土地の有効活用方法一覧を紹介。不動産としての利用から売却・自己使用まで

土地の有効活用

親や親族から相続した土地をそのままにしておくのはもったいないから、土地を有効に使いたい。そう考える人は多いです。しかし、どのように土地を活用していいのか分からない、どうやって一歩を踏み出していいか分からないと考えてしまうのではないでしょうか。

そこで、土地活用を始めるための最初のステップとしてどのような活用方法があるのか、誰に相談するといいのかを解説します。

まずは自分の土地に合った方法は何か探ってみましょう。

1. 居住用賃貸

居住用賃貸の優れているところは、空室さえなければ収益性が高いこと、誰でも住宅は頻繁に変える対象ではなく、安定収入が見込めることです。
問題は入居者・物件管理ですが、委託できる分野なので大きなリスクにはなりません。

1.1 アパート経営

1室にかける建築費を抑え、部屋数で勝負するタイプの賃貸経営です。
地域のニーズを捉え、需要の多い広さの部屋を用意するのが集客のポイントになります。

部屋数の多さは空室リスクの分散に繋がり、一般に家賃は部屋の広さに比例しないことから、ワンルームで集客できれば効率が良いメリットを持っています。
逆に、部屋数が多いことで、入居者トラブルが起こりやすいデメリットを持っています。

木造を前提とすると、費用面では付帯工事や諸経費込みで坪単価50万円程度です。
1部屋40㎡なら600万円程度かかるので、5万円の家賃で年間60万円ですから、利回りは10%になりますが、土地があるならもう少し高い利回りが求められるでしょう。

土地活用でもアパマン経営は特にメジャーです。それはそれだけの利点がある(あった)からですが、長期経営ゆえ、これからの時代を踏まえたリスクも知っておいてください。

1.2 マンション経営

基本的には、鉄骨造やコンクリート造で作られるため、耐久性が高い物件です。
したがって建築費は増えますが、建物の耐久性から担保価値も高く、大きな資金での長期的な運用を可能にするメリットがあります。

その分、ハイリスクハイリターン型の運用になり、経営に行き詰まると大変です。
坪単価は70万円程度で、40㎡の部屋なら850万円かかるので、田舎でも2DKで家賃が8万円以上取れる地域でなければ難しいでしょう。

集客が大切になるのはアパートと同じですが、マンションではアパートよりも住人のモラルが高く、防音性に優れた建物からトラブルは少なくなります。
また、建物が高いだけに、修繕費も高くなることは承知しておかなくてはなりません。

賃貸経営の効率の目安となるのが利回りです。本来はコストや稼働率を考慮しますが、それは未確定要素も含むため、まずは簡素化した表面利回りで比較すると、条件による差が分かります。ここでは地域・構造別利回りの目安と、実質利回りの考え方を紹介します。

併用住宅はメリットが大きい

1階をテナント、2階以上を住宅として貸し出すと、戸数が増えることによるリスク分散と、居住者がテナントを利用する相乗効果が生まれる可能性を持っています。
あくまでもテナント次第ですが、飲食店やスーパーはその効果を期待できる典型例でしょう。

また、コンビニが入ると、住宅の価値(家賃)が確実に高まるので理想的です。
ただし、自らコンビニを経営するのでなければ、オーナーを募集するか直営店になり、そもそもコンビニの厳しい審査もあってハードルは高いと言えます。

また賃貸用の店舗併用住宅ができる場合、住宅としては立地が良く、敬遠されがちな1階も店舗や事務所等になっているため、住宅部分の経営は比較的安定します。
しかし、事業用部分は借主次第で大きく変わり、どうしても安定性に欠けます。

費用面では、戸建タイプを除くと木造は考えにくく、建築コストが高くて立地から固定資産税等も高いため、事業用部分が失敗して利回りが低いと苦しくなります。
土地に広さが必要ですが、連棟にしてリスクを分散させることも必要です。

購入では家賃との比較材料として、相続では維持費として、税金の話になります。そこで今回は土地と家にかかる税金の種類と特徴、調べ方、そして計算方法と順に解説します。

1.3 戸建賃貸経営

家族連れを対象とするため、長期的な賃貸契約を見込めるメリットがあります。
デメリットは、入居者がいなければ収入が断たれてしまう点で、入れ替わりが激しくなりにくい物件だとはいえ、空室期間はリスクだけの物件になってしまいます。

