自宅を売却。高く売る方法と住み替えを成功させるポイントとは

自宅を売却するには
結婚や子供の成長したなどよりよい住環境を求めて住み替えを見当されている方や何か事情があり、自宅を売却したいと考えている方はいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、住み替えで自宅を売却となると、売却の手続きや買主を探すための活動の他に自分が住む家を探さなくてはなりません。

引っ越しは何度も経験をしていても、自宅を売却するなんて初めてと感じている方も多いのではないでしょうか。

そこで、

自宅を売るにはどうすればいいの?

どんな準備をすればいいの?

気をつけることは何?

といった自宅を売却する際に気になる点と住み替えを上手く行うポイントを合わせて解説します。

1.売却するためにまずは準備したいこと

自宅を売却したい

自宅の売却を思い立ったら、まずは売却の流れを把握し、おおまかなスケジュールを立てることが大切です。

また、住宅ローンの残債がある場合は、完済しなければ売却できないので注意が必要です。

1.1自宅を売却するおおまかな流れを把握しておく

自宅を売却する場合、仲介を依頼する不動産会社や購入希望者とのやり取りのほかに、さまざまな手続きも必要です。

自宅の売却を検討してから不動産会社を選択するまでは、以下のような流れで進めていきます。

大まかな流れを把握しておくことで、事前に調査をしたり手続きに手間取ることが少なくなります。

  1. スケジュールと売却目標金額を立てる
  2.     ↓

  3. 自宅の売却方法を選択
  4.     ↓

  5. 売却先行か購入先行を選択
  6.     ↓

  7. 自宅の査定を依頼する
  8.     ↓

  9. 必要書類の準備
  10.     ↓

  11. 不動産会社の選択

スケジュールと売却目標金額を立てる

新たな住宅に住み替える場合、自宅を売却した金額を資金として次に住む家を購入(賃貸)するのが一般的です。

そのため、できるだけ高く売却することが、金銭的な負担を軽減できると言えます。

損をせず、なるべく高く売却するためには適切な売却目標金額を設定し、計画的に売却活動を進めることが大切です。

そこで、以下のような項目について計画を立ててみましょう。

  • いつまでに売却するかスケジュールを決める
  • サイトで相場や近隣物件の販売状況をチェック
  • 相場を元にして売却目標金額を立てる

自宅の売却方法を選ぶ

次に、自宅の売却方法を選択します。

売却方法は、主に不動産会社の仲介による売却と直接買取の2種類が挙げられます。

直接買取の場合、仲介手数料がかからず売却までの日数が短いというメリットがあります。

転勤などでいつまでに売却したいと期限がある場合はスケジュールどおりにいくことが多く安心して売却できるでしょう。

しかし、一般的な不動産市場の7~8割程度の金額で取り引きされるというデメリットがあります。

高く売却したい場合は、自分で価格を設定できる不動産会社の仲介による売却を選択すると良いです。

仲介による売却を選択する場合は、契約時に契約方法を3種類から選ばなくてはいけないのですが、その話後ほど解説します。

売却を先にするか購入を先にするか

住み替えのために自宅を売却するなら、売却を先に行うか購入を先に行うか悩むところでしょう。

どちらが良いかはその状況によって異なりますが、購入のタイミングは自分で決められる一方で売却のタイミングは買主の有無によって変わるため、自分では決められないケースがほとんどです。

このような状況から、住み替えの場合は不動産会社から売却先行を勧められることが多いです。

自宅の査定をお願いする

依頼方法は、不動産会社に訪問査定を依頼する方法と不動産鑑定士に依頼する方法の2種類が挙げられます。

不動産会社の場合、1社では査定への妥当性が判断しにくいため、複数社に依頼して比較することをおすすめします。

不動産鑑定士の場合、依頼する鑑定事務所によって費用は異なりますが、一般的な住宅の鑑定を依頼した際の相場は数十万円と高額です。

自宅を売却する場合、そのまま売却活動を進められますし不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

必要書類を準備する

自宅を売却ためには、以下のようなさまざまな書類が必要です。

すぐには揃えられない書類もあるので余裕をもって準備するようにしましょう。

また、マンションと戸建てでは必要書類が異なり、書類によっては有効期限があるので注意が必要です。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

