どうする空き家対策。費用はかかるけど思い出の家は売れないあなたへ

空き家の対策

高齢社会となった現代において、全国各地で空き家問題が深刻化しています。

その対策として、国は空き家対策特別措置法を施行し、各自治体も独自の対策に乗り出しています。

空き家は、建物を解体して更地にしたうえで売却したほうが、需要が高くなります。

しかし、空き家が売れない、親族から受け継いだから手放したくないという思いを持った人もいるのではないでしょうか。

ここでは、国が施行した空き家対策特別措置法の内容に加えて、手放さなくても良い空き家対策の方法について解説していきます。

1. 空き家とは何?

空き家とは何か
平成26年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定され、今までは曖昧だった空き家と呼ばれるものに、はっきりとした定義が定められました。

日本各地で増えている空き家に目が向けられ、その状態が問題だと把握されたのです。

規制も加わった今、放置する側のモラルも問われています。

1.1 空き家の定義とはどんなもの?

「空家等対策の推進に関する特別措置法」の制定で、空き家とは1年以上住んでいないまたは使われていない家のことと定義されています。

しかし、転勤で1年以上家をあけることもあり、住宅として使用できないこともあります。

基本的には、人の出入りがなかったり、ガス・水道・電気などの使用ができない状態なども空き家と判断される基準の1つとなっています。

1年経過してしまうとすぐに空き家と認定されるわけではありませんが、管理を怠っていたり倒壊の危機がある場合は市町村が「特定空き家」として認定し、立ち入り調査を行うことがあります。

1.2 空き家があると近所も巻き込んだ問題に

木造住宅の場合人が住んでいないと換気を行わないことから風通しが悪くなり、家屋の腐敗が進んでしまいます。

湿気が多いとカビの繁殖が進むなど、衛生上、清潔な状態とは言えません。

また、伸びたままの草木は、害虫の棲み家になってしまいます。

火災の心配、倒壊の危険、衛生の問題はその空き家だけにとらわれず、近隣の住宅にも迷惑をかけてしまいます。

隣近所の家がきれいに保っていてもその中に荒れ果てた空き家が1軒あるだけで町の景観は下がってしまいます。

また、長年、人の出入りのない家は不法侵入されることもあります。過去に空き家で大麻が栽培していたという事例があるように犯罪に使われてしまう可能性が出てきます。

1.3 空き家になってしまう家の特徴は何?

空き家になってしまう原因は、高齢者が住んでいて施設に入所した場合や、住んでいた入居者が亡くなったなどの場合に多いです。

相続によって家を譲り受けて、子ども世帯は違う場所で家を建て生活をしていることが多く、費用や肉体的に負担になることから空き家の活用に至らないことが考えられます。

また、都市部へのアクセスが良いなど現在居住している生活環境が良い場合、地方の家を譲り受けてもそちらに住むことはなく、空き家として放置されるケースが多いのも事実です。

1.4 なぜ空き家は増加してしまったのか

中古物件の住宅よりも新築物件の人気が高いことがあげられます。

昔は、中古住宅が賃貸住宅として需要がありましたが、住宅ローン控除や住まい給付金などの優遇策があり現在は新築物件も購入しやすくなっています。

取り壊すのにも費用がかかるため、需要のない中古住宅が増えてしまったことが考えられます。

また、固定資産税も土地だけよりも建物が建っていると土地の面積200㎡までの部分については6分の1に減額される特例があるため、建物を壊さずに残しておくケースも多いようです。

2. 空き家対策特別措置法とは

空き家の法律
日本では、高齢社会による住宅の後継者不足が影響し、全国的に空き家が急増しています。

そこで日本政府は、空き家対策の一環として「空き家対策特別措置法」を施行しました。空き家を増やさないための対策とはどうようなことか紹介します。

2.1 深刻な空き家問題に打った国の対策

急激に増加した空き家を放置していると、経年劣化による倒壊や崩壊のリスクや不審者が侵入して犯罪に利用されるなど、さまざまなリスクが懸念されています。

このような状況を受けて、まず国から空き家対策特別措置法が施行され、空き家の活用を促進する制度が設けました。

これによって、各自治体も空き家対策に乗り出し、空き家の有効活用も増え続けています。

2.2 「特定空き家」に認定されてしまうとどうなるのか…

所有者である以上責任はあり、住んでいなくても、近隣に迷惑をかけないよう、管理する必要があります。

管理をおろそかにしてしまうと、市区町村から「特定空き家」として認定されてしまい、軽減措置を受けられなり固定資産税と都市計画税が上乗せで課税されることになります。

以下は特定空き家に認定されてしまった場合に支払わなくてはいけない税金になります。

  • 固定資産税=家屋の評価額×1.4%+土地の評価額×1.4%
  • 都市計画税=家屋の評価額×0.3%+土地の評価額0.3%

近所の印象も悪くなると、今後住む場合や売却する際に住みにくいといった影響も考えられるので、十分注意しましょう。

この課税は軽減措置を受けている家屋の約6倍です。

空き家を持っている場合は約6倍の税金を払うより、最小限の管理費をかけて管理した方が場合によっては節約になるかもしれません。

2.3 各自治体による空き家対策

各自治体は一定の要件を満たした空き家を「特定空き家」と指定し、自治体からの助言や勧告に従わなかった場合は最大50万円以下の罰金や、固定資産税が増税されるなどの措置が講じられることを認められています。

