不動産売却の手続きを知る。相続や離婚に伴う売却についても解説

不動産売却の手続きとは

不動産売却の手続きが分からない、とお悩みではありませんか。不動産売却の手続きは、どんな不動産を売りたいかによって違いがあります。
そのため、自分の不動産に合わせた売却計画をしっかり立てる必要があります。
計画を立てたうえで、不動産売却をスムーズに進めるには、早い段階で行動することが大切です。
また、大きな流れは変わらないため、不動産売却の手続きの流れを知っておくことで、より具体的に行動しやすくなります。

1.不動産売却手続きの流れ

不動産売却の手続きの流れとは
大まかな流れは、全部で7つのステップに分かれます。

  • 売却理由を明確にする
  • 不動産の相場価格を把握する
  • 不動産会社に査定を依頼する
  • 不動産会社を決定し媒介契約を結ぶ
  • 売却活動を行う
  • 購入者を見つけ買付申込と売買契約を結ぶ
  • 不動産を決済し引き渡す

売りたい不動産の需要にもよりますが、すべてのステップが完了するまで最短でも3カ月は必要とされます。長いときには1年以上かかることもあり、スピーディーで損の少ない不動産売却のためには、計画を立てて手続きを行うことが大切です。

ではステップごと、どんなポイントがあるのか解説します。

1.1 売却理由を明確にする

売却理由がはっきりしていると、売却時期や最低限の売却価格などが明確になり、希望条件が整理しやすくなります。特に「9月までに絶対引っ越したい」「住宅ローン以上の額で売れてほしい」という場合は、それが希望条件となります。

条件をさらに明確にするために、次の3つの確認事項もチェックしておくと良いでしょう。

  • 不動産売却にかけられる資金はいくらあるか
  • 住み替えや引っ越しはいつ頃を希望しているか
  • 今後また引っ越す可能性はあるか

たとえば住み替えを検討しているのなら、頭金以外にも不動産会社への仲介手数料や引っ越し、売却に伴う諸費用などが支払えるかどうか、経済状況も検討する必要があります。理由を明確にすることは、売却計画をより具体的にイメージするために欠かせません。

スピーディーに動かなくてはいけない場合であっても、途中で売却方針がぶれると損をしてしまうため、しっかり計画を整理して不動産売却に備えましょう

1.2 不動産の相場価格を把握する

自分の家の近くで、どの程度で家や土地が取引されているのか、実際の価格を調べて相場を把握しましょう。次のような情報源から相場を調べることが出来ます。

  • 不動産ポータルサイト
  • 住宅情報誌
  • ポスティングされるチラシ
  • 近くの不動産の売り出し物件情報

特に自分が売りたい不動産と同じ広さ、似たような所在地、種類を条件として調べると効果的です。もし相場を調べる時間も節約したいのであれば、まずは一括査定サイトを使って複数の会社に査定を依頼しましょう。

複数の不動産会社同士を比較し合えば、相場が分かると同時、不動産会社を決める手助けにもなります。

1.3 不動産会社に査定を依頼する

ある程度相場が分かったら、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。プロの視点から、今ならどのくらいの価格で売りに出せるのか検討してもらいます。
この時、不動産の査定方法は机上査定訪問査定の2種類に分かれます。

    机上査定:データのみで判断する査定、スピーディーだが正確性に欠ける

    訪問査定:現地を担当者が訪問して行う査定、時間はかかるが正確な相場が分かる

2つのうちどちらが良いかというと、一概には言えませんが、一般的には訪問査定がおすすめとされます。なぜなら、正確な相場を知っていた方が今後の売却活動で有利になるためです。

適切な売り出し価格の決定や、最低売却額の決定にも役立ちます。机上査定は売却計画を立てる段階で、まだ具体的に行動する必要がない場合に便利です。「まずは査定額を知りたい」という人にとっては、無料で活用できるためおすすめです。

売りたい不動産が得意な会社を見つけよう

また、不動産会社にも得手不得手があります。マンションを売るのが得意な会社もあれば、一戸建てが得意な会社もあります。複数の会社に依頼して比較・検討し、自分の不動産売却にぴったりな会社を見つけだすことが大切です。