戸建ての場合は土地測量図、境界画定図、建設確認済証などが、マンションの場合は管理規約などが必要となります。

不動産会社を選択する

自宅を売却する際には、買取や仲介を依頼する不動産会社選びが重要です。

不動産会社が買主と価格の交渉をしてくれたり、契約書の作成を行ってくれます。

そのため、相性の合う不動産会社の営業担当を見つけなくてはなりません。

さらに、細かな規定がないため、不動産会社によって査定額は異なります。

高く売却するために、いくつかの査定額を見比べる必要があるでしょう。

つまり、不動産会社を選定する際には1社の話を聞いて決めるのではなく、複数社を比較・検討することが大切なのです。

複数社に依頼する際には一括査定サイトで依頼するのが便利です。

一度の申し込みで依頼ができるので、手間がかかりません。

また、サイトによっては数百社~数千社ある会社から、売却したい自宅に合わせてある程度絞って不動産会社を数社紹介してくれるので、不動産会社が選びやすくなります

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もっと一括査定の仕組みやメリット・デメリットを知りたい場合はこちらの記事で確認してください。

不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。

1.2住宅ローンの残債がある場合

住宅ローンを組んで購入した自宅は、完済しなければ売却できない仕組みとなっています。

そのため、急な転勤で自宅を売却しなければならない場合や離婚などで自宅を早く売却したいのなら、売却代金や自己資金を充てて住宅ローンを完済する必要があります。

あらゆる方法を駆使しても住宅ローン完済できない場合、最終手段として任意売却という方法があります。

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞り、今後も返済の見通しが立たない場合にやむを得ず利用する手段です。

そのため、信用情報機関のブラックリストに載ってしまうため、一定期間はどこからも借り入れできない状況となってしまいます。

おすすめはできませんが、どうしても売却しなくてはならない時のために覚えておくのも手です。

しかし、リスクもあるので必ず任意売却を行う前にメリットやデメリットなどを把握しておいてください。

住宅ローン完済をせずに、住宅を売却する任意売却。そのメリットとデメリット、競売との違いを理解することで、どういうときに任意売却を選択すればいいのかを理解しましょう。また、任意売却の流れについても併せて把握していきます。

2.仲介で自宅を売却するときの手順

自宅を売却する手順
不動産会社に仲介を依頼して自宅を売却する場合、以下のような手順で進めていきます。

2.1媒介契約を選ぶ

不動産会社に対して正式に売買の仲介を依頼する際には、媒介契約を締結します。

媒介契約とは、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類から選択できます。

各契約にはそれぞれ特徴があるので、売却する自宅に合った契約を選びましょう。

家や土地を売る場合、不動産会社に売却依頼して市場に物件情報を流してもらい、購入希望者が現れるのを待つのが一般的な流れです。 このとき、...

