不動産の売却益が発生したら|かかる税金について知っておこう

不動産売却を行って、利益が出ないケースでは問題ありません。しかし利益が出た場合には、それに税金がかかります。多くの場合には、利益が出ることは少ないのですが、土地など値上がりする不動産も多いです。そのため、不動産の売却価格によっては、売却益が出ることも。

不動産売却時にかかる税金と、節税する方法を同時に覚えておくと良いです。大きな金額になることが多いので、正しい知識を得て確実に不動産の売却を行いましょう。不動産の価格については、一括査定サイトなどを用いると便利です。

不動産の売却益を正しく認識しておき、正確に処理をしましょう。税金などの知識も得ておき、売却額が解っている場合には、事前に準備をしておくと良いです。

1.売却益とは

まずは、売却益とはどのような性質のものであるのか知っておきましょう。

1.1 不動産売却時に儲かった利益のこと

売却益とは、不動産売却時に儲かった利益のことです。ただし、単に不動産を売却した金額ではなく、その不動産を購入したときにかかった費用(建物の場合には減価償却の分を差し引く)と諸経費、住居用の場合は特別控除などを差し引いた利益を譲渡所得と言います。

例えば、2,000万円で購入した土地が5,000万円で売れたときに、諸経費が500万円かかった場合の譲渡所得は、以下のようになります。

5,000万-(2,000万+500万)=2,500万円

また、3,000万円で購入した土地が2,500万円で売れた場合には2,500万円が譲渡所得となり、これに所得税や住民税などの税金がかかります。

2,500万-3,000万=-500万円

建物の場合には減価償却という考え方があり、年数が経つごとに購入額から控除されていきます。つまり、取得費が減ることです。取得費が売却代金の5%を下回ったら、その金額を採用します。このケースでは、譲渡所得はマイナスとなり課税されません。ただし、その他の費用はかかりので注意してください。

1.2 税金がかかる

譲渡所得には、譲渡所得税と住民税が課せられます。その他、所得税に一律2.1%の税率がかかる「復興所得税」や、取り引きの金額によって、契約書に印紙を貼り付ける「印紙税」、登記変更の際に必要な「登録免許税」がかかります。印紙税は、2020年3月31日まで軽減措置になっており、以下のような税率を、売買契約書2通に張り付けることが必要です。

取り引き価格 印紙代(印紙税額)
100万円超え500万円以下 1,000円
500万円超え1,000万円以下 5,000円
1,000万円超え5,000万円以下 10,000円
5,000万円超え1億円以下 30,000円
1億円超え5億円以下 60,000円
5億円超え10億円以下 16万円
10億円超え50億円以下 32万円
50億円超え 48万円

参考:国税庁印紙税額一覧表

登録免許税は抵当権抹消登記だけなので、登記変更の際に1,000円支払います。基本的に、買い主側が登記変更手続きを行うことが普通なので、その費用を買い主側が差し引いて処理をすることが通例です。

また、全体的な取り引きに対して、消費税もかかるので注意が必要です。多くの場合には、不動産取り引きはマイナスになるケースがありますが、マイナスの場合にも印紙税と登録免許税、消費税はかかります。不動産会社が、間に入っているケースが多いと思いますが、基本は任せておけば大丈夫です。

1.3 個人の場合のみ

不動産売却益の利益の考え方は、個人の場合のみ適用されます。法人の場合には特別利益となり、すべての収入と経費を合算し、合算した金額から利益を求めて、適切な税額を払います。個人の場合には、単体の取り引きに対してかかる税金です。

2. 不動産譲渡所得税について

不動産譲渡所得税について詳しく知っておき、正しい税率を覚えておきましょう。

2.1 他の所得と別に課税される

不動産である土地や建物を売ったときに得た、譲渡所得に対する税金が「不動産譲渡所得税」です。他の給与や不動産以外の利益とは、違う扱いをします。不動産譲渡所得税にはいくつかの区分があり、期間によって分けられています。それに伴って、税率も変わるので注意しましょう。

