不動産売却の査定で失敗しないためのたった3つのポイント

戸建てやマンションなどの住宅を売却する場合、不動産会社による査定を依頼し、提示された査定額をもとに売りだし価格を決定します。
また、提示された査定額を鵜呑みにするのではなく、周辺の類似物件の相場を把握するなど、事前調査することも大切です。
ここでは、不動産売却の査定で失敗しないためのたった3つのポイント

  1. 不動産売却時の査定の意味や仕組みを知る
  2. 不動産売却時に出る査定価格の決まり方を知る
  3. 不動産売却時に必要な書類について事前に知る

について説明していきます。

1.不動産売却時の査定とは?


不動産会社による査定は、物件情報を基にした机上査定や実際に物件を見て査定する訪問査定が行われます。ここでは、査定の意味や種類について順に解説していきます。

1.1 売却時の参考価格

不動産を売却するに当たっては、どこかの段階で査定を受けることになります。
なぜなら、査定を受けなければ売り出し価格が決められないからです。
いざという時のために、先ずはどのくらいの金額で売れるのかを知っておくだけでも良いため、今すぐ売却しない人でも査定をしておくと良いでしょう。
ただし、不動産会社による査定は会社によって方法が異なり、法的な責任のない参考価格であることを念頭に置いておきましょう。
実際に売り出し価格を決める際には、購入希望者から値引き交渉を求められた際の金額を考慮したり、目を引きやすい価格設定にしたりとさまざまな工夫が必要なため、査定額は実際に売り出す金額とも異なりますが、売却できた時の売却価格とも異なります。

1.2 不動産会社による査定は無料

不動産会社による査定は、無料で行っているので安心です。
不動産会社は、売買が主な業務であるため、査定自体が営業を兼ねている場合が多いことが無料である理由として挙げられます。
売り出し価格を決めるためには、遅かれ早かれ査定をする必要があるため、不動産会社から査定に対する料金を請求されることはありません
また、不動産の査定は、不動産会社だけでなく不動産鑑定士も行っていますが、一般的な売買に置いては、不動産会社に依頼をするのが一般的です。

1.3 査定の種類には2つある

不動産会社による査定には、物件の情報のみで行う簡易査定と立地条件などが考慮される精度の高い査定の2種類があります。

物件のデータを基に行う簡易査定

物件のデータを基に行う簡易査定は、机上査定とも呼ばれています。
この査定では、物件の築年数や間取りなどの基本的なデータから査定額を導きます
インターネットを利用した一括査定サイトでは、この査定方法が用いられており、比較的短時間で査定できるという特徴があります。
単に査定額を知りたい場合、もしくは査定額を知ってから売却を考えたいのであれば、簡易査定で十分だと言えるでしょう。

精度の高い訪問査定

訪問査定は、物件のデータのみから査定額を導き出す簡易査定とは異なり、不動産会社の担当者が実際に対象物件を訪問して査定をする方法です。
この査定では、物件の情報に併せて、対面する道路や周辺環境も加味されるため、より精度の高い査定額が導き出されます。
また、メンテナンスやリフォームなども考慮され、査定額が算出されるまでに3~4日間の期間を要します。

2. 不動産売却時の査定価格の決まり方


実際に何度か査定を受けてみると分かりますが、依頼する不動産会社によって、言うことも査定額も異なるのが現状です。
また、査定額はあくまでも参考でしかなく、売れる価格ではありません。

2.1 取引事例比較法

一般的な不動産の売買では、取引事例比較法が用いられます。この方法は、査定対象となる物件と類似した条件の過去の取引事例を比較しながら査定します。
築年数や部屋の広さが考慮される他に、周辺環境や市場の動向も参考にして査定額が算出されます。
なお、多くの不動産会社では、不動産流通機構が提供する取引事例比較法を基に作成した「価格査定マニュアル」が用いられますが、対象となる不動産は2つとして同じものがないことや周辺の事例も参考にしかならないため、不動産会社によって査定額が異なります。
この他には、どの物件を比較対象とするかで査定額に差が生じると言われています。

2.2 戸建てによく使われる原価法

原価法は、戸建ての建物部分によく使われる査定方法です。
この方法では、現在の査定対象物件を取り壊して、再度同じ建物を建てたと仮定して予想費用を算出し、予想費用から老朽化部分を差し引いて導き出されます。
農地などを宅地造成した場合など、減価修正ができる不動産に対しては有効な一方で、市街地では再調達価格の算出が難しいと言われています。