各自治体の空き家対策では以下のような要件に一つでも該当すると、特定空き家に指定されます。

なお、特定空き家に指定されても、各自治体から指摘された不適切な箇所を改善することで特定空き家の指定を解除されます。

  • 倒壊や崩壊のリスクがある状態
  • ゴミの放置や害獣の繁殖などによって、衛生上のリスクがある状態
  • 周辺エリアの環境を保全するために不適切な状態
  • 不適切な管理によって、周辺エリアの景観を損なう状態

千葉県石川市の空き家対策の事例

千葉県は平成20年に空き家率13.1%でしたが、平成25年には12.68%の減少しました。

「特定空き家」と認定されると所有者に対して助言や勧告を行っていますが、高齢者であったり療養中や遠方の場合は申し出あれば、代わりに安全代行措置で処分等を行ったためです。

費用は所有者が負担しますが、どうやって処分したらいいか分からない所有者も多く、サポートしてあげた結果でしょう。

埼玉県所沢市の空き家対策の事例

所沢市の空き家対策としては2010年に「所沢市空き家等の適正管理に関する条例」を制定しています。

危機管理課防犯対策室の設置し勧告に従わないものは氏名を公表、最終的に警察に協力してもらい撤去まで行っています。

また、所沢市役所を拠点とした「空き家利活用等ワンストップ相談事業」を起ち上げ、空き家の活用に困った人や遠方で管理できない人を対象とした対策に乗り出しています。

この事業では、空き家に関するあらゆる相談を受け付けると共に、必要に応じて各種専門家を紹介するなど、具体的な提案やフォローアップを行っています。

なお、相談料は原則として無料ですが、弁護士などの専門化への相談は有料です。

3. 空き家は放置する限りコストがかかる

空き家はコストがかかる
土地や住宅などの不動産に対しては、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。

そのため、空き家に対しても税金の支払いが生じますし、状態に保つためには維持管理費も必要になります。

3.1 空き家を維持するのにかかる管理費用

住宅などの建物は誰かが居住していることで清掃などの管理が行き届き、良い状態を維持できると言われています。

そのため、誰も居住しない空き家となった場合、一説では1~2年程度で使いものにならない程になってしまうとも、考えられています。

空き家を良い状態に保つためには、定期的な清掃やメンテナンスが必要となり、雑草の除草や害虫駆除に費用がかかってしまいます。

また、若者のたまり場になったりするなど、犯罪に利用されるリスクもあります。

3.2 空き家にかかる税金

空き家にかかるコストとして定期的な清掃やメンテナンスの費用以外に税金もかかってきます。

その税金とは、住宅や土地などの不動産に対して課せられる「固定資産税」や「都市計画税」です。

毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して請求されることが、地方税によって定められています。