しかし、戸建賃貸では自宅用途にもできる柔軟さがあります。

逆に考えると空き家になった自宅を、そのまま借家として流通させられるのは、集合住宅にはない利点です。

借家の契約方法には、普通借家契約と定期借家契約があって契約時は要注意です。

普通借家契約は、原則として借主が更新を望めば大家は断れません。

定期借家契約には契約更新がなく、続けて貸すには再契約を必要とする以外にも、特定の条件を満たさなければ普通借家契約扱いになる特殊な契約です。

費用としては、アパートとマンションの中間的な位置で、1戸にかけるコストとしては最も高いと言えます。

しかし、家賃も高く設定できるため極端に利回りは低下しません。

戸建賃貸では、近年だと民泊という選択肢もあります。

東京オリンピックや円安による旅行客の増加、airbnbの登場により、民泊が注目されています。そしてこれは空き家再生の糸口ともなり、その可能性と懸念点を考えます。

1.4 賃貸併用住宅

自宅でありながら、賃貸物件を併せ持つ賃貸併用住宅のメリットは、何と言っても住宅ローンが使えるために低い金利で資金調達できることです。
住宅ローンを家賃収入で補えるため、自宅部分に対する負担も軽減されます。

ただし、入居者と同じ建物に住むことになります。

ゆえに、生活音や会ったときの挨拶など、少なからず入居者との関係性を保つ必要がある点は覚悟しましょう。

モラルの低い入居者では、自分も直接の被害者になるデメリットがあります。

費用面では、3階建て以上なら鉄骨造やコンクリート造が通常です。

マンションと同様に建築費がかさみ、住宅ローンを使える条件は自宅部分が半分以上と決まっています。

つまり、住宅ローンを使うと多くの賃貸収入は望めず、利回りは低めです。

しかし、賃貸部分を広げてアパートローンなどを利用すると、今度は賃貸併用のメリットが薄くなります。

ローンの利用をしながら賃貸併用のメリットを最大化するにはどうしたらよいでしょうか。

一人で考え込まず、土地活用のプロに相談してみることも策です。

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1.5 サービス付き高齢者住宅経営

集合住宅にデイサービスや介護サービスを付けた複合的な住宅で、いわゆる老人ホームと違い、健常な高齢者の入居も可能にします。
大きな補助金と、少子高齢化による安定需要が見込めるメリットを持っています。

その反面、投資が大きくサービス施設を付帯するため、賃貸部分からの収入比率が低いこと、介護等のサービス事業者と提携しなくてはならないデメリットを持ち、サービス事業者の質が経営を左右し、予測が付きにくい側面もあります。

また、小規模ではサービス施設にかける費用の比率が大きくなって効率が悪く、15戸~20戸程度の規模は必要で、建築費は億を超えていくのが普通です。
したがって、個人が行う事業としてはハードルが高く、一括借り上げで運用益だけ得るか、土地を事業用用地で貸す形態が多くなるでしょう。

参考: サービス付き高齢者向け住宅における税制優遇の概要 | 国土交通省HP

一般的な土地活用は立地に左右されますが、「サ高専」は田舎にも需要があり、賃料も高いというメリットがあります。その分のデメリットやリスクもありますが、社会的な必要性から補助金もあるので、それらをまとめて紹介します。

2. 事業用賃貸経営

建物を用意し、店舗や事務所、介護施設などのテナントとして貸し出す方法で、収益性に優れています。

ただ、事務所はともかく、店舗を運営するには、商業地かその近隣のほうが都合は良く、事業用賃貸を選択できる立地は限られてきます。
住宅地の静かな雰囲気を好む事業者(特に飲食店)も一定数ありますが、テナントが埋まらないリスクが高くて、なかなか手を出せません。

住宅のように多くの設備を使用せず、借主の好みで内装が決まり、業種で導入する設備が決まる性質から、事業用物件は「箱」として貸し出すのが一般的です。
そうすると、住宅部分に比べて低コストで済み、かつ賃料が高い優良物件です。

ところが、万人が必要とする住宅と違い、事業用物件の需要は限られており、どのような事業者もマーケティングにより出店を決めます。
誰も借りてくれない「箱」なら作らないほうが良く、貸す側にもマーケティング能力が求められるでしょう。

