不動産の売却益が発生した際の税金と節税方法について。確定申告まで教えます

不動産売却を行って、利益が出ないケースでは問題ありません。

しかし利益が出た場合には、それに税金がかかります。

多くの場合には、利益が出ることは少ないのですが、土地など値上がりする不動産も多いです。

そのため、不動産の売却価格によっては、売却益が出ることも・・・。

不動産売却時にかかる税金と、節税する方法を同時に覚えておくと良いです。

大きな金額になることが多いので、正しい知識を得て確実に不動産の売却を行いましょう。

不動産の価格については、一括査定サイトなどを用いると便利です。

不動産の売却益について正しく認識しておき、正確に処理をしましょう。

1.売却益とは

まずは、「売却益とはなにか」を知りましょう。

1.1 売却益=不動産売却のときに儲かった利益

売却益とは、不動産売却時に儲かった利益のことです。

ただし、単に不動産を売却した金額ではありません。

不動産を購入したときにかかった費用(建物の場合には減価償却の分を差し引く)と諸経費、住居用の場合は特別控除などを差し引いた利益です。

これを「譲渡所得」と言います。

譲渡所得という言葉は、不動産売却では良くでてくるので、覚えておきましゅう。

計算式で見たほうが直感的にわかりやすいですね。

売却益(譲渡所得)=譲渡収入-譲渡費用-取得費

例えば、2,000万円で購入した土地が5,000万円で売れたときに、諸経費が500万円かかった場合の譲渡所得は、以下のようになります。

5,000万-(2,000万+500万)=2,500万円

また、3,000万円で購入した土地が2,500万円で売れた場合には2,500万円が譲渡所得となり、これに所得税や住民税などの税金がかかります。

2,500万-3,000万=-500万円

また、建物の場合には減価償却という考え方があり、年数が経つごとに購入額から控除されていきます。

つまり、取得費が減ることです。

取得費が売却代金の5%を下回ったら、その金額を採用します。

このケースでは、譲渡所得はマイナスとなり課税されません。

ただし、その他の費用はかかりますので注意してください。

減価償却の考え方について詳しくは、2.2の中で解説しています。

1.2 税金がかかる

譲渡所得には、所得税と住民税が課せられます。(これらを合わせて譲渡所得にかけ合わせたものが、譲渡所得税と呼ばれます)

所得税と住民税に関しては、2. 所得税・住民税の決定方法と計算方法で詳しく説明いたします。

所得税と住民税以外には、所得税に一律2.1%の税率がかかる「復興所得税」や、取り引きの金額によって、契約書に印紙を貼り付ける「印紙税」、登記変更の際に必要な「登録免許税」がかかります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 復興所得税

では、印紙税から見ていきましょう。

印紙税は、売却価格によって変わります。

覚えておいていただきたいのは、「売却価格が大きいほど、印紙税も高くなる」という点です。

売却価格に対する印紙税の比率は、売却価格が大きくなるほど低くなっているので損をしている、といったことはありません。

印紙税は、2020年3月31日まで軽減措置になっており、以下のような税率を、売買契約書2通に張り付けることが必要です。

売却価格印紙代(印紙税額)
100万円超え500万円以下1,000円
500万円超え1,000万円以下5,000円
1,000万円超え5,000万円以下10,000円
5,000万円超え1億円以下30,000円
1億円超え5億円以下60,000円
5億円超え10億円以下16万円
10億円超え50億円以下32万円
50億円超え48万円

