事前の対策も重要な売却時の家の査定。不動産業者の査定ポイント

家の売却を考える際、1番気になるのはいくらで売れるのかということではないでしょうか。

しかし、売却価格の算出を自分で行うのは非常に困難です。

ほとんどの場合は不動産会社に査定を依頼することになります。

査定は、不動産売却の中で始めにすることあり、良い不動産会社に出会えるために必須です。

不動産売却の流れをまだ理解していない方はこちらを先にご覧ください。

不動産の売却方法にもいくつかありますが、大半が仲介による取引です。ここでは、その仲介での取引の流れ・手順と、かかる期間や必要書類、そして各ステップのポイントについて図解していきます。

不動産売却は、査定に始まり査定に終わる、と言っても過言ではありません。

よって、この記事では、

  • どのような考え方で査定をするのか?
  • 査定で見られるポイントってなに?今からでもできることは?
  • なにに基づいて査定って行われるの?
  • その上で気をつけることは?

に答えていきます。

では、1つずつみていきましょう。

1.どのように査定しているのか?査定の種類について

不動産の査定額を算出する方法には、「取引事例比較法」、「収益還元法」、「原価法」の3種類があります。

それぞれ、算出の考え方が異なります。

ここでは、3種類の査定方法それぞれについて解説して行きます。

査定方法利用シーンポイント
取引事例比較法近隣の物件で条件が近い事例を集めて、事情補正や時点補正を行い、
地域的要因や個別要因を加味して評価額を出す方法
中古住宅の評価の際に用いられるそれぞれの地域に合った取引価格を算出できる
収益還元法物件が将来生み出すであろう収益から現在の価値を求める方法事業用、賃貸用の物件の評価の際に用いられる過去の運用履歴がどれくらいかがポイントになる
原価法再度同じ場所で同じ建物を建てた時の原価を計算し、
経過年数に応じて減価修正を行って価値を求める方法
戸建ての住宅の評価に用いられることが多い土地のみの評価には向いていない

1.1 「取引事例比較法」:一般的によく用いられる

取引事例比較法は文字通り、過去に取引があった似た物件の事例と比較して査定価格を出す方法です。

不動産会社は、過去の取引事例や近隣エリアの物件の相場を調べます。

一般的な住宅の売却の場合、この査定方法が用いられることが多くなっています。

1.2 「収益還元法」:収益系の家によく用いられる

収益還元法は、対象の物件が将来的に生み出すであろう収益に基づいて査定価格を算出する方法です。

この方法は、不動産運用を目的とした収益不動産の査定時によく活用されています。

1.3 「原価法」:戸建ての家によく用いられる

原価法は、これから対象物件と同じ建物を建てようと考えた時、どの程度の建築費用がかかるのかを算出する方法です。

この方法では、経年や老朽化などによって価値が下がった分を差し引いて不動産価格を計算することもあります。

1.4 家の売却では「取引事例比較法」「原価法」をよく理解しておく

国土交通省が、住宅に関する価格評価手法について指針を発表しています。

住宅の価格評価手法
戸建て住宅の場合は、売買時や、担保評価時において、構
造毎の建築単価や耐用年数に応じた原価法(木造の場合
の耐用年数22 年等)を用いる場合が多い。
中小宅建業者の場合は、周辺の成約事例や売り出し価格
等を個別に蓄積しており、これらを参考に自社で価格を推
定している場合や、公示価格、路線価等公的評価を参考に
推定している場合が多い。

参考:住宅に関する価格評価手法 | 国土交通省HP

査定方法が異なれば、査定額も大きく変動してしまいます。

実際の査定の際は、この3つの方法のうちどの方法で査定額を算出したものなのか、不動産会社の担当者に聞いてみることをおすすめします。

2.主な査定ポイント

査定を依頼すると、不動産会社の担当者が実際に家に来て査定を行うことになります。

この不動産の査定時に担当者がチェックするポイントはたくさんあります。

しかし、重要な点は、

  • 家の屋内
  • 家の屋外
  • 土地の評価
  • 周辺環境の評価

の4つの観点で評価されます。

以下、特に重要な評価のポイントを具体的に紹介していきます。

2.1 家の価値を表す「構造」「築年数」

不動産の価値に直接影響する重要なポイントが建物の「築年数」「構造」です。

築年数が経つほど建物の価値は下がって行きますが、築年数そのものはどうすることもできないポイントです。

しかし、リフォームをしたことや定期的にきちんとメンテナンスを行っていることなど建物の価値を上げるためにプラスになる情報をしっかりと伝えるということが大切になってきます。