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3. その他経営

土地の活用方法は多種多様で、賃貸物件を建てずに土地として貸す、または設備等を導入して運営する方法もあります。
ここでは、土地を使って自分で経営していくことを前提に説明していきます。

3.1 駐車場経営

初期資金が小さい月極駐車場と、設備が必要なコインパーキングに分かれます。
とはいっても、コインパーキングでもそれほど大きな資金を必要とせず、専門業者による借り上げでの運用も可能です。

土地の活用では一般的で、少ない投資のメリットと少ない利益のデメリットを併せ持つ、ローリスクローリターンの方法です。
ただし、駐車場の需要は必要ですから、住宅地か商業地を前提とします。

車が置ければ成り立つので、狭い土地でも可能です。

しかし、車路が不可欠な特性上、あまり狭い土地では車路の割合が大きくなりすぎて効率が低下します。

駐車場経営は、労力・資金・流動性の面でメリットがある一方、運用効率や節税効果の低さがデメリットで、ローリスクローリターンの土地活用方法です。ただ、リスクがまったくないわけではなく、あえてそちらを重点的に考えてみましょう。

3.2 トランクルーム/貸し倉庫経営

田舎では活用事例が少ないですが、レンタルスペースとして収納場所を提供するビジネスをトランクルーム経営と呼びます。
従来からある貸し倉庫を、もっと小規模にして個人向けにしたイメージです。

収納用のコンテナや建物内に、個人向けの収納スペースを提供し、セキュリティやプライバシーに配慮して物を預かるタイプと、コインロッカーのように使用者の自由で使わせるタイプがあり、後者は違法に使われるリスクを伴います。

利用者さえ集まれば、低コストなので高利回りも期待できます。

しかし、収納場所へのニーズは住宅事情が手狭な都市部に多いため、田舎で始める際は、団地・マンションの近くで顧客を狙い撃ちするような工夫も必要です。

なお、物の収納を目的とする顧客を対象とする特性から、土地の形状は大きく問われず、狭くても不整形でも可能な柔軟性を持っています。

初期費用が少ない土地活用方法としては駐車場経営が有名ですが、最近トランクルーム経営も注目されています。狭い土地でもできるなどのメリットがある反面、集客の難しさに難があるなど、その特徴や収益性、開始方法についてまとめます。

3.3 太陽光発電での売電

ビジネスモデルとしての収益性の高さで、個人から大手企業まで参入した分野です。
太陽光発電で生み出した電力を、電力会社が一定期間・一定価格で買い取る固定価格買取制度の存在が、収益を支えています。

制度開始直後よりも、大幅に設備コストが減少したため、買取価格は下落しましたが、収益率は概ね10%程度で変わらない配慮がされています。
ただし、今後も同じ制度が続くとは限らない点は注意が必要です。

基本的には、日照があれば成り立つため、地価に影響されないこと、設備が建物の扱いを受けないので場所を問わないメリットがあります。
むしろ、周りに障害物がない、田舎のほうが有利になる希少な土地活用です。

太陽光発電の存在はよく知られるようになりましたが、キチンと理解できているでしょうか?今回は経済面、環境面、社会面毎のメリットデメリットと解決方法を見ていきます。

農地での太陽光発電も可能?

田舎には耕作をしていない農地が多く、政府は色々と手を変えて耕作率を上げるための施策を取っています。
しかし、農地を使うには農家でなければならず、相続で農地を取得した人や、事情があって農家をやめてしまった人にとって、農地は重荷にしかなっていません。

農地の活用方法には、農地として活用する方法と転用して活用する方法に分かれ、それぞれにおいてもいくつか考えられますが、その中の1つに太陽光発電があります。
農地は日照の良さがウリで太陽光発電には適しており、遊休農地を収益物件として変える手法として注目されています。

以前は、一般の住宅や土地で太陽光発電が普及していっても、農地での太陽光発電は一向に普及が進みませんでした。

なぜなら、農地を耕作以外の目的で使用することが、法律で禁じられていたからです。
農地では行えないので、遊休農地を持つ一部の人達は、農地を転用して太陽光発電を始めるか、太陽光発電を行う事業者に貸し出して地代を得る方法をとっていました。