不動産会社と売却を進める

実際に家を売り出すとなると、不動産会社から予定の調整や確認の連絡などが平日の仕事中でも入ってくるのが現状です。

そのため、多忙な場合や会社で電話に出づらい場合は、その旨を不動産会社に予め伝えておくと良いでしょう。

このような対応をしておくことで、メール対応に切り替えてくれたり、連絡の取れる時間帯に再度電話をかけてくれるようになります。

また、最近はLINEでのやり取りを行っている不動産会社もあるため、状況に応じた方法を選択しやすいと言えます。

2.2査定額から売り出し価格を決める

不動産会社に査定に基づいて売り出し価格を決めていきますが、最終的に売り出し価格を決めるのは売主です。

ただし、近隣の類似物件の相場と比べて金額が大きく離れている場合は、購入希望者が現れにくいと言えるでしょう。

売買契約前には、購入希望者から価格交渉を持ち掛けられるケースがほとんどであるため、価格交渉を考慮した金額で設定することがポイントです。

また、広告などで安く見せるために8や9の数字を頻繁に用いますが、不動産売却の場合は、値引き感を出すためにあえて高く見える価格を設定することもポイントです。

売れない場合は値下げの検討もしなくてはならないので、最初は売却したい価格より高めに価格を設定しましょう。

そして、いくらまでなら下げてもいいというボーダーラインを設定しておくことも大切です。

早く売りたくて、よくよく考えず買主の提示する価格に合意をしてしまい、後で後悔するということがないようにしましょう。

価格が決定したら、サイトへの掲載や広告掲載などが行われ、販売がスタートします。

2.3購入希望者の内覧

販売がスタートすると、広告を見て興味を持ってくれた人に実際に自宅を見てもらう「内覧」を行います。

できるだけ良い印象を持ってもらって購入に繋げるためには、 部屋を清潔に保ち、物を片付けて匂い対策をしておくと良いでしょう。

内覧時の注意点

戸建の場合は、庭の印象も大切なので手入れをしておくことをおすすめします。

特にキッチンなどの水回りは、汚れが目立ちやすい部分であるため、念入りに清掃しておきましょう。

内覧の際に、売買契約することを前提としてエアコンを残していって欲しいとか、ここが汚れているから値引きして欲しいと言われることがあります。

しかし、その場ですぐに承諾の返事をしないようにしましょう。

後々、負担が大きくなってしまう可能性があるため、「相談したいから」、「まとめてお返事したいから」などと理由をつけて、費用を計算した上で後日回答にすることが賢明です。

