【不動産の価格を知る方法】売却する前には相場価格を確認しよう

不動産を売却する時は、ほとんどの人が不動産会社に売却を依頼するでしょう。そして、売却前には不動産の査定を行います。あなたは不動産の査定額が提示された時、その査定額が妥当か判断できますか。

不動産の売却時には、相場価格をあらかじめ調べておくことで、不動産会社が提示した価格が適切な価格かどうかを判断することができます。

ここでは、不動産売却の際に損をしないために、不動産の相場価格を確認する方法を解説しています。また、スムーズに売却するための不動産会社の選び方も併せて調べてみました。不動産の売却の際の参考にして頂けたらと思います。

1.不動産業者に見積もりを出す前に相場を調べる方法

不動産の価格を知りたい時には、まずは周辺の相場価格を調べましょう。相場価格を知るには、土地総合情報システムなどを利用するとよいでしょう。

1.1 土地総合情報システムを活用する

国土交通省が運営する「土地総合情報システム」は、実際に不動産を取引した当事者にアンケートを行ってその結果を集計し、特定できないようにしたものを公表しています。住所や地図、航空写真などから情報を検索することができます。

確認できる情報は、取引総額や面積、土地の形状、前面道路、都市計画、取引時期、坪単価、平米単価、買主の今後の利用目的などです。

また、国土交通省が毎年公表している公示地価や都道府県地価調査で公表される都道府県基準値標準価格なども知ることができます。これらの価格は1年に1度の公表になるため、実際の取引価格とは差がでますが、不動産取引を行う際の参考とすることができます。

1.2 似た不動産の売り出し価格を調べる

不動産の相場を知る時には、類似した不動産の売出価格を調べることでも相場を把握することができます。その場合には、インターネットで検索したり、チラシを見たりして調べることができます。

最寄駅や、最寄駅からの距離、広さ、築年数、間取りなどが似たものを比較することで、およその相場価格を知ることができます。もし、広さが異なった不動産である場合には、坪単価や平米単価で比較するとよいでしょう。

ここで注意しなければならないのが、売出価格は売主が売りたい希望価格だということです。そのため、実勢価格よりも高く設定されている場合が多いです。不動産取引では、取引が始まると価格交渉を行い、売出価格よりも低くなる場合が多いです。

1.3 不動産取引価格情報検索サイトも見てみる

国土交通省の「不動産取引価格情報検索サイト」では、実際に取引された価格を知ることができます。地図から検索することが可能で、知りたい不動産がある所在地などからも調べることができます。

このサイトでは、町名まで絞り込むことができ、その地域の価格を取引時期を確認しながら調べることができるので、不動産の価格を知りたい時にはとても参考になります。

ただし、ここで公表されている情報は、アンケートによるものなので、すべての取引情報が掲載されているわけではありません。

参考:不動産取引価格情報検索サイト

1.4 レインズマーケットで調べる

国土交通省が指定する不動産流通機構が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」を利用して不動産の相場価格を知る方法もあります。

「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、地域別に平米単価や間取り、築年数、面積、取引時期、用途地域などの過去1年間のデータを見ることができます。

また、直近1年の取引情報をグラフ表示することができるので、価格の推移を知ることもできます。ただし、このサイトで調べることができるのは、マンションと戸建ての取引のみで、土地の取引情報を調べることはできません。

1.5 路線価図を調べる

路線価とは、公示地価の8割を目安に国税庁が相続税や贈与税を計算するときのために設定した価格のことです。土地が接している道路ごとに平米単価が決められていて、1,000円単位で地図上に表示されています。

路線価は、税金を支払ってもらうために定められている価格です。そして、その調査地点が公示地価や基準地価に比べて圧倒的に多いのが特徴です。この路線価を調べることによって、不動産の価格を把握することができます。

国税庁のホームページから路線価図を調べて、路線価を確認することができます。路線価を確認することで、おおよそのその場所の土地の価格を知ることができます。ただし、路線価は公示地価の8割となっているので注意が必要です。公示地価がわからない場所は、路線価を1.25倍することでおよその価格がわかります。