2.2 取得費から計算する

不動産譲渡所得税は、売却した額から取得費(建物の場合には減価償却費を差し引く)を引いたものです。取得費に計上できるものは、建築代金や購入手数料の他、設備費や改良費なども含まれます。

もしも取得費がわからない場合や、建物だけで年数が経っている場合には、売却代金の5%とします。できることなら、取得費はしっかりと把握しておくと良いです。

建物の減価償却は、建物の耐用年数によって、年月が経つごとに引かれていきます。定率法と定額法があり、建物の耐用年数によって、それぞれ数値を割り出します。耐用年数については、建築基準法などが変わるごとに見直されているので、それぞれ該当するものを調べましょう。ちなみに木造家屋は22年、鉄筋コンクリートマンションは47年です。

不動産を売買した際の契約書や、リフォームをしたときに工事業者と交わした契約書など、不動産の取得費がわかるものをしっかりと保管しておきましょう。

2.3 所有期間により税率が変わる

不動産譲渡所得税は、所有期間により税率が変わります。主に3つの区分に分けられており、それぞれの期間の計算の仕方は、譲渡した年の1月1日の時点での所有年数によって変わります。

例えば、2013年6月に購入したマンションを、2018年の11月に売却した場合には、所有している年数は5年と5カ月になります。しかし、不動産譲渡所得では2018年1月1日時点での計算になるので、5年以下に判定となり短期譲渡所得に区分されます。

5年以下の所有期間の場合

5年以下の所有期間の場合は、短期譲渡所得に区分けされます。この場合には所得税30%、住民税9%かかり、合計39%の税率がかかります。

例えば、譲渡所得が2,000万円の場合。

2,000万×39%=680万円

5年超え10年以内の所有期間の場合680万円の税金がかかることになります。短期譲渡所得で多いのは、節税を狙った近年のタワーマンションの取得などで多く見られます。

5年を超え、10年以内の所有期間の場合は、長期譲渡所得に区分けされます。この場合には所得税15%、住民税5%かかり、合計20%の税率がかかります。

例えば譲渡所得が2,000万円の場合

2,000万×20%=400万円

400万円の税金がかかることになります。長期譲渡所得で多い例は、優れた立地をしているマンションと土地などです。税率が低くなる点があるので、1月1日で5年を経過するのを待ってから売ったほうが、得になるケースがあります。ただし、待ちすぎると減価償却の理論にて、課税所得金額が大きくなるので注意が必要です。

10年超えは課税譲渡所得の額によりさらに区分けされる

10年を超えて所有している場合には、長期譲渡所得でも特別にさらに区分けされて課税されます。ただし、特例の条件で、他の特例とは併用できない点に注意してください。この場合には6,000万円以下の金額には所得税10%、住民税4%です。6,000万円を超える金額については、長期譲渡所得と同じ所得税15%、住民税5%がかかります。

例えば、譲渡所得が2,000万円の場合

2,000万×14%=280万円

そして譲渡所得が7,000万円の場合。280万円となります。

6,000万×14%+1,000万×20%=1,040万円

これだけの金額がかかります。このように、期間によって税率が異なるので注意しましょう。

2.4 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法は、課税所得金額×税率で求められます。そして課税所得金額は、以下のような計算式で求めることが可能です。

6,000万×14%+1,000万×20%=1,040万円

譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税などの諸経費を含みます。特別控除額とは、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除などがあり、それぞれ適用の要件を満たす必要があります。

取得費については、土地はそのままの価格(購入時の価格)ですが、建物の場合には減価償却して計算します。したがって、マンションなど耐用年数が長いものは、比較的高価格をつけるので、課税所得金額が抑えられます。

3. かかる税金を節税するためには

かかる税金を節税するためには、どうすれば良いのでしょうか?いろいろな方法があるのですが、大切なことは、相談できる相手を見つけることです。

3.1 転居先の購入代金も加味する

マイホームを購入して転居する場合には、「買い替えの特例」と言って、転居先の購入代金を引き、税率をかける方法があります。例えば売却益が3,000万円で、3年以内に2,000万円で新たにマイホームを買った場合には、1,000万円に税率をかける方法です。