この時便利なツールが、一括査定サイトです。面倒な査定依頼を一括で行えるだけでなく、近くの不動産会社を自動的にマッチング、厳選された優良企業に出会えます。
査定依頼は無料なため、まだ売却を正式に検討しておらず、今後どうするか考える判断材料として使うのもおすすめです。
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1.4 不動産会社を決定し媒介契約を結ぶ

査定を受けると、自然と不動産会社の担当者とやり取りが発生します。担当者の人柄も見たうえで、中でも信頼して自分の財産を委ねられると感じた不動産会社を絞り込み、媒介契約を結びましょう。
媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

契約名一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約の有効期間制限なし3カ月以内3カ月以内
自ら買主を発見して取引可能か可能可能不可
指定流通機構への登録義務任意7営業日以内5営業日以内
売主への業務報告義務任意2週間に1回1週間に1回
複数社と契約可能かどうか可能不可不可

不動産会社、仲介手数料を受け取れる可能性がより高い、専任媒介契約や専属専任媒介契約をおすすめしてくることがほとんどです。

不動産会社に不動産の仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を結びます。 媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介...

自分で契約を決められる

しかし3種類のうち、どの契約を結ぶかは売主次第です。高く売れる立地条件を備えた駅近くの物件なら、一般媒介契約にして不動産会社同士を競い合わせるという方法もあります。

また買主候補の方がいる場合は、自分で買主を発見して取引できる一般媒介契約や専任媒介契約を選ぶことで取引の幅を広げられます。

一方、相場より低い価格しかつきそうにない不動産なら、1社としか契約を結べないかわり、義務が重いため不動産会社側が買主を探してくれやすい専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶことが良いでしょう。

どの契約が自分にあっているかを含めて相談できる担当者に出会えると、より効果的な売却活動が期待できます。

1.5 売却活動を行う

売却活動とは、売り出し価格の決定や変更、広告掲載、購入希望者との交渉、販売戦略の見極めなど、不動産を売るためのさまざまな活動のことです。基本的には不動産会社が代行したり、相談にのってくれたりするので、一人きりで売却活動をすることはありません。気になることがあれば、不動産会社の担当者に相談しましょう。

売主にとって大切な売却活動が、購入希望者の不動産見学への対応です。特にマンションや一軒家など、次に住む場所を探している購入希望者は、細かいところまでしっかりチェックしてきます。

不動産会社に任せきりにせず、掃除や手入れをして綺麗な状態を保つと印象アップに繋がります。

  • ハウスクリーニング:水回りやキッチン、外壁などが効果的
  • リフォーム:致命的な不具合以外は手を出さない、買主が自由にできる状態がおすすめ

また購入希望者が「購入したい!」と思ってくれるような部屋や家を目指して、インテリアを配置するのもおすすめです。インテリアコーディネートを含めてモデルルームのようにしてくれる、ホームステージングというサービスを使うのも良いでしょう。

ハウスクリーニングの費用感やどのようなところをより重点的にやった方が良いかは、以下の記事で確認してください。

住宅を売却する際には、ハウスクリーニングを依頼して綺麗にしておくことをおすすめします。なぜなら内覧時の印象アップが望め、売買契約に繋がりやすいからです。ハウスクリーニングを依頼するメリットは他にもあるため、売却前に押さえておきましょう。

1.6 購入者を見つけ買付申込と売買契約を結ぶ

売買契約とは、売主と買主が挨拶を交わし、契約書の説明と確認を行い、契約を結ぶことを言います。また「気が付かなかった傷」や「家の設備や家具の処分」など、決めておくべきことを確認し合うのもこの時です。後でトラブルにならないよう、徹底的にお互いの疑問を解決し合い、納得の上で契約しましょう。

契約書に記名・捺印を終えたら、契約金の受領が行われます。契約金は契約解除しにくくするためのものでもあり、一般的には売却価格の5~10%ほどです。最後に引き渡しまでのスケジュールを確認したら、売買契約は完了となります。