また、「木造」や「鉄骨造」といった建物の要となる構造についても査定時の重要なポイントです。

こうした建材や構造の違いは建物の耐朽性や耐震性、建築コストなどに大きな影響を及ぼすためです。

構造の種類によって建物の「耐用年数」(安心して住むことのできる年数)が定められており、築年数がその耐用年数に近いほど査定価格は低くなる傾向にあります。

以下、構造とそれぞれの耐用年数をまとめました。

  • 軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3mm以下)=19年
  • 木造=22年
  • 軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3~4mm)=27年
  • 重量鉄骨造(厚さ4mm以上)=34年
  • 鉄筋コンクリート造=47年

2.2 時代に合った、使いやすい間取りかどうか

家の屋内で1番始めに見られるポイントが間取りです。また最も大きく査定に影響を与える部分でもあります。

まず、時代に合った使いやすい間取りであるかどうかが見られます。

例えば、今であれば、和室の多い家よりもフローリングの部屋が多い家の方が使い勝手が良いとされ、評価が高くなる傾向にあります。

また、トイレにウォシュレットの付いていない家などは現在のニーズに合っていないということでマイナス評価になってしまうことがあります。

更に、個性的な間取りよりも誰でも使いやすい一般的な間取りの方が高く評価されやすいです。

例えば、25帖のとても広いリビングがある家であったとしても、その分他の部屋が狭くなってしまえば一般的な間取りとは言えなくなります。

それであれば、むしろ16帖~18帖くらいのリビングの方が、査定としてのポイントは高くなるのです。

2.3 設備などの機能性

不動産査定時には、付属している各種設備類が正常に機能しているかどうかというポイントがチェックされます。

例えば、扉や襖の開閉がスムーズかどうか、コンロや食器洗い機など付属している設備がきちんと機能しているかどうかと言った点が確認されます。

ドアや障子の開閉が悪いと建物の歪みや地盤沈下が疑われ、あまりにもひどい場合は専門業者による調査が行われることもあります。

また中古物件を購入する層は、子育て世代の家族が中心となります。

よって、ウォシュレットトレイやIHコンロのシステムキッチンなど、機能性の高い設備が整っている物件ほど査定額も高くなると言えます。

2.4 土地の主な立地状況

建物の立地状況については、査定時に以下のようなポイントがチェックされます。

  • 接道状況
  • 方角と日当たり
  • 周辺の交通状況や環境

接道状況

一戸建てや土地を売却する際に重要となるポイントが接道状況です。

建物を建てる際には、「幅員4m以上の道路に、2m以上接していなければならない」と言う接道義務があります。

まず最低条件としてこれをクリアしている必要があります。

接道のない土地は売り出しても評価がかなり低くなってしまいます。

反対に前面道路と接している間口が広ければ広いほど査定ポイントは高くなります。

土地の売却や建物のリフォームを検討すると、接道義務という言葉を目にすることがあります。この接道義務とは一体どういったものなのか。また接道義務を満たしていない土地のデメリットとはなんなのか。本記事では、接道義務について解説します。

https://www.tochikatsuyou.net/column/hatazaochi-hyouka/ ‎

方角と日当たり

家や窓の方角、リビングや庭の日当たりも査定時にチェックされるポイントです。

方角については、接道にも似ていますが、敷地に道路が接している方角を指して「南向き」、「西向き」などと呼びます。

最も評価が高いのが南向きで、続いて西向きと東向き、一番評価が下がるのが北向きの物件です。

日当たりについては、南側に日照を妨げる高い建物などがあるとマイナス査定になってしまいます。また将来的に近くに日当たりが変わるほどの建造物が立つ可能性があるかどうかもチェックされます。

周辺の交通状況や環境

物件の周辺環境も査定の対象となります。

バスや電車などの交通の便が良いかどうかは重要なポイントです。

都市部であれば駅からの距離が近いほど「立地が良い」とされる傾向があります。

また、スーパーやコンビニ、市役所、病院、郵便局、学校など生活に必要とされる施設が近くにあるほど査定評価は高くなります。

騒音の原因となる幹線道路に面していたり、線路や踏切が近くにある場合はマイナス評価になる可能性があることを理解しておきましょう。

土地付きの家の場合は、土地と家を分けて考える必要があります。

土地の査定には、家の査定とはまた別のポイントがあります。下記も合わせて理解しておくとよいでしょう。

土地売却を成功させるために、正確な土地査定額を出すことは大切です。 なぜならば、土地の査定額をもとに土地のベースの販売価格を決...

