遊休地ではなにをすればよい?もったいないを解消できる活用方法とは

遊休地という言葉は聞きなれないかもしれませんが、
「一定の期間どのような用途でも使用されていない土地」
のことをいいます。

遊休地に認定されるとなにかしらの対応を国から求められます。
また、放置をしておくと、固定資産税を払い続けることになったり、除草作業等の土地の管理を必要としたりと何かと面倒です。

遊休地は広い土地であるが故に、駐車場経営や太陽光発電を行うなどのさまざまな活用方法があります。
また、借地として活用することで、節税対策が望めます。

ここでは、

  • 遊休地とはなにか、特徴はなにか
  • 遊休地の活用方法にはなにがあるか
  • 遊休地を活用する際の注意点はなにか

について解説していきます。

まずは、遊休地の特徴からご説明します。

1. 遊休地とは?

遊休地1

遊休地とは、「一定の期間どのような用途でも使用されていない土地」のことです。

遊休地は、所有している土地を有効活用に困ったことで放置しているケースとは異なる特徴をもちます。

1.1 遊休地には計画的な土地活用が求められる

遊休地は、2年以上使われていない一定規模以上の土地であることに加え、周辺エリアでの計画的な土地活用のために必要であると認定された土地のことを言います。

つまり、国が土地の有効活用をしてほしいと認定した土地のことです。

日本では、1974年に資源の一つである国土を有効活用するために国土利用計画法が制定されました。
この法律では土地取引の規制制度を設け、市町村を経由して都道府県知事に届け出を提出し、審査が行われることになっています。
遊休地と認定された場合には、6週間以内に具体的な土地活用や処分についての計画を示した届け出を提出する必要があります。
もし、都道府県知事からの勧告に従わない場合は、地方公共団体などと買い取りに向けた話し合いが進められることになっています。
また、都市計画法によって遊休土地利用転換促進地区に指定されたエリアにおいては、遊休地の活用を目指して市街地を図る計画が進められています。

よって、遊休地を持っている場合、比較的はやく土地の活用を考えなければなりません

参考:遊休土地の認定制度(国土利用計画法)

1.2 遊休地には特徴を理解した活用が必要である

遊休地の特徴はなんといっても、土地が広大であるという点です。

遊休地に認定される条件は、2,000m2以上(坪数でいうと600坪=一般的な戸建て住宅が約20軒分)の土地のことをいいますから相当な広さです。

一方で、広大の土地であるがゆえに、遊休地は放置しておくと雑草が生い茂り、害虫が発生しやすくなります。

他にも、以下のようなデメリットがあるので注意が必要です。

時間と共に価値も下がってしまう

住宅などの建物は、1年に1~2%程度で資産価値が下落し、築5年では資産価値が約2割下落すると考えられています。
このような住宅などの建物と比べると、土地自体の資産価値は下がりにくいと言われています。

しかし、放置することで状態が悪くなると土地自体の価値が下がる恐れがあります。
よって、遊休地を所有している場合は、定期的にメンテナンスを行い、良好な状態を維持することが大切です。

また、土地を適切に管理せず荒れ地となってしまった場合には、近隣住人からのクレーム対象になることもあるので注意が必要です。
特に放置され続けた土地の場合、ゴミの不法投棄や不審者の侵入が懸念され、犯罪のリスクが高まるので注意が必要です。

収益が出ない

遊休地を所有している場合、そのまま放置していても何も利益は発生しません。また、土地を良好な状態に維持するためには、除草などのコストがかかるだけでなく、固定資産税や都市計画税にコストがかかり、出費だけが増えていくことになります。
このうち固定資産税や都市計画税に関しては、固定資産税評価額に基づいて算出されるため、土地の価値が高いほど税金も高くなります。従って、遊休地を放置していても収益は出ず、所有しているだけで定期的な支払いが発生するということになります。

ポイント
・遊休地には通常の土地とは違い、土地の有効活用が求められる
・土地が広大である

そこで、次に、遊休地に適した土地活用方法について見ていきましょう。

2. 遊休地の有効な活用方法とは?

