家の買い替え方法と失敗しないためのポイント。資金計画が大切  

家の買い替えに必要なこと

両親との同居や子供の成長など、家の買い替えを検討するタイミングはさまざまです。
しかし、賃貸ではなく購入の場合、家は簡単に買い替えできる程の金額ではないため、慎重に進めることが大切です。
また、現在の家に住宅ローンの残債がある場合、完済しなければ売却できません。
このようなことを踏まえて、家の買い替えに必要なポイントを押さえ、失敗しない買い替えを目指しましょう。

1.家の買い替えの方法と流れを確認しよう

家の買い替え方法と流れを把握
家を買い替える場合、売却を先に行う方法と新居の購入を先に行う方法があります。
どちらにもメリットとデメリットがあるため、買い替え方法と共に家を売却する流れを把握しておきましょう。

家の売却を先に行う売却先行

家の売却を先に行う場合、新居の購入資金を先に確保できることや売却代金を住宅ローンの残債に充てられるといったメリットがあります。
また、この時点で新居を購入していないため、売り急ぐ必要がなく、不動産市場が活発化する時期に売り始めるという選択もできます。
一方で、先に売却できても、新居がなかなか見つからなかったり、新居が未完成の場合は、新居とは別に仮住まいが必要となります。
そのため、2回分の引越し費用がかかることがデメリットとして挙げられます。

新居の購入を先に行う購入先行

家の売却より新居の購入を先に行う場合、仮住まいを探したり、2回分の引っ越し費用が不要です。

そのため、新居を先に購入すると、スムーズに引っ越しできることがメリットです。

また、新居を購入してから売却するため、希望する条件に合った物件を時間をかけて探すことができます
一方で、現在の家を売却する目途が立たないと、二重ローンという状態となってしまうため、月々の返済額がかさんでしまうことがデメリットとして挙げられます。

1.2.家の買い替えの流れ

家の買い替えをする場合、主に2通りの方法がありますが、それぞれ以下のような手順で進めていきます。

売却先行の場合

  1. 査定(売却)
  2. 資金計画(購入)
  3. 媒介契約及び売却活動の開始
  4. 契約条件の調整(売却)
  5. 売買契約(売却)
  6. 購入物件の絞り込み(購入)
  7. 契約条件の調整(購入)
  8. 売買契約(購入)
  9. 住宅ローンの手続き(購入)
  10. 代金の準備(購入)
  11. 残金の受け取り及び物件の引き渡し(売却)
  12. 残金の支払い及び物件の引き渡し(購入)

売却先行で進める場合は、売却する家の査定からスタートします。
その後、新居購入のための資金計画を立て、希望する条件に合った購入物件の紹介を受けます。

なかなか購入希望者が現れない場合、希望する条件に合う新居が早々に見つかっていても、別の購入希望者が優先される可能性もあります。

購入先行の場合

  1. 新居購入のための資金計画(購入)及び査定(売却)
  2. 購入物件の紹介を受ける(購入)
  3. 購入物件の絞り込み(購入)
  4. 媒介契約・売却活動の開始(売却)
  5. 契約条件の調整(購入)
  6. 売買契約(購入)
  7. ローンの手続き(購入)及び契約条件の調整(売却)
  8. 売買契約(売却)
  9. 残代金の準備(購入)
  10. 残代金の受け取り・物件の引き渡し(売却)
  11. 残代金の支払い・物件の引き渡し(購入)

新居の購入先行の場合、新居購入のための資金計画からスタートします。
購入物件の絞り込み後に売却活動がスタートします。
そのため、希望する条件に合う新居が見つかれば、早めに押さえることができます

1.3.なぜ買い替えを決めたのか

実際に買い替えをした方は、なぜ買い替えの選択をしたのでしょうか。家という人生最大と言っても過言ではない大きな買い物です。
買い替えを決めた方の理由には、以下のような事情が挙げられます。

  • より良い住環境を求めて
  • 海外転勤からの帰国
  • 子供の手が離れた
  • 将来を見据えて など

このように、買い替えの理由は各家庭によってさまざまで、子供のアレルギーや騒音問題などが原因となり、より良い住環境を求めた方もいます。
また、高齢になったことがきっかけとなり、交通の便が良い場所に移り住んだ方もいます。