農地での太陽光についてもっと詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。

多くの農地は日当たりがよく、太陽光発電とは非常に相性がいいと言えます。また最近は農業と並行して行う「営農型」も、収入の安定化に一役買うとして注目されています。

3.4 他の活用事例

自動販売機、コインロッカー、バイク用駐車場/駐輪場、貸し農園、資材置き場など、管理に手間が不要な方法や、特定の需要をターゲットにした方法もあります。
これらの方法は、ビジネスとして成立する環境が限定的で、一般的とは言えませんが、逆に考えると競争相手が少なく、チャンスがあるかもしれません。

農家の高齢化により、担い手が減り続けていることが課題の農地ですが、最近は小規模の市民農園が注目を集めています。ここではそのニーズに注目し、「特定農地貸付法」「農園利用方式」「市民農園整備促進法」による、市民農園の開設方法を紹介します。

4. 借地

土地をそのまま他人に貸して、地代を得るのが借地による活用方法です。
借主の目的としては、下記のとおりです。

個人

  • 居住用の住宅
  • 賃貸用の住宅
  • 駐車場
  • 太陽光発電
法人

  • 賃貸用の住宅
  • 太陽光発電
  • 店舗
  • 工場

基本的には、借主が自由に土地を使うことを前提としますが、借主がどのように土地を使うかで、契約や権利関係が変わります。
それは土地がないと建物が使えない事情に基づいており、借主が建物を建てた後に、地主が「土地を使わせない」と言ったら、建物も使えなくなってしまうからです。

そこで、建物の所有を目的として土地を貸借するときは、建物を所有する借主に、「借地権」という権利が発生します。
借地権は強い権利で、原則的には借主を保護する目的で作られています。

その借地権には、普通借地権定期借地権があって、両者の特徴はまったく異なります。
普通借地権では、借主が更新を希望すると、地主は正当な理由がなければ更新を拒めず、定期借地権には更新がありません。

また、定期借地権は3つに分かれ、それぞれも特徴が異なります。

普通借地権定期借地権
一般定期借地権事業用定期借地権建物譲渡特約付借地権
期間30年以上50年以上10年~50年未満30年以上
更新ありなしなしなし
目的制限なし制限なし事業用(居住以外)制限なし
返却定めなし更地更地建物買取

土地を貸す対象が、住宅目的なら普通借地権か一般定期借地権による契約、住宅以外の事業用建物(店舗など)が目的なら、加えて事業用定期借地権による契約も使えます。
建物譲渡特約付借地権は、借主の建物を地主が買い取るので一般的ではありません。

事業用定期借地権以外は、30年以上と期間が長いため、相続等も関係してきます。
よって、貸している間は土地を自由にできなくなるデメリットから、売却のタイミングを狙っていたり、使う予定があったりする土地には向いていません

逆に借地での土地活用は、地主が何も出資しなくてよい大きなメリットを持っています。

土地の整備が必要な場合は、借主が整備費を負担して地代から差し引くパターンと、地主が整備費を負担して地代に上乗せするケースに分かれます。
いずれにしても初期コストが無いに等しいため、一般に地代収入は大きな利回りを産みませんが、契約期間中は確実に固定資産税を上回る収益があります。

土地をそのまま貸すことができれば、費用負担を負うことなく収益源を作れる上、場合によっては税金も軽減できます。田舎でもできるパターンと収入例について調査しました。

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5. 自己使用

土地活用を考えるとき、一般的に賃貸経営が多くなるのは収益を前提にすると当然です。
賃貸経営が候補に入るのは、自宅以外に土地があるからなのですが、もしかしたら不動産業界が盛んに勧めていることも、要因の1つかもしれません。

所有者にしてみれば自分で使っても「活用」ですし、今は自分で使用しても、将来賃貸にすることも計画的な活用と言えるでしょう。
とにかく、土地活用=賃貸経営の固定観念にとらわれず、視野を広く持つことです。

5.1 自宅

相続等で手に入れた土地に、移住する選択肢も土地活用に含まれます。
この場合、現在の自宅が貸したり売ったりできる環境にあれば、対象を入れ替えるだけで有効活用が可能になるメリットがあります。