売買契約の際に気をつけたい内容に関しては以下の記事を参考にしてください。

不動産売買契約を行う際には、契約書を交わします。契約書は非常に重要な役割を果たし、法的な拘束力も強いため注意が必要です。ここでは、不動産売買契約の基本や契約書の項目、上手に契約締結するためのポイントまで幅広くご紹介します。

担当者に希望を事前に伝えておく

売買契約締結日までに、不動産会社の担当者が購入希望者と売却日や希望価格、支払い方法といったあらゆる条件交渉を代理で進めてくれます。担当者には売却活動時から、こうした希望をしっかり伝えておきましょう。

1.7 不動産を決済し引き渡す

決済・引渡しは、売買契約の約1~2ヵ月後に行います。これは買主が住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、ローン審査の期間が必要なほか、売主が引っ越しなどの手続きをするための期間でもあります。

決済・引渡しは通常、買主が住宅ローンを組む金融機関で行われます。ここでは売主、買主、不動産会社、司法書士、金融機関と不動産売却に関わった人全員が一同に揃い、残代金の清算や関連書類を取り交わし、鍵など必要なものを受け渡して終了です。

契約通りに引き渡そう

引き渡す前に売主は、抵当権の抹消や、買主へ所有権移転登記を済ませ、引き渡し後から買主が住んでも問題ない状態にしておくことが大切です。

不動産会社の担当者と相談しつつ、抜け漏れがないようにしましょう。ここでミスがあると、場合によっては契約違反とされることもあります。引っ越しが必要な場合は早めに用意をし、引き渡しの日までに家の中を開けておきましょう。

特にハウスクリーニングやリフォームを行うことを契約の条件にした場合は、それらを行う期間も含めて引っ越す必要があります。

2.不動産売却の手続きにはどんな費用が必要ですか?

不動産売却の手続きにかかる費用
不動産の売却手続きに関わる費用は主に「仲介手数料」と「印紙税」「登記費用」、そして利益が出たときにかかる「譲渡所得税」が挙げられます。

2.1 費用の中でも高額になりがちな「仲介手数料」

仲介手数料は、不動産会社が対象となる不動産の売却を成功させた時に、その報酬として支払います。

高額になりすぎないように、宅地建物取引業法で上限が決められているのも特徴です。

売買価格報酬額の上限
200万円以下の部分取引額の5%
200万円超400万円以下の部分取引額の4%
400万円超の部分取引額の3%

ただし売却額が400万円を超える場合は、消費税を含めて以下の計算式で、一度に求められます。

仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)+消費税

仲介手数料は売買契約時と引き渡し時に、半額ずつ支払うのが一般的です。

2.2 売買契約書に添付して納付する「印紙税」

印紙税とは、不動産取引という大きな経済的利益が動く中で、法律によってその安定性や利益の正当性を保証していることに対し、国へ納める税金です。

税額は売買価格に応じて異なり、平成30年7月1日時点での法令・通達等に基づき、平成26年4月1日から令和2年3月31日までは軽減措置によって、本来の税額の2分の1の額が求められます。査定額などに応じてチェックできるよう、以下の表にまとめました。

売買価格本則税率軽減税率
10万円超~50万円以下400円200円
50万円超~100万円以下1,000円500円
100万円超~500万円以下2,000円1,000円
500万円超~1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円越~5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円越~1億円以下60,000円30,000円
1億円超~5億円以下10万円6万円
5億円超~10億円以下20万円16万円

2.3売却益が出た際に課せられる譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却する際に必ず発生するとは限りません。その不動産を買った時より高く売れた場合など、利益が出たときだけ発生します。
計算方法は、次の通りです。

譲渡所得 = 売却代金 -(取得費+譲渡費)- 特別控除額

計算式の中に、不動産売却について調べるとき、覚えておくと便利な単語が3つあるためそれぞれ紹介します。

取得費その不動産を購入した時の代金+購入時にかかった仲介手数料+印紙税+登記税+リフォーム工事費用など
譲渡費その不動産を売却するまでにかかった仲介手数料+印紙税+書類の取得費用+測量費など
特別控除額不動産売却に関して、税金を支払う範囲を減らすために使える特別控除の費用