2. 詳細な査定額を出してもらう

ネットで調べた相場価格はあくまで相場価格にすぎず、その価格で売買できるとは限りません。

2.1 あくまで相場にすぎない

ネットなどで調べる相場価格は、実際に取引されている価格を知ることもできますが、それは、過去の価格になります。したがって、その価格は参考にはなりますが所詮、売却予定の不動産の価格とは異なります。

そのため、相場価格を過度に意識しすぎると、価格設定を見誤る場合もあります。不動産の価格や周辺状況は常に変化しているため、正確な価格を調べることには限界があります

売出価格は周辺状況にも大きく左右されます。また、売り出す時期によっても価格は変動します。そして、類似物件が多い場合には、競争原理が働き、価格が下がり気味になる場合があります。

また、同じマンション内で販売があると、比較されやすくなり、少しでも不利な点があると売却する時の値引き対象になって医師増します。このように、実際にその時期や立地によって販売価格は大きく変わってきます。

2.2 不動産業者に訪問査定をしてもらう

所有している不動産の価格を、より正確に知りたいのであれば、不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。不動産会社の査定には2種類あります。

1つは机上査定といって、物件の所在地や間取り、築年数などの情報をもとに、過去の取引事例などを参考にしながら、査定額を出す方法です。

もう1つは、訪問査定です。訪問査定は、実際にその物件や土地を訪問して、周辺環境やその不動産独自の状況などを加味して、取引事例も参考にしながら査定額を算出する方法です。より正確な査定額を知りたいのであれば、訪問査定を依頼するとよいでしょう。

2.3 査定額は3ヶ月以内に売れるであろう額である

不動産会社のだす査定額には、同じ物件でも大きく差がでることがあります。これは、不動産会社の営業方針や営業担当者の知見やノウハウなどが、査定額を出す時に影響するからです。

売却する不動産がその不動産会社の取り扱い実績の多いものであれば、経験や情報を多く持っているため、多少強気な価格設定でも売却することができる場合があります。

しかし、契約を取りたいがために、最初は高めの査定額にして、売り出す段階になると価格を下げるという方法をとる営業担当者もいます。

また、査定額というのは、基本的には3カ月以内にその物件が売れるであろう価格を予測して設定されています。しかし、販売価格は必ずその価格で売却できると約束されたものではありません。販売を始めても顧客の反応がない場合には、価格設定を見直す必要があります。

3.今後の不動産価格の推移

不動産価格は緩やかな上昇傾向にあります。今後、オリンピックまではこの傾向が続くと考えられています。

3.1 全国

国土交通省の平成29年度の「全国の地価動向」を見ると、全用途の平均は緩やかにですが2年連続上昇しています。また、住宅地に関しては、長く下降傾向を続けていましたが、9年ぶりに横ばい状態になりました。そして、商業地は2年連続上昇しています。

これらは、低金利が長く続いていることや住宅ローン減税の施策が影響していると考えられています。近年では、日本政府観光局(JNTO)によると、月別訪日外国人数の推移を見ても、年々、訪日外国人客は増え続けています。そのため、店舗やホテルの需要が高まり、再開発事業も進展し不動産需要が高まっていることがうかがえます。

また、2018年12月に住宅ローン減税の延長が10年から13年に延長され、11年目以降は建物価格の2%相当が控除されることとなり、更に住宅需要も上昇が見込まれると考えられます。

3.2 東京23区

東京23区全体の地価は2013年から、住宅地・商業地共に緩やかな上昇が続いています。中でも中央区、千代田区、港区などの上昇傾向が目立ちます。また、東京23区では、オフィス用の超高層ビルや超高層マンションが数多く建設されています。そして、都市開発も数多く行われています。

これらのことから、地域の経済力は高く、雇用も活発に行われることから人口の流入も続いています。そのため、更に不動産の需要も高まり、金融緩和政策の影響もあり、今後も地価は緩やかに上昇を続けると考えられています。

3.3 マンション価格の動向

新築マンションの市場価格は2013年頃には4,000万円台であったものが、2017年になる頃には6,000万円台となり、新築マンションの市場は好調といえます。これは、好景気が続き所得が上昇していることや、長期金利が低水準を保っているため、マンションの購入を考える人が増えたためと考えられています。

