不動産売却を大阪で成功させるコツ、現状と展望から検討しよう

この記事を開いた方は「大阪府の自宅を手放したい、でもいくらで売れるか分からない」「何から始めればいいんだろう」など、不動産売却について疑問をお持ちではないでしょうか。

大阪府の不動産市場は土地の価格は上昇している一方で、人気が落ち始めているエリアもあり、販売戦略をニーズに合わせて立てていく必要があります。
自宅の強みを生かして売却するために、まず何から始めればよいかを知って、スムーズな売却につなげていきましょう。

1.大阪府の不動産市場の現状と展望

不動産売却大阪1

不動産売却を成功させるには、今の状況を知ることが欠かせません。土地の価格やエリアの人気度などから、大阪市の不動産市場における現状と展望を調査しました。

1.1 土地の価値は上昇している

大阪の中古マンションの坪単価は、2012年に1坪85.5万円だったものが2018年には121.6万円と6年連続で上昇しています。
流通事例数も2014年から2015年に一度底を打ってから増加傾向にあり、2018年には過去10年で最大となりました。
梅田や難波といった中心エリアの再開発が行わるとともに、外国人観光客の増加に伴うサービス業の活性化が新しい居住者の増加を後押しし、物件数や坪単価の上昇に繋がっているようです。

1.2 人気が落ちているエリアも

人気が高いエリアは西尾市や芦屋市、大阪市が挙げられます。反対に人気が落ちているのは、大阪南部や大阪市内の中心部、郊外エリアです。
大阪市内の中心部は新築の高層マンションの増加で供給数も多くなり、価格の高騰も相まってブランド力の低下と共に人気も落ちているのが現状です。

周辺相場をサーチして価格をつけないと、中心部であっても売却できない可能性もあります。
また高層マンションが建てられているエリアは、かつて大阪市の中心部でオフィス街だった場所でもあります。

将来的には住宅が今以上に増える可能性が高く、現在オフィスとして活用している物件も住宅用として売り出した方が売れやすいかもしれません。

安心面・安全面への危惧から人気が下がっているのが、大阪南部にある阪南市や泉南など南部エリアです。

このエリアは南海トラフ地震が起きる可能性が高いとされており、被害を未然に防ぎたいと考える購入希望者から避けられやすいと言えるでしょう。

1.3 大阪の不動産価値の今後の展望

今後の展望のポイントは、次の2点です。

  • 中央区のように利便性の高い土地は今後も売れやすい
  • 高齢化と人口減少で郊外やインフラ不足の土地はますます不人気になる

大阪は全体的に見ても、人口が減少しつつあり、特に大阪市はその流れが顕著です。
利便性の高い土地を除けば、市内であっても今後郊外のエリアは需要が下がり、売れにくくなる可能性が高いと予測されます。郊外に不動産を持つ人は、早めに売却した方がお得です。
一方で中央区は高齢者を中心に住居用マンションの需要が高まり、インフラの充実度も相まって「住みやすい」と人気があります。
今後も大阪市全体で高齢者が増えることをふまえると、インフラが整った土地のマンションや戸建ては売れやすい不動産といえるでしょう。

1.4 大阪の売却価格の事例

実際の売却価格について、REINSと土地情報総合システムから2019年5月時点での直近1年以内の事例を土地とマンション、戸建ての3種類で紹介します。
土地

市区名物件価格
大阪市(平均)住宅地約21万円/1㎡
吹田市吹田市
住宅地
面積75㎡
1,900万円(24万円/1㎡)
豊中市豊中市
住宅地
面積75㎡
1,300万円(17万円/1㎡)
堺市堺区
住宅地
面積60㎡
870万円(15万円/1㎡)
東大阪市東大阪市
住宅地
面積75㎡
1,900万円(25万円/1㎡)
枚方市枚方市
住宅地
面積75㎡
1,100万円(14万円/1㎡)

平均的な傾向として、全体的な土地の価格は上昇傾向にありますが、駅から遠い場所だと土地の価格も下がりやすいです。

マンション

市区名物件価格(1㎡あたり)
大阪市(平均)平均専有面積62.61㎡64.74万円
平均成約価格:2,988.27万円
吹田市2K/DK//LDK
築年数5~10年以内
30万円
豊中市2K/DK//LDK
築年数5~10年以内
102万円
堺市2K/DK//LDK
築年数5~10年以内
26万円
東大阪市2K/DK//LDK
築年数5~10年以内
45万円
枚方市2K/DK//LDK
築年数5~10年以内
10万円

マンションは築年数が似通っていても、人気のあるエリアとそうでないエリアで価格に大きく差がありました。特に大阪市や豊中市は、年数が経っていても価格が高いマンションが多いです。