ここまで査定評価が高くなる条件と低くなる条件を見て来ました。

それでは、今の物件の条件で、できる限り高い査定評価を受けるためには何をすれば良いのでしょうか。

3. 家の査定の方法とそれぞれの特徴について

家の査定方法には、全部で3つあります。

それぞれにメリット・デメリットや、査定金額・期間に特徴があります。

まずは全体感を掴んでおきましょう。

メリットデメリット金額期間
一括査定サイトネットで簡単に依頼でき複数の会社に一度に査定が可能選ぶサイトによっては適切な不動産会社が登録されていないことも無料即日早ければ数時間
最寄りの不動産会社その土地と密着していてその土地の不動産に精通している自分で不動産会社を探して1件1件査定を依頼しなければならない。無料2~3日
不動産鑑定士鑑定結果を法的証明として利用できる時間や費用がかかる約20万円~約1週間

ここでは、最寄りの不動産会社に直接依頼する方法と一括査定サイトにて不動産会社に依頼する方法について詳しくみていきます。

3.1 最寄りの不動産会社に直接依頼する

不動産会社は、取り扱っている物件の広告を新聞の折り込み広告に入れたり、ポスティングしてより多くの人の目に触れるようにしています。

また、フリーの住宅情報誌やインターネットなどのさまざまな手段を利用して、広報活動を行っています。

そのため、このような媒体から不動産会社を選んだり、近所の不動産会社を選んで査定を依頼する方法もあります。

3.2 一括査定サイトにて依頼する

査定を依頼する物件は、今住んで切る家と近くにある物件とは限りません。

実家や相続した土地の場合、遠方に売りたい土地があるケースが多いでしょう。

そのような時は、一括査定サイトで査定してほしい土地の近くの不動産会社に依頼するのが得策です。

近年ではインターネットが普及し、スマホやタブレットを利用して移動中や外出先からも簡単にインターネットにアクセスできる環境となりました。

このような状況を受けて、インターネット上では数多くの一括査定サイトが登場しています。

複数の不動産会社に一括査定を依頼することができます。

また、サイトによっては、大手不動産会社から地域密着型の不動産会社まで幅広い不動産会社と提携しているケースもあります。

一括査定の仕組みは下記に図解しました。

一括査定の仕組み

普通複数の会社で査定を受けようと思ったら、図の左側のようにそれぞれの会社に連絡をしなければいけません。

一括査定サービスを利用することで、入口となる1つのサイトに情報を入力するだけで、複数社への依頼が一括で完了するのが、このサービスの最大の特徴です。

ただ、これだけでは当たり前の話ですが、このサイトはどこが運営しているのか?それを見ることで、サービスの特徴が見えてきます。

この後具体的なサイトも紹介しますが、いずれも不動産をメイン事業としていない会社によって運営されているのが大きな特徴です。

具体的には、Webマーケティングを得意とするベンチャー企業や、大手の別事業部が運営しているケースが多いようです。

もちろんそれ自体まったく問題のないことですが、不動産の仲介には「宅地建物取引業」の免許が必要です。

それを持っていないこれらの会社は、直接不動産を取り扱うことはできず、それができる会社を紹介することが役割となります。(専門知識を持つ社員がいる運営会社もあります)

また、それらの費用は不動産会社側が集客の対価として支払う仕組みとなっているため、利用者側は無料というのも、これらのサイトに共通する特徴です。

HOME4U

home4u

運営会社株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営履歴2001年11月~
公表社数約550社
運営歴はこの手のサイトの中で最も長い16年。知名度も高いNTTグループが運営し、大手から地域密着企業まで、厳しい審査を経た不動産会社のみ提携という信頼感があります。

