に念入りに清掃する
  • ベランダや庭、クローゼットの中も掃除する
  • 時間がない場合にはハウスクリーニングを利用するとよい
物を減らす
  • 倉庫や先に新居を購入している場合には新居に出来る限り物を移動して減らす
  • この際に不要な物は内覧前に処分する
庭の掃除をする
  • 芝生があるなら芝の手入れをする
  • 植木は剪定してすっきりさせる
  • 家の外壁などは高圧洗浄などを利用してきれいにしておくとなおよい
  • 自転車などがある場合には撤去してすっきりさせる
室内を明るくする
  • 家の中の照明は全て点灯して明るくする
  • 明るい電球にかえる
  • 気候のよい時期は窓も開ける
臭い対策する
  • 換気を行う
  • カーテンやクッション等の布類は洗濯する
  • 喫煙している人・ペットを飼っている人は消臭剤などを利用して臭いをなくす
  • 玄関の臭いは特に注意
  • 水回りにも臭いがないかチェックする

購入希望者は室内の様子や庭の様子等、さまざまな部分を見ています。誰しもきれいな家に住みたいと考えます。同じ価格の物件があるのならよりきれいな物件を選ぶでしょう。

仕事をしているとなかなかすみずみまで清掃することは難しいかもしれません。その場合には、ハウスクリーニングを利用すると、プロの手によってさらに水回りなどもとてもきれいに清掃してもらえます。
また、家を訪れた時に最初に目にする外観や玄関までのアプローチの印象はとても大切です。外壁が薄汚れているとみすぼらしい印象を与えてしまいます。簡単な洗浄を行うだけでも建物の外観は明るく見えるので、外壁を高圧洗浄などで汚れを落とすのも良いでしょう。

そして、内覧での売主の応対も見られています。着飾りすぎるのも内覧する人にとって緊張感を与えがちです。内覧の際に売り主がすべき服装は、清潔感のあるリラックスできるようなカジュアルな装いで出迎えましょう。だらしないような服装やスウェットなどは論外です。

そして、落ち着いて見学ができるように、必要以上に付いてまわってしゃべりすぎないようにも注意しましょう。

5. 一戸建てを売却する際の注意点

一戸建てを売却する際の注意点
一戸建ての売却を行う時には、いくつかの注意点があります。注意点を理解して対策することでスムーズな売却につなげられます。

5.1 マンションよりも一戸建ての売却は時間が掛かる場合が多い

一戸建ての売却はマンションの売却に比べて、チェックする項目が多く購入を検討する際の時間が多くかかる傾向にあります。特に、建物の耐震性や雨漏り、シロアリなどは購入後の生活にも大きく影響するため、事前に調査が必要になります。

また、一戸建ての場合、隣家との境界線がしっかりと決められているか、また、人間関係なども気になるところです。そのため、マンションの売却期間が平均8カ月かかるのに対し、一戸建ての売却期間はそれよりも5カ月長い平均11カ月程と言われています。

マンションだと居住目的の他に投資目的での購入を検討している人もいます。そのため、そもそもの需要の割合が多いため一戸建てよりも売りやすくなります。

5.2 売却を始める前に建物や土地の状態や状況を確認

家を売却する時には売主には、瑕疵(かし)担保責任があります。これは買主が引き渡し後に雨漏りやシロアリなどの隠れた瑕疵(かし)を発見した場合、その修理費用などを請求できるものです。この瑕疵については、売主が知らなかった瑕疵についても責任が発生するので注意しましょう。そして瑕疵担保責任が適用される期間は、法的に1年以内とされています。

一戸建てを売却する時には、瑕疵が発見されると、後日、高額の費用を請求されたり、住めないような瑕疵の場合には、契約解除になる場合があります。そのため、事前に専門家に依頼してチェック(住宅診断)しておくとよいでしょう。住宅診断書を添付すると、売りやすくもなり、買主も安心して購入できます。

法改正もある不動産売却時の瑕疵担保責任とは。リスク軽減方法を知る

また、隣家との境界線がきちんと定められているかも確認しておくことをおすすめします。境界線が不明確な場合、住んでいる人が変わるタイミングで、境界線の主張をしてくる人は多くいます。そのため、売却前には測量を行い、境界線を確定することも重要です。

5.3 売却するためのリフォームはしないほうが良い

古い家の場合、少しでもきれいにすれば売りやすくなると考えてリフォームを検討する人は多くいます。しかし、売却のためにリフォームを行ってもその費用を売却価格にそのまま上乗せして回収できる可能性は少ないでしょう。

なぜなら、売却価格は周辺物件の売出価格等を参考にしながら設定します。その価格にリフォーム費用を上乗せすると、買主にとれば他の類似物件と比較して割高に感じられます。

また、買主の中には、購入後に自分好みのリフォームを前提として物件を探している人も多くいます。リフォーム済みとして売り出すと、リフォーム前提の人やより安く購入したいがために中古物件を検討している人達の購入対象から外されかねません。

もし、リフォームを行うのであれば不動産会社に相談しながら、必要最低限の簡単なリフォームにとどめておくことをおすすめします。

6. 一戸建てを売却するならまずは査定から始めよう

一戸建てを売却するなら査定から
一戸建ての売却では、買主が購入しやすいように事前に対策する必要があります。安全面や瑕疵に関することは、買主にとって重視する点なので、事前に対策することで買主に安心感を与えられて売れやすくなるでしょう。また、内覧の際にも、より魅力的な物件に見えるように事前に対策することが重要です。これらのことは適切な不動産会社が見つかれば、状況に合わせたアドバイスをしてもらえます。

そして、少しでも早く高値で売却するためには、適切な価格設定と販売方法が重要です。

そのためには、最初の不動産会社選びが重要になってきます。不動産会社を選ぶ際には一括査定を利用すると、簡単に一戸建ての売却に合った不動産会社が見つかります。一戸建ての売却を検討している場合は、一括査定を利用してあなたの家の売却に適した不動産会社を見つけましょう。