大抵の場合には、マイホーム特例3,000万円が適用になるケースが多いので、このケースを用いることはあまりありません。ただし、金額が大きいようなケースでは、転居先の金額から引いたほうが多くなることがあるので、ときと場合により利用したい方法です。

節税方法は、不動産会社と相談するとメリットが大きく、物件の築年数や社会環境によっても変化するので、専門家に頼むと良いです。ぜひ税理士や不動産会社など、信頼できる相談相手を見つけておきましょう。

NTTデータグループの不動産査定サイト「HOME4U」なら、信頼できる不動産会社と出会う手伝いができます。この機会に利用してみて、いろいろな方法を探してみましょう。

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3.2 特例を重複されることはできないことに注意する

特別控除で3,000万円を利用した場合には、買い替えの特例は利用できません。3,000万円特別控除の場合には、軽減税率の適用を併用できます。その際には、課税所得金額から3,000万円引いたうえで、軽減税率の適用が可能です。

実際には、買い替えの場合と2択になるので注意しましょう。毎年税制が変わるので覚えておきたいです。とくに特例に関しては、頻繁に社会状況などによって変わります。国税庁のホームページにて確認できるので、不動産取引の際には、常に有利な特例が利用できないか調べておきましょう。

4. 確定申告を忘れず行おう

不動産の売買を行った次の年の確定申告は、必ず行わなければなりません。その理由と手続きの時期などを見ておき、しっかりと押さえておきましょう。

4.1 自分で行わなければならない

確定申告は、基本自分で行う必要があります。税理士に任せる方法もありますが、その際には10万円ほどの費用が掛かることも。会社での年末調整とは、不動産は別の扱いになるため、万が一でも忘れてはいけません。とくに、売却益が出ている場合には、申告漏れや税逃れと判断され、追徴課税を課せられることがあります。

確定申告のやり方も、従来の給与所得の書式の確定申告用紙ではなく、自営業などの人が利用する「B書式」を用いましょう。初めて確定申告をやる人は、いろいろ税理士や不動産会社に話を聞いてもらうと良いです。

売却後の確定申告のやり方も相談するには、大手の不動産会社に任せてみると良いでしょう。【すまいValue】なら、信頼の大手6社が運営しており、確定申告のやり方なども相談することができます。

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4.2 手続きの時期が決まっている

確定申告は、不動産を譲渡した翌年の2月16日から3月15日までの間に、近くの役所や役場が指定した箇所で行えます。この期間には、税理士が常駐しています。したがって、細かいことはその税理士に相談しながら作れるので、初めての人はおすすめです。

確定申告のやり方がわかっている人は、インターネットや「e-Tax」などを利用して、ネットで行うことができます。不動産売買は、それほど頻繁に行うことはないので、必要書類を持って税理士に相談しながら作成すると良いでしょう。とくに、買い替えを行ってローン減税などを活用するケースでは、これから最長13年利用することができます。したがって、一度しっかりと税理士と相談しながら、書類作成をしてみると良いでしょう。

5. まずは売却益が出そうか不動産の価格をチェック

売却益が出そうかどうかは、不動産の価格とさまざまな費用とのバランスで決まります。まず一括査定サイトなどを用いて、不動産の価格をチェックしましょう。そのうえで、税金がかかるかどうかを計算するようにしたいです。

また建物の場合は、減価償却の理論も頭に入れておかなければなりません。しかし、古い建物の場合には、購入額の5%であることから、この金額を目安にしてみても良いです。そこから出た売却益が、マイホームなら3,000万円を下回っていれば控除が受けられるので、売却を進めても良いでしょう。

確定申告はきちんと行い、翌年の収入に反映させるようにしたいです。仮に損益が出た場合にも、確定申告を行うと有利になります。これらのことを整理して、正確に税金を納めるようにしましょう。

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ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。
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