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すまいValue

すまいValue

運営会社小田急不動産株式会社 住友不動産販売株式会社 東急リバブル株式会社 野村不動産アーバンネット株式会社 三井不動産リアルティ株式会社 三菱地所ハウスネット株式会社
運営履歴2016年8月~
公表社数6社
不動産一括査定と言えど、全国すべての不動産会社の査定が受けられるわけではありません。 すまいValueは業界トップクラスの不動産会社6社が運営し、ここにしか参入していない会社も。大手での査定結果が欲しい場合は、他の一括査定サイトと合わせての利用もおススメです。

ボタン

HOME’S

ieul

運営会社株式会社LIFULL
運営履歴2014年~
公表社数1,300社以上
CMでおなじみのHOME’Sが運営する一括査定サイトで、掲載数1,300以上は業界トップクラス。

不動産・住宅情報サービスの運営で培った情報を活かし、充実した不動産会社の情報を掲載している点も特徴です。

ボタン

査定の方法にについて更に詳しく知りたい方は、下記も合わせてご覧ください。

家や土地の査定をしてくれる会社にも大手と地域密着とがあり、探し方や利用の仕方に違いがあります。また両方を対象とした一括査定もありますが、いずれも査定額の見方には注意が必要で、査定に関する基本情報をまとめました。

4. 査定額を良くするために必要なこと

ここでは、不動産査定においてできる限り高い査定額を出すためにすべきことを解説していきます。

4.1 普段以上の清掃

高い査定評価を受けるためには、普段以上に念入りに清掃をすることが大切です。

物件の古さ、新しさに関わらず、綺麗に整理整頓され、手入れが行き届いた家であることをアピールしましょう。

水回りの掃除

清潔感をアピールする上で最も重要な場所はトイレやお風呂などの水回りです。

水回りは特に汚れが溜まりやすく、売却の際には購入者がよくチェックするため、売却を決めた時点から綺麗にしておくと良いでしょう。

キッチンであれば、シンクの水垢やコンロの油汚れをしっかり落とすことが求められます。

また排水口の匂いが気になる場合は対策が必要です。

トイレは匂い対策を行い、壁や床に汚れがあればしっかりと落として、不潔な印象を与えないようにしましょう。

お風呂場は、カビと石鹸による水垢、髪の毛が落ちていると印象が一気に悪くなってしまいますので、注意して下さい。

カビがどうしても落ちないと言う場合は、ハウスクリーニングを依頼することを検討しても良いでしょう。

玄関の掃除

売却時、内覧者が最初に見る場所は玄関です。

玄関は物件の第一印象を与える場所ですので、きちんと片付けておくことが大切です。

靴などを下駄箱に収納しておくだけでも、玄関を広く見せることができ、印象は変わります。

また余裕があれば、掃き掃除と水拭きもして綺麗にしておくと良いでしょう。

4.2 メンテナンス歴をまとめておく

査定時の印象を良くするためにおすすめなのが、過去のリフォームや修繕歴、設備のメンテナンス状況などをまとめておくことです。

何年の何月にリフォームや修繕を行ったのか時系列にまとめておくと分かりやすく、良いアピールになります。

またリフォーム費用やメンテナンスの詳しい内容などもわかる範囲でまとめておくと良いでしょう。

査定時に掃除などを行う人は多いですが、このような資料を用意している人は少ないのでおすすめの方法です。

査定時にはただ受け身でいるのではなく、こうしたアピールも積極的に行っていきましょう。

4.3 不動産会社の業績を確認しておく

不動産会社選びも査定額を決める大きな要因の1つです。

不動産会社にはそれぞれ売買が得意、賃貸が得意、買取が得意など得意分野があります。

また、査定する物件の種類によって、それに合った不動産会社を探すと良いでしょう。

不動産会社の得意分野を見極めるのは難しいかもしれませんが、一般的には、大手の不動産会社は賃貸が、街の不動産会社は売買をメインに行うと言われています。

また得意分野を調べるために、不動産会社のホームページや広告をチェックするのもおすすめです。

物件情報サイトやホームページ、チラシなどを見た時に、最初に目につく位置に紹介されている分野が得意分野である可能性が高いです。

また、不動産会社の営業担当者に直接その会社の取引実績を聞いてみるという方法もあります。実績を聞くことで、その不動産会社の強みを把握することができます。

この様に依頼する不動産会社によって査定額が変動することは普通に起こり得ることなのですが、その要因は不動産会社の得意不得意だけではありません。

そのため、家の査定を依頼する時には、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の不動産会社に依頼することで、おおよその相場価格を把握することができます。そして、その査定額が妥当なものかを判断するときにも役立ちます。