1.4.買い替えのタイミングはいつが良いのか

売却を検討している家の所有期間によっては、売却益に対する譲渡所得税の税率が高い場合もあります。
それでは、買い替えのタイミングはいつがベストなのでしょうか。
家の売り時は、以下のように家の所有期間によって異なります。

5年

家を売却した際の売却益に対する譲渡所得税は、5年を境にして税率が下がります。
所有期間が5年以下の短期所得から長期所得になると、手放す時に支払う税金が少なくて済むことがメリットの一つです。
さらに、築5年以内の物件は「築浅物件」として人気が高く、高値での売却も期待できます。

9年

戸建て中古物件を探す際、リフォームなどを前提に10年以内で探す方が多い傾向にあります。
また、家は築10年以上で資産価値は下落しやすくなることから、10年以内に売却すると購入希望者を見つけやすいと言えます。
10年は住宅ローン減税が終了する時期でもあるため、この時期を境として家にかかるコストが増えていきます。
マンションの場合、築10年を越えたあたりから、修繕積立金が増えていく傾向にあります。

10年以降から維持費が上がっていくので、10年目から動き出すのではなくその1年前から売却活動をすると良いでしょう。

15年

戸建てやマンションなどの住宅は、築年数が古くなるほど資産価値は下落するのが一般的です。

資産価値はこれまでも下落し続けていますが、築15年以上になると急に下落する傾向にあります。

家は10年、15年、20年が価格が大きく下落する時期です。15年を超えてしまいますと、売却額が大きく下がってしまうので、15年目を迎える前に売却すると良いでしょう。

19年

木造住宅の耐用年数は約20年と言われており、築20年を過ぎると建物の資産価値が無くなるのが日本の不動産業界では一般的です。

したがって、上記でも述べたように、20年を過ぎた頃に家の価格は大きく下落してしまうのです。

また、厳格な決まりはありませんが、築20年以上経ち、居住用としてそのまま利用が難しい住宅は「古家」と呼ばれ、広告などにもその旨が表記されます。古い家の印象が強くなり、リフォームして住むという選択肢を検討していない買主の候補からは外れてしまうので、その分売れにくくなるでしょう。また、古い家なので値下げ交渉の額も大きくなり、売却額が予想より低くなることも予想できます。

築20年になる前に家を売却したいところですが、ここで気をつけたいのは売れるまでの時間です。築年数が20年に近づくにつれ売却するまでに時間がかかるようになってきます。

よって、築20年になる半年前に売却活動を始めてしまうと、売却活動中に築20年になってしまいます。築20年になる前に売却したいのであれば、余裕を持って築18年目くらいには売却活動を始めてた方が良いでしょう。

1.5.住宅ローンはいくつまで借りられるのか

家の買い替えをする場合、多くの方は住宅ローンも借り換え、返済期間は長くなるのが一般的です。
フラット35という住宅ローンが商品化されているように、30代で買い替えをするなら問題ないと言えるでしょう。しかし、50代以上になると、将来的に返済し続けられるのか不安を抱える方も多いのではないでしょうか。

返済能力によって借り入れできる年齢は異なりますが、住宅ローンの審査に通過する6割が30代前半です。住宅ローンの年齢制限は、返済完了年が80歳の時となっておりm50代を超えると条件が厳しくなるのが現状です。そのため、ローンの借り入れのハードルが上がってしまいます。

2.まずは資金計画を立てよう

家の買い替えの資金計画
家の買い替えを検討した場合、住宅ローンの残債や新居の購入資金など、必要以上にお金がかかってしまいます。

まずは住宅ローンの残債や自己資金を確認するなど、まずは資金計画を立てることが大切です。

2.1.買い替え資金を把握する

今すぐ家を買い替えたくても、買い替えられる資金がなければ、家の買い替えは遠のいてしまいます。家の買い替えを行う上で最初に考えるべきことは、新たな家探しではなく買い替え資金です。

しかし、買い替え資金と言っても一言で表すのは難しく、一般的には売却代金、自己資金、新たな住宅ローンを指します。このうち売却代金とは、現在の家を売却した際に発生する金額から、住宅ローンの残債に充てる金額と売却にかかった経費を差し引いて考えます。

