2022年問題?生産緑地制度の開始から30年、不動産価格への影響

2022年問題

皆さんは2022年問題という言葉を聞いたことがありますか?

2022年問題とは、簡単に言うと、生産緑地地区制度の関係で、2022年に都市部の農地が次々と宅地として不動産市場に売りに出され、不動産が供給過多となり、不動産価値が下がるのではないかといわれている問題のことです。

果たして、本当に2022年問題は起こるのでしょうか?

この記事を読むと

  • 2022年問題とは何か
  • 2022年問題は本当に起こるのか
  • 2022年問題が不動産市場に及ぼす影響

がわかるようになります。

この記事の結論を先読み

  • 生産緑地は危惧されているほど宅地化されない
  • 2022年問題が不動産市場に与える影響は大きくない

1 2022年問題とは何か

2022年問題とは、1992年に指定された多くの生産緑地が2022に解除され、多くの土地が市場に出回ることによって大都市圏の不動産の価値が暴落するといわれている問題のことです。

2022年問題は生産緑地制度によって引き起こされます。

生産緑地制度とは、生産緑地(農地として保存しなければならない土地)を認定し、一定の期限が来るまで生産緑地を宅地として売買することを禁じる制度です。

この売買制限が2022年に解除されることで2022年問題が発生します。

上記の説明だけでは、まだ2022年問題が起こる仕組みを完全に理解できていないと思います。

2022年問題を正しく理解するために、まずは、生産緑地制度を勉強していきましょう。

2 2022年問題を生み出す元になった生産緑地制度について知ろう

2.1 生産緑地制度とは

生産緑地制度とは、市街化区域内(都市計画法で指定される、区域区分の一つで、既に存在している市街地と10年以内に計画的に市街化を進める地域をいう)において、緑地や防災上の空地などの役割をもっている農地を保全し、良好な都市環境の形成を目的として指定する制度です。

生産緑地制度は1992年、生産緑地法によって制定されました。

※参考文献:生産緑地地区制度と指定手続きについて|相模原市

生産緑地は、市街化区域内にある農地を持つ人が、農地のある地方自治体に申請することにより、認められます。(農地が生産緑地法で定められた要件かつ自治体の基準を満たしている必要がある)。

つまり、生産緑地は市街化区域内にしか存在しません。

生産緑地を売却するためには、生産緑地地区の指定から30年経過するか、30年経過前でも営農が不可能な状態のときは、自治体に生産緑地の買取りを申し出ることで売却できます。

買取りを申し出ずに、そのまま生産緑地として営農することも当然可能です。

買取り価格は時価で、財政的に厳しい自治体が必ずしも生産緑地を買い取るとは限りません。

自治体が買い取らない場合は、農林漁業希望者にあっせんするか、生産緑地地区の行為制限を解除し、宅地として土地を売却する方法があります。

買取りの申出から3ヶ月経過しても誰も買い取らない生産緑地は、生産緑地の制限が外れ、他の用途に活用可能な土地(宅地等)に変わります(生産緑地の解除)。

※参考文献:生産緑地制度の概要|国土交通省

生産緑地制度が始まったのが、1992年ですので、2022年は生産緑地の買取を申し出ることができる、30年後にあたるのです。

市街化区域とはなにか、他にどのような区域区分があるのか、疑問に思った方は下記の記事をご覧ください。

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2.2 生産緑地制度は農地の保全のために始まった

東京や、名古屋、大阪などの主要大都市圏は都市計画法により、市街化区域市街化調整区域日線引き区域に分けられています。

市街化区域とは、既に存在している市街地と10年以内に計画的に市街化を進める地域を指し、市街化調整区域は市街化区域とは反対に、市街化を抑制する目的で定められています。

また、非線引き区域は市街化区域と市街化調整区域のどちらにも区分されていない区域のことです。

市街化区域は積極的に宅地や商業地域にすることを推し進めているため、市街化区域内にある農地は開発対象になり、市街化区域内にある農地の固定資産税は宅地並みの課税を受けます。(市街化区域外の通常の一般農地の固定資産税額は、宅地よりも低く設定されている)

農地と宅地にかかる固定資産税は約100倍違うため、宅地並みの課税を避けたい市街化区域内の農家たちはいっせいに農地を宅地に変えるわけです。

しかし、一方で農地が果たす緑地としての役割は良好な都市環境に必要です。

市街化が進み土地が高騰すればするほど、公園等の緑地を後から確保するのは難しく、建物の密集は、防災上でも懸念が残ります。

市街化区域の農地を「宅地化」と「保全」に分けて考え、保全すべき農地を地区指定できるようにしたのが生産緑地地区制度です。

2.3 生産緑地に認定するメリット・デメリット

生産緑地地区に指定されることのメリットは主に税金が安くなることです。

市街化区域内の農地が生産緑地に認定されると、固定資産税が一般農地(市街化区域外の農地)と同等になり、宅地価格の高い地域では、市街化区域農地に比べて1/100~1/200程度にも下がります。