2.3 投資物件に用いられる収益還元法

収益還元法は、一般的な居住用物件には用いられず、投資物件のみに用いられる方法です。
この方法は、先ず決められた期間の純利益を基に利回りを想定して算出する直接還元法と将来的な利益を現在の価値に割引いて算出するDCF法の2種類に分かれています。
収益還元法は、対象物件が生み出す利益が大きいほど不動産としての価値も高くなる仕組みとなっています。

3. 査定時に用意しておきたい主な書類


不動産会社に査定を依頼する際には、築年数や間取りなどの物件情報がわかる書類などの準備が必要です。ここでは、査定時に必要な書類と特徴について解説していきます。

3.1 購入時の売買契約書

物件の購入時には、買主と売買契約書を交わしています。

売買契約書には、物件の購入時の状況が記載されているため、査定する上での重要な情報の一つとなります。

万が一、売買契約書を紛失した場合は、当時の売主や仲介を依頼した不動産会社に署名・捺印をもらうことで再発行という取り扱いとなります。
この他には、売主や仲介を依頼した不動産会社に売買契約書の写しをもらうことでも査定は依頼できます。

3.2 法務局で取得できる登記簿謄本

登記簿謄本とは、物件の権利情報や面積などの詳細が記載れている重要な書類です。

この書類は売買契約書と異なり、各自で保管するのではなく、管轄の法務局で手続きして取得します。

近年では、法務局で取り扱う文書のオンライン請求が可能となっており、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」にアクセスして手続きもできます。なお、登記簿謄本の取得には、手数料として480~600円の費用がかかります。

3.3 購入時の重要事項説明書

重要事項説明書とは、土地や物件の購入時に渡される注意事項などが記載された書類です。
通常は、売買契約書と共に保管されているケースが多い傾向にあります。

万が一、重要事項説明書を紛失した場合は、仲介を依頼した不動産会社には10年間の保管義務があるため、10年以内に購入した物件の場合は問い合わせることをおすすめします。

3.4 正確な面積がわかる測量図

測量図とは、土地測量図や境界画定図などを指しており、土地の正確な面積や隣接する土地との境界線が記載された書類のことを指しています。これらの書類は、どこまでが所有地なのかを判断するために必要です。

測量図がない場合は、隣接する土地との境界を巡って売却後のトラブルに発展するケースもあるため、正確な測量図の作成が必要だと言えるでしょう。

トラブルの例としては、買主が新たに建物を建てるなどの工事を行う場合、隣接する土地との境界が曖昧なために工事が進まないケースがあります。
新たに測量図を作成する場合は、一般的な土地で35~45万円程度の費用がかかります。

なお、官民立ち合いの測量を行う場合は、60~80万円程度が相場となっており、決して安い金額では行えません。

3.5 身分証明書や住民票など

査定を依頼する際には、運転免許証などの身分証明書や住民票、印鑑登録証明、実印も準備しておくと良いでしょう。
住民票や印鑑登録証明書は、役所で発行してもらえます。
住民票の写しの発行には1通あたり300円、印鑑登録証明書の交付は1通あたり300円必要です。

なお、印鑑登録証明書には原則として有効期間はありませんが、契約書への捺印などの一部のケースでは、発行から3カ月以内などの有効期間が指定される場合もあります。
実印とは、印鑑登録証明を役所に届けている印鑑のことを指しており、認印とは異なります。

ポイント:インターネットの簡易査定では書類は不要

売買契約書や測量図などの査定に必要な書類が準備できなくても、売却は査定額を見てからでも検討できるため、先ずは自宅の査定を依頼してみましょう。
近年は、インターネットを利用した一括査定サイトが数多く登場しています。

一括査定サイトでは簡易査定を行っており、物件の住所や間取りなどのおおまかな情報がわかれば良いため、特に準備する書類はありません
また、一括査定サイトでは、一度に複数の不動産会社に依頼できるため、査定額を比較できるというメリットがあります。
もし、実際に物件を見に来てもらう場合には、必要な書類を不動産会社に聞いてみると良いでしょう。
一括査定サイトの種類は多いため、自分に合ったサイトを見極め、大手から地元密着型の業者まで幅広く網羅しているサイトを選ぶなど、複数のサイトを見て特徴や内容を見極めるようにしましょう。

不動産の査定を依頼すると、査定額が不動産会社ごとに大きく異なります。 同じ不動産なのになぜ査定額がちがうのだろうと疑問に思うでしょ...

