持っているだけではもったいない遊休地|土地の有効活用

遊休地という言葉は聞きなれないかもしれませんが、一定の期間どのような用途でも使用されていない土地のことをいいます。しかし、住宅や駐車場として活用しなくても、遊休地には太陽光発電などのさまざまな活用方法があります。

また、遊休地を借地として活用することで、節税対策が望めます。ここでは、遊休地の活用方法や注意点について解説していきます。

1.遊休地とは?

遊休地とは、国土利用計画法に則って取得された土地のことです。所有している土地を有効活用に困ったことで放置しているケースとは異なります。

1.1使われていない土地

日本では、1974年に資源の一つである国土を有効活用するために国土利用計画法が制定されました。この法律では土地取引の規制制度を設け、市町村を経由して都道府県知事に届け出を提出し、審査が行われることになっています。

審査の後、2年以上使われていない一定規模以上の土地であることに加え、周辺エリアでの計画的な土地活用のために必要であると認定された場合に、遊休地と認定された通知が来ることになっています。

なお、遊休地と認定された場合には、6週間以内に具体的な土地活用や処分についての計画を示した届け出を提出する必要があり、都道府県知事からの勧告に従わない場合は、地方公共団体などと買い取りに向けた話し合いが進められることになっています。

また、都市計画法によって遊休土地利用転換促進地区に指定されたエリアにおいては、遊休地の活用を目指して市街地を図る計画が進められています。

2.遊休地のデメリット

遊休地は放置しておくと雑草が生い茂り、害虫が発生しやすくなるなどのリスクが生じます。他にも、以下のようなデメリットがあるので注意が必要です。

2.1時間と共に価値も下がってしまう

住宅などの建物は、1年に1~2%程度で資産価値が下落し、築5年では資産価値が約2割下落すると考えられています。このような住宅などの建物と比べると、土地自体の資産価値は下がりにくいと言われています。

しかし、放置することで状態が悪くなると土地自体の価値が下がる恐れがあります。そのため、遊休地を所有している場合は、定期的にメンテナンスを行い、良好な状態を維持することが大切です。

また、土地を適切に管理せず荒れ地となってしまった場合には、近隣住人からのクレーム対象になることもあるので注意が必要です。特に放置され続けた土地の場合、ゴミの不法投棄や不審者の侵入が懸念され、犯罪のリスクが高まるので注意が必要です。

2.1収益が出ない

遊休地を所有している場合、そのまま放置していても何も利益は発生しません。また、土地を良好な状態に維持するためには、除草などのコストがかかるだけでなく、固定資産税や都市計画税にコストがかかり、出費だけが増えていくことになります。

このうち固定資産税や都市計画税に関しては、固定資産税評価額に基づいて算出されるため、土地の価値が高いほど税金も高くなります。従って、遊休地を放置していても収益は出ず、所有しているだけで定期的な支払いが発生するということになります。

3.遊休地を暫定利用として使う

遊休地は、一般的な土地と同様に活用の幅が広く、コインパーキングやトランクルームなどとして利用できます。ただし、自治体が計画する土地利用までの期間に限定されるため、暫定利用になります。

3.1駐車場などの暫定利用例

遊休地は、以下のような方法で暫定利用されています。

  • 駐車場
  • トランクルーム
  • 住宅展示場
  • 資材置き場
  • コインランドリー

このような利用方法は、新たに建物を建てる必要がないため、比較的初期費用を抑えて活用できることがメリットとして挙げられます。このうち駐車場として活用する場合、駅からの距離が近いなどの立地条件が良ければ、安定した収益が見込まれます。

土地の有効活用に成功した人の中には、駐車場経営で月に100万円前後の収益があるというケースもあるため、立地条件やどのくらいの需要があるかということが成功の鍵になると言えるでしょう。

ただし、遊休地を活用したものの、固定資産税や都市計画税を賄えるほどの収益が見込めないケースもあるので注意が必要です。

3.2暫定利用のメリット

遊休地をさまざまな方法で暫定利用する場合、初期費用が少なくて済むので活用しやすいと言えます。また、遊休地は一般的に売買される土地と同様に、建物が建っている状態よりも活用の幅が広いことから、売却しやすいことがメリットとして挙げられます。

そのため、立地条件などを考慮しても有効活用の方法が見いだせない場合は、思い切って売却してしまうことも有効活用の手段の一つです。

4.遊休地を借地にする

遊休地は、放置しておくだけでは利益を得ることができませんが、初期費用の少ない駐車場やトランクルームとして暫定利用できます。また、借地として貸し出すこともでき、土地代の収益が見込めます。

4.1業者に借地として貸し出す

遊休地を借地として活用する場合には、初期費用をかけずに利益を得ることができます。しかし、一般的な土地と異なり遊休地を貸し出す場合は、定期借地という取り扱いとなるため、用途によって契約期間が設けられています。

節税対策にもなる一般定期借地

一般定期借地は、住宅や事業などの用途に制限はありませんが、契約期間が50年以上と長期間であることが特徴です。なお、契約期間の終了後は、建物を解体して更地にした上で返却することになっています。

利用目的が限定されている事業用定期借地

事業用定期借地は、住宅としての利用はできず事業用のみの利用に限られています。また、契約期間は10年以上50年未満と幅が広く、契約期間の終了後は、一般定期借地と同様に建物を解体して更地にした上で返却することになっています。