※参考文献:生産緑地制度の概要|国土交通省

また、三大都市圏の特定市(東京23区を含む市街化の進んだ市)の農地は、相続税の納税猶予の対象ではありませんが、生産緑地地区に指定されると対象に含まれます。

相続税の納税猶予制度
相続人が営農することを条件に、農地の相続税を大幅に猶予すること。猶予とは、納税免除のことです。

一方デメリットは、農地として使い続けなければいけない点生産緑地を解除するためには30年待たなければいけない点です。

農地(生産緑地)は営農してこそ農地なので、売買するとしても相手は農家に限られ、農業用施設以外の建物が建てることが禁じられています(宅地にできない)。

また、一度生産緑地地区に指定されると、営農が不可能な状態(死亡や重い病気・ケガなど)を除き、30年間は生産緑地地区のままです。

つまり、生産緑地に指定されると、30年先まで土地活用の選択肢がなくなってしまうのです。

2.4 現在の生産緑地数

生産緑地地区に指定されているのは、ほとんどが三大都市圏となっており、都道府県別では、南関東の一都三県、愛知県、大阪府が多いです。

地域面積(ha)都道府県面積(ha)
関東7,589.0茨城県89.3
埼玉県1,764.8
千葉県1,147.3
東京都3,223.7
神奈川県1,360.7
長野県3.2
北陸0.1石川県0.1
中部1,551.7静岡県238.0
愛知県1,126.0
三重県187.7
近畿4,042.6京都府820.4
大阪府2,029.5
兵庫県518.7
奈良県598.8
和歌山県75.2
九州4.2福岡県2.1
宮崎県2.1
全国13,187.6

※平成28年都市計画現況調査

生産緑地の面積が広い都道府県は、生産緑地が解除され宅地化される恐れのある土地が多いため、不動産価格が下がる可能性を秘めています。

3 2022年問題は本当に起こるのか? 2022年問題の影響は大きくない。


それでは、本当に2022年問題は起こるのでしょうか?

実際のところ、2022年問題が本当に起こるのかどうかは生産緑地を保持している農家の方々の選択に委ねられているので、正確に判断することはできませんが、2022年問題の不動産市場に与える影響は大きくないと予想できます。

なぜなら、生産緑地が宅地化される可能性が低いからです。

生産直地が宅地化される可能性が低い理由は4つあります。各々について詳しく見ていきましょう。

3.1 理由①引き続き特定生産緑地として登録できる

先ほど、生産緑地に認定されると、税金が安くなると述べました。

税制面のメリットを継続的に享受することを後押しさせる制度が特定生産緑地制度です。

特定生産緑地制度とは、生産緑地地区の指定から30年経過後の買取り申出を、10年延期できる(再延長もできる)制度です。

特定生産緑地に再度認定されると、これまで同様、税制面のメリットを受け続けることができます

そのため、30年が経過しても税制面のメリットを受けるために特定生産緑地制度に登録して、生産緑地を宅地化しないと考えられます。

特定生産緑地制度を利用する方法

まず、生産緑地の認定から30年が経過する生産緑地の所有者には、自治体から意向確認があります。

そこで、10年延期の意向を伝えると、自治体は特定生産緑地に指定するのですが、意向確認前に所有者側から指定の提案も可能です。

いずれにせよ、特定生産緑地に指定されると、30年経過以降にいつでもできる買取り申出が、さらに10年経過後までできなくなります。

※参考文献:生産緑地制度の概要|国土交通省

3.2 理由②生産緑地に追加指定しやすくなった。

生産緑地の認定要件が緩和され、生産緑地に追加指定しやすくなったことも、生産緑地がなくならないのではないかと考えられる理由の一つです。

今まで500㎡以上出ないと認定できないとしていた生産緑地の面積を、自治体の条例により300㎡まで引き下げることが可能になりました。

従来よりも小規模な農地でも、生産緑地地区の指定を受けられるように変わります。

3.3 理由③行為制限が緩和された

生産緑地に認定されると、農業用施設以外の建物を建てられないという制限を緩和し、農産物の販売や、農産物を利用した加工製品の販売施設を建築できるようになりました。

想定される施設は、直売所や農家レストランなどです。

そのため、生産緑地を農地だけの利用ではなく、新たに農地ビジネスを生み出す場として継続的に利用される可能性が高まります。

ただし、施設の面積を除いた残りの農地が、生産緑地地区の面積要件を満たすことや、施設の面積が全体の2割以下など、生産緑地地区の趣旨である農地の保全に支障が起きないように、一定の制限が設けられています。

3.4 理由④相続税納税猶予が受けられなくなる

生産緑地が宅地化されない要因の一つとして最も大きいものに、生産緑地を宅地化すると、税制面での優遇を受けられなくなるというものがあります。

宅地化すると、土地にかかる固定資産税が約100倍になり、さらに相続時の相続税免除が受けられなくなります。

固定資産税の増加や相続税免除が受けられないことは、生産緑地保持者にとって大きな痛手です。

4 まとめ

2022年が来ても、宅地化される生産緑地は一部だと推測されます。

そのため、2022年問題による不動産市場への悪影響は大きくないでしょう

しかし、農家の高齢化により生産緑地(特定生産緑地)の維持が難しくなるのは明らかですし、やがては宅地化されるか公園等に姿を変えていくのかもしれません。

今回の考察では、中心部よりも郊外で影響を受けそうなことに加え、生産緑地の割合が高い自治体は、ある程度固まっていることもわかりました。

噂されている土地の暴落は大げさですが、2022年問題を無視できるかというとそうではなく、徐々に土地や住宅の供給が増えるのは確実でしょう。

そのことに何か懸念があるなら、まだ時間はあるので早めに対処するのも一考です。