遊休地の土地の活用方法は大きく分けて、

  1. 遊休地を暫定利用として使う
  2. 遊休地を借地にする
  3. 遊休地を売却する

の3つがあります。

それぞれ、具体的にどのような活用方法があるのか見ていき、活用イメージを付けましょう。

2.1 暫定利用として使う

遊休地は、一般的な土地と同様に活用の幅が広く、コインパーキングやトランクルームなどとして利用できます。
ただし、自治体が計画する土地利用までの期間に限定されるため、暫定利用が好まれることも多いです。

遊休地は、以下のような方法で暫定利用されています。

  • 駐車場
  • トランクルーム
  • 住宅展示場
  • 資材置き場
  • コインランドリー

このような利用方法は、新たに建物を建てる必要がないため、比較的初期費用を抑えて活用できることがメリットとして挙げられます。

このうち駐車場として活用する場合、駅からの距離が近いなどの立地条件が良ければ、安定した収益が見込まれます

土地の有効活用に成功した人の中には、駐車場経営で月に100万円前後の収益があるというケースもあります。
立地条件やどのくらいの需要があるかということが成功の鍵になると言えるでしょう。

ただし、遊休地を活用したものの、固定資産税や都市計画税を賄えるほどの収益が見込めないケースもあるので注意が必要です。

遊休地をさまざまな方法で暫定利用する場合、初期費用が少なくて済むので活用しやすいと言えます。

土地活用を自分で行うのが面倒だという方は、借地や売却を検討するとよいでしょう。

土地を所有し、その活用を考えた際、月極駐車場は初期費用が少なくて済む分、非常に高い利回りとなります。紹介するのは表面利回りですが、舗装の種類による違いも掲載し、また実質利回りの計算における費用も取り上げました。
初期費用が少ない土地活用方法としては駐車場経営が有名ですが、最近トランクルーム経営も注目されています。狭い土地でもできるなどのメリットがある反面、集客の難しさに難があるなど、その特徴や収益性、開始方法についてまとめます。

2.2 借地として貸し出す

遊休地は、放置しておくだけでは利益を得ることができませんが、暫定利用の他に、借地として貸し出すこともでき、土地代の収益が見込めます。

遊休地を借地として活用する場合には、初期費用をかけずに利益を得ることができます。
しかし、一般的な土地と異なり遊休地を貸し出す場合は、定期借地という取り扱いとなるため、用途によって契約期間が設けられています