そのため、誰も使用していない空き家に対しても、他の不動産と同様に税金が課せられることになり、固定資産税評価額に応じた税金の納税が必要になります。

なお、先に紹介した計算式どおり、固定資産税の税率は、「固定資産税評価額に1.4%を乗じた金額」が課税されます。

都市計画税については、特定のエリアに限って「固定資産税評価額に最高で0.3%を乗じた金額」が課税されることになっています。

3.3 空き家にかかるその他の費用

空き家にかかる費用には定期的な清掃やメンテナンスの費用、固定資産税などの税金の他に、以下のようなコストが必要なケースもあります。

ゴミの撤去費用

空き家のまま放置している場合、ゴミが不法投棄される場所となってしまうリスクがあります。

このような場合、土地の所有者がゴミの撤去費用を負担することが一般的です。

その場合、土地の敷地面積によって費用は異なりますが、30,000万円程度から100,000万円を超える費用がかかる可能性があります。

また、土地の敷地面積だけでなくゴミの量によっても費用は異なり、量が多い程費用も比例して高くなります。

管理費や修繕積立金

所有している空き家がマンションの場合、月々に支払う管理費や修繕積立金が必要になります。

これらの金額は、マンションの規模や部屋の広さによって異なりますが、20,000~30,000円程度が相場となっています。

また、マンションでは数十年ごとに大規模修繕を行うことになっています。

もしも大規模修繕の時期を迎えた際に必要な費用を賄えない場合は、マンションの所有者から一時金として臨時徴収される可能性もあるため注意が必要です。

3.4 「特定空き家」の基準チェックリスト

各自治体によって異なりますが、特定空き家に指定されてしまうポイントがあります。

以下の項目が代表的なチェックリストです。所有する不動産が特定空き家に認定される恐れがないかチェックしてみてください。

  • 建築物が倒壊等するおそれがある
  • 屋根が外壁が脱落、飛散のおそれがある
  • 擁壁等が老朽化して破損のおそれがある
  • 著しく衛生上の有害のおそれがある
  • ゴミ、不法投棄がある
  • 適切な管理が行われていない
  • 周囲の景観と著しく不調和な状態である
  • ガラスが割れたままになっている
  • 庭木が建物を覆う形まで生育している
  • 庭木の腐食などで倒壊が予想される
  • 庭木が道路にはみ出て通行の妨げになっている
  • 空き家に動物が住み着いて近隣に迷惑をかけている
  • 不特定の人が侵入できる状況にある
  • 排水の不適切な管理で隣家に迷惑をかけている

これらのリストのうち、一つでも該当すれば特定空き家に認定される可能性が高いですが、すぐに罰則が科せられる訳ではありません。

特定空き家に認定後、自治体から助言や指導が行われます。

それでも指摘箇所の改善がない場合は勧告という措置が講じられ、固定資産税の優遇措置の適用外となります。

最終的には命令違反として最大50万円の罰金が科せられ、行政代執行となり、行政が所有者の代わりに指摘箇所の改善を行います。

なお、国土交通省が行った平成30年度の空き家に関する調査では、行政代執行にまで及んだケースは52件という結果が出ています。

チェックリストを確認して特定空き家になってしまう恐れがある場合は、物件が所在する地域の行政に相談してみましょう。

行政によって空き家認定の基準が違うので、直接聞いてみることがおすすめです。

行政としても、物件の所有者から連絡を取ってもらえば、行政で持ち主の調査をしなくていいので快く対応してくれます。

行政代執行とは何か、行政代執行受けるとどれくらい費用がかかるのかについてより詳しく知りたい方はこちらをご覧下さい。

H26年11月に成立した、空家等対策特別措置法により、空き家が、特定空き家に認定され、持ち主が何も対策を行わなかったときに行政が行う...

4. 手放さなくて良い空き家の活用方法

空き家を手放したくない
空き家の活用方法の一つに売却して現金化するという方法もありますが、親族との思い出が詰まった空き家を手放すことに抵抗がある人も多いのではないでしょうか。

そんな場合は売却して手放さなくても、以下のような方法で活用をして手元に残すという手もあります。

4.1 賃貸物件として貸し出す

空き家を手放さずに活用したい場合、賃貸物件として貸し出すというのも選択肢の一つです。

賃貸物件として貸し出せば、「特定空き家」に指定されるリスクを回避できます。

さらに、継続して入居者を確保できれば、安定した収入を得ることができます。

空き家物件が自分が現在住んでいる家と距離が離れている場合、借り主からの依頼が来てもすぐ対応できません。

そのような時のために、管理会社と契約をしておくと便利です。

4.2 専門の業者に管理を任せる

空き家を賃貸経営で活用したい場合、入居者の募集から物件の管理までを自分で行う「自主管理」という方法もありますが、すべての業務をこなすことは大変です。

このような場合専門業者に依頼すれば、賃貸の仲介から管理業務までをすべて任せることができます。

どんな賃貸経営をやりたいかという部分からプロに相談すると話が早く、活用開始までスムーズに進みます。

また空室がある場合でも家賃保証や空室保証などで一括借り上げを行う「サブリース」を利用すれば、継続的な安定収入を得ることができます。


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4.3 空き家バンクに登録する

空き家バンクは、各自治体や団体などが運営しており、空き家を活用したい人と利用したい人とをマッチングさせるために、効率の良い仕組みだと言えます。

また、利用者と直接交渉すれば、一般的な賃貸契約のように不動産業者を介することがないため、仲介手数料を支払わなくて良いというメリットがあります。

ただし仲介業者がいないため契約書などを自分たちで準備しなければならず、書類の作成等に手間がかかることがデメリットとして挙げられます。

なお、空き家バンクは多くの自治体で運営されているものの成果のあるケースとそうでないケースがあり、空き家バンクとしての機能性が自治体によって異なることが現状です。

空き家バンクは、空き家を活用したい人と借りたい人をマッチングさせる有益なツールであるため、先ずは所有している空き家がある自治体の空き家バンクについてリサーチしてみましょう。

インターネットで検索する際は、自治体名に続けて「空き家バンク」というキーワードを掛けあわせると見つけやすくなります。

日本では高齢社会に伴い、全国各地で空き家が急増しており、深刻化しています。また、空き家を放置することで倒壊などのリスクが高まり、特定空き家に指定される可能性もあります。ここでは、全国の空き家情報を知る方法や、注意点について解説していきます。