HOME4Uの無料一括査定

家を相場より高く売ることができるのは、新築同様の家も含め、限られたエリアのみです。土地の値上がりが期待できない今は、売れ残りのリスクの方が大きいでしょう。ただ、できるだけ値を下げないという視点で見ると、売主としてできることもあります。

次の章では、査定額に違いをもたらすもう1つの要因である査定方法の違いについて解説します。

5. 家の査定の注意点

最後に不動産査定でのトラブルや失敗を防ぐために注意すべきポイントを確認して行きましょう。

5.1 査定に関してのマイナス点を隠さない

売却後に不具合が発覚してトラブルが起きるのを防ぐために、物件の欠点は隠さず、正直に申告しなければなりません

故障している箇所や劣化している箇所について、また近隣とのトラブル等についてもマイナスな要素については必ず事前に伝える様にしましょう。

5.2 不動産会社への対応に気を付ける

不動産会社は、査定時の売主の態度もチェックしています

売主の人柄や態度に問題があった場合、のちに買主との間でトラブルが起きる可能性があるためです。

不動産会社はトラブルが起きて会社の信用を下げることを最も嫌います。

ですので、売主の態度に問題がある場合は、契約させないためにわざと低い査定額を提示することがあります。

不動産会社を過度に持ち上げる必要はありませんが、家の売却が終わるまではパートナーとして横柄な態度は取らず、失礼のない態度を心がける様にしましょう。

5.3 査定額の根拠を聞く

査定額が提示されたら「査定額がなぜその価格なのか」を必ず聞くようにしましょう

不動産会社にすべて鵜呑みにするのではなく、自分で判断することが大事です。

そうすることで、トラブルも少なくなるでしょう。

下記に、「これは聞いておくとよい」という質問をまとめました。
ぜひ査定時や売却検討時に使ってみてください。

査定額が出た際

  • なぜ、その査定額なのか、の内訳
  • なぜ、他社よりも高い/低い査定額なのか
実際に売却を本格的に依頼する際

  • 売るととしたらどのくらいの期間で売れるのか
  • どのように売ってくれるのか(購入者をどのように集めるのか)
  • どのくらいの期間売れなかったらどのくらいまで価格が下があるのか

5.4 情報は複数の業者から集める

これまで説明してきた通り、査定額は依頼する不動産会社によって異なります。
そのため、査定は一社だけでなく、複数社に依頼して比較してみることが大切です。この時に便利なのがインターネットの一括査定サイトです。
一括査定サイトを利用すれば、一度に複数の不動産会社に査定を依頼することができ、簡単に査定額を比較することができます。

5.4 査定額はあくまでも参考価格である

最後に不動産の査定をする上で覚えておかなければならないポイントがあります。

それは査定額はあくまで、ある程度の相場価格を示したものに過ぎないと言うことです。

提示された査定額は、実際の売却価格を保証するものではないということをしっかり理解しておきましょう。

家を売るときの注意点に関しては、こちらに詳しくまとめましたので合わせてご覧ください。

https://www.tochikatsuyou.net/sell/atention/

6. まとめ:情報を集めてから家の査定をしてもらおう

ここまで不動産の査定方法や査定額を上げるためのポイントについて見てきましたがいかがだったでしょうか。査定を依頼する前には、家の掃除をしたり、情報収集をしたりと様々な準備が必要です。

売却を考えるなら、できるだけ余裕を持ってしっかり準備をしておく様にしましょう。

査定をしてもらった後は、検討をすると思います。

実際には、数年後に本格的に活動を始めることもあるでしょう。

売却方法にはいくつか方法がありますので、こちらも合わせてみておくと、将来の参考になるかもしれません。

ほとんどの人にとって、人生の中で家を売る回数はそれほど多くないでしょう。 そもそも、家を買うときの動機が定住を前提としていますし、予定外の転勤、実家の相続などなければ、売る機会は少ないからです。ここでは、家の種類や、売却の理由、個別の事情などにより、どのような点に注意すべきか、1つずつ具体的に解説していきます。
不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社
ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

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人口の多い地域の場合、おうちダイレクトの不動産会社なら、Yahoo!とおうちダイレクトのネットワークを活用し売却をサポートしてくれます。独自の販売活動ができるため、他にはないより高い査定額が期待できます。

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