縮地として貸し出す場合の契約の種類には3パターンあります。

  1. 節税対策にもなる一般定期借地
  2. 利用目的が限定されている事業用定期借地
  3. 利用難易度が高い建物譲渡特約付定期借地

    利用者のニーズや用途に合わせてどのパターンで貸し出すかは変わります。
    貸す際は、意図しない契約になっていないかには十分気を付けましょう。

    1. 節税対策にもなる一般定期借地

    一般定期借地は、住宅や事業などの用途に制限はありません。

    しかし、契約期間が50年以上と長期間であることが特徴です。

    また、契約期間の終了後は、建物を解体して更地にした上で返却することになっています。

    2. 利用目的が限定されている事業用定期借地

    事業用定期借地は、住宅としての利用はできず事業用のみの利用に限られています。

    契約期間は10年以上50年未満と幅が広くなっています。

    また、契約期間の終了後は、一般定期借地と同様に建物を解体して更地にした上で返却することになっています。

    3. 利用難易度が高い建物譲渡特約付定期借地

    建物譲渡特約付定期借地は、一般定期借地と同様に用途に制限はありません。

    契約期間は、30年以上となっています。

    なお、契約期間の終了後は、契約期間中に建てられた建物を遊休地の所有者が買い取ることになっているので注意が必要です。

    借地利用のメリットとしては、

    • 医療機関や駐車場だけでなく、太陽光発電などと活用の幅も広い
    • 長期的に安定した土地代が得られる
    • 土地を手放さずに有効活用できる

    が挙げられます。

    また、定期借地では、売却とは異なり土地を貸しているだけなので、契約期間が終了すると土地が戻ってくるのも特徴です。

    土地をそのまま貸すことができれば、費用負担を負うことなく収益源を作れる上、場合によっては税金も軽減できます。田舎でもできるパターンと収入例について調査しました。

    土地が戻ってこない遊休地の活用方法が売却です。

    2.3 売却する

    遊休地を売却することも、有効な活用方法の1つです。

    遊休地は、一般的に売買される土地と同様に建物が建っている状態よりも活用の幅が広いことから、売却しやすいことがメリットとして挙げられます。

    そのため、立地条件などを考慮しても他の有効活用の方法が見いだせない場合は、思い切って売却してしまうことも有効活用の手段と言えます。

    遊休地を売却するには2つのパターンがあります。

    不動産売却における「仲介」と「買取」の最も大きな違いは、「買主」「売却手続期間」「売却価格」の3つです。

    買主売却期間売却価格
    仲介個人長い(4~6カ月)
    買取不動産会社(=買取業者)短い(1~2ヶ月)仲介の約6~7割程度

    遊休地には、早めの対応が求められますので買取も検討してみると良いでしょう。

    不動産を売る機会などめったになく、無知をいいことに都合よく言いくるめる不動産会社もあり、言われたことが本当なのか判断に迷うこともあるでしょう。そこで、土地を売却する時の全体像と売る前に知っておきたい注意点を、5つのポイントでまとめました。
    家や土地などの売却を検討する場合、不動産会社に仲介として依頼するのが一般的です。しかし、急な転勤などで売却を急いでいる場合には、買取も考えられます。一般的な仲介の売却に比べると、買取は売却までの期間が短い、すぐに現金化できるという特徴があります。メリットが大きいようにみえますが、ここには陥りやすい注意点があります。

    ここまで、大きく3つの遊休地の有効な活用方法についてみてきましたが、近年では遊休地の太陽光発電も注目が集まっています。

    3. 遊休地における太陽光発電の可能性とは

    遊休地はとても広いですから、太陽光発電については思いつきやすいのではないでしょうか。

    少し前に買取制度や税金の優遇政策でも注目を浴びましたが、ここでは遊休地での太陽光発電の可能性についてみていきます。

    暫定利用に限らず、土地活用する方法として遊休地での太陽光発電があります。

    3.1 太陽光発電の仕組みについて

    太陽光発電による収益を可能にしているのが固定価格買取制度(通称FIT制度)の存在です。
    この制度は、電力会社による固定価格で一定期間の買い取りと買取価格を保証している制度です。

    固定価格買取制度には、10kWを境にして全量買取と余剰買取に分かれます。

    平成29年度平成28年度平成27年度
    余剰買取
    (10kW未満)
    出力抑制あり:30円
    出力抑制なし:28円
    出力抑制あり:33円
    出力抑制なし:31円
    出力抑制あり:35円
    出力抑制なし:33円
    全量買取
    (10kW以上)
    21円+税24円+税~6/30:29円+税
    7/1~:27円+税

    遊休地での太陽光発電の場合、土地の広大さから10kW以上(主に産業用)の全量買取をしてもらうことになります。

    初心者向けに売電の仕組みを解説します。買電価格より高い「売電」価格はどのように成り立っているのか?買取制度と今後の動向についても確認しておきましょう。

    では、実際どのくらいの売電金額、初期費用、利回りになるのでしょうか。

    3.2 遊休地での太陽光発電は利回りが高い

    実際に遊休地で太陽光発電を実施する場合の事例を見てみましょう、

    【野立ての設置事例】

    • 土地の広さ:450㎡(約136坪)
    • パネル出力:30kW
    • 設置費用:900万円(30.0万円/kW)
    • 発電量:年間約34,164kWh(1kWあたり1,138.8kWhを想定、設備利用率13%)
    • 売電金額:年間77.48万円(平成29年度買取価格22.68円)
    • 利回り:約8.6%

    利回りは約8~10%前後が相場と言われていて、土地活用の中でもとても高いので収益性の観点では魅力的です。

    しかし、遊休地の立地によって、利回が大きく変わってきます。

    遊休地を太陽光発電として活用するためには、日当たりが良い立地条件であることは大前提です。
    加えて、太陽光パネルを多く設置できる程の敷地面積が必要で、降雪量の比較的少ないエリアだと良いでしょう。

    太陽光発電には土地に架台を使ってパネルを並べる「野立て」と呼ばれる方法があり、新たな土地活用方法として広まっています。ここでは必要な設備や収支、それを支える売電制度などの基本をまとめて紹介します。

    3.3 収益は事業所得にして節税できる

    遊休地で太陽光発電を始める場合には、個人事業主として登録し青色申告を行うことをオススメします。

    それは、売電収入に対してかかる税金の課税対象額を65万控除できるためです。これを青色申告制度といいます。

    他の土地活用で収入は不動産所得になりますが、不動産所得において65万の控除の対象となると結構な規模の建築・投資が必要になります。

    • 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること
    • 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