2.4 抵当権抹消登記の手続に伴う費用

不動産に関する権利は全て、登記簿という誰でも閲覧できる帳簿に保存されています。抵当権とは住宅ローンを貸し付けている金融機関側が、ローン返済が滞った際に不動産を自由に差し押さえられる権利のことです。ローンを完済しても抵当権は自然に解除されないため、売主側が手続きする必要があります。

登記は複雑な作業が伴うため、一般的には司法書士に依頼します。依頼する司法書士にもよりますが、手数料として1万円ほどかかるため、こちらも込みで考えておきましょう。

手続き名登録免許税ポイント
抵当権抹消登記 不動産1件につき1,000円(土地と建物なら2,000円)抵当権が解除されていればかからない
所有権移転登記土地:固定資産税評価額×1.5%
建物:固定資産税評価額×0.3%
2020年3月31日まで軽減税率適応

3.Q:不動産売却の手続きではどんな書類が必要ですか?

不動産売却の手続きに必要な書類
必要書類は「査定を依頼する際」と「媒介契約時と決済・引き渡しの際」と、時期に応じて用意しておくと便利です。

3.1 不動産の査定を依頼する際に必要な書類

査定時までにそろえておきたい書類は、次の通りです。

必要書類ポイント
身分証明書不動産の名義人全員のものを用意
印鑑証明書と住民票は発行から3カ月以内のものが必要です。
実印
印鑑証明書
住民票
登記済権利書または登記識別情報もよりの法務局から発行
480~600円程度で取得可能です。
重要事項説明書その不動産を購入した時にもらえる
売買契約書
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書毎年自宅に届く
購入時のパンフレットパンフレット必ずしも必須ではない
施工会社や管理会社に問い合わせると有料で再発行してくれることもあり
住宅ローンの償還表残高が分かるものを提示

より良い契約のためには、不動産の情報開示は必須です。買主が決まる前に、早めに書類を用意しておくことをおすすめします。

3.2 売買契約と決済・引渡しの際に必要な書類

売買契約の締結と決済・引渡しは、特別な決まりがあるわけではなく、不動産会社によっても進め方が異なります。

通常は別々の日に行うのが一般的なため、その日に必要な書類ごとまとめておくと良いでしょう。
売買契約時

必要書類ポイント
身分証明書印鑑証明書は発行から3カ月以内のもの
実印
印鑑証明書
権利書または登記識別情報通知書登記申請のために必須
印紙代売買契約書は売主と買主双方が1通ずつ所有するため、お互いに用意することが一般t根木


決済・引き渡し時

必要書類ポイント
身分証明書住所が変わっていた場合は、それを示すための除票も必要
実印
住民票
印鑑証明書
権利書または登記識別情報通知書登記を依頼する司法書士に提出
固定資産税・都市計画税納税通知書
固定資産税評価証明書
抵当権抹消書類抵当権を設定した金融機関に依頼
家の出入りに必要な鍵は全て用意


マンション売却で必要になる書類

必要書類ポイント
管理費・修繕費積立金の額の確認書修繕費積立金をいくら今後支払えばよいのか、チェックしてもらうために必要
パンフレットもしあれば提示
管理規約・使用細則など物件関連最新のものがあるとより効果的

4.Q:遺産相続した不動産を売却する際には特別な手続きが必要ですか?

遺産相続時の不動産売却手続き
遺産相続した不動産は、通常の不動産売却の手続きとは少し流れが異なります。何故かというと、相続が決まった段階では、その不動産は相続するあなた自身の持ち物ではないためです。

4.1速やかな相続登記のために遺産分割協議が必要

相続した不動産を売る前には、相続登記という手続きを行い、不動産の名義を相続した人の名義に変更しなければなりません。
単独で相続する場合

  • 遺産分割協議(どのように遺産を分けるのか決める)を行う
  • 相続登記する
  • 相続不動産を売却する(通常の売却手続きと同様)

換価分割のための相続不動産の売却の場合

  • 遺産分割協議を行う
  • 代表者が相続登記する
  • 相続不動産の売却(相続人全員で売却価格を決める必要がある)
  • 現金を分割し完了

5.Q:離婚の財産分与で不動産を売却する場合はどんな手続きが必要ですか?