しかし、価格が6,000万円を超えてくると、日本の平均的な収入である年収700万円では手が届きにくくなってきています。そのため、中古マンションが注目されるようになり、中古マンションの価格の上昇は67カ月続いています。

そして、新築マンションの価格は高止まりのまま契約率は低下しているが、中古のマンションは市場は上昇傾向にあるとみられています

3.4 東京オリンピックが及ぼす影響

2020年のオリンピックに向けて地価は高騰し続けると予測されています。これは、オリンピックに向けて多くの再開発が行われているためです。そして、年々、訪日外国人数も増え、ホテルの需要も高まっています。また、超低金利が続いていることから、事業の拡大のためのオフィスビルの需要も高まっています。

また、都心では多くのタワーマンションが建築されています。そして、このタワーマンションを海外の投資家は東京オリンピックを見込んで購入しています。これらの投資家は、オリンピックが終わって価格が下がるまえに売り抜けようとします。そのため、オリンピックの前後で不動産の価格の下落が始まるのではないかと言われています

4. 不動産の価格査定は複数社に依頼を

不動産を売却する時に大切なことは、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果を見て比較・検討をすることです。

4.1 比較・検討が必要

不動産を売却するときには、最初に不動産会社に査定を依頼することになります。この時、1社だけに依頼をすると、その査定額が適切な査定額かどうかを判断することができません。そのため、不動産の査定を行うときには、複数社に査定を依頼しましょう。

そうすることで、査定額を比較し検討することができます。また、査定の根拠を聞いたり、担当者と直接話すことで、信頼できる不動産会社かどうかや、その担当者に知識やノウハウがあるかがわかってきます。

そして、不動産を売却する時に一番大切なことは、適切な価格設定です。売出価格が高すぎると、なかなか売却することができません。また、あまりにも安い設定をして損をしてしまう場合もあります。

比較検討し相場価格を知ることで、それらのことを防ぐことができますし、不動産会社が出した査定結果を見たときにも、その査定額が妥当なものかどうか判断する時に役立ちます。

4.2 信頼できる業者に出会える可能性が高くなる

不動産を売却する時には、不動産の一括査定を利用することで、一度に複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

また、一括査定を利用して不動産会社の担当者とやり取りをすることで、売却の知識を補うことや比較した結果に基づき不動産会社を絞ることで、信頼できる不動産会社を見つけることができます。

HOME4Uなら、あなたの不動産を売却する時の信頼のおける不動産会社を見つけることができます。一括査定サイトの先駆者でもあり、豊富な実績を誇るNTTデータグループが運営する安心の不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの一括査定サイトでは、一度に最大6社の不動産会社に査定を依頼することができます。そして、厳選された不動産会社があなたの不動産の査定を行うので、より適切な査定額を得ることができます。

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4.3 損をしないため

不動産を売却する時の査定額は不動産会社によって差がでます。これは、不動産会社にはそれぞれ得意分野があるからです。

そのため、不動産会社は得意とする分野の売却では、実績も豊富で多くのノウハウを持っていいるためスムーズに高値で売却することができます。そのため、売却する不動産に合った不動産会社を選べるかどうかで、査定額にも数百万の誤差が生じることがあります

売却する不動産に合った不動産会社を見つけるためには、不動産の一括査定が便利です。国内最大級の「HOME’S 売却査定」なら、査定依頼する不動産会社を自らチェックボックス形式で選ぶことができます。また、物件のアピールポイントを記入する欄があったり、物件の写真も添付できるので、より正確な査定額に近づけることができます。

そして、「HOME’S 売却査定」なら一度に10社の不動産会社に査定を依頼できるので、その査定結果を見ながら比較・検討することができます。

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5. 一括査定サイトを活用して不動産の価値を知ろう

不動産を売却する時には、手持ちの不動産の相場価格を知ることが大切です。相場価格を知るには、インターネットを使って調べる方法もあります。また、不動産の一括査定のサイトを利用することによって、手軽に不動産の査定を行うことができます。

一括査定のサイトなら、一度に複数社に査定を依頼することができるので、結果を比較検討することで、よりあなたの不動産の売却に合った不動産会社を選ぶことができます。不動産を売却するときには、一括査定サイトを利用してスムーズに売却しましょう。

不動産会社8社に査定を依頼したら
不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社
ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

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