参考:国税庁印紙税額一覧表

では、次に登録免許税についてです。

登録免許税は、売主側が負担することはほとんどない

基本的に、買い主側が登記変更手続きを行うことが普通なので、その費用を買い主側が差し引いて処理をすることが通例です。

参考までですが、抵当権抹消登記だけなので、登記変更の際に1,000円支払う、とおぼえておきましょう。

復興所得税は、一律2.1%かかる

これは、避けられないので、一律かかるものだと覚えておきましょう。

盲点となりやすい「消費税」

全体的な取り引きに対して、消費税もかかるので注意が必要です。しかし、額自体は、売却価格によって大きく変わります。

多くの場合には、不動産取り引きはマイナスになるケースがありますが、マイナスの場合にも印紙税と登録免許税、消費税はかかります。

不動産会社が、間に入っているケースが多いと思いますが、基本は任せておけば大丈夫です。

1.3 個人の場合のみ

不動産売却益の利益の考え方は、個人の場合のみ適用されます。

法人の場合には特別利益となり、すべての収入と経費を合算し、合算した金額から利益を求めて、適切な税額を払います。

個人の場合には、単体の取り引きに対してかかる税金です。

まとめ

  • 売却益とは、「不動産売却のときに儲かった利益」のこと
  • 売却益(譲渡所得)=譲渡収入-譲渡費用-取得費

2. 所得税・住民税の決定方法と計算方法

では、所得税と住民税がどのように決まるか、その額がいくらかの計算方法までみていきます。

2.1 他の所得と別に課税される

不動産である土地や建物を売ったときに得た、譲渡所得に対する税金が「譲渡所得税」です。

譲渡所得税 = 譲渡所得額 × 税率

譲渡所得額は、他の給与や不動産以外の利益とは、違う扱いをします。

譲渡所得税にはいくつかの区分があり、所有期間によって分けられています。

それに伴って、税率も変わるので注意しましょう。

2.2 まずは、取得費を計算する

譲渡所得は、売却した額から取得費(建物の場合には減価償却費を差し引く)を引いたものです。

譲渡所得=収入金額-取得代金-譲渡費用

取得費に含めることができる対象は、大きく分けて2つあります。

①取得代金
購入・建築の代金が該当し、相続であっても亡くなった人(亡くなった人も相続なら実際に取得した祖先)が負担した取得代金が該当します。
②取得諸費用
仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、取得から使用するまでの借入金の利子、測量費、造成費など、取得時に直接発生した費用です。
また、取得時に発生した、増改築等の改良費や設備費も含めることができます。

もし、取得費がわからない場合には、売却価格の5%とします。

できることなら、取得費はしっかりと把握しておくと良いです。

次に減価償却に関して、です。

建物の減価償却は建物の耐用年数によって変わる

定率法と定額法があり、建物の耐用年数によって、それぞれ数値を割り出します。

耐用年数については、建築基準法などが変わるごとに見直されているので、それぞれ該当するものを調べましょう。

ちなみに木造家屋は22年、鉄筋コンクリートマンションは47年です。

取得代金と取得諸費用の合計額を取得費としますが、建物は売却時までに減価償却で価値が失われているため、減価償却費相当額を差し引かなくてはなりません 。

非事業用資産(居住用住宅)の減価償却費相当額は、次の計算式で求めます。

取得費×0.9×耐用年数の1.5倍に対応する償却率×経過年数

耐用年数とは、法律で定められた建物が利用に耐えると仮定された年数で、建物の構造によって異なります。

償却率とは、建物を1年利用したときに価値が減少する割合で、経過年数を掛けることにより、経過年数に応じた減価償却率を求めることができます。

耐用年数を1.5倍した値と、対応する償却率は次の通りです。

建物の構造耐用年数の1.5倍償却率
木造33年0.031
木骨モルタル造30年0.034
金属造(3mm以下)28年0.036
金属造(3mm超4mm以下)40年0.025
金属造(4mm超)51年0.020
れんが造・石造・ブロック造57年0.018
SRC造・RC造70年0.015

※金属造の()内は骨格材の肉厚
※SRC造=鉄筋鉄骨コンクリート造、RC造=鉄筋コンクリート造

基本的なことですが、不動産を売買した際の契約書や、リフォームをしたときに工事業者と交わした契約書など、不動産の取得費がわかるものをしっかりと保管しておきましょう。