更地に移り住むには自宅を建てるしかありませんが、もしかしたら現在の自宅から賃貸収入を得てローンの返済に充てたり、売却して資金を作ったりできるかもしれません。
自宅と手に入れた土地のどちらに需要があるか、よく見極めて決めましょう。

既に家がある土地なら、なおさらのこと都合が良く、リフォームやリノベーションをする必要があるとしても、総合的なリスクは小さくなります
デメリットは、貸したり売ったりすることで、現在の自宅に戻れなくなる可能性です。

リフォームすると家が劇的に変わるイメージを抱きがちですが、その分費用も相当かかります。今回は古い家のリフォームのポイントと、できる・できないことをまとめました。
リノベーションとリフォーム、建て替えの違いは一般的にも曖昧ですが、費用・築年数・間取り・見た目・空室対策の観点で比較し、メリットデメリットを見ていきましょう。

5.2 二次的住宅(別荘)

普段は住まない住宅を持つことで、固定資産税の負担があるデメリットもありますが、二次的住宅として保有しておく方法もあります。
特に実家を相続した場合、処分してしまうと親戚が集まる場所もなくなり、思い出深い場所だけに、処分はためらわれるでしょう。

最近では、都市部と郊外の組み合わせを中心に、セカンドハウスを持ち、週末や休暇時に利用するケースも流行の兆しを見せています。
テレビや車のように、いつかは2つ以上の住宅を持つ時代が来るのかもしれません。

また、子供がUターンで地元に戻ってきたとき、住宅で負担が大きくならないように、親が保有しておくのも将来設計です。
すぐに使わない土地や建物でも、急いで処分を考えるだけでなく、将来を見据えて対応を考えるべきでしょう。

6. 共同活用

土地活用を始める際の金額を少なくしたい。既に住宅ローンなど別のローンを組んでしまっているので審査に通らなかった、ローンを更に組みたくないという人には、共同活用という方法もあります。

共同活用の種類は多き分けて2つになります。

6.1 等価交換

等価交換とは土地を地主が提供し、その上に建てる建物の建築費は事業者(デベロッパー)が出資をして土地活用を行うものです。

地主、事業者はそれぞれ出資金額の割合に応じた土地と建物の所有権を取得となります。つまり、建物の所有権を得られる代わりに土地の所有権の一部を渡すことになります。

土地を提供する地主は建物を建設する際の多額費用を支払わずに済み、建設後の運用なども事業者がやってくれることが多いので、細かい管理などが必要ありません。そのため、遠方に土地を所有している人や、別の仕事がある人でも土地活用を行えます。

ただし、事業者が等価交換に応じてくれるのは、100坪以上の土地や都心の土地など立地の良い土地になります。

6.2 土地信託

土地信託とは専門の信託会社に土地を貸し運用をしてもらい、そこから出た利益の一部を配当してもらうというものです。

収益から税金や管理委託料などの必要経費や信託会社への報酬が引かれ、残りが配当金として支払われます。配当金は必ず支払われるものではなく、収益が少なければ支払われない場合もあります。

土地活用の知識がなくてもできますし、信託契約終了後は現状のまま建物付きで返却してもらうことも可能です。ただし、一般的に信託契約は10~30年間程度と長期契約になります。建物もそれだけ築年数が経つことを忘れないようにしましょう。

また、信託会社がいろいろとやってくれるので手間はありまりかかりませんが、信託会社への報酬が発生するので、その分得られる自身で行うより額は少なくなります。自身で土地活用を行うより安く簡単ですが、得られる利益が減ることは覚悟しておきましょう。

土地信託の大まかなな流れなど詳細は以下の記事を確認してください。

土地活用を考えるなら建てるか貸すかが一般的ですが、それを任せてしまう土地信託もあります。相応のリスクはありますが、あらゆる負担がない点はとても現実的な方法です。

7. 売却

不動産は流動性の低い資産で、売買には早くて数ヶ月の時間を要しますし、相手がいなければ何十年待っても売れることはありません。
そう考えると、資産でありながら資産価値をなかなか体感できないのは確かです。

売却によって現金に換えることは、固定資産から流動資産への変換でもあり、資産運用を容易にするメリットを持っています。
しかし、売却益があれば譲渡所得税を支払い、売却益に関係なく不動産会社への仲介手数料等も発生するため、資産としては目減りするのを避けられません