    青色申告制度 | 国税庁

    事業としての不動産貸付けとの区分 | 国税庁

    ゆえに太陽光発電は、税金を抑えることができる点としての魅力もあると言えます。

    3.4 初期投資をある程度できる人には、利回りが高くオススメ

    遊休地での太陽光発電は、初期費用がかかるものの利回りが非常に高く魅力的な土地活用方法といえるでしょう。

    遊休地にもってこいなのは、土地の価格に関係なく売電できる点であり、他の土地活用に比べて人の立地に左右されにくい点もメリットと言えます。

    しかし、太陽光発電で蓄電した電力の買い取り制度では、10年間という期限付きであるため、現在は2019年問題に直面しているのが現状です。
    そのため、買い取り制度が終了した後の売電価格は明らかになっておらず、値下がりの可能性もあるので注意が必要です。

    また、売電価格の推移や費用に関してはこちらに詳しくまとめました。
    太陽光発電を本格的に検討する場合は抑えておきたほうがよいでしょう。

    2012年7月に固定価格買取制度がスタートし、太陽光発電は一気に普及が進みました。それに伴って買取価格も年々下がっています。それは周知の事実ですが、ここではこれまでの推移と今後の予想を交えて、売電価格について考察しています。
    太陽光発電はメンテナンスフリーでも維持費がかからないわけでもありません。月々ではそこまでの負担にはなりませんが、年間や数年単位でかかる費用は存在します。具体的な価格はケースバイケースですが、その内容や参考値を紹介します。

    4. 遊休地を活用する際の注意ポイント

    遊休地にはさまざまな活用方法が選択でき、活用方法によっては安定した収益が見込めます。しかし、以下のような点に注意しながら、活用方法を検討するようにしましょう。

    4.1 何のための活用かを明確にする

    遊休地は、駐車場やトランクルームなど活用の幅が広く、選択肢が豊富です。
    しかし、どのような活用方法であっても、メリットとデメリットは必ずあるので事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

    また、遊休地を活用するにあたって、どのような目的で活用したいのかということを明確化しておくようにしましょう。
    理由としては、目的を明確化しておくことで、土地活用の流れがスムーズに進みやすくなることが挙げられます。

    4.2 借地の種類を知っておく

    遊休地を貸して活用する場合、借地の種類を事前に知っておく必要があります。
    借地には定期借地と普通借地の2種類があり、普通借地にしてしまうと借り主からの申し出がない限り、土地が戻ってこないというリスクが生じます。

    一方の定期借地の場合は、契約期間が終了した後は更地として戻ってくることが前提であるため、土地を手放すことなく有効活用できます。
    よって、遊休地を借地として貸した後、最終的には返してもらいたい場合は、定期借地を選択することをおすすめします。

    従って、借地として遊休地を活用する場合には、最終的に手放すことができるかできないかで決めるようにしましょう。

    4.3 土地活用はしっかり相談する

    遊休地の活用方法は、自分である程度イメージできていたとしても、土地の条件などから思っていた活用方法を選択できないケースもあります。
    しかし、どのような活用方法が良いのか、自分ではなかなか見出すことは難しいと言えます。

    このような場合には、土地や目的に合った活用方法を提案してくれる専門家に相談することをおすすめします。

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    土地活用をする際は必ず専門家に相談しましょう。しかし、頼りになる専門家を見つけるのは難しいもの。そこで良い相談先を見つける方法と選ぶ際のチェックポイントを解説します。土地活用が決まった後の相談先も合わせて紹介。

    5. 予算内で遊休地を有効利用しよう

    遊休地は、駐車場やトランクルームなどの初期費用の少ない活用方法も豊富で、初期費用が不要の借地としても有効活用できます。
    また、広大な土地を生かして太陽光発電を行い、高い利回りを実現することも可能です。

    更に、遊休地を定期借地として活用する場合は、数十年単位の長期間の契約であるため、期間中は安定した収益が見込めるだけでなく、契約期間が終了すると土地が戻ってきます。

    ゆえに、土地を手放したくない場合は、定期借地としての活用がおすすめですが、まずは土地に合った活用方法をプロに相談してみることも大切です。
    なお、一括プラン請求サイトなどで土地活用を相談する場合は、複数の業者のプランを比較して検討することをおすすめします。

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