利用難易度が高い建物譲渡特約付定期借地

建物譲渡特約付定期借地は、一般定期借地と同様に用途に制限はなく、契約期間が30年以上となっています。なお、契約期間の終了後は、契約期間中に建てられた建物を遊休地の所有者が買い取ることになっているので注意が必要です。

このような定期借地の場合、数十年単位の長期間の契約であることから、敷地面性が広めの土地の場合には、デベロッパーが借地権を取得して分譲マンションを建設するというケースもあります。この他にも、コンビニやガソリンスタンド、ファミリーレストランなどの幅広い事業に利用できます。

4.2借地利用のメリット

遊休地を定期借地として活用する場合、医療機関や駐車場だけでなく、太陽光発電などと活用の幅も広いことがメリットとして挙げられます。その他には、以下のようなメリットが挙げられます。

土地代が得られる

定期借地として活用する場合、利用者から土地代を支払ってもらえるため、長期間で安定した収益が見込めることがメリットとして挙げられます。

手放さなくても良い

定期借地として活用する場合、土地を手放さずに有効活用できることがメリットとして挙げられます。定期借地では、売却とは異なり土地を貸しているだけなので、契約期間が終了すると土地が戻ってきます。

5.遊休地で太陽光発電

近年では、省エネ対策として一般の住宅においても太陽光発電システムの導入が増えつつあります。平成25年度までは導入に伴う国からの補助金が支給されていましたが、各自治体で独自の補助金制度を設けている場合があります。

5.1太陽光発電に向いている土地

遊休地を太陽光発電として活用するためには、日当たりが良い立地条件であることが前提です。また、太陽光パネルを多く設置できる程の敷地面積が必要で、降雪量の比較的少ないエリアだと良いでしょう。

なお、土地の近くに電柱がある場合は、新たに設置することなく送電できます。ただし、単に売電目的で新たに電柱を設置する場合は、自己負担になる可能性が高いので注意が必要です。

5.2太陽光発電に活用するメリット

遊休地を太陽光発電として活用する場合、自然エネルギーを活用するため、その分のコストはかからないことがメリットとして挙げられます。また、土地の価格に関係なく売電できるため、収益可能なこともメリットと言えるでしょう。

しかし、太陽光発電で蓄電した電力の買い取り制度では、10年間という期限付きであるため、現在は2019年問題に直面しているのが現状です。そのため、買い取り制度が終了した後の売電価格は明らかになっておらず、値下がりの可能性もあるので注意が必要です。

5.3太陽光発電は業者に相談

遊休地を太陽光発電として活用する場合、専門の業者に依頼して工事してもらう必要があります。また、所有している土地が太陽光発電に適しているのか、土地に合った最適なプランを提案をしてくれる業者に相談することが大切です。

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6.遊休地を活用する際の注意ポイント

遊休地にはさまざまな活用方法が選択でき、活用方法によっては安定した収益が見込めます。しかし、以下のような点に注意しながら、活用方法を検討するようにしましょう。

6.1何のための活用かを明確にする

遊休地は、駐車場やトランクルームなど活用の幅が広く、選択肢が豊富です。しかし、どのような活用方法であっても、メリットとデメリットは必ずあるので事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

また、遊休地を活用するにあたって、どのような目的で活用したいのかということを明確化しておくようにしましょう。その理由としては、目的を明確化しておくことで、その後の流れがスムーズに進みやすくなることが挙げられます。

6.2借地の種類を知っておく

遊休地を貸して活用する場合、借地の種類を事前に知っておく必要があります。借地には定期借地と普通借地の2種類があり、普通借地にしてしまうと借り主からの申し出がない限り、土地が戻ってこないというリスクが生じます。

一方の定期借地の場合は、契約期間が終了した後は更地として戻ってくることが前提であるため、土地を手放すことなく有効活用できます。そのため、遊休地を借地として貸した後、最終的には返してもらいたい場合は、定期借地を選択することをおすすめします。

従って、借地として遊休地を活用する場合には、最終的に手放すことができるかできないかで決めるようにしましょう。

6.3土地活用はしっかり相談する

遊休地の活用方法は、自分である程度イメージできていたとしても、土地の条件などから思っていた活用方法を選択できないケースもあります。しかし、どのような活用方法が良いのか、自分ではなかなか見出すことは難しいと言えます。

このような場合には、土地や目的に合った活用方法を提案してくれる専門家に相談することをおすすめします。「すまいValue」は、不動産業界で実勢豊富な大手6社が運営しており、全国840店舗に展開している不動産査定サイトです。

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7.予算内で遊休地を有効利用しよう

遊休地は、駐車場やトランクルームなどの初期費用の少ない活用方法も豊富で、初期費用が不要の借地としても有効活用できます。また、定期借地として活用する場合、数十年単位の長期間の契約であるため、その期間中は安定した収益が見込めるだけでなく、契約期間が終了すると土地が戻ってきます。

そのため、土地を手放したくない場合は、定期借地としての活用がおすすめですが、ずは土地に合った活用方法をプロに相談してみることも大切です。なお、一括プラン請求サイトなどで土地活用を相談する場合は、複数の業者のプランを比較して検討することをおすすめします。

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