さらに景気低迷が長く続いたことで、日本の金融商品は軒並み低金利で、単に預金で資産を増やしていくのは絶望的でしょう。
対外的には円安傾向が進み、円で保有することのデメリットも考えたい状況ですが、そこは現金のメリットがあり、金融資産に換えることで、賃貸経営できなかった不動産を元手に、配当収入を得ることもできるようになります。

ただ、一瞬で価値を失う可能性もある金融商品では、どこに投資するとしても、分散してリスクヘッジをしていく考えも大切です。
もっと言えば、現金をまた不動産に換え、新たな土地で活用を考えてもよいわけです。

土地への思い入れも判断材料になりますが、土地活用は資産活用の1つでしかありません。
不動産の中だけで考えるのではなく、資産全体の1つという大きな枠組みで捉えることが、土地活用本来の意味です。

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8. 土地活用をしないデメリット

土地活用をすれば収益を得られることができますが、リスクが伴ったり始めるまでのハードルが高かったりと、なかなか始められないという人もいるでしょう。

しかし、土地活用をしないと起きるデメリットもあります。

8.1 税金が発生する

まず最初に思い浮かぶのが税金です。固定資産税や都市計画税は土地活用をしようとしまいと発生します。ただ持っているだけで、年に数十万円の支出を生んでしまうのです。

さらに、その土地に住宅などが建っておらず更地だった場合、住宅がある土地よりも税金がかかってしまいます。土地に何も建っていない状態だと、利益を生み出さないばかりか税金も多くかかってしまうのです。

8.2 管理の手間がかかる

更地でも家が建っている状態でも、土地の所有権がある以上管理をしなくてはいけません。

更地でコンクリートなどで固めていない場合、定期的に除草が必要になりますし野良猫などのフンの始末なども必要になります。

家が建っており空き家の状態ならば、換気をしたり郵便物の整理や近所に迷惑がかからないよう敷地内の草木の手入れなども必要になってきます。

住んでいる所から近く自分で管理できるのであれば、時間も費用もある程度で抑えられますが、遠方になればそこまでの交通費や代行を依頼する費用がかかってしまいます。

8.3 特定空き家に認定されてしまう恐れも

現在空き家になっており放置している場合、特定空き家に認定されてしまう恐れがあります。

特定空き家とは平成27年に施行された空家等対策の推進に関する特別措置法(通称:空家等対策特別措置法)により、周囲に悪影響を及ぼしているまたはその恐れがある危険な空き家と判断された場合、特定空き家に認定されます。

特定空き家に認定されると、住宅として減税されている固定資産税などが減税対象ではなくなり高くなったり、最悪の場合強制解体となりその費用が請求されることもあります。

特定空き家に認定されずとも、空き家を放置しておくと不法投棄される場所になってしまったり、放火や犯罪に使用されてしまう恐れもあります。

9. 土地に合った活用方法の見つけ方

土地活用への意志が決まったのなら、土地をどのように活用するかです。しかし、どの活用方法にするか決められないという人もいるのではないでしょうか。

迷ってしまう理由はおそらく土地の特徴と土地活用の目的が決められていないからです。

以下の内容を確認して自分の土地の特徴を把握し、土地活用に優先順位をつけてみましょう。

9.1 土地の特徴を把握する

土地には所在する場所や土地の形、広さといった特徴があります。この特徴で土地の価格は変化するのですが、土地活用をする際にも関係してきます。

用途地域をチェック

都市部などは用途地域の制限がかかっている場合があります。用途地域とは、その地域内で建てられる建物の高さや使用用途を定めたルールです。

土地によっては家しか建てられないところや商業施設を建設できないエリアもあるので注意が必要です。用途地域は全部で13種類になります。

各用途地域の制限と用途地域の調べ方は以下の記事を確認してください。

自分の土地の上に何を建てるのかは、原則として所有者の自由であるはずです。 しかしながら、現実には用途地域と呼ばれる規制によって、建てら...