4. 売却査定の注意点


自宅の査定を依頼する際には、できるだけ査定額を上げたいために、欠陥部分は隠したい気持ちが高まるかもしれません。
しかし、重大な欠陥を隠して売却すると、売却後に瑕疵(かし)担保責任に問われ、損害賠償を請求される可能性があるので注意が必要です。

4.1 査定時に隠し事はしない

戸建てやマンションなどの住宅は、毎日人が居住して過ごす場所であるため、築年数が古くなるにつれて劣化部分が増えるのが一般的です。
査定を受ける際には、物件の劣化している場所や気になる点など、わかっていることはマイナス点であったとしても伝えておくことが大切です。
部屋が散らかっている場合は、ある程度の清掃は必要ですが、後々のトラブルを防ぐためにも正直に報告するようにしましょう。
また、日当たりが悪く、昼間でも部屋全体が暗い場合は、買い手がつきにくい傾向にあるため、カーテンを開けて部屋の明るさをアピールするなどの工夫をしてみましょう。

リフォームの有無も確認してみよう

近年では、できるだけ安く物件を購入し、自分好みの部屋にアレンジするリフォームを行うケースが増えています。そのため、リフォームをしても必ず売却できるとは限らず、売り出し価格にリフォーム費用も上乗せできないのが現状です。
そのため、老朽化が目立つ箇所がある場合は、訪問査定時に担当者に確認し、無駄な費用は使わないようにしましょう。

4.2 査定額と鑑定額は違う

不動産の査定には、不動産会社による査定と不動産鑑定士による鑑定の2種類があります。一般的な不動産の売買では、ほとんどの場合が不動産会社による査定が行われます。
不動産会社による査定には特別な資格は必要ありませんが、不動産鑑定士は国家資格で、国が決めたルールに基づいた鑑定が行われるため、不動産会社による査定で決まる査定額は、不動産鑑定士が行う査定で出る鑑定額は異なります。

不動産鑑定士は有料

不動産鑑定士による鑑定は、裁判での証拠となり得る法的根拠が高く、不動産会社による査定額は無料で提示してもらえる一方で、証明力がある不動産鑑定士による鑑定評価額には費用が発生します。 
鑑定費用は、不動産の種類と鑑定評価額によって異なります。
例えば、鑑定評価額が1,000万円以下の戸建ての場合は25万円程度、鑑定評価額が1,000万円超5,000万円以下のマンションの場合は60~70万円程度が相場です。

4.3 複数の業者を比較する

不動産会社による査定は、不動産流通機構が提供する「価格査定マニュアル」に基づいて算出される場合がほとんどですが、不動産会社によって査定額に多少の差があるのが現状です。
そのため、初めから一社だけの業者に絞らず、複数の業者に査定を依頼し、提示された査定額を検討することが重要です。
不動産会社を一件ずつ訪問して査定を依頼する方法もありますが、一括査定サイトを利用すれば、時間をあまりかけずに一度に複数社の査定情報を知ることができるのでおすすめです。
ただし、サイトによって提携している不動産会社が異なり、一度に査定を依頼できる数も異なるため、自分に合ったサイトを選ぶようにしましょう。

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なお、一括査定サイトの仕組み、メリットやデメリットを知りたい場合は、下記も合わせてご覧ください。

不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。

5. 仕組みをしっかりと理解してから査定を依頼しよう


不動産の査定方法は、目的に応じた複数の方法が設けられており、一般的な土地やマンションの売買においては取引事例比較法が用いられ、戸建ての場合は原価法、投資物件であれば収益還元法が用いられます。
取引事例比較法では、過去の類似物件の取引を参考にするため、査定を依頼する前に、周辺の類似物件の相場を把握しておくことが大切です。
また、査定額は、オリンピックなどのイベントや再開発などの影響を受けやすいため、先ずは現在の査定額を知り、価値が高まった時に売却するのも一つの選択肢です。

不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社
ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

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人口の多い地域の場合、おうちダイレクトの不動産会社なら、Yahoo!とおうちダイレクトのネットワークを活用し売却をサポートしてくれます。独自の販売活動ができるため、他にはないより高い査定額が期待できます。

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そんな疑問に身をもって体験した結果はこちら。


「そもそも不動産一括査定サイトって何?」
「メリットあるの?」
「デメリットは?」という方はこちら。