自己資金とは、個人の預金や財形貯蓄、両親からの資金援助など、自分たちで準備できるお金のことを指しています。

2.2.家の売却にかかる費用

現在の家が築浅物件の場合、新築時の価格に近い金額で売却できると考えがちですが、マンションの資産価値は築1年でおよそ10%下落すると言われています。戸建ての場合、土地の価値はほとんど変わらなくても、築20年で資産価値はゼロに近い状態になると言われています。また、家の資産価値は購入後に変化した周辺環境によっても変化するので注意が必要です。

家を売却すると売却代金をそのまま手にできると思われがちですが、不動産会社に支払う仲介手数料や住宅ローンの繰上返済に伴う手数料など、意外と売却額から引かれてしまう費用が多くあります。家の売却にかかる主な費用は、以下の通りです。

  • 仲介手数料:売買価格×3%+6万円+消費税
  • 印紙代:5千円〜3万円
  • 登記費用:0~5万円
  • 住宅ローンの返済:3千円〜数十万円
  • 税金:印紙税・登録免許税・譲渡所得税・固定資産税など
  • その他諸費用:引越し代・修理・リフォーム費用など

売却額を設定する際は上記の諸費用を考えて価格を設定するようにしましょう。費用を考慮せず売却額を設定してまうと、後々新居への資金が足りない、引越し費用が足りなくなるといった事態が発生してしまいます。

売却額は諸費用、新居への費用などの他に多少の金額は手元に残しておくと良いでしょう。

2.3.家の購入にかかる費用

家を買い替える際には、現在の家を売却する際にかかる費用だけでなく、当然ですが新居の購入費用が必要です。
その他にも多くの費用が必要となり、家の購入にかかる主な費用は、以下の通りです。

  • 仲介手数料:売買価格×3%+6万円+消費税(中古物件の場合)
  • 印紙代:5千円〜3万円
  • 住宅ローン関連の費用
  • 税金:印紙税・登録免許税・固定資産税など
  • その他諸費用:新築物件の手数料・引越し費用・リフォーム費用など

買い替えの場合、現在の家を売却した代金を新居の購入費用に充てたいところですが、売却と購入のタイミングがズレると上手くいかないため、売買のタイミングを合わせることが大切です。

3.家の買い替えで失敗しないためには

家の買い替えに失敗しないために
家を買い替える際に、売却を急いだために希望する条件に合った新居がなかなか見つからなかったり、相場よりも低い価格で売却してしまう可能性があるので注意が必要です。

3.1.信頼できる不動産会社と契約する

家の売却活動では、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが重要です。
不動産会社の中には、仲介手数料目当ての悪徳業者も存在するため、慎重に選ぶようにしましょう。
不動産会社選びのポイントは、担当者と直接話をする中で、自分たちの事情をきちんと聞いてくれることと、どのような売り方をしていくのか詳しく説明してくれるかです。納得できる説明や対応をしてもらえるか見極めましょう。

3.2.相場より自分や家族の事情を優先

買い替えの際には、不動産会社から提示される査定額や相場を把握することも大切ですが、何より大切なのは、自分や家族の事情を優先することだと言えるでしょう。

例えば、子供の成長に合わせて買い替えを検討するのであれば、子供のことを優先し、たとえば学校や公園が近かったり、祖父母の家が近い場合や子供の医療費が無料のところなどのような最適な環境を用意することが大切です。

また、予算を考慮した上で、新居に求める条件をまとめ、優先順位をつけるようにすると良いでしょう。

3.3一括査定サイトを利用する

信頼できる不動産会社を見つけるためには、提示される査定額だけでなく、担当者の誠実な対応を見極めることがポイントです。
また、複数社に一件ずつ訪れ、査定を依頼すると時間がかかりますが、インターネットで24時間いつでも短い時間で依頼できるので便利です。

一度に複数社査定依頼をできるため、査定額も見比べることができ、不動産の相場額も分かります。
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4.家の買い替えを成功させよう

家の買い替えを成功させる
長い人生、自分や家族のライフスタイルが変わるのは当たり前で、その度に住みやすい家というのは変わっていきます。

このライフスタイルの変化に合わせて住み替えを検討してみてはいかがでしょうか。毎日帰る家なので、住みやすい家を選ぶことをおすすめします。築5年以内の築浅物件の方が売却もしやすく、売却できる価格も高いため、買い替えやすいと言えるでしょう。

買い替えのタイミングに悩み、現在の住まいに不満を抱いているのであれば、一度、不動産会社に相談し、買い替えを検討してみてはいかがでしょうか。