2.4価格交渉をして契約する

内覧を経て購入希望者の意思が固まると、最終的な価格交渉をして売買契約に進みます。

ここで価格交渉の他に売却時に発生する税金をどちらが支払うのか、家の保証はいつまでつけるのかなどの細かな条件も決めていきます。

先に不動産会社と相談し、何を買主に交渉するかなどを決めておいた方がいいでしょう。

売買契約後に代金の決済が終わると、物件の引き渡しを行います。

引き渡しの際には所有権移転手続きが必要となり、住宅ローンを完済させる場合は、解約や抵当権の抹消手続を行います。

また、買主へ鍵を渡す前に、電気代などの公共料金の精算を済ませておきましょう。

3.買取で自宅を売却するときの手順


不動産会社に直接買い取ってもらう場合、以下のような手順ですすめていきます。

3.1買取価格の提示と打ち合わせ

査定を依頼した不動産会社に、買取価格を提示してもらいます。

買取価格に納得できたら、売買スケジュールや物件引渡の際の条件確認のための打ち合わせを行います。

後々のトラブルを回避するために、家財道具の処分費用などの物件引き渡しの条件確認をきちんとしておきましょう。

3.2売買契約・決済

打ち合わせが終わると、売買契約を締結します。

売買契約時には、契約書の読み合わせや空調などの付帯設備の確認が行われます。

また、不動産会社に直接買い取ってもらう場合、瑕疵(かし)担保責任が免責されますが、雨漏りやシロアリなどの情報はきちんと確認しておきます。

売買金額の残代金を受領し、物件の引渡しを行って一連の手続きが完了します。

なお、決済日当日は、銀行などの金融機関で引渡し手続きが行われるのが一般的です。

4.住み替える場合の注意点

自宅を売却する際の注意

自宅を売却するということは、次に住む場所を探さなくてはいけません。

住み替えを行う際に、知って起きたい点を解説します。

4.1住み替えならば同じ不動産会社を利用する

住み替えの場合、以下のようなメリットがあるため、できる限り同じ不動産会社で売却と購入を決めた方が良いと言えるでしょう。

  • 住み替えのタイミングを合わせてくれる
  • 手数料の値引き交渉ができる
  • 連絡を一本化できる

この他には先に購入となった場合、売却の入金まで待ってもらえないかなどの交渉ができることがメリットとして挙げられます。

しかし、購入と売却の双方で仲介手数料は発生しますので、注意してください。

同じ不動産会社を利用するとさまざまなメリットがありますが、今いる場所とは遠く離れた場所へ引っ越し予定の場合は、無理して同じ業者を利用することはありません。

なぜなら、地域密着型の不動産会社の方が、情報収集などが得意なケースがあるからです。

また、不動産会社によって異なるので一概には言えませんが、系列店であれば情報の共有などがスムーズな場合もあります。

不動産会社と契約する前にそういったことは可能か聞いてみることがおすすめです。

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4.2特別控除を活用する

2000年代に入って以降、2014年4月に消費税率が8%に引き上げられ、2019年10月からは10%に引き上げられることが決定しています。

このような経済情勢の影響を受け、住宅などの高額な買い物は消費者にとって大きな負担となっています。

日本政府は消費者の税制負担を軽減するために一定の税金について軽減税率を導入しており、住宅に関しては、「3,000万円の特別控除」が設けられています。

この特別控除は、自分が居住している自宅や居住しなくなってから3年以内の自宅を売却するなどの条件を満たすことで、売却によって出た利益分を3,000万円まで非課税にするというものです。

3,000万円の特別控除

5.自宅を高く売却するためのポイント

自宅を高く売るポイント

次の生活に大きく影響してくる自宅の売却額、なるべく高く売りたいと多くの人が考えるはずです。

高く売る際にはどこのようなことをすると良いのでしょうか。

5.1自宅を売却するタイミングを考える

不動産価格には波があると言われており、世の中の動きや不動産の築年数などによって価格は大きく変わります。

そのため、時期を逃すと売れ残ってしまう可能性があります。

自宅を高く売却するにはタイミングが重要です。

特に2020年は首都圏を中心とした地価のピークと予想されており、東京オリンピックの開催によって駅周辺やホテル街、繁華街などの観光客の需要があるエリアが狙い目です。

地方都市においても、再開発が予定されている地域も地価は上昇しやすいと言えます。

また、戸建の場合は築15年まで、マンションの場合は築6から15年の間が売り時だと言われています。

5.2リフォームは基本する必要はない

築年数が古い物件の場合、リフォームしてから売り出した方が良いとイメージしがちですが、必ずしもそうだとは言えません。

リフォームが必要ないと言われている理由には、以下のようなことが挙げられます。

  • 物件を安く購入し、リフォームにお金をかけたいと人が増えている
  • リフォームしても、買主の趣味に合わない可能性もある
  • リフォーム費用は必ずしも査定に反映されるとは限らない

例えば300万円かけて戸建てをリフォームしても、戸建価格が300万円上乗せすることはほとんどないのが現状です。

ただし、築年数が20年以上の場合は、排水管の交換目安が20年であることと水道管の交換目安が15~20年であることから、配管工事は施した方が良いでしょう。

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5.3体験談を参考にする

インターネット上には、実際に自宅を売却した人の体験談が数多く投稿されています。

例えば初めて一括査定サイトを利用する場合、複数の不動産会社から営業の電話が頻繁にかかってくるのではないかと不安を抱く人も多いことでしょう。

以下のリンクでは、複数の一括査定サイトを利用した流れや不動産会社などの対応を掲載しているので、ぜひ参考にしてみてください。

一括査定サイト(HOME4U・HOME'S・Re Guide・イエウール)を使い、実家の査定を依頼した結果をまとめました。うっとおしい営業電話は来るのか?それも覚悟で計8社に依頼した実際のやりとりと査定額も公開しています。

6.自宅は事前に準備をして売るタイミングで見極めると高く売れる

自宅売却はタイミング
自宅を売却するタイミングは、いつ訪れるかわかりません。

売却をスタートすると、引っ越しや手続きと何かにつけてやることが多いのが自宅の売却です。

売却をスムーズに進めるためには、自分にとってバランスの取りやすい不動産会社を見つけることが大切です。

そしてスケジュールをきちんと立てるなど事前準備を行い、タイミングを見極めて高値での売却を目指しましょう。