戸建て

市区名物件価格
大阪市(平均)平均土地面積65.49㎡
平均建物面積98.16㎡
2,280.21万円
吹田市築23年
土地面積60~80㎡
間取り4DK
2,500万円
豊中市築10年
土地面積60~80㎡
間取り2SLDK
2,300万円
堺市築年数不明
土地面積40~60㎡
間取り2LDK
1,100万円
東大阪市築18年
土地面積60~80㎡
間取り4LDK
2,600万円
枚方市築年数不明
土地面積80~100㎡
間取り3LDK
2,800万円

戸建てでは、築年数は不明でも平均並みの価格で売れている物件がいくつかみられました。土地の価格が低かった堺市では、一戸建ての価格もそれに伴って低い物件が多いです。

2.大阪で高く売れる物件の特徴


結論から言ってしまうと「人気が高いエリア」にある「共用部が充実したマンション」が高く売れます。
どんなエリアが人気で、評価が高くなりやすい共用部は何か解説します。

2.1 人気エリアにある

人気が高いエリアは、具体的には次のようなエリアが挙げられます。

  • 梅田
  • 千里中央
  • なんば
  • 江坂
  • 天王寺

これらの地域は多くの路線が運航しており、交通の利便性が高く治安も良好です。
地下鉄御堂筋線に数分で到着するような場所は、基本的に人気が高いとみてよいでしょう。

2.2 共用部が充実したマンションが人気

人の出入りが激しい大阪は沖縄や東京に次いで持ち家率が低く、マンションやアパートを借りて暮らしている人が大半です。したがって一軒家より、マンションの方が人気があります。
一般的なマンションより人気が高いのが、マンションの1階部分にコンビニやフィットネススタジオが入っている、共用部が充実しているマンションです。
新築マンションが梅田などに次々建設されているのもあり、共用部が充実していてお得な中古マンションは比較的人気があります。
ただし実際いくらで売れるかは、売却活動をしてみないと分かりません。不動産会社に査定依頼をして、目安を知っておく必要があります。

3.不動産売却の流れと方法を確認しよう


大阪の不動産売却前に、不動産売却の流れと費用、必要書類の基礎知識を身に着けておくと、売却までスムーズに進めやすくなります。

3.1 不動産売却の大まかな流れ

売却までの流れは、マンションや土地、一戸建てといった不動産の種類によらず、次の9ステップに分かれます。

ステップポイント
相場を調査する公示価格や不動産ポータルサイトで周辺情報をチェックして相場を調べましょう。
「どうして家を売るのか」という理由を整理しておくのもこのタイミングです。
不動産会社選び一括査定サイトで机上査定を利用して会社を絞り込みます。
不動産会社に査定を依頼する複数の会社に訪問査定を依頼して、実際に物件を確かめてもらいましょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶ優良な会社を選んで、希望する売却方法に合わせた契約を結びましょう。
不動産を売り出す周辺の相場と見合うような、希望売却価格をつけるよう心がけます。
購入希望者との交渉譲れない点と最低売却額は事前に決めておき、納得し合える交渉を心がけましょう。
物件情報の開示お互いに疑問がない状態にするために、情報開示は重要です。エアコンなど設備についてもこのタイミングで説明します。
売買契約の締結条件に合意したら、買主と売買契約を結び、売却額の1~2割程度の手付金を受け取ります。
引き渡しと精算買主と売主双方の準備が整ったら、現地立ち合いを行ったうえで引き渡しましょう。
確定申告納税および節税のために必須です。

全ステップが終わるまで、個人へ売却する場合は最短でも3カ月はかかります。一方、とにかく早く売りたい場合は不動産会社に買取を依頼してみましょう。
相場より査定価格は下がるほか、魅力がない物件は断られてしまいますが、早いと2週間程度で買い取ってもらえます。

3.2 不動産売却にかかる費用

具体的に諸費用がいくらかかるかは、物件の状況に応じて異なります。しかし事前に目安を自分で把握することは可能なため、あらかじめ不動産会社に相談しつつ準備を進めましょう。

費用目安
仲介手数料取引価格×3%+60,000円(400万円以上の場合)
登記費用抵当権抹消登記:不動産1物件につき1,000円
司法書士へ依頼する場合:1万円前後
住宅ローン関係の費用契約や金融機関によって異なる
印紙代売却金額によって異なる
例)1,000万円以上5,000万円以下なら1万円
引っ越し代大阪府から単身なら6万円前後
譲渡所得税特例などを使えば0円がほとんど
不動産を売却すると税金や諸費用でお金がかかります。せっかく高値で家を売却できても、税金などで売却代金が減ってしまってはその後の住み替えなどに支障が出てしまうのではないでしょうか。控除制度などを上手に利用し、売却を成功させましょう。税金などの計算方法もご紹介します。