相続税が最大55%と最も高い税率で負担した上、売却時にも譲渡所得税、登録免許税、印紙税、仲介手数料にかかる消費税と、実にさまざまな名目の税金があります。タイミングによっては控除や税率が下がるので、把握しておくに越したことはないでしょう。

2.3 所有期間により税率が変わる

譲渡所得税は、所有期間により税率が変わります。

主に3つの区分に分けられており、それぞれの期間の計算の仕方は、譲渡した年の1月1日の時点での所有年数によって変わります。

例えば、2013年6月に購入したマンションを、2018年の11月に売却した場合には、所有している年数は5年と5カ月になります。

しかし、譲渡所得では2018年1月1日時点での計算になるので、5年以下に判定となり短期譲渡所得に区分されます。

5年以下の所有期間の場合

5年以下の所有期間の場合は、短期譲渡所得に区分けされます。

この場合には所得税30%、住民税9%かかり、合計39%の税率がかかります。

例えば、譲渡所得が2,000万円の場合、
2,000万×39%=680万円

5年以下の所有期間の場合680万円の税金がかかることになります。

短期譲渡所得で多いのは、節税を狙った近年のタワーマンションの取得などで多く見られます。

では、所有期間5年超えではどうでしょうか。

5年を超え、10年以内の所有期間の場合は、長期譲渡所得に区分けされます。

この場合には所得税15%、住民税5%かかり、合計20%の税率がかかります。

例えば譲渡所得が2,000万円の場合
2,000万×20%=400万円

400万円の税金がかかることになります。

長期譲渡所得で多い例は、優れた立地をしているマンションと土地などです。

税率が低くなる点があるので、1月1日で5年を経過するのを待ってから売ったほうが、得になるケースがあります。

ただし、待ちすぎると減価償却の理論にて、課税所得金額が大きくなるので注意が必要です。

10年超えは課税譲渡所得の額によりさらに区分けされる

10年を超えて所有している場合には、長期譲渡所得でも特別にさらに区分けされて課税されます。

ただし、特例の条件で、他の特例とは併用できない点に注意してください。

この場合には6,000万円以下の金額には所得税10%、住民税4%です。

6,000万円を超える金額については、長期譲渡所得と同じ所得税15%、住民税5%がかかります。

例えば、譲渡所得が2,000万円の場合
2,000万×14%=280万円

では、譲渡所得が7,000万円の場合はどうなるでしょうか。

例えば、譲渡所得が7,000万円の場合
6,000万×14%+1,000万×20%=1,040万円

6,000万円分はには、所得税10%、住民税4%の税率を適用、残りの1,000万円分には所得税15%、住民税5%がかかります。

このように、期間によって税率が異なるので注意しましょう。

具体的な計算をしてみた結果があります。こちらを参考にください。

相続税が最大55%と最も高い税率で負担した上、売却時にも譲渡所得税、登録免許税、印紙税、仲介手数料にかかる消費税と、実にさまざまな名目の税金があります。タイミングによっては控除や税率が下がるので、把握しておくに越したことはないでしょう。

3. かかる税金を節税するためには

かかる税金を節税するためには、どうすれば良いのでしょうか?