5. 活性化しつつある空き家ビジネスと空き家対策の事例

空き家ビジネスを考える
空き家対策の一環として空き家バンクがありますが、各自治体が設けている補助金制度などを利用した、空き家ビジネスも増えつつあります。

5.1 空き家ビジネスとは

空き家ビジネスとは空き家を賃貸物件として貸し出したり、リフォームして売り出したりするなど、空き家を活用したビジネスのことを言います。

空き家をそのまま放置していれば、いずれは特定空き家に指定されて、固定資産税が増税されるなどの措置が講じられます。

しかし、各自治体が設けている補助金制度を利用してリフォームを行うなどすれば、さまざまな活用方法が考えられます。

さらに、近年では外国人観光客が急増しており、2020年に開催される東京オリンピックに向けて、益々増加することが予測されています。

このような状況を受けて、ホテルなどの宿泊施設が不足することを懸念して、空き家を民泊として活用することも認められています。

5.2 空き家ビジネスの事例

空き家を活用したビジネスは、全国各地で行われています。

ここでは、空き家ビジネスの事例を2つご紹介します。

大阪府吹田市の公共施設としての活用

大阪府吹田市にある「吹田歴史文化まちづくりセンター『浜屋敷』」では、吹田歴史文化まちづくり協会が主体となって、空き家を古民家として再生し、公共施設として利用しています。

ここでは、施設内を自由に見学できるだけでなく、さまざまなイベントが開催されており、歴史や文化を伝承する活動が積極的に行われています。

兵庫県篠山市の民泊としての活用

一般的なマンションにおいては、治安の悪化などが理由で、民泊として利用することを懸念する声も上がっています。

しかし、兵庫県篠山市にある古民家の宿「集落丸山」では空き家や歴史的建造物を再生するプロジェクトが起ち上げられ、改修などを経て会員制の民宿として蘇っています。

こちらは、土間を使った生活体験用の施設として整備されており、歴史や伝統を受け継ぐ場として活用されています。

いずれにしても空き家で建物が新築に近いということは、ほとんどありません。民泊にするにしても、賃貸物件などにするにしても、まずは、リフォームを検討しましょう。

特に、内装などは古民家風でよくても、カビが生えやすいシンクの下や屋根裏などは使用するのに問題ないか確認する必要があります。

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6. 空き家に関する補助金制度について

空き家の補助金制度
空き家に関する補助金制度は、各自治体が独自に設けているため、制度の内容や金額などは自治体によって異なります。

6.1 空き家に関する補助金制度とは

空き家として活用する場合、屋内の家財道具やゴミなどの撤去や、リフォームが必要になるケースもあります。

このようなケースでは、リフォーム費用が数百万円単位が必要になる可能性もあるため、一時的に多額な費用が必要になります。

このような状況を受けて、各自治体では空き家に関する独自の補助金制度を設けています。

例えば、茨城県下妻市では一定の要件を満たしている場合に、工事費の10万円を上限として支給されます。

6.2 補助金制度の種類

空き家に関する補助金制度は、除去・改修・取得・その他と大きく分けて4つに分類されています。

除去については建物の解体工事や処分費用。

改修についてはリフォームや「改修工事にかかる費用」。

取得については「空き家の購入費用」。

その他については空き家の活用に関する費用に対しては、「補助金や助成金」という形で支給されます。

6.3 空き家対策に関する計画

各自治体では、空き家対策の一環として独自の計画を策定しています。

例えば、広島県広島市の場合、過去に行われた空き家に対する実態調査の結果を踏まえたうえで、適切な管理や活用などの取り組みに関する計画が策定されています。

この計画では、2017年から2021年までの5年間という期間を設け、計画の目的から実施体制や相談体制に至るまでを、全7章で構成しています。

また、山口県周南市においては、空き家対策に関してまだ広く知られていないことを踏まえて、市民に空き家対策について、広く周知することを目的にしています。

7. 大切な思い出を残したまま賢く空き家を活用しよう

思い出の空き家を残す

空き家を相続した場合は親族との思い出が詰まった住宅であるため、売却して手放してしまうことをためらいがちです。

しかし、適切に管理せずにそのまま放置していれば、近隣の迷惑にもなり固定資産税がアップしてしまうなどのリスクが生じます。

空き家は放置しておいても改善することはなく、マイナス要素しかありません。

そこで賃貸物件として貸し出したり、空き家バンクに登録したりすることで、空き家を手放すことなく活用でき、継続した入居者を確保できれば、安定した収入を得ることもできます。

そのため、空き家を手放すことなく活用したい場合は、自治体やリフォーム業者など専門家に相談するなどして、自分に合った活用方法を見出してみてはいかがでしょうか。