3.3 不動産売却の必要書類

仲介依頼と引き渡しの2つのタイミングで必要な書類を表にまとめました。早めに用意して、依頼時にスムーズに手渡せるようにしておきましょう。

必要書類
不動産会社に仲介を依頼する際に必要な書類 ・登記簿謄本もしくは登記事項証明書
・売買契約書
・物件を購入した時の重要事項説明書
・登記済権利書もしくは登記識別情報
・土地測量図・境界確認書
・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
・物件の図面・設備の仕様書
・建築確認済証および検査済証
・建築設計図書・工事記録書
・耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
【マンションの場合追加で必要なもの】
・マンションの管理規約・使用細則・維持費関連書類
引渡しの際の必要書類 ・本人確認書類
・実印・印鑑証明書
・住民票(住所が変わっていれば除票も必要)
・銀座口座の通帳
・ローン残高証明書もしくはローン返済予定表
・物件パンフレットなど

必要書類のうち、登記事項証明書や土地測量図、境界確認書については、法務局への問い合わせが必要です。
公的機関へ依頼するという意味では、住民票や印鑑証明書も最寄りの自治体から問い合わせる必要があります。

不動産売却で主に必要になる書類とその内容をまとめました。どのタイミングで必要になるかは取引次第ですが、これから取得する書類と手元にある書類、もしくは本人確認に使用する書類とに分け、足りない書類が分かる一覧表も設けているので、ご活用ください。

4.大阪の不動産を高く売るためのポイント


ポイントは2つあり「複数の不動産会社に査定を依頼」すること、そして「物件の印象を良くする」ということです。

4.1 複数の不動産会社に査定を依頼する

最終的な売却価格は、どんな不動産会社を選ぶかによって異なります。したがって複数の会社に査定依頼をすることで、会社の査定価格や特徴、得意分野、営業マンの対応などを幅広く比較することが大切です。

この時便利に活用できるのが、一括査定サイトです。

通常の不動産売却において、不動産会社は物件を売りたい人と物件を買いたい人同士を結び付ける仲介の役目を持っています。

そのためいくつかの会社に査定依頼をして比較し合った方が、より「買いたい人に結び付けてくれる会社」かどうかを見極めやすくなるのです。

また、複数の不動産会社に出会うことで、担当営業マン同士を比較できます。大阪ならではの気性を持つ営業マンに気後れせず、売却を任せられる不動産会社なのか確かめられます。
一括査定サイトの査定依頼なら、一度に必要な会社だけピックアップしてくれるため、手間も時間も節約可能です。

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不動産をより高値でスムーズに売却するためには、不動産会社選びと営業マンの手腕が大きく影響すると言っても過言ではありません。中には積極的に売却活動を行ってくれないケースもあるため、事前に営業マンが行う売却活動を把握しておきましょう。

4.2 物件の印象を良くする

部屋の中を綺麗にして、インテリアコーディネートなどで第一印象を良くしておきましょう。
大切なのは、あなたが買い手になったつもりで、家の中を綺麗にすることです。
忙しくて掃除が間に合わないという人は、次のようなサービスを利用してみましょう。

  • ハウスクリーニング:水回りなど頑固な汚れが多いところにおすすめ
  • リフォーム:どうしても欠点となる場所がある場合のみ実施
  • ホームステージング:モデルルームのような印象にしてもらえる

不動産売却は、出費も多くあります。無駄なお金をかけないためにも、どんなところを改善していくべきか、まずは不動産会社の担当者に相談してみましょう。

住宅を売却する際には、ハウスクリーニングを依頼して綺麗にしておくことをおすすめします。なぜなら内覧時の印象アップが望め、売買契約に繋がりやすいからです。ハウスクリーニングを依頼するメリットは他にもあるため、売却前に押さえておきましょう。

5.大阪の不動産を上手に売却しよう


エリアごとの人気と不人気がはっきりしやすい大阪の不動産は、土地ごとのニーズの見極めが重要になります。

相場に合う価格提示や販売戦略がしっかりとした不動産会社と共に、上手な売却を目指しましょう。

以前査定依頼を受けた人も、改めて複数の会社から査定をもらって、現状把握をすることをおすすめします。]

一括査定サイトなら依頼は無料、机上査定を利用すれば営業の電話も避けやすくなります。
まずは一括査定サイトで情報を入力して、どうすれば一番高く売れるのか、最適な方法を検討してくれる不動産会社を見つけるところから始めてみましょう。