いろいろな方法があるのですが、大切なことは、相談できる相手を見つけることです。

3.1 転居先の購入代金も加味する

マイホームを購入して転居する場合には、「買い替えの特例」と言って、転居先の購入代金を引き、税率をかける方法があります。

例えば売却益が3,000万円で、3年以内に2,000万円で新たにマイホームを買った場合には、1,000万円に税率をかける方法です。

大抵の場合には、マイホーム特例3,000万円が適用になるケースが多いので、このケースを用いることはあまりありません。

ただし、金額が大きいようなケースでは、転居先の金額から引いたほうが多くなることがあるので、ときと場合により利用したい方法です。

節税方法は、不動産会社と相談するとメリットが大きく、物件の築年数や社会環境によっても変化するので、専門家に頼むと良いです。

ぜひ税理士や不動産会社など、信頼できる相談相手を見つけておきましょう。

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3.2 特例を重複されることはできないことに注意する

特別控除で3,000万円を利用した場合には、買い替えの特例は利用できません。

3,000万円特別控除の場合には、軽減税率の適用を併用できます。

その際には、課税所得金額から3,000万円引いたうえで、軽減税率の適用が可能です。

実際には、買い替えの場合と2択になるので注意しましょう。毎年税制が変わるので覚えておきたいです。

とくに特例に関しては、頻繁に社会状況などによって変わります。

国税庁HPにて確認できます。

不動産取引の際には、常に有利な特例が利用できないか調べておきましょう。

4. 確定申告を忘れず行おう

不動産の売買を行った次の年の確定申告は、必ず行わなければなりません。

その理由と手続きの時期などを見ておき、しっかりと押さえておきましょう。

4.1 自分で行わなければならない

確定申告は、基本自分で行う必要があります。

税理士に任せる方法もありますが、その際には10万円ほどの費用が掛かることもあります。

会社での年末調整とは、不動産は別の扱いになるため、万が一でも忘れてはいけません。

とくに、売却益が出ている場合には、申告漏れや税逃れと判断され、追徴課税を課せられることがあります。

確定申告のやり方も、従来の給与所得の書式の確定申告用紙ではなく、自営業などの人が利用する「B書式」を用いましょう。

初めて確定申告をやる人は、いろいろ税理士や不動産会社に話を聞いてもらうと良いです。

売却後の確定申告のやり方も相談するには、大手の不動産会社に任せてみると良いでしょう。

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4.2 手続きの時期が決まっている

確定申告は、不動産を譲渡した翌年の2月16日から3月15日までの間に、近くの役所や役場が指定した箇所で行えます。

この期間には、税理士が常駐しています。

したがって、細かいことはその税理士に相談しながら作れるので、初めての人はおすすめです。

確定申告のやり方がわかっている人は、インターネットや「e-Tax」などを利用して、ネットで行うことができます。

不動産売買は、それほど頻繁に行うことはないので、必要書類を持って税理士に相談しながら作成すると良いでしょう。

とくに、買い替えを行ってローン減税などを活用するケースでは、これから最長13年利用することができます。

したがって、一度しっかりと税理士と相談しながら、書類作成をしてみると良いでしょう。

土地売却において売却益が出た場合、譲渡所得税の支払いが生じます。また、損失が出た場合でも、確定申告することで税金が戻ってくる可能性もあります。ここでは、土地を売却する際に生じる税金や、確定申告の必要性、必要書類などについて解説していきます。

5. まずは売却益が出そうか不動産の価格を知っておくべき

売却益が出そうかどうかは、不動産の価格とさまざまな費用とのバランスで決まります。

まず一括査定サイトなどを用いて、不動産の価格をチェックしましょう。

不動産の査定には、不動産会社に直接依頼する方法と、一括査定サイトを利用する方法があります。特にここ数年は一括査定サイトが増えており、現在確認している35サイトとオススメの5社、その特徴についてまとめました。

そのうえで、税金がかかるかどうかを計算するようにしたいです。

また建物の場合は、減価償却の理論も頭に入れておかなければなりません。

しかし、古い建物の場合には、購入額の5%であることから、この金額を目安にしてみても良いです。

そこから出た売却益が、マイホームなら3,000万円を下回っていれば控除が受けられるので、売却を進めても良いでしょう。

確定申告はきちんと行い、翌年の収入に反映させるようにしたいです。

仮に損益が出た場合にも、確定申告を行うと有利になります。

これらのことを整理して、正確に税金を納めるようにしましょう。

売却時以外の税金について、全般的に知りたい方は、こちらも参考にください。

購入では家賃との比較材料として、相続では維持費として、税金の話になります。そこで今回は土地と家にかかる税金の種類と特徴、調べ方、そして計算方法と順に解説します。

参考リンク

土地や建物を売ったとき | 国税庁HP

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ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

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