建築できる建物の広さ

自分の所有する土地にどれくらいの大きさの建物が建てられるか知っておくのも重要です。建設できる建物によって店舗にするかアパート・マンションを建てるかなど変わってくるからです。容積率、建ぺい率を把握しておくと良いでしょう。

容積率
その土地に建設できる建物の延べ床面積。例えば2階建ての場合、1階と2階の面積を合算したものになる。
建ぺい率
その土地の何割に建物を建てていいかを示す割合。建ぺい率は建物を真上から見た時の面積になっているので、1階より2階の面積が広い場合は広い方の面積で測られる。

自分の土地の容積率と建ぺい率を調べたい場合は、市区町村が公開している用途地域のマップで調べることができます。直接役所に行って確認することが可能ですが、多くの市区町村はネットで閲覧することが可能です。

「市区町村名 用途地域」で検索してみましょう。

周辺地域の状況

土地の特徴には周辺地域の状況も含まれます。土地は都市部にあるのか地方にあるのか、周辺にはどんな施設があるのか地図を見たり、実際に歩いてみるなどして周辺エリアの状況を把握しましょう。

交通量が多くコインパーキング経営に適している立地であっても、既に多くのコインパーキングがあれば、コインパーキング経営を行うのは得策ではなく、コンビニ経営をしたほうが良いという判断ができるかもしれません。

9.2 土地活用の目的を明確にする

なぜ、土地活用をしたいのでしょうか?土地活用の目的を明確にしましょう。目的を明確にすることで、活用方法を選ぶ際に選択肢を絞ることができます。

目的を明確にできたら、目的を1位としてその下に優先順位をつけてみるもの手です。所有している土地の特徴によっては最も目的に近い活用方法を選べないこともあります。

そんな時、優先順位をつけておけば次の候補を選択できますし、土地活用の準備を進める際にも何かと判断する際の軸になります。

優先順位をつけたい項目は以下の通りです。

・収益性
・費用を抑えられる
・リスクが少ない
・対策(税金など)

目的・優先順位をつけることができたら、以下の記事でどの活用を選ぶか検討してみてもいいでしょう。

今回は各土地活用を評価しつつ、失敗しないためのポイントを中心に13の活用方法について紹介します。土地活用方法ごとに、失敗するポイントは様々です。その土地のニーズや特徴、関連する業者を適切に把握し、自分で考えて決められれば成功に近づきます。

10. 土地を有効活用するには誰に相談すればいい?

土地活用は収益を期待できますが、その分リスクもつきますし初期費用もそこそこかかります。そうなると、誰に相談したいと思いますが、何を誰に相談するのが良いのでしょうか。

10.1 活用方法を相談するなら

土活用の目的を決め土地の特徴を把握しても、誰かにどの活用方法がいいのかなどアドバイスが欲しいですよね。

そんな時はプロに相談するのが1番早いです。現在無料で相談を受けてくれる企業はいくつもありますし、現在の市場情報も持っているので有益な情報も得られるでしょう。

しかし、ここでポイントなのは1社に相談しないことです。1社ですと本当にその活用方法が良いの判断に困ってしまいますし、複数人に話を聞くことでより多くの土地活用に関する情報を手に入れることができます。

複数社に依頼をするなら、一括プラン請求サイトを使うと便利です。プラン請求を各企業に個別に送るのは面倒です。一括プラン請求サイトなら1度の請求手続きで済むので便利です。

また、おすすめの企業もサイト側でセレクトしてくれるので、どの会社に申し込むと良いのか悩む必要もありません。

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10.2 お金の相談するなら

土地活用を始めるにも何かとお金が必要ですし、今後収益や損益を管理しなくてはいけません。そんな時はお金のプロに相談しましょう。

ローンの相談なら金融機関

どんな土地活用を始めるにも、ある程度まとまったお金が必要になるでしょう。自己資金が十分でない場合は、ローンを組むことになるかと思います。

どんな土地活用をする予定か、土地活用をするならどんなローンが必要なのかといった質問をしていきましょう。具体的にどのようなローンがあり毎月いくら返せばいいのかなど、よりリアルな数字を提示してくれます。

収支の相談ならファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーはライフプランに合わせて、資金計画を組み立てお金のやりくりなどに関してアドバイスをくれます。

土地活用の面では、収益をどのように使っていくか内訳を相談したり、ローン返済が滞らないようにするにはどうしたらいいのかなどを相談すると良いでしょう。

ファイナンシャルプランナーとローンの返済計画を組むことで、ローンはいくらまで借りても問題がないか相談なども可能です。

11. 自己投資資金が少なくても土地活用はできのか

突然土地を相続したなどの理由で自分で用意できる投資資金が少ないという人もいるでしょう。結論からいうとそういった場合でも土地を使用しているのなら、土地活用は可能です。