財産分与の不動産手続き
離婚の際に夫婦がそれまで共同で得た財産を分け合うことを、財産分与と言います。不動産も財産分与の対象となるため、基本は2分の1で分け合います。

5.1財産分与の内容を明らかにするために離婚協議書を作成

現金と異なり、不動産を物理的に分け合うのは難しいのが現状です。そこで、不動産売却時にかかった費用を差し引き、手元に残った残金を2分の1ずつに分け合うのが一般的です。
ここで大切なのは、相手が心変わりしても法的に請求できるように離婚協議書で決め事をしっかり残しておくことです。
不動産売却は数か月単位の期間がかかるため、相手の事情も変わりやすく、後から「支払わない」と突然言い出す可能性も考えられます。

離婚による財産分与では、不動産をどのように分配するのかが問題になることがあります。均等に分割しやすいために売却してお金に変えたいと思うのは仕方のないことかもしれません。そのため、まずは財産分与の基礎知識を身につけて、様々な注意点を理解しておきましょう。

6.Q:何かと面倒な不動産売却の手続きをスムーズに進める方法はありますか?

不動産売却の手続きをスムーズに
「費用は掛かってもいいから、手続きをとにかく楽にしたい!」「仕事で忙しいので、金より時間が惜しい!」という人は、手続きをスムーズに進めるために専門家の力を借りることをおすすめします。

6.1複雑な手続きは司法書士に依頼する

司法書士は不動産売却において、第三者の立場から書類を作り、法務局に登記名義を変更する手続きを代行してくれます。公的な書類のスペシャリストとして間違いがないのはもちろん、中立な立場である司法書士がいることで、買主と売主双方が安心して取引できます。登記に関する手続きは個人でも問題はありませんが、書類のミスを防ぎ時間のロスを減らすためにも、司法書士に依頼するのが一般的です。

6.2 売却後の確定申告は税理士に依頼する

税理士は税の専門家であり、確定申告を代行してもらうことが可能です。確定申告に時間がかけられない人や、徹底的に節税対策をしたい人は依頼を検討してみると良いでしょう。ただし依頼費用は内容によって5~10万円くらいかかるため、自分のメリットとデメリットを比較したうえで、依頼を決めましょう。

6.3 法的な知識が求められる契約書のチェックは弁護士に依頼する

弁護士には契約書の細かなところまでチェックしてもらい、法的に問題がないか、不正がないか確認依頼ができます。しかし基本的に弁護士に不動産売却の際、関わってもらうことは稀です。企業同士の巨額の取引でない限り、一般的ではありません。

6.4 抵当権の抹消手続きは借入先の金融機関に任せる

すでにローンが完済されている場合、自分で抹消手続きを行うことも可能ですが、金融機関側に依頼するという選択肢があります。抹消登記費用の負担こそ求められますが、取扱金融機関側が司法書士に依頼してくれるため、誰に依頼すればよいか探す手間が省けるのがメリットです。

6.5 基本的には専門的な知識とノウハウを有した不動産会社に任せる

不動産会社が請け負ってくれる仕事は幅が広く、仲介手数料以外の面でも費用を負担すればほとんどのやり取りを代行してくれます。契約書の書類作成や買主との交渉なども、基本的には全部任せることが可能です。反対に、それだけ大切な手続きを引き受けてくれることを考えると、不正を行うような不動産会社に依頼しないよう見極めることが大切です。

7.不動産売却の手続きは早めの行動が大切

不動産売却の手続きは早めに
不動産売却までかかる期間は、不動産によってまちまちです。不動産売却の目的に合わせ、必要書類や費用の計画を十分に立てることで、スムーズな売却を実現できます。そのためには、手続きを早めに行うことが大切です。売却の目的がはっきりしたら、次は相場を調べましょう。

一括査定サイトや不動産ポータルサイトを活用すると、メールだけでやり取りできるサイトも多いため、不要な営業を受ける心配もほとんどありません。また一括査定サイトなら少ない情報でも有益な不動産会社と自動的にマッチングしてもらえます。早めの行動で、大切な財産を賢く売却しましょう。