その方法は大きく分けて2つあります。

11.1 ローンを組む

前段でも話しましたが、1つはローンを組む方法です。土地活用の場合は住宅ローンとは異なり、不動産担保ローンを使用します。

不動産担保ローンとはその名の通り、不動産を担保にして必要なお金を借りるローンです。土地などを所有している場合は、このローンが使用できるでしょう。

金融機関によってさまざまですが、借りられる金額は100万円~1億円以上と記載されているところもあります。

しかし、実際に借りられる金額は土地の評価額の7割~10割程度です。融資できる金額は土地の価格と債務者の返済能力によってくるので、一度相談してみると良いでしょう。

アパート・マンション経営を検討している場合はアパートローンを利用することも可能です。こちらは賃貸経営での収益からローンを返済することを想定されており、住宅ローンより多い金額を借りることができたり、年齢の上限がないといった特徴があります。

11.2 投資金額が少ない活用方法を選ぶ

土地を所有しているのなら、投資金額が不要なものや少なくて済む活用方法もあります。そういったものを選ぶと良いでしょう。

共同活用なら初期の投資資金が必要ないので、土地活用を始めることができます。また、駐車場の経営の中でも月極駐車場なら、土地を整地したりロープでラインを引く程度の準備でよく、100万円以下で始めることも可能です。

このような活用方法を使って、収益を一定額貯めることができたらより収益性の高い土地活用に変更するという手もあるでしょう。

12. まとめ

土地活用の方法は多いので、誰もが最適な方法を求めて悩み、収益を上げたくてもリスクの大きさから決断できないのも無理はありません。
しかし、何もしない状況こそ無駄な時間で、税金を支払うだけで良いのでしょうか?

資産運用がリスクを伴うのは当然で、成功者はリスクと戦いながら収益を得ています
最初から大きな利益を出すことを考えなければ、方法は少なくても何かあるはずです。

ただ、どんな方法で活用したとしても、必ず考えておかなくてならないのが、最終的に不動産をどうするのかという、いわゆる出口戦略です。
短期で利益は上げられないので、出口まで計画的に目標を達成することが大切です。

一時は不動産を運用して収益を上げるとして、いずれ売却して現金化し、他の資産に換えるのか、そのまま相続させるのかなど、先を見据えて不動産を運用しましょう。

収益性やリスクなど、6つの観点から土地活用方法についておすすめをまとめましたので、こちらも合わせてご覧ください。

今回は各土地活用を評価しつつ、失敗しないためのポイントを中心に13の活用方法について紹介します。土地活用方法ごとに、失敗するポイントは様々です。その土地のニーズや特徴、関連する業者を適切に把握し、自分で考えて決められれば成功に近づきます。
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不動産会社8社に査定を依頼したら330万円の差があった

今後の目安のため、一括査定サイトを使って実家の査定を依頼したところ、安い会社と高い会社の差が330万円ありました。
簡易査定なら情報を入力するだけで、その日の内に連絡が来る会社も多く、売却相場がすぐに分かります。

主な不動産会社
ただし、一括査定サイトもすべての不動産会社と提携しているわけではありません。 1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)または人口が多い地域の不動産の場合、大手企業6社が集まった「すまいValue」も合わせて検討するとよいでしょう。

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人口の多い地域の場合、おうちダイレクトの不動産会社なら、Yahoo!とおうちダイレクトのネットワークを活用し売却をサポートしてくれます。独自の販売活動ができるため、他にはないより高い査定額が期待できます。

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土地はあくまで保有する資産の1つで、自己使用や現金に切り替える売却も、“資産活用”の1つです。
その上で、一般的に土地活用と呼ばれる賃貸経営を行うのであれば、1つでも多くの可能性を探り、十分検討することが欠かせません。
賃貸経営は数十年の長期的な運営となるため、スタートしてからの方向転換は困難で、最初の準備にすべてがかかっていると言っても過言ではないのです。

各社のプランはバラエティ豊かなので、最初はプランを見比べるところから始めるだけでも勉強になるでしょう。
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